Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9332102 \ CV EXPL 21-4688
Uitspraakdatum: 16 februari 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiseres sub 1]
2.
[eiser sub 2]
[eiser sub 2]
beiden wonende te [woonplaats]
eisers
verder gezamenlijk en in enkelvoud te noemen: [eiser sub 2] c.s.
gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga (DAS Rechtsbijstand)
tegen
de stichting
Stichting Velison Wonen
gevestigd te IJmuiden
gedaagde
verder te noemen: Velison Wonen
gemachtigde: mr. G.P. Poiesz
Samenvatting
In de periode van april 2020 tot en met 15 oktober 2020 is er een lekkage geweest in de woning die [eiser sub 2] c.s. van Velison Wonen huurt. [eiser sub 2] c.s. wil dat Velison Wonen de schade vergoedt die [eiser sub 2] c.s. heeft geleden als gevolg van de lekkage en de lange tijd die Velison Wonen ervoor heeft genomen om de lekkage te herstellen. De schade heeft [eiser sub 2] c.s. berekend op de manier waarop normaal gesproken de huurprijsvermindering op grond van artikel 7:257 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) wordt berekend. De wetgever heeft in de wetgeschiedenis bij dit artikel echter aangegeven dat er bewust een vervaltermijn voor dit soort vorderingen in de wet is opgenomen, om duidelijkheid te verschaffen en te voorkomen dat de vordering aan teveel betaalde huur ‘te hoog’ kan oplopen, om zo de financiële risico’s voor de verhuurder te beperken. Door de vervaltermijn van artikel 7:257 BW Pro kan de huurprijsvermindering die [eiser sub 2] c.s. vordert, niet op grond van dat artikel worden toegewezen. De kantonrechter oordeelt dat het in strijd met de bedoeling van de wetgever zou zijn, om die huurprijsvermindering vervolgens op een andere grondslag – zoals wanprestatie of onverschuldigde betaling – alsnog toe te wijzen. Dat deel van de vordering wordt daarom afgewezen. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om de schade die aan de boeken en de kleding van [eiser sub 2] c.s. is ontstaan, toe te wijzen. Omdat de hoogte van deze schade niet voldoende is onderbouwd, zal de kantonrechter de hoogte van deze schade schatten.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser sub 2] c.s. heeft bij dagvaarding van 6 juli 2021 een vordering tegen Velison Wonen ingesteld. Velison Wonen heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 20 januari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Velison Wonen heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 2] huurt vanaf 2008 de woonruimte aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde) van Velison Wonen. Op enig moment is [eiseres sub 1] bij [eiser sub 2] ingetrokken.
2.2.
Begin april 2020 heeft [eiser sub 2] c.s. bij Velison Wonen een lekkage in de woning gemeld.
2.3.
De muur tussen de hal en de keuken is vochtig en zacht geworden, waardoor schimmel op de muur is ontstaan. Aan de kant van de keuken hing een boekenplank met (kook)boeken aan de muur en aan de kant van de hal een kapstok met kleding.
2.4.
De lekkage is op 15 oktober 2020 verholpen. Hierna hebben nog herstelwerkzaamheden aan het gehuurde plaatsgevonden.
3.De vordering
3.1.
[eiser sub 2] c.s. vordert dat de kantonrechter, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Velison Wonen veroordeelt tot betaling van € 4.851,90, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf april 2020, althans vanaf 15 oktober 2020, althans vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 610,10 en de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.
3.2.
[eiser sub 2] c.s. legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Velison Wonen toerekenbaar te kort is geschoten in een correcte en tijdige nakoming van haar verplichting om gebreken aan het gehuurde te herstellen, waardoor [eiser sub 2] c.s. schade leidt aan eigendommen en er is ook sprake van schade door derving van huurgenot. Voorts stelt [eiser sub 2] c.s. zich op het standpunt dat hij in de periode van april 2020 tot en met 15 oktober 2020 onverschuldigd de volledige huurpenningen heeft voldaan, terwijl hij niet het volledige huurgenot heeft ontvangen. De compensatie van het huurgenot moet, gelet op de gehanteerde percentages door de huurcommissie voor een gebrek in categorie C, worden vastgesteld op 60% van de kale huurprijs ter hoogte van € 775,21 per maand. Het gebrek is in april 2020 ontstaan en de herstelwerkzaamheden zijn pas in januari 2021, 10 maanden later, afgerond. Velison Wonen dient dan ook een bedrag van (10 x € 465,19 (= 60% van € 775,32) = ) € 4.651,90 aan compensatie te voldoen. Tevens is Velison Wonen, nu het verhelpen van de oorzaak pas op 15 oktober 2020 heeft plaatsgevonden, aansprakelijk voor de geleden (gevolg) schade ter hoogte van € 200,00. Doordat de muur tussen de keuken en de hal niet snel genoeg is hersteld, is er schimmel op een aantal kookboeken gekomen dat op de boekenplank tegen die muur aanstond, en ook op een aantal kledingstukken dat aan de kapstok aan die muur hing. Die spullen – ongeveer zes boeken en wat kleding – zijn daardoor onherstelbaar beschadigd geraakt. [eiser sub 2] c.s. schat de waarde van de beschadigde spullen op € 200,00.
3.3.
Velison Wonen is eveneens buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 610,10 verschuldigd aangezien [eiser sub 2] c.s. kosten heeft moeten maken wegens het veelvuldig voeren van correspondentie met verschillende partijen, besprekingen heeft moeten houden en schikkingsvoorstellen heeft gedaan.
4.Het verweer
4.1.
Velison Wonen betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat de vordering van [eiser sub 2] c.s. een verzoek tot huurprijsvermindering is en dat een dergelijk verzoek op grond van artikel 7:257 BW Pro een vervaltermijn van zes maanden kent. Omdat de vordering op 6 juli 2021 bij de kantonrechter is aangebracht, volgt uit het derde lid van dat artikel dat alleen huurprijsvermindering kan worden verzocht en toegewezen voor de zes maanden voorafgaand aan 6 juli 2021. In de zes maanden voorafgaand aan 6 juli 2021 deed het gestelde gebrek – de lekkage – zich echter al niet meer voor, omdat de lekkage op 15 oktober 2020 was verholpen. Om die reden kan [eiser sub 2] c.s. geen aanspraak maken op huurvermindering.
4.2.
Subsidiair voert Velison Wonen aan dat [eiser sub 2] c.s. in de maanden april en mei 2020 Velison Wonen dan wel haar vastgoedbeheerder Etro Vastgoedzorg (hierna: Etro) niet in staat heeft gesteld om het gebrek te verhelpen. Eerst in juni 2020 heeft Etro actie kunnen ondernemen en om die reden komen de maanden april en mei 2020 sowieso niet voor huurprijsvermindering in aanmerking. Daarnaast heeft [eiser sub 2] c.s. het verband tussen de gestelde gebreken en de getoonde schade onvoldoende onderbouwd en blijkt ook niet dat de ernst daarvan een compensatie van 60% rechtvaardigt. De gevorderde huurprijsvermindering dient ook om die reden te worden afgewezen.
4.3.
Verder voert Velison Wonen aan dat de schade aan de boeken en de kleding evenals de hoogte daarvan niet zijn onderbouwd. Ook de causaliteit tussen lekkage en schade is niet gesteld of gebleken, laat staan bewezen. Facturen ontbreken evenals de toepassing van een oud voor nieuw correctie. Voorts betwist Velison Wonen de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente.
5.De beoordeling
Vergoeding van een deel van de betaalde huurpenningen voor april 2020 tot en met 15 oktober 2020
5.1.
De kantonrechter zal nu eerst ingaan op het deel van de vordering dat ziet op de vergoeding van een deel van de betaalde huurpenningen voor de periode van april 2020 tot en met 15 oktober 2020. [eiser sub 2] c.s. heeft desgevraagd ter zitting nader toegelicht dat de grondslag van de vordering niet artikel 7:257 BW Pro is, maar dat de vordering is gebaseerd op wanprestatie dan wel onverschuldigde betaling. Doordat Velison Wonen het gebrek pas in oktober 2020 heeft hersteld, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis aan de zijde van Velison Wonen waardoor Velison Wonen aan [eiser sub 2] c.s. gedurende de periode van april tot en met oktober 2020 niet het volledige huurgenot heeft verschaft en de schade die [eiser sub 2] c.s. als gevolg daarvan heeft geleden ter hoogte van de te veel betaalde huurpenningen, moet vergoeden, aldus [eiser sub 2] c.s.
5.2.
Hoewel [eiser sub 2] c.s. stelt dat hij zijn vordering baseert op wanprestatie en/of onverschuldigde betaling, heeft hij niet een vordering tot vergoeding van schade ingesteld, maar een vordering tot vermindering van de reeds betaalde huurpenningen. Een dergelijke vordering kan echter niet op de artikelen 6:74 en/of 6:203 BW worden gebaseerd, maar slechts op artikel 7:257 BW Pro, in welk artikel een vervaltermijn van zes maanden is opgenomen. Alleen als in de periode van 6 januari 2021 tot en met 6 juli 2021 – zes maanden voorafgaand aan het uitbrengen van de dagvaarding op 6 juli 2021 – nog sprake zou zijn geweest van derving van het huurgenot als gevolg van de lekkage, zou de huurprijsvermindering nog kunnen worden toegewezen. Partijen zijn het echter erover eens dat de lekkage op 15 oktober 2020 was hersteld, zodat daarvan geen sprake is. Uit de wetsgeschiedenis bij artikel 7:257 BW Pro kan worden afgeleid dat de bedoeling van de in dit artikel opgenomen vervaltermijn is om duidelijkheid te verschaffen en te voorkomen dat de vordering aan teveel betaalde huur ‘te hoog’ kan oplopen. De wetgever heeft de financiële risico’s aan de zijde van de verhuurder, die betrekking hebben op perioden in het verleden waarin de huurder (nog) geen verzoek bij de huurcommissie of vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld, willen beperken. Gelet op het bepaalde in artikel 7:257 BW Pro en de wetsgeschiedenis bij dat artikel, kan een huurder die als gevolg van de vervaltermijn geen beroep op artikel 7:257 BW Pro kan doen, de huurprijsvermindering die hoort bij het derven van het huurgenot, niet alsnog langs de weg van vergoeding van schade op grond van wanprestatie vorderen. Hieraan heeft de wetgever immers nadrukkelijk een vervaltermijn willen koppelen. Ook de aangevoerde grondslag van onverschuldigde betaling gaat om diezelfde reden niet op. Omdat [eiser sub 2] c.s. geen aanspraak kan maken op huurvermindering voor de periode van april 2020 tot en met 15 oktober 2020, heeft [eiser sub 2] c.s. dus ook niet te veel huur in die periode betaald. Zodoende is geen sprake geweest van onverschuldigde betaling. Het deel van de vordering dat is gebaseerd op de huurprijsvermindering wordt dan ook afgewezen.
Schade aan boeken en kleding
5.3.
[eiser sub 2] c.s. vordert voorts op grond van artikel 7:208 BW Pro vergoeding van de door de lekkage veroorzaakte schade. Door de enkele aanwezigheid van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro, zoals de lekkage, ontstaat echter nog geen verplichting tot schadevergoeding. Daarvoor moet de schade aan Velison Wonen zijn toe te rekenen. [eiser sub 2] c.s. stelt hiertoe dat het dusdanig lang heeft geduurd voordat de lekkage is verholpen dat de muur (tussen de hal en keuken) zacht is geworden en er schimmel is ontstaan. Hierdoor is aan de ene kant van de muur schade ontstaan in de vorm van schimmel op kleding die daar aan de kapstok hing, en aan de andere kant van de muur schade in de vorm van schimmel op kookboeken die daar op een boekenplank tegen de muur stonden. Door Velison Wonen is niet, althans onvoldoende betwist dat de schade aan de muur is ontstaan (en verder is toegenomen) doordat het een aantal maanden heeft geduurd voordat de lekkage is verholpen. Daarbij overweegt de kantonrechter dat ook indien Velison Wonen in de maanden april en mei 2020 geen contact kon krijgen met [eiser sub 2] c.s. om de lekkage te verhelpen – wat door [eiser sub 2] c.s. overigens is betwist – het alsnog zeven maanden heeft geduurd voordat de lekkage is verholpen en de gevolgen hiervan waren hersteld. Het valt niet in te zien waarom die lange duur niet kan worden aangemerkt als de oorzaak van het ontstaan van schimmel op de genoemde spullen van [eiser sub 2] c.s. [eiser sub 2] c.s. heeft de hoogte van de schade echter, anders dan door het overleggen van foto’s van de boeken en de kleding, niet nader onderbouwd, terwijl de hoogte van de schade door Velison Wonen is betwist. Evenmin is gebleken op welke wijze al dan niet een aftrek voor "nieuw voor oud" is toegepast door [eiser sub 2] c.s. De kantonrechter zal de schade om die reden schatten op een bedrag dat naar het oordeel van de kantonrechter redelijk is, te weten op een bedrag van € 100,00. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag is toewijsbaar alleen niet met ingang van april 2020. Het is immers niet aannemelijk dat de schade aan de goederen meteen al vanaf het begin van de lekkage aanwezig was. Zoals gezegd, is die schade naar het oordeel van de kantonrechter nu juist ontstaan doordat het lang duurde voordat de lekkage werd verholpen, zodat de schade niet al op de eerste dag van de lekkage aanwezig kan zijn geweest. De wettelijke rente wordt daarom toegewezen vanaf 15 oktober 2020, de dag dat de lekkage was verholpen.
5.4.
[eiser sub 2] c.s. heeft een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Velison Wonen heeft dit deel van de vordering (gemotiveerd) betwist. Dit deel van de vordering heeft geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. Daarom zal de kantonrechter de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn, toetsen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het rapport Voorwerk II. Gelet op de betwisting voor Velison Wonen heeft [eiser sub 2] c.s. onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [eiser sub 2] c.s. buitengerechtelijke werkzaamheden heeft laten verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt, althans dat het hier kosten betreft die voor vergoeding in aanmerking komen. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden daarom afgewezen.
5.5.
Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt Velison Wonen tot betaling aan [eiser sub 2] c.s. van € 100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 oktober 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter