Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/334058 / KG ZA 22-580
Vonnis in kort geding van 23 december 2022
in de zaak van
[de man],
wonende te [plaats],
eiser,
advocaat mr. A.E. Muller te Haarlem,
tegen
[de vrouw],
wonende te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. F.J.V.H. Stoffels te Zevenbergen.
Partijen zullen hierna de man en de vrouw genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 25 producties
- de e-mail van mr. Stoffels van 19 december 2022 met als bijlage 10 producties
- de mondelinge behandeling op 20 december 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden en de daarbij overgelegde spreekaantekeningen van mr. Muller namens de man.
1.2.
Na uitroeping van de zaak zijn verschenen:
- de man, bijgestaan door mr. Muller voornoemd
- de vrouw, bijgestaan door mr. Stoffels voornoemd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn op 30 juni 2008 in gemeenschap van goederen gehuwd. Tijdens het huwelijk is op [datum] geboren thans nog minderjarige zoon [minderjarige].
2.2.
Bij beschikking van deze rechtbank van 1 april 2022 is de echtscheiding tussen partijen uitgesproken en is in rechtsoverweging 2.8.2. het volgende beslist over de verdeling van de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap:
“Ter zitting hebben partijen overeenstemming bereikt over de verdeling van de ontbonden gemeenschap van goederen. De rechtbank legt deze afspraken als volgt vast:
- de echtelijke woning aan de [adres] te [plaats] wordt verkocht en de overwaarde wordt bij helfte tussen partijen verdeeld;
(…)
Nu partijen de ontbonden huwelijksgemeenschap aldus hebben verdeeld zal de rechtbank op dat punt geen inhoudelijke beslissingen meer nemen, maar vastleggen hetgeen partijen hebben afgesproken.”
2.3.
Partijen hebben geen rechtsmiddel ingesteld tegen de hiervoor genoemde echtscheidingsbeschikking, die op 29 april 2022 is ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.
2.4.
De vrouw woont met zoon [minderjarige] in de voormalige echtelijke woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: “de woning”). De man woont elders.
2.5.
Na de echtscheidingsbeschikking hebben partijen gezamenlijk een verkoopopdracht voor de woning gegeven aan WBos Makelaars (hierna: “de makelaar”) te Heemstede. De woning is in maart 2022 voor € 700.000,- k.k. te koop aangeboden.
2.6.
Vanwege een gebrek aan belangstelling van potentiële kopers heeft de makelaar partijen na enige tijd geadviseerd de vraagprijs te verlagen naar € 650.000,-. De man en –
uiteindelijk – ook de vrouw hebben daarmee ingestemd.
2.7.
De woning is op 10 augustus 2022 voor de nieuwe vraagprijs van € 650.000,- gepubliceerd op Funda. Tot oktober 2022 hebben er drie bezichtigingen plaatsgevonden en op 26 september 2022 is er een openingsbod uitgebracht van € 600.000,-. Partijen hebben tot eind oktober 2022 met de kandidaat-kopers onderhandeld en uiteindelijk is op 28 oktober 2022 overeenstemming bereikt over verkoop van de woning voor een bedrag van € 627.500,-.
2.8.
Op 1 november 2022 heeft de makelaar de concept koopovereenkomst aan partijen gestuurd. Op 4 november 2022 is een aangepaste versie gestuurd. De man heeft bij e-mail van 4 november 2022 zijn akkoord gegeven. Op 7 november 2022 heeft de makelaar de vrouw per e-mail gevraagd om met spoed akkoord te gaan. Op dezelfde datum heeft de makelaar de link naar de definitieve koopovereenkomst naar partijen gestuurd met het verzoek om de overeenkomst (digitaal) te ondertekenen. De man heeft dat diezelfde middag gedaan.
2.9.
Op 8 november 2022 heeft de vader van de vrouw telefonisch aan de makelaar laten weten dat de vrouw ’s nachts naar het ziekenhuis is gebracht en dat de bouwkundige keuring van de kandidaat-kopers daarom niet door kan gaan.
2.10.
Op 9 november 2022 heeft de makelaar partijen bericht dat de kandidaat-kopers zich hebben teruggetrokken. Later die dag heeft de vrouw de koopovereenkomst alsnog digitaal ondertekend.
2.11.
Op 10 november 2022 heeft de makelaar de volgende e-mail gestuurd aan partijen:
“(…)
De huidige situatie
Zoals in diverse eerdere mails aangegeven, bestaat het risico dat je een kandidaat koper verliest op met moment dat een onderhandelingsproces te lang duurt en/of te moeizaam verloopt.
Helaas moet ik bij deze mede delen dat dit helaas het geval is geworden. Wij hebben een formele bevestiging ontvangen dat Kopers gebruik maken van het in Artikel 16 gestelde Pro uit de koopovereenkomst. Daarmee zijn alle partijen van elkaar gevrijwaard.
Uiteraard heb ik al het mogelijke gedaan om dit besluit te keren, maar zij staan vastberaden op hun besluit. Het is voor hen een opeenstapeling van het zeer moeizame proces, waar de meest recente wending het slotstuk was. Het goede gevoel van de koop is bij hen weg en daarom zien zij er van af, aldus Kopers.
(…)
Het vervolg
(…) Inmiddels staan we met de huidige vraagprijs al weer 95 dagen te koop. De ontwikkelingen voor de verkoopmarkt zijn in deze periode en op dit moment nog altijd niet positief. Het is de vraag hoe reëel de huidige vraagprijsstelling is, als er niemand op het huis afkomt, terwijl het huis op alle grote platforms wordt aangeboden en op de meest gunstige wijze wordt gepresenteerd. Als we de verkoop willen bespoedigen, zullen we iets moeten veranderen, waarbij ik de vraagprijs niet buiten beschouwing wil laten.
(…)
We zijn inmiddels bijna 2 maanden met deze kandidaat kopers bezig geweest, om van 600.00,- naar 625.000,- euro te komen. In het vervolg moet daarom bovenal voorkomen worden dat een onderhandeling weer zo moeizaam verloopt. Voor de huidige wending heb ik immers niet voor niets meermaals gewaarschuwd.
(…)”.
2.12.
De vrouw heeft bij e-mail van 11 november 2022 als volgt op de e-mail van de makelaar gereageerd:
“Hallo Sjors, ik heb met stijgende verbazing je mail gelezen, waarom suggereer je, dat het terugtrekken van de koper te wijten is aan de moeizame onderhandelingen.
(…)
Ik ben het vertrouwen in Bos makelaardij echt kwijt. Tevens wil ik benadrukken, dat bij eventuele nieuwe kandidaten, de vraagprijs wat mij betreft wel hoger, maar niet nog lager kan zijn.
(…)
Ik hoop dat ik toch duidelijk ben met te zeggen dat de prijs NIET naar beneden kan.
(…)”.
2.13.
De woning staat nog steeds te koop voor een vraagprijs van € 650.000,-. Op 6 december 2022 heeft een bezichtiging plaatsgevonden.
2.14.
De makelaar heeft recent per e-mail gemeld dat er een nieuwe potentiële gegadigde is die de woning op 2 januari 2023 komt bezichtigen.
3.Het geschil
3.1.
De man vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
1. de vrouw te veroordelen om alle medewerking te verlenen aan een zo spoedig mogelijke verkoop en levering van de woning te ([postcode]) [plaats], aan de Rijkstraatweg nr 57 waarbij het advies van WBos makelaars te Heemstede ten aanzien van de vraagprijs bindend zal zijn, onder andere inhoudende:
- het binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aanwijzen van de door de voorzieningenrechter te benoemen WBos makelaars te Heemstede als verkopend makelaar;
- het toelaten van de aangewezen makelaar in de woning;
- het afgeven van een sleutel aan de aangewezen makelaar;
- het toelaten van een taxatie van de woning;
- het afwezig zijn bij de taxatie van de woning;
- toestemming geven voor het maken van foto's van de woning en daarbij afwezig te zijn;
- het toestaan van het plaatsen van "te koop"-borden en - biljetten in en bij deze woning en deze te laten staan c.q. hangen;
- toestemming geven tot het publiceren van de woning op de Funda website;
- het plegen van het benodigde onderhoud van de woning;
- het tot genoegen van de makelaar opruimen en opgeruimd houden van de woning ten behoeve van het maken van de foto's en ten behoeve van bezichtigingen;
- het toelaten van bezichtigingen;
- het afwezig zijn bij bezichtigingen;
- de aanwijzingen van de makelaar in verband (bespoediging van de) verkoop op te volgen;
- het beschikbaar zijn voor overleg met de makelaar op diens verzoek;
alles op straffe van een dwangsom van € 500 voor iedere dag of dagdeel dat zij daarmee in gebreke blijft;
2. te bepalen dat, indien de door de voorzieningenrechter benoemde WBos makelaar zich onverhoopt terugtrekt, de man gerechtigd is een andere makelaar de verkoopopdracht te verstrekken en de vrouw gehouden is de door de man gekozen makelaar eveneens de verkoopopdracht te verstrekken, waarbij het onder 1. gevorderde van toepassing blijft;
3. te bepalen dat, wanneer de vrouw weigert om aan de verkoop van de woning te ([postcode]) [plaats], aan de Rijkstraatweg nr 57 mee te werken, het vonnis in de plaats treedt van de voor de verkoop benodigde machtiging en handelingen van de vrouw;
4. de vrouw te veroordelen om medewerking te verlenen aan het opstellen en ondertekenen van de overeenkomst ten aanzien van de verkoop van de woning te ([postcode]) [plaats], aan de Rijkstraatweg nr 57 aan een derde, waarbij de leveringstermijn door de kopers wordt bepaald dan wel een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn; op straffe van een dwangsom van € 500 voor iedere dag of dagdeel dat zij daarmee in gebreke blijft;
5. de vrouw te veroordelen om daartoe met medeneming van een geldig legitimatiebewijs te verschijnen bij de door de koper gekozen notaris op een door de notaris vast te stellen datum en tijdstip, de voor de levering op te maken notariële akte te ondertekenen volgens de door de notaris juist geachte tekst en verder al hetgeen te doen en uit te voeren wat door de notaris voor de levering noodzakelijk wordt geacht; alles op straffe van een dwangsom van € 500 voor iedere dag of dagdeel dat zij daarmee in gebreke blijft;
6. te bepalen dat wanneer de vrouw niet haar medewerking verleend aan het onder I tot en met V gevorderde het in dezen te wijzen vonnis op voet van artikel 3:300 BW Pro in de plaats treedt van de benodigde medewerking van de vrouw aan die rechtshandelingen;
7. de vrouw te veroordelen de helft van de makelaarskosten en de notariskosten te betalen, alsmede de eventuele andere kosten die verband houden met verkoop en levering van de onroerende zaak te ([postcode]) [plaats], aan de Rijkstraatweg nr 57;
8. te bepalen dat de resterende overwaarde bij helfte zal worden gedeeld tussen partijen;
9. de vrouw te veroordelen met ingang van 1 november 2022 aan de man een gebruikersvergoeding van € 400 per maand te betalen, dan wel een vergoeding en/of tijdstip zoals door Uw Rechtbank in goede justitie te bepalen, één en ander totdat de woning aan een derde is verkocht;
10. de vrouw te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder de kosten voor het uitbrengen van de dagvaarding, het honorarium van de advocaat en het griffierecht.
3.2.
De man legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat in de beschikking van de rechtbank van 1 april 2022 is vastgelegd dat de woning moet worden verkocht en de gerealiseerde overwaarde bij helfte zal worden gedeeld, maar dat de vrouw de verkoop frustreert door steeds laat te reageren op vragen van de makelaar en niet of pas na lange tijd in te stemmen met adviezen van de makelaar om de verkoopprijs te verlagen. De verkoop aan de kandidaat-kopers is stukgelopen door het aan de vrouw te wijten moeizame verkoopproces. De verkoop is nu in een impasse beland. De man heeft belang bij een snelle verkoop van de woning, omdat hij in financiële nood komt vanwege dubbele woonlasten. Hij woont elders en betaalt daarnaast de helft van de eigenaarslasten van de woning. Omdat de vrouw het uitsluitend gebruik van de woning heeft waarvan partijen gezamenlijk eigenaar zijn, heeft hij totdat de woning is verkocht bovendien recht op een gebruiksvergoeding, aldus de man.
3.3.
De vrouw voert (deels) verweer. Zij erkent dat de woning moet worden verkocht, maar betwist dat het aan haar te wijten is dat de verkoop niet door is gegaan. Uiteindelijk is zij steeds meegegaan met de adviezen van de makelaar. Vanaf medio 2021 heeft de vrouw al de wens geuit om de woning te verkopen. Het liefst wil zij met zoon [minderjarige] verhuizen naar Heerewaarden, waar zij een goedkopere woning kan kopen of huren en zij tot dat gelukt is bij haar ouders kan wonen. De man stemt echter niet in met verhuizing van [minderjarige] naar een plaats buiten de Randstad. Omdat de vrouw bij een te lage verkoopprijs niet in staat is in deze omgeving een andere woning te kopen of in de vrije sector te huren zit de vrouw klem en woont zij noodgedwongen nog steeds in de woning terwijl die te duur voor haar is. Een gebruiksvergoeding is daarom niet redelijk en kan zij bovendien ook niet betalen, aldus de vrouw.
3.4.
Na overleg tussen partijen heeft de vrouw ter zitting aangegeven dat zij geen bezwaar (meer) heeft tegen de vorderingen van de man met betrekking tot de verkoop van de woning, zodat die kunnen worden toegewezen, inclusief het verlenen van vervangende toestemming. Wel handhaaft de vrouw haar verweer tegen de gevorderde gebruiks-vergoeding, die volgens haar moet worden afgewezen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Verkoop en levering woning
4.1.
De vorderingen van de man die betrekking hebben op het meewerken door de vrouw aan de verkoop en levering van de woning zullen worden toegewezen, nu de vrouw ter zitting heeft ingestemd met die vorderingen, waaronder ook de indeplaatsstelling van het vonnis in het geval de vrouw toch niet meewerkt. Wel zullen de gevorderde dwangsommen worden afgewezen. De vrouw heeft ter zitting aangegeven dat zij zal meewerken aan de – ook door haar gewenste – verkoop van de woning en niet gebleken is dat zij in het verleden niet heeft meegewerkt aan de (feitelijke) handelingen opgesomd in het onder 1 gevorderde. Indien de vrouw niet (tijdig) meewerkt aan het ondertekenen van de koopovereenkomst en/of de leveringsakte kan de man de verkoop en de levering zelf bewerkstelligen met dit vonnis. Dwangsommen zijn dus niet nodig.
4.2.
Over de verdeling van de overwaarde bij helfte en de bijdrage in de met de verkoop gemoeide kosten, eveneens bij helfte, zijn partijen het eens. De voorzieningenrechter zal de vorderingen van de man die daarop zien dan ook toewijzen.
Gebruiksvergoeding
4.3.
Uitgangspunt is dat de man en de vrouw als mede-eigenaren ieder de helft van de aan de woning verbonden lasten moeten voldoen en dat de mede-eigenaar die het gebruik en genot van de woning mist door de andere mede-eigenaar die het uitsluitend gebruik heeft schadeloos wordt gesteld. De vrouw verblijft in dit geval weliswaar nog steeds in de woning, maar ter zitting is gebleken dat dat niet haar eigen keuze is. De vrouw kan haar deel van de aan de woning verbonden lasten niet betalen en zij wil graag met de zoon van partijen bij haar ouders in Heerewaarden gaan wonen en daar een betaalbare woning zoeken, maar daar stemt de man niet mee in. Bovendien heeft de vrouw aan de man aangeboden de woning te betrekken, maar dat is volgens de man geen optie. Feitelijk is dus sprake van een situatie waarin de vrouw mede door toedoen van de man nog steeds het uitsluitend gebruik van de woning heeft, terwijl zij zelf graag de woning zou willen verlaten. Onder die omstandigheden is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voor een gebruiksvergoeding geen plaats. De vordering van de man om de vrouw te veroordelen een gebruiksvergoeding aan hem te betalen zal dan ook worden afgewezen.
4.4.
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt de vrouw om alle medewerking te verlenen aan een zo spoedig mogelijke verkoop en levering van de woning te ([postcode]) [plaats], aan de [adres] waaronder (voor zover nodig):
- het binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aanwijzen van makelaar Wouter de Vries van WBos makelaars te Heemstede als verkopend makelaar;
- het toelaten van de aangewezen makelaar in de woning;
- het afgeven van een sleutel aan de aangewezen makelaar;
- het toelaten van een taxatie van de woning;
- het afwezig zijn bij de taxatie van de woning;
- toestemming geven voor het maken van foto's van de woning en daarbij afwezig te zijn;
- het toestaan van het plaatsen van "te koop"-borden en - biljetten in en bij deze woning en deze te laten staan c.q. hangen;
- toestemming geven tot het publiceren van de woning op de Funda website;
- het plegen van het benodigde onderhoud van de woning;
- het tot genoegen van de makelaar opruimen en opgeruimd houden van de woning ten behoeve van het maken van de foto's en ten behoeve van bezichtigingen;
- het toelaten van bezichtigingen;
- het afwezig zijn bij bezichtigingen;
- de aanwijzingen van de makelaar in verband (bespoediging van de) verkoop op te volgen;
- het beschikbaar zijn voor overleg met de makelaar op diens verzoek,
5.2.
bepaalt dat het advies van makelaar Wouter de Vries van WBos makelaars te Heemstede ten aanzien van de vraagprijs bindend zal zijn,
5.3.
bepaalt dat indien Wouter de Vries van WBos makelaars zich onverhoopt terugtrekt, de man gerechtigd is een andere makelaar de verkoopopdracht te verstrekken en de vrouw gehouden is de door de man gekozen makelaar eveneens de verkoopopdracht te verstrekken, waarbij het onder 5.1 en 5.2 bepaalde van toepassing blijft,
5.4.
bepaalt dat wanneer de vrouw weigert om aan de verkoop van de woning te ([postcode]) [plaats], aan de [adres] mee te werken, het vonnis in de plaats treedt van de voor de verkoop benodigde machtiging en handelingen van de vrouw,
5.5.
veroordeelt de vrouw om medewerking te verlenen aan het opstellen en ondertekenen van de overeenkomst ten aanzien van de verkoop van de woning te ([postcode]) [plaats], aan de [adres] aan een derde, waarbij de leveringstermijn door de kopers wordt bepaald,
5.6.
veroordeelt de vrouw om daartoe met medeneming van een geldig legitimatiebewijs te verschijnen bij de door de koper gekozen notaris op een door de notaris vast te stellen datum en tijdstip, de voor de levering op te maken notariële akte te ondertekenen volgens de door de notaris juist geachte tekst en verder al hetgeen te doen en uit te voeren wat door de notaris voor de levering noodzakelijk wordt geacht,
5.7.
bepaalt dat wanneer de vrouw niet haar medewerking verleend aan hetgeen waartoe zij onder 5.5 en 5.6 is veroordeeld, dit vonnis op voet van artikel 3:300 BW Pro in de plaats treedt van de benodigde medewerking van de vrouw aan die rechtshandelingen,
5.8.
veroordeelt de vrouw tot betaling van de helft van de makelaarskosten en de notariskosten, alsmede de helft van eventuele andere kosten die verband houden met verkoop en levering van de onroerende zaak te ([postcode]) [plaats], aan de [adres],
5.9.
bepaalt dat de overwaarde bij helfte zal worden gedeeld tussen partijen,
5.10.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.12.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M.C.C. Kaal op 23 december 2022. [1]