ECLI:NL:RBNHO:2022:1396

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/315617 / HA ZA 21-238

Vonnis van 23 februari 2022 (bij vervroeging)

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

wonende te [plaats 1] ,

2.
[eiser 2],

wonende te [plaats 2] ,

eisers,

advocaat aanvankelijk mr. B. van Mieghem te Rotterdam,

thans zonder advocaat,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GRONDVEST NEDERLAND B.V.,

statutair gevestigd en kantoor houdende te Haarlem,

gedaagde,

advocaat mr. M. Koudstaal te Bloemendaal,

2.
[gedaagde 1],

wonende te [plaats 3] ,

gedaagde,

advocaat mr. P.J. Gijsbertsen te Utrecht,

3.
[gedaagde 2],

wonende te [plaats 4] , gemeente [gemeente 1] ,

gedaagde,

advocaat mr. P.J. Gijsbertsen te Utrecht,

4.
[gedaagde 3],

wonende te [plaats 5] ,

gedaagde,

advocaat mr. M. Koudstaal te Bloemendaal,

5.
[gedaagde 4],

wonende te [plaats 6] , gemeente [gemeente 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. P.J. Gijsbertsen te Utrecht,

6.
[gedaagde 5],

wonende te [plaats 7] , gemeente [gemeente 3] ,

gedaagde,

advocaat mr. M. Koudstaal te Bloemendaal,

7.
[gedaagde 6],

wonende te [plaats 8] ,

gedaagde,

advocaat mr. M. Koudstaal te Bloemendaal.

Partijen zullen hierna genoemd worden: eisers [eiser 1] en [eiser 2] en gedaagden de cliënten van mr. Gijsbertsen voornoemd ( [gedaagde 2] , [gedaagde 4] en [gedaagde 1] ) gezamenlijk [gedaagde 1] c.s., de cliënten van mr. Koudstaal voornoemd (Grondvest, [gedaagde 3] , [gedaagde 5] en [gedaagde 6] ) gezamenlijk Grondvest c.s. en gedaagden ieder afzonderlijk Grondvest, [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] , [gedaagde 4] en [gedaagde 5] c.s.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 17 november 2021
het B2-formulier van de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] waarin hun advocaat zich onttrekt
de zaak is verwezen naar de rol voor uitlaten partijen overeenkomstig artikel 6 van het Landelijk Procesreglement
[eiser 1] en [eiser 2] hebben geen nieuwe advocaat doen stellen
Grondvest c.s. hebben vonnis gevraagd
[gedaagde 1] c.s. hebben eveneens vonnis gevraagd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Grondvest houdt zich bezig met de aan- en verkoop van onroerende goederen en met de bemiddeling daarbij. Met name houdt zij zich bezig met de aan- en verkoop van landbouwgrond, die mogelijk vanwege de strategische en gunstige ligging in de toekomst in aanmerking kan komen voor een bestemmingswijziging naar bouwgrond.

2.2.

Grondvest was onder meer eigenaar van een perceel weiland, oorspronkelijk kadastraal bekend gemeente [gemeente 4] , sectie G nummer [locatie 1] , groot één hectare en zes are, gelegen aan de [adres] te [plaats 9] , gemeente [plaats 8] . Zij heeft dit perceel, op 11 oktober 2019 geleverd gekregen van Plannedprojects B.V. voor een bedrag van

€ 108.014,00.

2.3.

Grondvest heeft het perceel verkaveld en de nieuwe kavels verkocht aan gedaagden sub 2 t/m 7. Het oude kavel G [locatie 1] werd onderverdeeld in de nieuwe percelen G [locatie 2] ( [gedaagde 4] ), G [locatie 3] ( [gedaagde 2] ), G [locatie 4] ( [gedaagde 1] ), G [locatie 5] , G [locatie 6] ( [gedaagde 3] ), G [locatie 7] en G [locatie 8] ( [gedaagde 5] c.s.). De nieuw ontstane kadastrale percelen heeft zij verkocht aan eisers en aan gedaagden sub 2 t/m 7.

2.4.

De percelen G [locatie 5] en G [locatie 7] heeft Grondvest verkocht aan [eiser 1] en [eiser 2] .

2.5.

In diezelfde periode hebben [eiser 1] en [eiser 2] de overige percelen die oorspronkelijk deel uitmaakten van perceel G [locatie 1] gekocht van gedaagden 2 t/m 7.

2.6.

Alle koopovereenkomsten waren tot stand gekomen tussen de respectievelijke verkopers en de heer [betrokkene 1] (hierna [betrokkene 1] ) en [eiser 2] als koper. [betrokkene 1] en [eiser 2] zijn actief als projectontwikkelaars. In de koopovereenkomsten is in artikel 5 sub 3 het volgende vermeld:
“De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden: Leeg en ontruimd. Vrij van huur-, pacht-, of andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming, behoudens eventuele jachtrechten.”

2.7.

De leveringen vonden plaats op 9 april 2020 ( perceel G [locatie 7] en G [locatie 2] ) en op 16 juli 2020 (de overige percelen). In de akten van levering wordt telkens naast [eiser 2] in de plaats van [betrokkene 1] zijn echtgenote [betrokkene 2] genoemd als koper.

In akten is in artikel 9 onder H. Beheer opgenomen
“Verkoper verklaart uitdrukkelijk dat thans op het verkochte geen beheer door derden plaatsvindt. Tevens verklaart verkoper thans op geen enkele manier betrokken te zijn bij het in beheer geven van het verkochte aan derden nu of in de toekomst.”

2.8.

In brieven aan de verkopers, gedateerd 8 maart 2021 heeft de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] gesteld dat de grond ten tijde van de levering wel verpacht was en tot op de datum van de brief nog altijd in gebruik is bij derden. [eiser 1] en [eiser 2] hebben de koop met de respectievelijke verkopers primair ontbonden en subsidiair de overeenkomsten vernietigd op grond van bedrag c.q. dwaling. Zij hebben de verkopers gesommeerd binnen een week na dagtekening van de brief te bevestigen dat zij hun perceel zullen terugnemen en het aankoopbedrag zullen terugbetalen, waarbij [eiser 1] en [eiser 2] coulancehalve de notariskosten voor hun rekening zullen nemen. Voor het geval de verkopers de gevraagde bevestiging niet zullen geven wordt meegedeeld dat geen tijd verspild zal worden aan verdere discussie en dat een procedure dan onvermijdelijk is.

2.9.

In een brief van 12 maart 2021 heeft de advocaat van Grondvest aan [eiser 1] en [eiser 2] meegedeeld dat de percelen vrij van pacht zijn geleverd, dat zij Grondvest nooit in gebreke gesteld hebben en ook niet eerder geklaagd hebben over enig gebrek en dat Grondvest de percelen niet wenst terug te kopen.

2.10.

Bij e-mail van 12 maart 2021 heeft de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] op laatstgenoemde brief als volgt gereageerd:

Uw stellige bewering over het niet verpacht zijn van de grond is onjuist.

Het perceel dat uw cliënte verkocht is onderdeel van het voormalige perceel [gemeente 4] G- [locatie 1] . Ik zend u hierbij de eerste pagina van de pachtovereenkomst over 2020, waaruit onomstotelijk blijkt dat de grond in 2020 (op het moment van verkoop dus) verpacht was. Dat geldt overigens ook voor de periode daarvoor en daarna. (…)

2.11.

Grondvest heeft vervolgens verzocht om toezending van de gehele pachtovereenkomst. Aan dit verzoek hebben [eiser 1] en [eiser 2] geen gevolg kunnen geven omdat De Hollandsche Pachtmeester die overeenkomst niet aan hen wilde afgeven.

2.12.

Uit een brief gedateerd 30-03-2021 van De Hollandsche Pachtmeester aan [gedaagde 1] blijkt dat de pacht voor het perceel G [locatie 4] per 31 december 2020 is geëindigd.

2.13.

Bij deurwaardersexploot van 30 maart 2021 betekend aan alle verkopers hebben [eiser 1] en [eiser 2] de verkopers in gebreke gesteld, onder de mededeling dat de grond in strijd met de garanties in de koopovereenkomst en de notariële akten nog altijd verpacht en in gebruik is. Voorts is meegedeeld dat de verkopers hun verplichtingen (oplevering van de grond vrij van pacht en beheer) alsnog moesten nakomen binnen 8 dage na 30 maart 2021.

2.14.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben deurwaarder mr. A.R. Lambers opdracht gegeven te constateren of de percelen al dan niet in gebruik zijn. In zijn proces-verbaal van 8 april 2021 heeft de deurwaarder geconstateerd dat de percelen een weiland betreffen, dat is omheind met een hek met draad en voor het oog bestaat uit één perceel, zonder tussenliggende hekken en dat op voornoemde percelen een paard aanwezig is, alsmede enkele voer- en/of waterbakken.

2.15.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben op 26 maart 2021 conservatoir beslag gelegd ten laste van Grondvest. Grondvest heeft in een kort geding dat op 6 april 2021 heeft gediend bij deze rechtbank opheffing van het gelegde beslag gevorderd. De voorzieningenrechter heeft in zijn vonnis van 13 april 2021 overwogen dat Grondvest er in is geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat het door [eiser 1] en [eiser 2] gepretendeerde vorderingsrecht ondeugdelijk is en dat [eiser 1] en [eiser 2] hier onvoldoende tegenover gezet hebben. Hij heeft vervolgens de gelegde conservatoire beslagen opgeheven.

2.16.

Bij brieven van 8 april 2021 aan de verkopers hebben [eiser 1] en [eiser 2] de koopovereenkomsten ontbonden omdat de verkopers ondanks ingebrekestelling en sommatie niet hebben voldaan aan hun verplichting om de grond alsnog vrij van pacht en beheer op te leveren. [eiser 1] en [eiser 2] delen mee dat de verkopers de aankoopbedragen binnen twee dagen moeten terugbetalen en de bijkomende schade moeten vergoeden.

2.17.

In de periode van 9 april 2021 t/m 14 april 2021 hebben [eiser 1] en [eiser 2] de dagvaardingen in de onderhavige zaak doen betekenen aan de verkopers.

3.Het geschil

3.1.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover de wet het toelaat, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. zal verklaren voor recht dat de tussen [eiser 1] en de Verkopers tot stand gekomen

overeenkomsten buitengerechtelijk zijn ontbonden althans bedoelde overeenkomsten

alsnog zal ontbinden;

II. Grondvest c.s. zal veroordelen tot terugbetaling van de respectieve (de gedaagde betreffende) koopprijs, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der ontbinding, althans de dag der dagvaarding;

III. Grondvest c.s. zal veroordelen tot betaling aan [eiser 1] van de op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst(en) verschuldigde contractuele boete van 10% van de respectieve (de gedaagde betreffende) koopprijs;

IV. Grondvest c.s. zal veroordelen tot vergoeding van de door [eiser 1] geleden (verdere) schade als nader op te maken bij staat;

Subsidiair:

I zal verklaren voor recht dat de koopovereenkomsten met Grondvest c.s. onder invloed van dwaling tot stand zijn gekomen;

II bedoelde overeenkomsten zal vernietigen; en

III Grondvest c.s. zal veroordelen tot terugbetaling aan [eiser 1] van de respectieve (de gedaagde betreffende) koopprijs, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der ontbinding, althans de dag der dagvaarding;

IV Grondvest c.s. zal veroordelen tot vergoeding van de door [eiser 1] geleden (verdere) schade

als nader op te maken bij staat;

Meer subsidiair:

V zal verklaren voor recht dat Grondvest c.s. jegens [eiser 1] onrechtmatig hebben gehandeld;

VI Grondvest c.s. zal veroordelen tot terugbetaling van de respectieve (de gedaagde betreffende) koopprijs, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der ontbinding, althans de dag der dagvaarding;

VII Grondvest c.s. zal veroordelen tot vergoeding van de door [eiser 1] geleden (verdere) schade als nader op te maken bij staat.

een en ander met veroordeling van Grondvest c.s. in de kosten van het geding, evenals in de

wettelijke rente over de kosten, voor zover deze niet door Grondvest c.s. zijn betaald binnen

veertien dagen na de datum waarop het vonnis in deze zaak is gewezen, en daarbij het

nasalaris advocaat te begroten op € 157,00, te verhogen met € 82,00 indien Grondvest c.s. niet binnen veertien dagen aan het vonnis voldoen en betekening daarvan plaatsvindt.

3.2.

[eiser 1] en [eiser 2] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat Grondvest c.s. en [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar tekort geschoten zijn in het nakomen van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst en de akte van levering. Zij stellen dat de verkopers, ondanks ingebrekestelling en sommatie, de percelen niet vrij van pacht en beheer hebben geleverd. Zij verklaren dat zij om die reden de koopovereenkomsten buitengerechtelijk hebben ontbonden, als gevolg waarvan de verkopers moeten meewerken aan het ongedaan maken van die koopovereenkomsten door terugbetaling van de koopsom (vermeerderd met rente) en door de percelen terug te nemen. Tot slot voeren zij aan dat de verkopers ook aansprakelijk zijn voor vergoeding van de aanvullende schade.

3.3.

Grondvest c.s. voeren verweer en voeren – samengevat - het volgende aan.

Grondvest c.s. hebben de percelen vrij van pacht geleverd. Zij wijzen er op, onder overlegging van een verklaring van de voormalige pachter V.O.F. [bedrijf] , dat de door [eiser 1] en [eiser 2] ingebrachte pachtovereenkomst, die betrekking heeft op perceel

G [locatie 1] waaruit de kavels zijn ontstaan, op 17 september 2019 is ontbonden.

Grondvest c.s. hebben nadat ze hun kavels hadden verkregen geen machtiging afgegeven aan De Hollandsche Pachtmeester om de gronden te verpachten of in gebruik te geven.

De omstandigheid dat [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat er een paard in de wei liep op enig moment doet daar niets aan af. Bovendien heeft [bedrijf] daarover verklaard dat [eiser 1] en [eiser 2] hem gevraagd hebben om vee op de wei te zetten. Als er dus al vee in de wei loopt, moet dat zijn met instemming van [eiser 1] en [eiser 2] omdat niemand anders bevoegd is toestemming te geven daarvoor. De Hollandsche Pachtmeester heeft de gronden in ieder geval niet in pacht gegeven.

Als het al zo zou zijn dat de gronden per abuis verpacht zouden zijn geweest of in gebruik waren bij derden verkeren Grondvest c.s. niet in verzuim, omdat [eiser 1] en [eiser 2] vanaf het moment van levering van de gronden er nooit over geklaagd hebben dat de gronden verpacht waren of in gebruik waren van derden. Dit hebben zij pas gedaan bij brief van

8 maart 2021 en nadat zij er op gewezen waren dat er nooit een ingebrekestelling was geweest, volgde ineens het exploot van 30 maart 2021 (r.o.2.13) met een ingebrekestelling. Op dat moment waren de gronden in ieder geval niet verpacht.

In de koopovereenkomsten en leveringsakten is uitdrukkelijk vermeld dat [eiser 1] en [eiser 2] voornemens zijn de gronden te gebruiken conform de huidige bestemming en in de leveringsakten is ook duidelijk bepaald dat Grondvest c.s. geen garantie geven voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de kavels, noch garanties afgeven ten aanzien van de prijs van de gronden.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben nooit daadwerkelijk een bouwvergunning aangevraagd bij de gemeente, geen ontwikkelingsplan ingediend en ook geen actie ondernomen om het bestemmingsplan gewijzigd te krijgen.

Omdat er geen sprake is van enig verzuim bestaat er dus ook geen grond voor ontbinding van de koopovereenkomsten en is er geen verplichting ontstaan tot vergoeding van enige schade. [eiser 1] en [eiser 2] hebben wel bewust risico’s genomen, die zij nu niet op Grondvest c.s. kunnen afwentelen.

3.4.

Verder voeren zij aan dat er geen sprake is van dwaling. [betrokkene 1] en [eiser 2] houden zich professioneel bezig houden met projectontwikkeling en hebben zich bij de koop van de percelen laten assisteren door hun architect en informatie ingewonnen bij de gemeente. Grondvest benadrukt dat zij [eiser 1] en [eiser 2] gemachtigd had om deze informatie in te winnen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben daar ruim de tijd voor gekregen en hebben vervolgens de kavels alsnog aangekocht.

Grondvest c.s. betwisten dat er sprake is geweest van oneerlijke handelspraktijken. Er is geen sprake geweest van het verstrekken van onjuiste informatie door Grondvest c.s. aan [eiser 1] en [eiser 2] . De omstandigheid dat [eiser 1] en [eiser 2] de percelen niet met de door hen gewenste snelheid kunnen ontwikkelen is niet het gevolg van beweerdelijk aanwezige pacht. Daar is ook geen enkel bewijs voor geleverd.

De AFM heeft er ook helemaal niets mee te maken. Een en ander aldus Grondvest c.s.

3.5.

[gedaagde 1] c.s. voeren afzonderlijk verweer gevoerd en voeren – samengevat - het volgende aan.

[gedaagde 1] c.s. zijn particulieren die ieder voor zich een kavel hadden gekocht van Grondvest. Zij hebben alle drie op 17 januari 2020 een koopovereenkomst ondertekend met [betrokkene 1] en [eiser 2] als kopers. [betrokkene 1] en [eiser 2] drijven een bouwonderneming en [betrokkene 1] is een ervaren projectontwikkelaar. Pas op 5 juni 2020 is op verzoek van [betrokkene 1] zijn echtgenote [betrokkene 2] in zijn plaats vermeld op de koopovereenkomsten en in de akten van levering. Dit maakt echter niet dat ineens sprake is van consumentenkoop.

Het was voor [eiser 1] en [eiser 2] volstrekt duidelijk dat zij agrarische grond kochten. In artikel 5 van de koopovereenkomst is verder opgenomen dat koper ( [eiser 1] en [eiser 2] ) voornemens was het verkochte te gebruiken conform de huidige bestemming en in artikel 6 is opgenomen dat verkoper geen enkele garantie geeft dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige waardevermeerdering. Tot slot is in artikel 7 opgenomen dat de koper de verkoper vrijwaart voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en dat hij verkoper daarop dan ook niet zal aanspreken. Verder is in de akte van levering expliciet vermeld dat het gaat om een perceel landbouwgrond en
‘Door koper te gebruiken als potentieel maar uitdrukkelijk niet door verkoper gegarandeerde ontwikkelingsgrond ten behoeve van woon-, kantoor-, industrie- en bedrijfsdoeleinden cum annexis.’In artikel 8 onder k van de akte van levering is nog expliciet vermeld: ‘
Het verkochte is uitsluitend gebruikt voor agrarische doeleinden. Verkoper staat niet in voor het realiseren van enige bestemmingswijziging, het risico daaromtrent is geheel voor koper.’ En in de slotverklaring onder N is opgenomen dat koper ermee bekend is dat er door verkoper geen enkele garantie wordt gegeven dat het verkochte in aanmerking komt als eventuele toekomstige ontwikkelingsrond ten behoeve van woon-, kantoor-, industrie-, en bedrijfsdoeleinden cum annexis, en ook niet dat ten behoeve van deze ontwikkeling een omgevingsvergunning zal worden afgegeven of verleend, dat de overdracht een speculatief karakter heeft welke geheel voor rekening en risico van koper komt. [betrokkene 1] en [eiser 2] hebben voorafgaande aan de koop uitgebreid contact gehad met en overleg gevoerd met de gemeente [plaats 9] over de voorgenomen ontwikkeling van het perceel. Ten tijde van de levering was geen sprake van een pacht- of beheerovereenkomst voor hun percelen.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben pas bij brief van 8 maart 2021 en dus niet binnen bekwame tijd nadat zij het ‘gebrek’ redelijkerwijze hadden moeten ontdekken geklaagd.

Na ontvangst van de brief van 8 maart 2021 hebben [gedaagde 1] c.s. bij De Hollandsche Pachtmeester navraag gedaan of de pachtovereenkomst op dat moment was beëindigd, waarna hen is bevestigd dat de pacht per 31 december 2020 was geëindigd. Hieruit blijkt dus niet dat de pacht ten tijde van de levering was geëindigd, maar wel dat deze ten tijde van de eerste klacht van [eiser 1] en [eiser 2] al was geëindigd. De pachtovereenkomsten zijn echter door de levering van rechtswege geëindigd, zoals door De Hollandsche Pachtmeester vermeld in de brief van 3 december 2019. Voor zover mocht blijken dat voor beëindiging een schriftelijke opzegging nodig was, stellen zij zich op het standpunt dat [eiser 1] en [eiser 2] te laat geklaagd hebben, maar mocht de rechtbank van oordeel zijn dat [eiser 1] en [eiser 2] wel tijdig hebben geklaagd is, dan is van belang dat [gedaagde 1] c.s. nadat zij door de advocaat van [eiser 1] en [eiser 2] op de hoogte waren gebracht van de vermeende tekortkoming, gecontroleerd hebben of zij daadwerkelijk tekort geschoten waren in hun verplichtingen en dat uit de brief van De Hollandsche Pachtmeester van 30 maart 2021 waarbij bleek dat ten tijde van de klacht de vermeende tekortkoming in ieder geval al was geëindigd en wel per 31 december 2020.

[gedaagde 1] c.s. wijzen er op dat in de brief van 8 maart 2021 op geen enkele manier geprobeerd wordt de feiten helder te krijgen maar direct wordt gesteld dat sprake is van een ernstige tekortkoming met ontbinding tot gevolg, dan wel vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling. Vervolgens is op 30 maart 2021 nog een ingebrekestelling gevolgd bij deurwaardersexploot, waarin [gedaagde 1] c.s. zijn gesommeerd om alsnog hun verplichtingen met betrekking tot de levering vrij van pacht en huur na te komen, maar op dat moment was de pacht in ieder geval al geëindigd, zodat [gedaagde 1] c.s. niet in verzuim zijn geraakt.

De advocaat van [gedaagde 1] c.s. is hier ook op gewezen, maar deze is daaraan voorbij gegaan en heeft in brieven van 8 april 2021 de overeenkomsten buitengerechtelijk ontbonden.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil tussen partijen is gelegen in de vraag of de door Grondvest c.s. en [gedaagde 1] c.s. aan [eiser 1] en [eiser 2] vrij van pacht en gebruik/beheer zijn geleverd dan wel of [eiser 1] en [eiser 2] ter zake hebben gedwaald.

4.2.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat Grondvest c.s. en [gedaagde 1] c.s. niet aan hun verplichtingen uit de verschillende overeenkomsten hebben voldaan omdat de kavels niet vrij van pacht en beheer zijn geleverd en deze nog altijd gebruikt worden door een derde om er vee op te zetten. Ter onderbouwing van hun stelling wijzen zij op een brief van De Hollandsche Pachtmeester aan [gedaagde 1] van 30 maart 2021 waaruit blijkt dat perceel G [locatie 4] na 31 december 2020 niet meer verpacht was.

4.3.

Uit de stukken kan alleen worden afgeleid dat het perceel van [gedaagde 1] ten tijde van de levering feitelijk niet vrij was van pacht. Ten aanzien van de overige verkopers is door [eiser 1] en [eiser 2] in het geheel niet aangetoond en is ook anderszins niet gebleken dat de percelen ten tijde van de levering daadwerkelijk waren verpacht, zodat de vorderingen - die allemaal erop zijn gebaseerd dat de grond was verpacht ten tijde van de levering - tegen die gedaagden worden afgewezen omdat van een grondslag daarvoor niet is gebleken.

4.4.

Ten aanzien van [gedaagde 1] dient te worden beoordeeld of de omstandigheid dat zijn het perceel [gedaagde 1] ten tijde van de levering feitelijk niet vrij van pacht was voldoende rechtvaardiging vormt voor ontbinding van de koopovereenkomst tussen [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde 1] . Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Daarbij wordt het volgende in overweging genomen.

4.5.

In de door [gedaagde 1] overgelegde concept pachtovereenkomst is in artikel 3 vermeld dat de overeenkomst onder meer eindigt
bij verkoop van het perceel aan een derde na schriftelijke opzegging door de eigenaar of DHP.Hieruit blijkt dat bij verkoop nog een schriftelijke opzegging noodzakelijk zou zijn, maar in de begeleidende brief van 3 december 2019 waarin [gedaagde 1] is uitgenodigd om de in concept bijgevoegde pachtovereenkomst aan te gaan wordt er alleen over gesproken dat de overeenkomst eindigt bij verkoop van de grond. Onder die omstandigheden is het niet ondenkbaar of onbegrijpelijk dat [gedaagde 1] over de vermelding
na schriftelijke opzegging door de eigenaar of DHPin artikel 3 van de overeenkomst heen gelezen heeft. Als gevolg daarvan is de pacht door [gedaagde 1] niet schriftelijk opgezegd omdat hij er – mede op grond van de inhoud van de inleidende brief van 3 december 2019 - van uit ging dat de pachtovereenkomst van rechtswege zou eindigen door de verkoop.

4.6.

Op grond van het vorenstaande is duidelijk dat de omstandigheid dat de pachtovereenkomst met betrekking tot perceel G [locatie 4] niet was geëindigd voortkomt uit een misverstand.

Verder is het zo dat [eiser 1] en [eiser 2] in relatief korte tijd alle percelen die onderdeel uitmaken van het voormalige perceel G [locatie 1] in eigendom hebben verkregen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben deze percelen echter niet fysiek van elkaar gescheiden en de percelen vormen op het oog nog steeds één perceel weiland. Het gebruik van het perceel van [gedaagde 1] op grond van de pachtovereenkomst kon zich dan ook uitstrekken over het gehele weiland.

Het had echter op de weg van [eiser 1] en [eiser 2] gelegen om zodra zij meenden dat er nog sprake was van pacht de verkopers daar direct op aan te spreken. Daarmee hebben zij echter 8 tot 10 maanden gewacht en daarmee [gedaagde 1] in ieder geval de mogelijkheid ontnomen om op zeer korte termijn na de levering contact op te nemen met De Hollandsche Pachtmeester en het misverstand alsnog recht te zetten.

4.7.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben niet eerder dan bij brief van 8 maart 2021 geklaagd en daar ook direct consequenties aan verbonden, terwijl er nog geen ingebrekestelling had plaatsgevonden en [gedaagde 1] op dat moment nog niet in verzuim verkeerde.

Vaststaat inmiddels dat in ieder geval op 8 maart 2021 (en dus zeker ook ten tijde van de ingebrekestelling op 30 maart 2021) geen sprake meer was van enige pacht en dat het door [eiser 1] en [eiser 2] vermeende gebrek inmiddels al enige maanden was opgeheven. Voor zover de agrariër de grond op dat moment nog in gebruik had, was het aan [eiser 1] en [eiser 2] als eigenaar van de grond om hem daarop aan te spreken. [gedaagde 1] of een van de andere verkopers was daartoe niet meer gerechtigd.

Geoordeeld wordt dat [eiser 1] en [eiser 2] niet binnen bekwame tijd hebben geklaagd en dat ten tijde van de ingebrekestelling in ieder geval geen sprake meer was van enig gebrek, zodat er ook geen sprake is van verzuim. Er is dan ook geen grond voor ontbinding van de koopovereenkomst met [gedaagde 1] of een van de andere verkopers. De door [eiser 1] en [eiser 2] ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomsten heeft dan ook geen effect gesorteerd.

4.8.

Ook het beroep op bedrog of dwaling gaat niet op. Er is geen sprake van geweest dat [eiser 1] en [eiser 2] onjuist zijn geïnformeerd, er is sprake geweest van een misverstand. Er zou dan ook slechts sprake geweest kunnen zijn van wederzijdse dwaling en [eiser 1] en [eiser 2] hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij de overeenkomst niet zouden zijn aangegaan bij een juiste voorstelling van zaken. Er bestaat derhalve evenmin grond om de koopovereenkomst met [gedaagde 1] te vernietigen.

4.9.

De vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] worden dan ook afgewezen. [eiser 1] en [eiser 2] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure tot op heden begroot op:

Aan de zijde van Grondvest c.s.:

vastrecht € 4.200,-

salaris advocaat
€ 1.770,-(1 punt à € 1.770,-)

Totaal € 5.970,-

en aan de zijde van [gedaagde 1] c.s.

vastrecht € 1.666,-

salaris advocaat
€ 1.770,-(1 punt à € 1.770,-)

Totaal € 3.436,-

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] tot betaling van € 5.970,- aan Grondvest c.s.;

5.3.

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] tot betaling van € 3.436,- aan [gedaagde 1] c.s.;

5.4.

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2022.^[1]

ECLI:NL:RBNHO:2022:1396

Vordering tot ontbinding en vernietiging van koopovereenkomsten afgewezen

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.[eiser 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten