Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./repnr.: 10023470 \ HZ VERZ 22-8
Uitspraakdatum: 29 december 2022
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
de vennootschap onder firma
[de v.o.f.]
[de v.o.f.]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verzoekende partij
verder te noemen: [de v.o.f.]
gemachtigde: mr. J.J. de Boer
tegen
de besloten vennootschap
De Jonge Voorn B.V.
De Jonge Voorn B.V.
gevestigd te 's-Gravenhage
verwerende partij
verder te noemen: De Jonge Voorn
gemachtigde: mr. L.C. Strating
De zaak in het kort
In deze zaak verzoekt de huurder van een (voormalig) sportterrein met enkele opstallen waarop hij een paintballcentrum exploiteert, de kantonrechter de ontruimingstermijn te verlengen. Het verzoek van de huurder wordt toegewezen, omdat het gehuurde aangemerkt wordt als 230a-bedrijfsruimte en het belang van de huurder bij verlenging van de ontruimingstermijn zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder bij spoedige ontruiming.
1.Het procesverloop
1.1.
[de v.o.f.] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 29 juli 2022. De Jonge Voorn heeft een verweerschrift ingediend.
1.2.
Op 2 december 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[de v.o.f.] huurt vanaf 1 juni 2022 een voormalig sportterrein gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: ‘het gehuurde’) van De Jonge Voorn. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar. Na afloop van deze termijn is de huurovereenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. Deze tweede termijn eindigde op 31 mei 2022.
2.2.
De laatstelijk overeengekomen huurprijs bedraagt € 4.137,92 incl. btw per maand.
2.3.
In de aanhef van de huurovereenkomst staat: ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Verder bevat de huurovereenkomst, de volgende bepalingen:
‘het gehuurde, bestemming
1.1. (…)
(…) welke bedrijfsruimte bestaat uit 3 voetbalvelden, diverse opstallen zoals een voormalige kantine, een gymzaal, kleedruimtes, technische ruimtes en een op het terrein aanwezige tribuneruimte, lichtmastinstallatie en een drainage-installatie (…)
1.2.
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als terrein voor Paintball-activiteiten, niet zijnde detailhandelsbedrijfsruimte. De bestemming van paintball-terrein overheerst ten alle tijden ten opzichte van de bestemming van de op het terrein bevindende opstallen.
Duur, verlenging en opzegging
3.1.
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 juni 20212 en lopende tot en met 31 mei 2017.
3.2.
Na het verstrijken van de in 3.1. genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 (vijf) jaar, derhalve tot en met 31 mei 2022.
3.3.
. De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van de in 3.2. genoemde periode van rechtswegen zonder dat opzegging daartoe is vereist.
3.4.
. Huurder is bekend met het feit dat verhuurder het gehuurde bestemd heeft voor herontwikkeling.
Bijzondere bepalingen
8.9.
Verhuurder geeft aan huurder een voorkeursrecht gedurende de huurperiode van koop tot het gehuurde. Ten aanzien van dit voorkeursrecht van koop gelden verder de volgende in dit artikel opgenomen bedingen:
(…)’
2.4.
Bij brief van 6 september 2021 heeft De Jonge Voorn [de v.o.f.] bericht;
‘Wat betreft uw wens om de huidige huurovereenkomst te verlengen tegen voor Verhuurder acceptabele voorwaarden, moeten wij constateren dat de huidige huurovereenkomst van rechtswege eindigt op 31 mei 2022.De Jonge Voorn B.V. kiest ervoor om de huurperiode van rechtswege te laten verlopen.
Feitelijk willen wij nu overgaan op een verkoop van de aandelen en/of de grond aan een partij die zelf uitvoering kan geven aan een herontwikkelingsplan. (…)
Wij zullen dan ook een aantal partijen gaan benaderen die wij in de gelegenheid willen stellen om het terrein (en /of de aandelen in De Jonge Voorn B.V.) te kopen. Mogelijk zullen wij dit traject uitbesteden aan een makelaar. Indien u alsnog geïnteresseerd bent in onvoorwaardelijke aankoop, dan zullen wij hiermee rekening (laten) houden.’
2.5.
Op 17 mei 2022 heeft De Jonge Voorn [de v.o.f.] bericht:
Sinds 1 juni 2012 huurt V.O.F. [de v.o.f.] van De Jonge Voorn B.V. het terrein gelegen aan de [adres] te [plaats] . De huurovereenkomst tussen partijen eindigt per 31 mei 2022. Ik verwijs naar art. 3.3. van de huurovereenkomst en de aan u verzonden brief van 6 september 2021. In die brief is al medegedeeld dat u tot 31 mei 2022 van het gehuurde gebruik kunt maken, maar voor de volledigheid zeggen wij u hierbij de ontruiming van het gehuurde aan tegen 31 mei 2022. Dit betekent dat u het gehuurde op die datum leeg en ontruimd aan De Jonge Voorn B.V. ter beschikking dient te stellen.
2.6.
[de v.o.f.] heeft nagelaten het gehuurde tijdig te ontruimen.
2.7.
De Jonge Voorn heeft het gehuurde verkocht aan Ingenious Tomorrow B.V. De levering heeft plaats gevonden op 1 oktober 2022.
3.Het verzoek
3.1.
[de v.o.f.] verzoekt de kantonrechter de verplichting om het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst te ontruimen, te schorsen en de ontruimingstermijn te verlengen met één jaar, derhalve tot 1 juni 2023. Verder verzoekt [de v.o.f.] de kantonrechter te bepalen dat [de v.o.f.] , gedurende de periode dat de ontruimingstermijn wordt verlengd, een gebruiksvergoeding verschuldigd is ter hoogte van de op basis van de huurovereenkomst verschuldigde huur. Tot slot verzoekt [de v.o.f.] de kantonrechter om De Jonge Voorn te veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
[de v.o.f.] legt aan haar verzoek ten grondslag dat haar belang bij verlenging van de ontruimingstermijn prevaleert boven het belang van De Jonge Voorn bij spoedige ontruiming van het gehuurde. Het belang van [de v.o.f.] bestaat er uit dat zij de afgelopen jaren grote investeringen heeft gedaan. Die heeft zij gedaan, omdat in de huurovereenkomst een voorkeurskeursrecht voor koop was opgenomen en [de v.o.f.] er vanuit ging dat zij het gehuurde uiteindelijk van De Jonge Voorn zou kunnen kopen. De Jonge Voorn heeft er echter voor gekozen om het gehuurde voor een lagere prijs dan waarvoor zij het gehuurde aan [de v.o.f.] heeft aangeboden, aan een derde te verkopen en de huurovereenkomst met [de v.o.f.] op te zeggen. Hierdoor wordt [de v.o.f.] de mogelijkheid ontnomen om haar investeringen terug te verdienen. Verder geldt dat ontruiming vermoedelijk het einde van de onderneming betekent, omdat het vrijwel onmogelijk is om een (vergelijkbare) plek te vinden waar [de v.o.f.] haar onderneming voort kan zetten. Tegen het belang van [de v.o.f.] weegt het belang van De Jonge Voorn niet op. De Jonge Voorn heeft zelf voor verkoop van het gehuurde gekozen, zodat zij een eventueel belang bij ontruiming zelf heeft gecreëerd.
4.Het verweer
4.1.
De Jonge Voorn voert verweer. Zij voert aan dat [de v.o.f.] geen gebruik heeft gemaakt van haar voorkeursrecht van koop van het gehuurde, waarna De Jonge Voorn het gehuurde aan een derde heeft verkocht en de huurovereenkomst met [de v.o.f.] rechtsgeldig heeft opgezegd. Verder betwist De Jonge Voorn dat [de v.o.f.] aanspraak kan maken op verlenging van de ontruimingstermijn. Omdat het gehuurde aangemerkt moet worden als een ongebouwde onroerende zaak is het 230a-regime niet op de huurovereenkomst van toepassing en is [de v.o.f.] niet ontvankelijk in haar verzoek. Voor zover het 230a-regime wel van toepassing is, voert De Jonge Voorn aan dat het belang van [de v.o.f.] bij ontruiming niet ernstiger wordt geschaad dan het belang van De Jonge Voorn of de koper bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde door [de v.o.f.] . Ook om die reden moet het verzoek van [de v.o.f.] worden afgewezen.
4.2.
De Jonge Voorn verzoekt de kantonrechter, bij wijze van tegenverzoek, om bij afwijzing van het verzoek van [de v.o.f.] een tijdstip van ontruiming vast te stellen. Verder verzoekt De Jonge Voorn de kantonrechter, voor het geval het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt toegewezen, de gebruiksvergoeding vanaf 1 oktober 2022 te bepalen op € 5.617,67 per maand.
5.De beoordeling
5.1.
Het verzoek van [de v.o.f.] en het tegenverzoek van De Jonge Voorn hangen onderling met elkaar samen. Daarom zal de kantonrechter beide verzoeken gelijktijdig beoordelen.
Is [de v.o.f.] ontvankelijk in haar verzoek?.
5.2.
De Jonge Voorn heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat [de v.o.f.] niet ontvankelijk is in haar verzoek, omdat het gehuurde aangemerkt moet worden als ‘ongebouwde onroerende zaak’. [de v.o.f.] voert daarentegen aan dat het gehuurde aangemerkt moet worden als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) omdat het gehuurde ook ziet op gebouwde onroerende zaken. De kernvraag is dus of het gehuurde ziet op een gebouwde of een ongebouwde onroerende zaak.
5.3.
Uitgangspunt is dat een zaak kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Verder is bij het vaststellen van het toepasselijke huurregime beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan en op welke wijze zij daaraan uitvoering hebben gegeven. Daarbij spelen de inrichting en de overige feitelijke omstandigheden ook een rol.
5.4.
Vast staat dat het gehuurde naast drie voormalige voetbalvelden ook bestaat uit een aantal opstallen, waaronder een (voormalige) gymzaal. De opstallen zijn ook uitdrukkelijk genoemd in de omschrijving van het gehuurde in de huurovereenkomst. Volgens De Jonge Voorn zijn deze opstallen voor het organiseren van paintball-activiteiten van verwaarloosbare betekenis. Dit blijkt volgens haar onder andere uit artikel 1.2. van de huurovereenkomst waarin is bepaald dat de bestemming als paintball-terrein ten alle tijden overheerst ten opzichte van de bestemming van de opstallen. Verder mag volgens De Jonge Voorn bij de beoordeling of de gebouwen van verwaarloosbare betekenis zijn, het gebruik van de opstallen voor andere activiteiten dan paintball-activiteiten, gezien het bepaalde in artikel 1.2 van de huurovereenkomst, niet meegenomen worden.
5.5.
De kantonrechter volgt De Jonge Voorn niet in haar betoog. Hiervoor is allereerst van belang dat in de aanhef van de huurovereenkomst staat ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ en dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW op de overeenkomst van toepassing zijn verklaard. Dit impliceert dat het gehuurde aangemerkt moet worden als een 230a-bedrijfsruimte, althans dat partijen dit bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond. Hoewel de benaming van de overeenkomst niet doorslaggevend is bij beantwoording van de vraag hoe het gehuurde moet worden gekwalificeerd, is dit wel een aanwijzing waarmee bij de beoordeling rekening gehouden wordt. Dit geldt temeer nu de huurovereenkomst door (of vanwege) De Jonge Voorn is opgesteld.
5.6.
Bij de beoordeling is verder van belang dat [de v.o.f.] het gehuurde in 2012 is gaan huren om daar paintball-activiteiten te gaan organiseren. Hoewel ook andere activiteiten georganiseerd worden, moet het organiseren van paintball-activiteiten nog altijd als de kernactiviteit van [de v.o.f.] worden gezien. Op de zitting heeft [de v.o.f.] voldoende gemotiveerd gesteld dat de opstallen niet alleen of voornamelijk worden gebruikt voor andere activiteiten, maar dat zij de opstallen ook nodig heeft bij het organiseren van de paintball-activiteiten. Zo worden de opstallen door haar onder andere gebruikt als kleedkamer voor mensen die komen paintballen en voor de uitgifte en opslag van de paintballmaterialen. De opstallen zijn daarmee dienstig aan de kernactiviteit van [de v.o.f.] en zijn daarmee dus niet van verwaarloosbaar belang.
5.7.
Artikel 1.2. van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat het gehuurde alleen gebruikt mag worden voor paintball-activiteiten niet zijnde detailhandelsactiviteiten en dat de paintball-bestemming ten alle tijden overheerst, kan er niet toe leiden dat het gehuurde niet als 230a-bedrijfsruimte kan worden gekwalificeerd. De opstallen zijn, met medeweten van De Jonge Voorn, van meet af aan ook gebruikt als horecaruimten en voor andere activiteiten. De Jonge Voorn heeft daar ook nooit bezwaar tegen gemaakt. In de taxatie die De Jonge Voorn in het geding heeft gebracht, is de bedrijfseconomische huurwaarde gebaseerd op een in het getaxeerde te realiseren horeca-omzet die bijna twee keer hoger ligt dan de in het getaxeerde te realiseren leisure-activiteiten omzet. Ook dit onderstreept dat de (overeengekomen) bestemming van het gehuurde niet beperkt was tot uitsluitend paintball activiteiten. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat artikel 1.2. alleen in de huurovereenkomst is opgenomen om te voorkomen dat het gehuurde aangemerkt zou worden als 290-bedrijfsruimte (detailhandelsruimte), maar dat partijen verder hebben beoogd het 230a-regime op de huurovereenkomst van toepassing te laten zijn.
5.8.
Op grond van het voorgaande is de conclusie dan ook dat het gehuurde aangemerkt moet worden als overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Dit brengt mee dat [de v.o.f.] ontvankelijk is in haar verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn, welk verzoek zij ook tijdig heeft ingediend.
Belangenafweging
5.9.
Het verzoek tot verlening van de ontruimingstermijn kan slechts worden toegewezen indien de belangen van [de v.o.f.] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van De Jonge Voorn bij voortzetting van het gebruik door [de v.o.f.] . Dat is hier het geval en wel vanwege het volgende.
5.10.
Het belang van [de v.o.f.] is er in gelegen dat zij aanzienlijke investeringen in het gehuurde heeft gedaan. Hoewel [de v.o.f.] de daarmee gemoeide bedragen niet met stukken heeft onderbouwd valt de aard en de omvang van die investeringen wel uit de overgelegde foto’s en de door [de v.o.f.] daarop gegeven toelichting af te leiden. Zij heeft op het verouderde sportterrein een groot aantal bomen en struiken geplant, sloten uitgegraven, tien paintball velden met obstakels aangelegd en onder meer leidingen, riolering, dakbedekking en sanitair van de opstallen vervangen. [de v.o.f.] deed die investeringen mede vanuit de gedachte dat zij gelet op het voorkeursrecht van koop, het gehuurde uiteindelijk in eigendom zou kunnen verwerven. Voldoende aannemelijk is dat [de v.o.f.] die investeringen, door onder andere de ziekte en het overlijden van de vrouw van [naam] en nadien de coronapandemie, (nog) niet terug heeft kunnen verdienen. Daarnaast is voldoende aannemelijk dat de mogelijkheden om het bedrijf voort te zetten op een andere plek, vanwege de ruimte die [de v.o.f.] nodig heeft, beperkt zijn. Het grootste deel van de gepleegde investeringen is niet mee te nemen naar een andere locatie. De kans is groot dat een ontruiming het einde van [de v.o.f.] zal betekenen.
5.11.
Het belang van De Jonge Voorn is er in gelegen dat zij zich jegens de koper van het gehuurde heeft verbonden het verkochte leeg en ontruimd op te leveren, bij gebreke waarvan zij een boete verbeurt. Dat dit daadwerkelijk het geval is, heeft De Jonge Voorn niet aangetoond omdat de koopovereenkomst niet is overgelegd. Uitgangspunt is dat koop in beginsel geen huur breekt en het gehuurde dus verkocht had kunnen worden zonder dat het perceel vrij opgeleverd had moeten worden. Daar komt nog bij dat De Jonge Voorn, toen zij de koopovereenkomst sloot, er rekening mee had moeten houden dat [de v.o.f.] aanspraak zou maken op verlenging van de ontruimingstermijn. Dat zij dat niet heeft gedaan en daardoor nu mogelijk wordt geconfronteerd met een boete, kan zij niet aan [de v.o.f.] tegenwerpen.
5.12.
Alles overwegende maakt dat het belang van [de v.o.f.] prevaleert boven het belang van De Jonge Voorn. Het verzoek van [de v.o.f.] zal worden toegewezen en de ontruimingstermijn wordt verlengd tot 1 juni 2023. Dat het verzoek van [de v.o.f.] wordt toegewezen, brengt mee dat het tegenverzoek van De Jonge Voorn moet worden afgewezen.
Gebruiksvergoeding
5.13.
[de v.o.f.] heeft verder verzocht te bepalen dat zij gedurende de verlengde ontruimingstermijn een gebruiksvergoeding verschuldigd is ter hoogte van de geldende huurprijs. De Jonge Voorn heeft daarentegen verzocht om vaststelling van de gebruiksvergoeding op € 5.617,67 per maand, omdat uit de taxatie die zij heeft laten uitvoeren blijkt dat dat de huurwaarde van het gehuurde € 67.400,00 per jaar bedraagt.
5.14.
Nu partijen het niet eens zijn over de gebruiksvergoeding, zal de kantonrechter deze op grond van artikel 7:230a lid 6 BW vaststellen. Gebruikelijk daarbij is om de hoogte van de gebruiksvergoeding vast te stellen op die van de tegenprestatie tijdens de huur. De kantonrechter ziet geen aanleiding hiervan af te wijken. Uit het taxatierapport volgt weliswaar dat het gehuurde nu een hogere huurwaarde heeft dan dat er aan huur door [de v.o.f.] werd betaald, maar bij het vaststellen van deze huurwaarde heeft de taxateur rekening gehouden met een horeca-omzet van € 430.000,00 en een omzet door leisure-activiteiten van € 220.000 per jaar. De kantonrechter gaat er van uit dat dergelijke omzetten alleen kunnen worden behaald omdat [de v.o.f.] fors heeft geïnvesteerd in het gehuurde dat bij aanvang van de huur in een vervallen toestand verkeerde. De hogere huurwaarde is dus (indirect) het gevolg van verbeteringen van het gehuurde die op kosten van [de v.o.f.] zijn aangebracht. Analoog aan het bepaalde in artikel 7:303 lid 3 BW wordt daarom het verzoek van De Jonge Voorn afgewezen. De gebruiksvergoeding zal worden vastgesteld op het op basis van de huurovereenkomst verschuldigde bedrag van € 4.137,92 per maand.
Proceskosten
5.15.
De proceskosten komen voor rekening van De Jonge Voorn, omdat zij ongelijk krijgt. Gezien de samenhang met het verzoek zullen de kosten voor het tegenverzoek op nihil worden begroot.
6.De beslissing
De kantonrechter:
Verzoek
6.1.
wijst het verzoek toe;
6.2.
verlengt de in artikel 7:230a lid 1 BW bedoelde ontruimingstermijn betreffende het gehuurde tot 1 juni 2023;
6.3.
bepaalt dat de maandelijkse gebruiksvergoeding voor het gehuurde gelijk blijft aan de laatstelijk betaalde gebruiksvergoeding van € 4.137,92 per maand;
het tegenverzoek
6.4.
wijst het tegenverzoek af;
verzoek en tegenverzoek
6.5.
veroordeelt De Jonge Voorn tot betaling van de proceskosten die aan de kant van [de v.o.f.] tot en met vandaag worden begroot op € 128,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris gemachtigde;
6.6.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.