Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 9382332 CV EXPL 21-5398
datum uitspraak: 23 februari 2022
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
hierna te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. K. Mels
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: N.A. Luijten
De procedure
[eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard op 29 juli 2021. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 3 november 2021 een comparitie van partijen gelast, die heeft plaatsgevonden op 25 januari 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen, mede aan de hand van pleitaantekeningen, verder naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] een akte overlegging producties tevens houdende eiswijziging ingediend en bij brief van 21 januari 2022 nog een nadere productie toegestuurd. [gedaagde] heeft bij brief van 14 januari 2022 nog drie producties toegestuurd.
De feiten
Met ingang van 1 juli 2013 heeft [eiser] de bedrijfsruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [gedaagde] tegen een huurprijs van € 10.200,- per jaar. Op grond van de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als bedrijfs-/kantoorruimte.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2003) van toepassing verklaard. Daarin staat onder meer:
Gebruik6.1. Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)6.2. Huurder zal zich gedragen naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar de gebruiken omtrent huur en verhuur, de voorschriften van de overheid, van de nutsbedrijven en de verzekeraars. (…)Boetebepaling7. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.
Gebruik6.1. Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)6.2. Huurder zal zich gedragen naar de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen alsmede naar de gebruiken omtrent huur en verhuur, de voorschriften van de overheid, van de nutsbedrijven en de verzekeraars. (…)Boetebepaling7. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.
Op het perceel waarop het gehuurde is gelegen rust als publiekrechtelijke bestemming: bedrijvigheid (industrie). Permanente bewoning is niet toegestaan.
In augustus 2020 heeft [eiser] medewerking van [gedaagde] gevraagd in verband met een keuring van de elektrische installatie in het gehuurde die zou moeten plaatsvinden. [gedaagde] heeft daarop laten weten medewerking van zijn (onder)huurders nodig te hebben. De keuring heeft uiteindelijk in januari 2021 plaatsgevonden.
Bij brief van 9 januari 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven:
Afgelopen dinsdag, tijdens de elektrische keuring, heb ik geconstateerd dat de bovenverdieping van het pand is doorverhuurd aan iemand die deze niet voor eigen gebruik heeft gehuurd maar deze gebruikt als woning voor arbeidsmigranten.In de huurovereenkomst van 11 september 2013 onder artikel 1.2. staat duidelijk dat het pand alleen bestemd is om te worden gebruikt voor bedrijfs-/kantoor ruimte.Onder artikel 1.3 staat duidelijk dat het niet is toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming een andere bestemming aan het gehuurde te geven.Ik ben hier nooit van op de hoogte gebracht en ben het hier ook niet mee eens. (…)Ik verzoek je dan ook om deze situatie zo snel mogelijk te beëindigen. (…)Indien de gemeente op korte termijn achter deze situatie komt en bij mij op de stoep staat stel ik jou bij deze aansprakelijk voor alle daaruit komende kosten. (…)
Afgelopen dinsdag, tijdens de elektrische keuring, heb ik geconstateerd dat de bovenverdieping van het pand is doorverhuurd aan iemand die deze niet voor eigen gebruik heeft gehuurd maar deze gebruikt als woning voor arbeidsmigranten.In de huurovereenkomst van 11 september 2013 onder artikel 1.2. staat duidelijk dat het pand alleen bestemd is om te worden gebruikt voor bedrijfs-/kantoor ruimte.Onder artikel 1.3 staat duidelijk dat het niet is toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming een andere bestemming aan het gehuurde te geven.Ik ben hier nooit van op de hoogte gebracht en ben het hier ook niet mee eens. (…)Ik verzoek je dan ook om deze situatie zo snel mogelijk te beëindigen. (…)Indien de gemeente op korte termijn achter deze situatie komt en bij mij op de stoep staat stel ik jou bij deze aansprakelijk voor alle daaruit komende kosten. (…)
In reactie daarop heeft [gedaagde] op 25 januari 2021 laten weten:
(…) Huidige situatieOm het pand geschikt verhuurbaar te maken en te houden voor 2 partijen (1 partij boven, 1 partij beneden) heb ik in de loop der tijd erg veel geïnvesteerd. (…)Ik heb de investeringen gedaan omdat wij altijd de los/vast afspraak hadden dat ik op termijn het pand van jou mocht overnemen. (…) Jaren geleden hebben we het ‘toen’ over 125k gehad. Die prijs is niet meer van toepassing natuurlijk en de huidige markt zwaar onder de marktprijs. Ik wil het wel graag met je hebben over de overname van het pand.(…) Illegale huurdersDe boven huurders huren de ruimte als kantoor. Toen de elektrische installaties gekeurd werden waren zij al een drie weken niet in het pand geweest, omdat ze huiswaarts waren. Ze zijn pas vorige week weer terug gekomen. Ze verblijven niet altijd op [adres] . Ik heb aangegeven dat de bestemming van het pand niet hiervoor geschikt is en ze zijn daarvan op de hoogte. Om ze direct te betitelen als ‘illegale huurders’ gaat mij te ver. [onderhuurder 1] controleert regelmatig of alles volgens afspraak gaat, het netjes gehouden wordt, er geen brandgevaar is en dat ze niet met te veel aanwezig zijn. De verantwoordelijkheid met betrekking tot deze activiteiten ligt inderdaad bij mij en bij [onderhuurder 1] . Ik ben op de hoogte van de handhaving door de gemeente.Dat is nog niet van toepassing op de situatie zoals wij die gecreëerd hebben. (…)
(…) Huidige situatieOm het pand geschikt verhuurbaar te maken en te houden voor 2 partijen (1 partij boven, 1 partij beneden) heb ik in de loop der tijd erg veel geïnvesteerd. (…)Ik heb de investeringen gedaan omdat wij altijd de los/vast afspraak hadden dat ik op termijn het pand van jou mocht overnemen. (…) Jaren geleden hebben we het ‘toen’ over 125k gehad. Die prijs is niet meer van toepassing natuurlijk en de huidige markt zwaar onder de marktprijs. Ik wil het wel graag met je hebben over de overname van het pand.(…) Illegale huurdersDe boven huurders huren de ruimte als kantoor. Toen de elektrische installaties gekeurd werden waren zij al een drie weken niet in het pand geweest, omdat ze huiswaarts waren. Ze zijn pas vorige week weer terug gekomen. Ze verblijven niet altijd op [adres] . Ik heb aangegeven dat de bestemming van het pand niet hiervoor geschikt is en ze zijn daarvan op de hoogte. Om ze direct te betitelen als ‘illegale huurders’ gaat mij te ver. [onderhuurder 1] controleert regelmatig of alles volgens afspraak gaat, het netjes gehouden wordt, er geen brandgevaar is en dat ze niet met te veel aanwezig zijn. De verantwoordelijkheid met betrekking tot deze activiteiten ligt inderdaad bij mij en bij [onderhuurder 1] . Ik ben op de hoogte van de handhaving door de gemeente.Dat is nog niet van toepassing op de situatie zoals wij die gecreëerd hebben. (…)
Op diezelfde dag heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven:
(…) Al die tijd ben ik ervanuit gegaan dat de bovenverdieping werd gebruikt als kantoorruimte en niet als woonruimte. Ondanks het feit dat jij nu schrijft dat de huidige huurders de ruimte huren als kantoor moet ik echt concluderen dat dit niet zo is. In een kantoor staan namelijk geen bedden maar bureaus. Ik ga er vanuit dat [onderhuurder 1] bij jou de bovenverdieping huurt en deze weer doorverhuurt aan de arbeidsmigranten. Dit is in strijd met het bestemmingsplan en dit moet stoppen voor maandag 15 februari. (…)Wat betreft een overname van het pand, ik heb de huidige waarde van het pand onderzocht op Funda in Business. (…)Ik ben bereid het pand aan je te verkopen voor € 179.000 k.k.
(…) Al die tijd ben ik ervanuit gegaan dat de bovenverdieping werd gebruikt als kantoorruimte en niet als woonruimte. Ondanks het feit dat jij nu schrijft dat de huidige huurders de ruimte huren als kantoor moet ik echt concluderen dat dit niet zo is. In een kantoor staan namelijk geen bedden maar bureaus. Ik ga er vanuit dat [onderhuurder 1] bij jou de bovenverdieping huurt en deze weer doorverhuurt aan de arbeidsmigranten. Dit is in strijd met het bestemmingsplan en dit moet stoppen voor maandag 15 februari. (…)Wat betreft een overname van het pand, ik heb de huidige waarde van het pand onderzocht op Funda in Business. (…)Ik ben bereid het pand aan je te verkopen voor € 179.000 k.k.
Op 17 februari 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] laten weten:
Ondanks herhaald verzoek heb ik geconstateerd dat de bovenverdieping van [adres] nog steeds wordt bewoond. (…) Ik stel je hierbij in gebreke en verzoek je om mij uiterlijk 1 maart stukken te overhandigen waaruit blijkt dat de illegale bewoning en overtreding van het bestemmingsplan is beëindigt.Mocht dit niet het geval zijn ben ik gerechtigd om op grond van artikel 8.1 en 8.2 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst vanaf 1 maart 2021 een boete gelijk aan twee maal de huurpenningen per dag te innen.
Ondanks herhaald verzoek heb ik geconstateerd dat de bovenverdieping van [adres] nog steeds wordt bewoond. (…) Ik stel je hierbij in gebreke en verzoek je om mij uiterlijk 1 maart stukken te overhandigen waaruit blijkt dat de illegale bewoning en overtreding van het bestemmingsplan is beëindigt.Mocht dit niet het geval zijn ben ik gerechtigd om op grond van artikel 8.1 en 8.2 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst vanaf 1 maart 2021 een boete gelijk aan twee maal de huurpenningen per dag te innen.
[gedaagde] heeft op 28 februari 2021 aan [eiser] bericht dat hij bereid was een koopsom van € 159.000,- voor het pand te betalen. Verder heeft hij geschreven:
(…) Verder is [onderhuurder 1] bij mij geweest en hij regelt dat de bovenhuurders niet meer de verdieping gebruiken tegen de regels in. Ik zie hem morgen en dan gaan we er samen even langs. (…)
(…) Verder is [onderhuurder 1] bij mij geweest en hij regelt dat de bovenhuurders niet meer de verdieping gebruiken tegen de regels in. Ik zie hem morgen en dan gaan we er samen even langs. (…)
Op 1 maart 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven:
(…) Ik heb je inmiddels al 3x verzocht om dit te beëindigen maar tot op heden zitten de arbeidsmigranten nog steeds in het pand. (…) Ik voel me eigenlijk zwaar in de maling genomen door alles wat er in mijn pand gebeurt. (…)Verder heeft [eiser] aangegeven dat hij bereid was de vraagprijs voor de verkoop van het pand te verlagen naar € 175.000,-. Daarbij heeft hij aangegeven:
(…) Mocht je akkoord gaan en het pand willen aankopen op korte termijn kan je op dezelfde voet doorgaan met verhuren en zal je investering er snel uit hebben. (…)
(…) Ik heb je inmiddels al 3x verzocht om dit te beëindigen maar tot op heden zitten de arbeidsmigranten nog steeds in het pand. (…) Ik voel me eigenlijk zwaar in de maling genomen door alles wat er in mijn pand gebeurt. (…)Verder heeft [eiser] aangegeven dat hij bereid was de vraagprijs voor de verkoop van het pand te verlagen naar € 175.000,-. Daarbij heeft hij aangegeven:
(…) Mocht je akkoord gaan en het pand willen aankopen op korte termijn kan je op dezelfde voet doorgaan met verhuren en zal je investering er snel uit hebben. (…)
Op 8 maart 2021 is [gedaagde] met de koopsom van € 175.000,- akkoord gegaan.
Op 28 mei 2021 heeft een taxatie van het pand plaatsgevonden. Op de in het rapport opgenomen foto’s van het pand zijn onder meer bedden met beddengoed, een wasmachine en kleding op een wasrek te zien.
Op 4 juni 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] bericht:
Hierbij wil ik je meedelen dat ik heb besloten om het pand aan [adres] niet meer te verkopen. Ik heb hier goed over nagedacht en de hele gang van zaken met het pand zit mij niet lekker. (…) Vorige week heeft er een taxatie plaatsgevonden en toen is geconstateerd dat de bovenverdieping nog steeds wordt verhuurd als woning aan arbeidsmigranten. (…) Ik eis dat de verhuur van de bovenverdieping aan de arbeidsmigranten voor vrijdag 11 juni wordt beëindigt. Mocht dit niet het geval zijn dan zal ik juridische stappen ondernemen. Dit kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.
Hierbij wil ik je meedelen dat ik heb besloten om het pand aan [adres] niet meer te verkopen. Ik heb hier goed over nagedacht en de hele gang van zaken met het pand zit mij niet lekker. (…) Vorige week heeft er een taxatie plaatsgevonden en toen is geconstateerd dat de bovenverdieping nog steeds wordt verhuurd als woning aan arbeidsmigranten. (…) Ik eis dat de verhuur van de bovenverdieping aan de arbeidsmigranten voor vrijdag 11 juni wordt beëindigt. Mocht dit niet het geval zijn dan zal ik juridische stappen ondernemen. Dit kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.
Bij brief van 11 juni 2021 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] voorgesteld de huurovereenkomst te beëindigen bij gebreke waarvan aanspraak zou worden gemaakt op de contractuele boetes op grond van de artikelen 7 en 8.2 van de algemene bepalingen.
In zijn reactie van 16 juni 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] betwist dat sprake is van gebruik van het gehuurde in strijd met het bestemmingsplan.
Verder heeft de gemachtigde aanspraak gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst betreffende het pand.
Verder heeft de gemachtigde aanspraak gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst betreffende het pand.
De koopovereenkomst is door partijen op 23/24 juli 2021 getekend. Levering heeft inmiddels plaatsgevonden.
In een schriftelijke verklaring van 4 september 2021 heeft [onderhuurder 1] aangegeven dat hij sinds 1 februari 2019 de bovenverdieping van [gedaagde] huurt voor zijn klussenbedrijf. Bij zijn klussen maakt hij gebruik van zzp’ers die incidenteel wel eens in het gehuurde hebben geslapen. Sinds hij daarop in februari 2021 door [gedaagde] is aangesproken zou dat volgens hem niet meer het geval zijn geweest.
In een schriftelijke verklaring van 4 september 2021 hebben de huurders van de benedenverdieping, [onderhuurder 2] , [onderhuurder 3] en [onderhuurder 4] aangegeven dat zij overdag een normale baan hebben en alleen ’s avonds of in het weekend gebruik maken van het gehuurde. Zij stallen daar hun eigen auto’s en poetsen daar af en toe een auto. Zij verrichten daar geen brandgevaarlijke werkzaamheden zoals slijpen en lassen. Het gaat hier alleen om een hobby.
De vordering
[eiser] vordert (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 51.000,- aan boetes, te vermeerderen met een boete van € 250,- per dag vanaf 28 juli 2021 tot aan de dag waarop het gehuurde aan [gedaagde] in eigendom is geleverd, tevens te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente daarover vanaf 9 januari 2021. Tevens vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten van € 13.298,01, althans een bedrag van € 1.285,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover en de nakosten.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst door het gehuurde in strijd met de bestemming (onder) te verhuren: de bovenverdieping voor bewoning aan arbeidsmigranten en de benedenverdieping als garagebedrijf. Gelet hierop is [gedaagde] ex artikel 7 van de algemene bepalingen vanaf 5 januari 2021 de contractuele boete van € 250,- per dag verschuldigd (tot 27 juli 2021 opgelopen tot € 51.000,-). Daarnaast is [gedaagde] op grond van artikel 17.1. van de algemene bepalingen alle door [eiser] gemaakte (buiten)gerechtelijke kosten verschuldigd, zijnde een bedrag van € 13.298,01.
Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat hij niet heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en zeker niet gedurende de gehele periode waarover [eiser] de boetes vordert, terwijl een eventueel verzuim niet eerder dan op 1 maart 2021 kan zijn ingetreden. Indien al sprake zou zijn van handelen in strijd met de huurovereenkomst, dan is het beroep van [eiser] op de contractuele boetebepaling in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [eiser] heeft [gedaagde] altijd carte blanche gegeven ten aanzien van het gebruik van het gehuurde, [gedaagde] is inmiddels eigenaar van het pand waardoor de boete zijn functie als prikkel tot nakoming heeft verloren, [eiser] heeft geen schade geleden als gevolg van de gestelde tekortkomingen en de gevorderde boete staat niet in verhouding tot de hoogte van de huur. Om diezelfde redenen doet [gedaagde] ook een beroep op matiging van de boete ex artikel 6:94 lid 1 BW. Ten slotte betwist [gedaagde] de verschuldigdheid van de gevorderde (buiten)gerechtelijke kosten en van de gevorderde wettelijke rente.
De beoordeling
Vast staat dat [gedaagde] de beide verdiepingen van het gehuurde heeft onderverhuurd: de bovenverdieping aan [onderhuurder 1] en de benedenverdieping aan [onderhuurder 2] en
[onderhuurder 3] en [onderhuurder 4] . [eiser] heeft op zichzelf geen bezwaar tegen deze onderverhuur, maar wel tegen het gebruik dat de onderhuurders volgens hem van het gehuurde maken. Volgens [eiser] wordt, in strijd met het bestemmingsplan, de bovenverdieping gebruikt als woonruimte en de benedenverdieping als garagebedrijf.
[onderhuurder 3] en [onderhuurder 4] . [eiser] heeft op zichzelf geen bezwaar tegen deze onderverhuur, maar wel tegen het gebruik dat de onderhuurders volgens hem van het gehuurde maken. Volgens [eiser] wordt, in strijd met het bestemmingsplan, de bovenverdieping gebruikt als woonruimte en de benedenverdieping als garagebedrijf.
Uitgangspunt is dat [gedaagde] het gehuurde moet gebruiken overeenkomstig de bepalingen van de wet en de plaatselijke verordeningen (zie artikel 6.2. van de algemene bepalingen). Dat betekent dat het gehuurde niet mag worden gebruikt in strijd met het bestemmingsplan. Dit geldt uiteraard ook voor de (onder)huurders van [gedaagde] . Verder volgt uit artikel 7 van de algemene bepalingen dat de daarin opgenomen boete pas verschuldigd is als de huurder zich niet houdt aan de huurbepalingen nadat hij door de verhuurder behoorlijk in gebreke is gesteld.
Gelet op het voorgaande is de wijze van gebruik door de onderhuurders van de benedenverdieping, voor zover dat al in strijd zou zijn met de huurovereenkomst hetgeen [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd, voor de verschuldigdheid van de gevorderde boetes niet relevant. Uit geen van de overgelegde sommaties blijkt immers dat [eiser] [gedaagde] voor wat betreft het gebruik van de benedenverdieping in gebreke heeft gesteld. [eiser] heeft [gedaagde] nooit gesommeerd te bewerkstelligen dat het gebruik als garage binnen een bepaalde termijn zou zijn geëindigd. Dat betekent dat de boete van artikel 7 van de algemene voorwaarden hier niet van toepassing is.
Voor wat betreft de bovenverdieping geldt dat de brief van 9 januari 2021 niet kan worden aangemerkt als een deugdelijke ingebrekestelling. Daarin is namelijk geen (specifieke) termijn gesteld waarbinnen de door [eiser] gestelde bewoning beëindigd moet zijn. Zo’n termijn is wel opgenomen in de brief van 25 januari 2021, maar daarin is niet gewezen op het verbeuren van de boete. Voor zover deze brief desondanks als een deugdelijke ingebrekestelling in de zin van artikel 7 van de algemene bepalingen moet worden opgevat, geldt dat de daarin gestelde termijn in de brief van 17 februari 2021 is verlengd tot 1 maart 2021. Gelet daarop kan de boete wegens bewoning van de bovenverdieping in strijd met het bestemmingsplan pas verschuldigd zijn per 1 maart 2021. Dat betekent dat het gevorderde boetebedrag hoe dan ook moet worden verminderd met € 13.500,- (54 dagen x € 250,-).
[gedaagde] betwist dat (na 1 maart 2021) op de bovenverdieping is gewoond. Volgens hem heeft [eiser] zijn stellingen op dat punt ook onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] erkent dat vóór 1 maart 2021 door [onderhuurder 1] gebruikte arbeidskrachten incidenteel wel eens in het gehuurde sliepen, maar na 1 maart 2021 is dat niet meer voorgekomen. Volgens [eiser] blijkt uit het taxatierapport dat op 28 mei 2021 is opgemaakt dat ook na 1 maart 2021 nog op de bovenverdieping werd gewoond.
Uit de foto’s in het taxatierapport kan naar het oordeel van de kantonrechter niets anders worden afgeleid dan dat de bovenverdieping als woning is ingericht. Er staan alleen meubels die normaliter in een woning te vinden zijn, zoals bedden, een wasmachine, een sofa en een televisie. Uit niets blijkt dat de bovenverdieping is ingericht als kantoor of bedrijfsruimte. Noch uit de brief van [gedaagde] van 25 januari 2021 noch uit de verklaring van [onderhuurder 1] van 4 september 2021 blijkt dat de bovenverdieping als kantoor of bedrijfsruimte in gebruik is geweest.
Integendeel, daaruit volgt dat door [onderhuurder 1] gebruikte arbeidskrachten met enige regelmaat hier na het werk verbleven en sliepen. Het betoog dat af en toe logeren niet gelijk staat aan wonen zoals [gedaagde] aanvoert, gaat in deze situatie niet op. Ook het af en toe verblijven en slapen in een ruimte die uitsluitend als woning en niet als kantoor of bedrijfsruimte is ingericht, kan geacht worden strijdig te zijn met het bestemmingsplan. Dat dit “wonen” na 1 maart 2021 niet meer is voorgekomen, blijkt niet uit de foto’s in het taxatierapport. Daarin maakt de bovenverdieping een bewoonde indruk door bedden voorzien van bedlinnen, afwas op het aanrecht en kleding op een wasrek. De verklaring van [onderhuurder 1] kan niet tot een andere conclusie leiden omdat hij alleen maar aangeeft dat er volgens hem niemand meer heeft geslapen. Daaruit blijkt niet dat het onmogelijk was om daar nog te slapen of dat hij daar toezicht op heeft gehouden.
Integendeel, daaruit volgt dat door [onderhuurder 1] gebruikte arbeidskrachten met enige regelmaat hier na het werk verbleven en sliepen. Het betoog dat af en toe logeren niet gelijk staat aan wonen zoals [gedaagde] aanvoert, gaat in deze situatie niet op. Ook het af en toe verblijven en slapen in een ruimte die uitsluitend als woning en niet als kantoor of bedrijfsruimte is ingericht, kan geacht worden strijdig te zijn met het bestemmingsplan. Dat dit “wonen” na 1 maart 2021 niet meer is voorgekomen, blijkt niet uit de foto’s in het taxatierapport. Daarin maakt de bovenverdieping een bewoonde indruk door bedden voorzien van bedlinnen, afwas op het aanrecht en kleding op een wasrek. De verklaring van [onderhuurder 1] kan niet tot een andere conclusie leiden omdat hij alleen maar aangeeft dat er volgens hem niemand meer heeft geslapen. Daaruit blijkt niet dat het onmogelijk was om daar nog te slapen of dat hij daar toezicht op heeft gehouden.
De conclusie is dat [gedaagde] na 1 maart 2021 heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst omdat de bovenverdieping ook nadien is gebruikt als woning, hetgeen volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat [eiser] niet heeft aangetoond dat (na 1 maart 2021) sprake was van constante bewoning, terwijl [gedaagde] alleen over de dagen dat in de woning is geslapen een boete verschuldigd kan zijn. De kantonrechter gaat aan dit betoog voorbij omdat de bovenverdieping zoals gezegd, uitsluitend als woning is ingericht en [gedaagde] alleen daarom al handelt in strijd met het bestemmingsplan en dus met artikel 6.2. van de algemene bepalingen.
Het voorgaande wil overigens niet zeggen dat [gedaagde] de gevorderde boete onverkort verschuldigd is. [gedaagde] heeft immers ook een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (ex artikel 6:248 lid 2 BW) en op matiging van de boete tot nihil (ex artikel 6:94 BW). Nu artikel 6:94 BW kan worden gezien als een bijzondere regeling van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zal het verweer van [gedaagde] in het licht van dat artikel worden beoordeeld.
Als uitgangspunt geldt dat de rechter zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend moet gebruiken. Matiging is alleen toegestaan indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat matiging alleen mogelijk is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Voorts kunnen de hoedanigheid van partijen en de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam van belang zijn. Verder is een boetebeding, naast eventuele vergoeding van schade, bedoeld om de wederpartij tot nakoming te prikkelen. Tenslotte geldt dat de matiging niet verder mag gaan dan tot het bedrag van de schadevergoeding verschuldigd op grond van de wet.
Gelet op het voorgaande zijn de volgende omstandigheden van belang:
- Het gaat hier om een langlopende huurovereenkomst tussen twee natuurlijke personen die in deze niet als professionele partijen kunnen worden aangemerkt. [eiser] maakte niet (primair) zijn beroep van het verhuren van bedrijfsruimten. [gedaagde] huurde de ruimte aanvankelijk voor zijn hobby en zijn belangrijkste inkomstenbron is gelegen in andere werkzaamheden.
- Het gaat hier om een langlopende huurovereenkomst tussen twee natuurlijke personen die in deze niet als professionele partijen kunnen worden aangemerkt. [eiser] maakte niet (primair) zijn beroep van het verhuren van bedrijfsruimten. [gedaagde] huurde de ruimte aanvankelijk voor zijn hobby en zijn belangrijkste inkomstenbron is gelegen in andere werkzaamheden.
- Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat [eiser] zich niet intensief met het gehuurde bezig hield. [gedaagde] kon in hoge mate zijn eigen gang gaan. Wellicht hield dat verband met het voornemen van partijen om op enig moment het pand in eigendom over te dragen aan [gedaagde] . Zo heeft [gedaagde] zelfstandig werkzaamheden in het gehuurde verricht, die hij bij het einde van de huur niet ongedaan hoefde te maken, en zocht hij zonder verdere bemoeienis van [eiser] zijn (onder)huurders uit.
- Het boetebeding maakt deel uit van de algemene voorwaarden waarover niet apart is onderhandeld. Het is een algemeen boetebeding dat geldt voor alle mogelijke vormen van overtredingen van de huurovereenkomst. Alleen de huurder en dus niet de verhuurder is de boete verschuldigd. Omdat het hier gaat om een dagboete zonder maximum, kan de boete hoog oplopen.
- De boete van € 250,- per dag staat niet in verhouding met de huurprijs van € 850,- per maand ( = circa € 28,- per dag). De gevorderde boete van € 51.000,- is ongeveer gelijk aan vijf jaren huur. Ook als bij de berekening van de boete uitgegaan wordt van verschuldigdheid vanaf 1 maart 2021 (wat zou leiden tot een bedrag van € 37.500,-) zou de boete nog bijna vier jaar huur bedragen. Dat is buitensporig.
- In de periode waarin [eiser] tot nakoming sommeerde, onderhandelden partijen ook over de verkoop en overdracht van het pand aan [gedaagde] . Daarover bereikten zij op 8 maart 2021 overeenstemming, waarna de levering in juli 2021 plaatsvond. Daarmee heeft de boete zijn functie als prikkel tot nakoming verloren. Daarbij kan niet worden uitgesloten dat [gedaagde] in het licht van de verkoop de urgentie van de sommatie tot nakoming heeft onderschat: het niet gebruiken van het gehuurde conform het bestemmingsplan werd immers het probleem van [gedaagde] zelf en niet meer van [eiser] .
- Tenslotte is niet komen vast te staan dat [eiser] door het handelen van [gedaagde] schade heeft geleden of nog zal lijden. De gemeente heeft niet handhavend opgetreden en voor zover al sprake was van schade aan het pand, is die schade door de overdracht bij [gedaagde] gebleven. Het betoog van [eiser] dat [gedaagde] aan de onderverhuur van de bovenverdieping heeft verdiend, kan niet leiden tot de conclusie dat [eiser] schade heeft geleden. Ten eerste blijkt uit niets dat [gedaagde] heeft onderverhuurd tegen (aanzienlijk) hogere bedragen dan de huur die hij zelf aan [eiser] moest betalen. Ten tweede zou onderverhuur overeenkomstig het bestemmingsplan waartegen [eiser] geen bezwaar had, ook kunnen leiden tot hogere onderhuuropbrengsten dan de door [gedaagde] betaalde huurprijs. Het verband tussen de overtreding en de gestelde schade ontbreekt dus. Ook het betoog van [eiser] dat hij kosten heeft moeten maken om de huurrelatie beëindigd te krijgen, leidt niet tot schade (die voor rekening van [gedaagde] komt). Ten eerste is voor dergelijke kosten een aparte regeling opgenomen, namelijk in artikel 17.1 van de algemene voorwaarden. Ten tweede valt niet in te zien waarom [eiser] , in het licht van de al gerealiseerde verkoop, moest aansturen op beëindiging van de huurrelatie om tot een einde van de onrechtmatige situatie te komen.
- Het boetebeding maakt deel uit van de algemene voorwaarden waarover niet apart is onderhandeld. Het is een algemeen boetebeding dat geldt voor alle mogelijke vormen van overtredingen van de huurovereenkomst. Alleen de huurder en dus niet de verhuurder is de boete verschuldigd. Omdat het hier gaat om een dagboete zonder maximum, kan de boete hoog oplopen.
- De boete van € 250,- per dag staat niet in verhouding met de huurprijs van € 850,- per maand ( = circa € 28,- per dag). De gevorderde boete van € 51.000,- is ongeveer gelijk aan vijf jaren huur. Ook als bij de berekening van de boete uitgegaan wordt van verschuldigdheid vanaf 1 maart 2021 (wat zou leiden tot een bedrag van € 37.500,-) zou de boete nog bijna vier jaar huur bedragen. Dat is buitensporig.
- In de periode waarin [eiser] tot nakoming sommeerde, onderhandelden partijen ook over de verkoop en overdracht van het pand aan [gedaagde] . Daarover bereikten zij op 8 maart 2021 overeenstemming, waarna de levering in juli 2021 plaatsvond. Daarmee heeft de boete zijn functie als prikkel tot nakoming verloren. Daarbij kan niet worden uitgesloten dat [gedaagde] in het licht van de verkoop de urgentie van de sommatie tot nakoming heeft onderschat: het niet gebruiken van het gehuurde conform het bestemmingsplan werd immers het probleem van [gedaagde] zelf en niet meer van [eiser] .
- Tenslotte is niet komen vast te staan dat [eiser] door het handelen van [gedaagde] schade heeft geleden of nog zal lijden. De gemeente heeft niet handhavend opgetreden en voor zover al sprake was van schade aan het pand, is die schade door de overdracht bij [gedaagde] gebleven. Het betoog van [eiser] dat [gedaagde] aan de onderverhuur van de bovenverdieping heeft verdiend, kan niet leiden tot de conclusie dat [eiser] schade heeft geleden. Ten eerste blijkt uit niets dat [gedaagde] heeft onderverhuurd tegen (aanzienlijk) hogere bedragen dan de huur die hij zelf aan [eiser] moest betalen. Ten tweede zou onderverhuur overeenkomstig het bestemmingsplan waartegen [eiser] geen bezwaar had, ook kunnen leiden tot hogere onderhuuropbrengsten dan de door [gedaagde] betaalde huurprijs. Het verband tussen de overtreding en de gestelde schade ontbreekt dus. Ook het betoog van [eiser] dat hij kosten heeft moeten maken om de huurrelatie beëindigd te krijgen, leidt niet tot schade (die voor rekening van [gedaagde] komt). Ten eerste is voor dergelijke kosten een aparte regeling opgenomen, namelijk in artikel 17.1 van de algemene voorwaarden. Ten tweede valt niet in te zien waarom [eiser] , in het licht van de al gerealiseerde verkoop, moest aansturen op beëindiging van de huurrelatie om tot een einde van de onrechtmatige situatie te komen.
De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat toepassing van de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De boete zal daarom worden gematigd tot een bedrag van € 2.030,-. De kantonrechter gaat dan uit van een boete gelijk aan de halve huur per dag (zijnde € 14,-) over een periode van 145 dagen, te weten 1 maart tot en met 23 juli 2021 (de dag waarop de koopovereenkomst is getekend). Omdat, zoals hiervoor is overwogen, van schade niet is gebleken, is van een lagere boete dan de eventuele schadevergoeding op grond van de wet, geen sprake.
Voor wat betreft de over de boete gevorderde wettelijke (handels)rente heeft [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat deze niet eerder dan nadat [gedaagde] in gebreke is gesteld van de niet-betaling van de boete verschuldigd is. Eveneens is onweersproken gebleven dat een dergelijke ingebrekestelling achterwege is gebleven. De wettelijke rente over de boete zal dus worden afgewezen.
[eiser] heeft verder betaling van een bedrag van € 13.298,01 aan buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten gevorderd. Het gaat hier om alle kosten van de gemachtigde van [eiser] . Ter onderbouwing van deze vordering verwijst [eiser] naar artikel 17.1 van de algemene voorwaarden. Volgens [gedaagde] is hij die kosten niet verschuldigd omdat hij ook de boete niet verschuldigd is. Verder is volgens hem sprake van een onredelijk beding en tenslotte beroept [gedaagde] zich op matiging ex artikel 242 Rv.
Op grond van artikel 17.1. is de huurder vergoeding van kosten verschuldigd als de verhuurder een ingebrekestelling moet uitbrengen of moet procederen tegen de huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst te dwingen. In dit geval ziet de nakoming op twee onderdelen: ten eerste het gebruik van het gehuurde conform het bestemmingsplan en ten tweede het betalen van een boete. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] alleen de kosten die zien op de sommatie tot gebruik conform het bestemmingsplan verschuldigd is. Uit de overgelegde specificaties van de factuur van de gemachtigde van [eiser] leidt de kantonrechter af dat het gaat om werkzaamheden verricht tot en met 17 juni 2021, ad € 816,-. Op 16 juni 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] immers aanspraak gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst. Dat [eiser] daarna nog heeft gesommeerd tot het gebruiken van het gehuurde conform het bestemmingsplan is gesteld noch gebleken. De werkzaamheden hebben enerzijds betrekking op de koopovereenkomst en de daarover ontstane discussie en anderzijds op de incassering van de boete en de onderhavige procedure. De koopovereenkomst is een andere dan de huurovereenkomst, zodat daarmee samenhangende werkzaamheden niet voor vergoeding op grond van artikel 17.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst in aanmerking komen. Omdat de boete voor het overgrote deel wordt afgewezen, is er geen reden om de kosten die gericht zijn op incassering daarvan voor rekening van [gedaagde] te laten komen.
De verschuldigdheid van de wettelijke rente over voormelde kosten vanaf de dag der dagvaarding is niet weersproken. Deze rente zal worden toegewezen.
De conclusie is dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.030,- aan boete en een bedrag van € 816,- aan kosten, dit laatste bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 29 juli 2021.
De kantonrechter ziet in de uitkomst van deze procedure aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 2.846,- te vermeerderen met de wettelijke rente over € 816,- vanaf 29 juli 2021 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.