Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9586677 \ CV EXPL 21-6189
Uitspraakdatum: 30 maart 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor Vermeer Schutte & Musen B.V.
tegen
[gedaagde] , h.o.d.n. [bedrijfsnaam]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A.J.J. van der Heiden
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 10 december 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 8 maart 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 februari 2018 van [eiser] bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] . De huurovereenkomst is aangegaan voor 1 jaar en conform artikel 3.2 daarna verlengd met een periode van 3 maanden. Artikel 3.3 bepaalt, voor zover relevant:
Na ommekomst van de in 3.2 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst (…) voortgezet voorna overleg wordt de periode vastgesteld.
Na ommekomst van de in 3.2 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst (…) voortgezet voorna overleg wordt de periode vastgesteld.
2.2.
[gedaagde] heeft per email van 7 juni 2021 de overeenkomst opgezegd en tot 1 augustus 2021 de maandelijkse huur betaald.
3.De vordering en de tegenvordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter vaststelt wanneer de huurovereenkomst eindigt, vordert ontbinding en dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de huurachterstand en de schade als gevolg van de tussentijdse ontbinding. [eiser] vordert daarnaast een verklaring voor recht dat de huuropzegging geldt als een opzegging tegen 31 januari 2023 dan wel 7 juni 2022. [eiser] baseert zich daarbij op de huurovereenkomst.
3.2.
[gedaagde] stelt dat de vordering moet worden afgewezen en eist in de tegenvordering dat de kantonrechter vaststelt dat de huurovereenkomst eindigt per 1 juli 2021. Zij vraagt daarnaast een verklaring voor recht dat zij nog € 3.000,- moet betalen vanwege beëindiging van de huur en vordert verrekening van dit bedrag met de door [gedaagde] betaalde bedragen voor gas, water, licht en aan waarborgsom. [gedaagde] voert ter onderbouwing van haar stelling aan dat partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten ten aanzien van de einddatum van de huurovereenkomst (1 juli 2021) en dat alleen nog afgesproken moet worden welke vergoeding daartegenover moet staan omdat er weliswaar overeenstemming is over het bedrag van € 3.000,- maar niet over het bedrag dat [gedaagde] nog wil verrekenen. [gedaagde] biedt bewijs aan van deze stelling.
4.De beoordeling in de vordering en de tegenvordering
4.1.
Partijen zijn het erover eens dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW. De eerste vraag die beantwoord dient te worden is wat de looptijd is van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] terecht stelt dat op grond van artikel 7:301 lid 2 BW op dit moment sprake is van een huurovereenkomst met een looptijd van 5 jaar, te rekenen vanaf 1 februari 2018. Na afloop van de afgesproken eerste termijn van 1 jaar plus 3 maanden hebben partijen immers geen afwijkende afspraken gemaakt. Het feit dat geen overleg heeft plaatsgevonden, terwijl de huurovereenkomst daar wel vanuit ging, doet daar niet aan af. Het standpunt van [gedaagde] dat zij ervan uitging dat de overeenkomst steeds voor 3 maanden werd verlengd, strookt niet met de tekst van de overeenkomst. De tekst van de overeenkomst is duidelijk en biedt geen aanknopingspunt voor de uitleg die [gedaagde] daaraan wil geven. Ook het standpunt van [gedaagde] dat thans sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd faalt, dit standpunt is onvoldoende onderbouwd en is niet in overeenstemming met de wet of met de tekst van de overeenkomst. Ook de opzegtermijn in artikel 3.4 van de huurovereenkomst is in dit geval duidelijk: wanneer de overeenkomst na het eerste jaar doorloopt geldt een opzegtermijn van 1 jaar. Die opzegtermijn is niet in strijd met de wet. Op grond van het voorgaande kan de overeenkomst niet eerder eindigen dan per 31 januari 2023. Tegen deze achtergrond is niet relevant wanneer er is opgezegd door [gedaagde] . Ook als dat – zoals [gedaagde] zegt maar wat is betwist – niet in juni maar in mei 2021 is gedaan, loopt de overeenkomst door tot 31 januari 2023.
4.2.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een eerdere datum. Er zijn namelijk schikkingsonderhandelingen gevoerd, waarin afkoopbedragen zijn genoemd die [gedaagde] moest betalen om tot een eerdere in overleg vast te stellen einddatum te komen. Uit de stellingen op dit punt van [gedaagde] zelf blijkt dat er geen overeenstemming was over het afkoopbedrag en de einddatum. [gedaagde] noemt zelf verschillende tijdstippen [1] . Zij vordert een verklaring voor recht dat de overeenkomst is geëindigd per 1 juli 2021, maar heeft de huur wel betaald tot 1 augustus 2021. [gedaagde] geeft daarnaast aan dat onduidelijk was of de borg en de afrekening energie in het vermeende afkoopbedrag meegenomen is. Dat betekent dat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat er overeenstemming was over de einddatum van het contract, aangezien een afspraak op dat punt onlosmakelijk verbonden is met duidelijke afspraken over de financiële consequenties voor [gedaagde] en [eiser] . Om die reden zal [gedaagde] ook niet toegelaten worden tot bewijs.
4.3.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal toewijzen. Er is immers sprake van een onbetwiste huurachterstand van 8 maanden. Dit levert een tekortkoming op die de ontbinding met ingang van de datum van het vonnis rechtvaardigt. De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand tot en met 31 december 2021 zal worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding, 10 december 2021 in plaats van 22 november 2021 zoals gevorderd, omdat op 22 november 2021 de huur voor de maand december 2021 nog niet verschuldigd was. De verklaring voor recht ten aanzien van de huuropzegging zal worden afgewezen aangezien daarbij geen afzonderlijk belang bestaat gezien de in het dictum onder 5.5 genoemde (eind)datum.
4.4.
[eiser] vordert ook schadevergoeding over de periode nadat de huurovereenkomst is ontbonden. Deze vordering kan worden toegewezen, maar alleen tot een bedrag van drie maanden huur vanaf de datum van ontruiming. Voor toewijzing van een hoger bedrag aan schadevergoeding is nu geen reden, omdat nog niet vast staat dat [eiser] meer schade zal hebben. [eiser] heeft een plicht om de schade te beperken en niet uitgesloten is dat drie maanden na ontruiming een andere huurder kan worden gevonden. De vordering wordt daarom voor de overige gestelde schade verwezen naar de schadestaatprocedure.
4.5.
De tegenvordering zal gezien het voorgaande worden afgewezen.
4.6.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
De vordering
5.1.
Ontbindt de huurovereenkomst met ingang van heden en veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte aan het adres [adres] te [plaats] te ontruimen met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken – voor zover deze laatste niet het eigendom van eiser zijn – en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eiser te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 5.635,25 voor achterstallige huurpenningen tot en met 31 december 2021 en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.000,- vanaf 10 december 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de huur van € 1.000,- per maand over de periode 1 januari 2022 tot 1 april 2022, en vanaf 1 april 2022 schadevergoeding van € 1.000,- per maand te betalen voor de eerste dag van de maand, tot aan de datum van ontruiming, een gedeelte van een maand te rekenen voor een hele maand;
5.4.
Veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van de schade bestaande uit een bedrag van drie maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, maar niet meer dan de daadwerkelijk door [eiser] te lijden schade ingeval van verhuur binnen die periode;
5.5.
Veroordeelt [gedaagde] ook tot vergoeding aan [eiser] van de overige – daadwerkelijk geleden – schade over de periode van drie maanden na de ontruiming tot 31 januari 2023, nader op te maken bij staat;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 121,39
griffierecht € 240,00
salaris gemachtigde € 622,00
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
5.9.
wijst de vordering af;
5.10.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter