ECLI:NL:RBNHO:2022:1552

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./repnr.: 9295599 EJ VERZ 21-9

Uitspraakdatum: 21 februari 2022

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

1.[verzoeker sub 1] , wonende te [woonplaats]2. [verzoeker sub 2] , wonende te [woonplaats]3. [verzoeker sub 3] , wonende te [woonplaats]

verzoekers,

verder te noemen: [verzoekers]

gemachtigde: M. Sliphorst - Dekker

tegen

[verweerder]

wonende te [woonplaats]

verwerende partij

verder te noemen: [verweerder]

gemachtigde: mr. N.M. Don

1.Het procesverloop

1.1.

[verzoekers] hebben een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 23 juni 2021. [verweerder] heeft een verweerschrift ingediend.

1.2.

Op 12 november 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2.De feiten

2.1.

Partijen zijn broers en zuster van elkaar.

2.2.

[verzoeker sub 2] en [verweerder] hebben samen met hun vader, [vader] , een bedrijf geëxploiteerd in de vorm van een vennootschap onder firma onder de naam [naam vof] Vader [vader] is in 2010 uit de vennootschap getreden en [verzoeker sub 2] in 2013. Sindsdien zet [verweerder] het bedrijf als eenmanszak voort.

2.3.

Vader [vader] is op 9 augustus 2011 overleden. [verzoekers] zijn zijn erfgenamen. [verweerder] is door zijn vader onterfd.

2.4.

[verzoekers] verhuren het (tot de nalatenschap van vader [vader] behorende) perceel [adres] . Op dat perceel exploiteert [verweerder] zijn bedrijf. Er is geen schriftelijk huurcontract. [verweerder] betaalt vanaf oktober 2016 een bedrag van € 860,92 per maand voor het gebruik.

2.5.

Aan de voorzijde van het perceel staat gebouw A. Op het perceel bevindt zich ook een loods (gebouw C, deels).

2.6.

In een tussen partijen gevoerde procedure is in een (tussen)vonnis van 18 mei 2017 bepaald dat het gehuurde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 e.v. BW is.

2.7.

Bij beschikking van 31 januari 2020 is op verzoek van [verzoekers] de heer [A] benoemd tot deskundige om te adviseren over de nadere huurprijs in de zin van artikel 7:304 BW.

2.8.

Bij email van 25 februari 2020 heeft [A] zich als deskundige teruggetrokken omdat [verzoekers] zich niet konden vinden in het door hem gehanteerde tarief van € 4.105,50 exclusief kosten.

2.9.

[verzoekers] hebben vervolgens bij dagvaarding van 15 mei 2020 gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen zou beëindigen en [verweerder] zou veroordelen tot betaling van de (achterstallige) huur van € 2.688,50 per maand. Deze vorderingen zijn bij vonnis van 11 februari 2021 afgewezen.

3.Het verzoek

3.1.

[verzoekers] verzoeken de kantonrechter een deskundige te benoemen tot het opstellen en uitbrengen van het advies omtrent de nadere huurprijs met betrekking tot het door [verweerder] gehuurde perceel, zijnde de onbebouwde grond, inclusief verharding, hekwerk/toegangspoort en inclusief bedrijfsruimten, een en ander als bedoeld in artikel 7:303 lid 1 en 2 BW.

3.2.

[verzoekers] verzoeken de kantonrechter om hierbij te bepalen dat in het advies de verschillende bestanddelen van het gehuurde separaat worden benoemd omdat tussen partijen nog discussie bestaat over de vraag in hoeverre die bestanddelen als een door de huurder aangebrachte verbetering moeten worden gezien. Verder willen [verzoekers] dat de deskundige zich ook uitlaat over de hoogte van de huurprijs in de periode 1 januari 2013 tot 1 september 2016. Tenslotte hebben [verzoekers] aangegeven dat zij geen bezwaar hebben tegen benoeming van de heer [A] .

3.3.

Aan hun verzoek leggen [verzoekers] ten grondslag dat de huurprijs van het gehuurde niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Omdat partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de benoeming van een deskundige die moet adviseren over een nadere huurprijs, moet ingevolge artikel 7:304 BW, deze door de kantonrechter worden benoemd.

4.Het verweer

4.1.

[verweerder] voert geen verweer tegen de benoeming van een deskundige in de zin van artikel 7:304 BW. Hij meent echter dat deze deskundige uitsluitend onbebouwde grond zou moeten waarderen omdat alle bebouwing door [verweerder] zelf is aangebracht en daarom heeft te gelden als een door de huurder aangebrachte verbetering. Volgens [verweerder] is er geen grond om de deskundige te laten adviseren over de huurprijs in de periode 1 januari 2013 tot 1 september 2016. De nieuwe huurprijs kan immers (in beginsel) niet eerder ingaan dan op de datum waarop het verzoekschrift is ingediend. [verweerder] voert tenslotte aan dat de heer [A] niet de juiste persoon is om over de huurprijs te adviseren.

5.De beoordeling

5.1.

Aangezien het verzoek van [verzoekers] voldoet aan de eisen die artikel 7:304 BW daaraan stelt en [verweerder] ook geen verweer voert tegen de benoeming van een deskundige, is het verzoek toewijsbaar. Omdat de benoeming van de heer [A] in de eerdere verzoekschriftprocedure op niets is uitgelopen en [verweerder] tegen diens benoeming gemotiveerd verweer heeft gevoerd, zal de kantonrechter een andere deskundige benoemen, te weten: de heer A. Ennema van Insight Real Estate te Amsterdam die zich op 27 januari 2022 per e-mail tegenover de griffier bereid heeft verklaard een benoeming tot deskundige in deze te aanvaarden. Deze deskundige is niet uit [woonplaats] afkomstig omdat daar geen deskundige te vinden was die zelf meende in staat te zijn een advies over het gehuurde uit te brengen.

5.2.

[verzoekers] hebben verzocht de deskundige op te dragen om ook te adviseren over de huurprijs in de periode 1 januari 2013 tot 1 september 2016. [verweerder] heeft daar bezwaar tegen. Het verzoek van [verzoekers] is niet toewijsbaar. De deskundige moet zijn advies opstellen aan de hand van de in artikel 7:303 lid 2 BW aangegeven maatstaf. Hij zal dus moeten uitgaan van het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering, althans van het verzoek ex artikel 7:304 BW. Gelet op deze maatstaf is er in dit stadium geen wettelijke grondslag om de deskundige op te dragen ook over de huurprijs in de periode 1 januari 2013 tot 1 september 2016 te adviseren. Mocht de kantonrechter in een eventuele procedure ex artikel 7:303 BW oordelen dat de nieuwe huurprijs wegens bijzondere omstandigheden eerder moet ingaan dan de dag van indiening van het onderhavige verzoekschrift, dan zal alsdan de deskundige verzocht kunnen worden hierover nader te adviseren.

5.3.

Partijen verschillen verder van mening over de vraag van welke bestanddelen van het gehuurde de deskundige de huurwaarde zou moeten taxeren. [verweerder] stelt zich hierbij op het standpunt dat de deskundige uit moet gaan van onbebouwde grond omdat gebouw A (de bedrijfsruimte aan de voorzijde), de omheining, het hekwerk en de verharding van perceel 662 door [verweerder] zijn aangebracht. Dit zijn door de huurder aangebrachte verbeteringen die op grond van artikel 7:303 lid 3 BW niet in de huurwaarde meegenomen mogen worden. [verzoekers] hebben voorgesteld dat de deskundige in zijn advies alle bestanddelen apart waardeert.

5.4.

Uitgangspunt is ingevolge artikel 7:303 lid 3 BW dat een huurprijsverhoging niet gebaseerd mag zijn op door de huurder aangebrachte verbeteringen. Uitgangspunt is daarom de toestand van het gehuurde zoals die ten tijde van het instellen van de vordering tot huurverhoging zou zijn geweest als de huurder geen huurwaardeverhogende verbeteringen zou hebben aangebracht. Overigens levert niet iedere verbouwing of verandering een verbetering op die de huurwaarde verhoogt.

5.5.

Ter zitting heeft [verweerder] aangevoerd dat gebouw A door hem, althans voor zijn rekening, is aangebracht en dat dit gebouw in de plaats van een ander gebouw is gekomen. Dat moet ook wel omdat zonder de aanwezigheid van een gebouwde onroerende zaak en een voor het publiek toegankelijk lokaal in de beschikking van 18 mei 2017 niet geoordeeld had kunnen worden dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 6:290 BW. Dat betekent dat de deskundige bij zijn advisering niet moet uitgaan van onbebouwde grond maar van een perceel dat is voorzien van een bedrijfsruimte. Indien en voor zover de huurwaarde van het gehuurde door de vervanging van die bedrijfsruimte door de huidige bedrijfsruimte is verhoogd, mag die huurverhoging niet worden meegenomen in het advies. Hetzelfde geldt voor de omheining, het hekwerk en de verharding die volgens [verweerder] op zijn kosten zijn aangebracht. Ook hiervoor zal de deskundige moeten aangeven of deze voorzieningen een huurwaarde verhogend effect hebben en zo ja, in hoeverre dat het geval is.

5.6.

Het is verder aan partijen om contact op te nemen met de te benoemen deskundige en deze met in achtneming van het voorgaande, opdracht te geven tot het uitbrengen van een advies over de nadere huurprijs per de dag van indiening van het onderliggende verzoekschrift (23 juni 2021) naar de maatstaven van artikel 7:303 lid 2 BW. De deskundige zal bij zijn onderzoek partijen in de gelegenheid moeten stellen (zoveel mogelijk gespecificeerde) voorstellen voor vergelijkingspanden/gronden te doen, onder opgave van tenminste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan. Tevens zal de deskundige van die voorstellen en zijn bevindingen daarover verslag moeten doen in het door hem uit te brengen schriftelijk advies. Tevens zal de deskundige partijen in de gelegenheid moeten stellen opmerkingen te maken over zijn bevindingen en deze opmerkingen in zijn eindadvies moeten opnemen.

5.7.

Op grond van artikel 7:304 lid 3 BW zijn de kosten van het advies proceskosten. Nu het verzoek tot het benoemen van een deskundige door [verzoekers] is ingesteld omdat zij menen dat de huidige huurprijs niet in overeenstemming is met die van vergelijkbare huurpanden/gronden ter plaatse, ligt het in de rede dat zij de kosten van de deskundige voldoen. Zij kunnen daarvan opgave doen in een – zo nodig – nog aanhangig te maken procedure ex artikel 7:303 BW, in welke procedure in dat geval ook over die proceskosten een beslissing zal worden genomen.

5.8.

Het voorschot op de kosten van de deskundige komt dan ook voor rekening van [verzoekers] .

5.9.

De kantonrechter ziet aanleiding om, gelet op de familieverhoudingen tussen partijen, de proceskosten van deze verzoekschriftprocedure te compenseren aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

benoemt tot deskundige tot het geven van een schriftelijk, met redenen omkleed, advies omtrent de huurprijs per 23 juni 2021 van het door [verweerder] van [verzoekers] gehuurde perceel [adres] , met in achtneming van de bepalingen in artikel 7:302 lid 2 BW:
dhr. A. Ennema
Insight Real Estate
[telefoonnummer]
[e-mailadres]

6.2.

bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige het volgende:
- de deskundige dient
binnen drie wekenna de datum van deze beslissing een begroting van de kosten op te geven aan de griffie van de rechtbank, gespecificeerd naar het verwachte aantal te besteden uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten;
- de griffie zal de opgave van de deskundige vervolgens toezenden aan partijen;

- partijen kunnen desgewenst
binnen twee wekenna dagtekening van de brief van de griffie schriftelijk bij de rechtbank bezwaar maken tegen de begroting;

- indien niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, wordt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige reeds nu voor alsdan vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag;

- indien wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal het voorschot worden vastgesteld bij afzonderlijke rechterlijke beslissing;

6.3.

bepaalt dat [verzoekers] het voorschot dienen over te maken
binnen twee wekenna de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak;

6.4.

draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot;

6.5.

bepaalt dat [verzoekers] hun procesdossier in afschrift aan de deskundige dienen te doen toekomen;

6.6.

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats;

6.7.

wijst de deskundige er op dat:

- de deskundige voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie);

- de deskundige het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dient aan te vangen;

- de deskundige het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn;

- de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid dient te bieden dit onderzoek bij te wonen; indien slechts één partij, althans niet alle partijen, bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan;

6.8. -

- indien partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd;

6.9.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige dienen te verstrekken indien deze daarom verzoekt, de deskundige toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek;

6.10.

draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier omtrent de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend bericht in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie;

6.11.

wijst de deskundige er op dat:

- uit het schriftelijk bericht moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd;

- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, opdat partijen de gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden;

6.12.

bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden;

6.13.

bepaalt dat de zaak op de rol zal komen voor conclusie na deskundigenbericht op een termijn van vier weken na ontvangst ter griffie van het rapport;

6.14.

draagt de griffier op de zaak op een eerdere rol te plaatsen:

- indien het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen aan beide zijden op een termijn van twee weken;

6.15.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.16.

verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.