ECLI:NL:RBNHO:2022:11108

• Datum uitspraak: 20 oktober 2022
• Publicatiedatum: 14 december 2022
• Zaaknummer: 10004663 \ VV EXPL 22-92
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebreken aan huurwoning en vorderingen tot herstel en schadevergoeding

In deze zaak heeft eiseres, een huurder, een kort geding aangespannen tegen haar verhuurder, Stichting Velison Wonen, vanwege vermeende gebreken aan de huurwoning. Eiseres heeft de verhuurder op 16 augustus 2022 gedagvaard, waarna een mondelinge behandeling plaatsvond op 6 september 2022. Eiseres vorderde onder andere herstel van gebreken, een huurprijsvermindering en schadevergoeding. De Huurcommissie had eerder een tijdelijke huurverlaging vastgesteld vanwege gebreken aan de woning. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gebreken aan de radiatoren en de schuifpui niet deugdelijk zijn hersteld, maar heeft de vordering tot herstel van deze gebreken afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder niet verplicht was tot het betalen van een verhuiskostenvergoeding, omdat de werkzaamheden niet als renovatie konden worden aangemerkt. Eiseres kreeg wel een voorschot op de teveel betaalde huur toegewezen, maar haar vorderingen tot schadevergoeding en huurprijsvermindering werden afgewezen. De proceskosten werden aan eiseres opgelegd, omdat zij grotendeels ongelijk kreeg.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10004663 \ VV EXPL 22-92

Uitspraakdatum: 20 oktober 2022

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. R.P. Groot

tegen

de stichting

Stichting Velison Wonen

gevestigd te IJmuiden

gedaagde

verder te noemen: Velison

gemachtigde: mr. G.P. Poiesz

1. Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft Velison op 16 augustus 2022 gedagvaard.

1.2.

Velison heeft op 1 september 2022 een schriftelijk verweer ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 september 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Velison op 2 en 5 september 2022 nog stukken toegezonden.

1.3.

Nadat partijen over en weer het woord gevoerd hebben is de verdere behandeling van de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen overeenstemming te bereiken. Partijen hebben op 4 respectievelijk 6 oktober 2022 te kennen gegeven dat zij geen overeenstemming hebben bereikt en de kantonrechter verzocht vonnis te wijzen.

1.4.

Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] huurt sinds 19 maart 2014 van Velison de woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna ook: het gehuurde). Zij woont hier met haar kinderen van respectievelijk 8 jaar en 8 maanden oud.

2.2.

Op 21 december 2021 heeft [eiseres] bij Velison melding gemaakt van gebreken aan het gehuurde.

2.3.

Op 2 februari 2022 heeft de Huurcommissie een verzoek van [eiseres] tot huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken in behandeling genomen.

2.4.

Op 10 februari 2022 heeft Etro Vastgoedzorg (de vaste onderhoudsaannemer van Velison) samen met medewerkers van Velison het gehuurde bezocht.

2.5.

Naar aanleiding van vragen van (de gemachtigde van) [eiseres] heeft Velison in een e-mail van 17 februari 2022 het volgende geschreven:
In een huisbezoek waarbij de aannemer aanwezig was zijn op 10 februari jl. de volgende werkzaamheden besproken met uw cliënt. De werkzaamheden zijn geen renovatiewerkzaamheden maar vallen onder dagelijks en planmatig onderhoud. Die worden in bewoonde staat uitgevoerd, uiteraard in goed overleg met de betrokken bewoner. •
Cv werkend maken + capaciteit checken. Volgens Bonarius die CV onderhoud voor Velison Wonen uitvoert werkt de CV goed, uw cliënt geeft aab dat het niet altijd goed warm wordt, vandaar dat we dat opnieuw opvolgen. (dit is dagelijks onderhoud) •
Mechanische ventilatie wordt aangebracht, op deze wijze wordt het leef vocht dat ontstaat in de badkamer en keuken afgevoerd. Dit is een woning verbetering.

•
Rooster wordt aangebracht in de deur van de badkamer. Hierdoor ontstaat luchtverplaatsing en zal meer vochtige lucht afgevoerd kunnen worden. Dit is ook een verbetering.

• Toilet wordt vernieuw omdat de tegels en stucwerk los zitten. Dit staat los van het vochtprobleem, het betreft regulier onderhoud (planmatig per adres). Omdat we nu toch bezig zijn nemen we dat nu alvast mee.

• Er worden roosters in ramen geplaatst, om ervoor te zorgen dat huurder kan ventileren zonder de ramen open te doen. Volgens huurder kunnen ze niet elke dag de ramen open doen. Dit Is eigenlijk niet nodig maar doen we om uw cliënt tegemoet te komen, omdat ze anders helemaal niet ventileren. Dat is wat wij hebben waargenomen en wordt ook bevestigd door uw cliënt.

• Schuifpui herstellen, de onderdorpel is verrot. Dit is dagelijks onderhoud.

• Herstelwerkzaamheden aftimmeringen bij kozijnen. Door het vocht is dit aangetast. Dit is dagelijks onderhoud.

• Er wordt een bouwdroger geplaatst, om uw cliënt tegemoet te komen. Velison Wonen stelt dat door ventileren het vocht weg moeten gaan. Dit is een service.

• Er wordt een check uitgevoerd op de buitengevel, om uit te sluiten dat het vocht hierdoor de woning binnen komt. Wij achten dit onwaarschijnlijk omdat er geen vochtige (schimmel)plekken in de muren zitten en van buiten de gevel droog oogt. (…)

Wisselwoning Die biedt Velison Wonen aan, niet omdat het moet. De werkzaamheden brengen dat niet met zich mee. Er is geen renovatie en geen verhuisvergoeding van toepassing in de zin van artikel 7:220 lid 2 en 5. Wij beiden dit aan om uw cliënt dit aan om haar rust te geven, daar heeft zij behoefte aan heeft zij gesteld. Gelukkig is de woning beschikbaar en net opgeknapt. (…)

2.6.

In een e-mail van 18 februari 2022 heeft (de gemachtigde van) [eiseres] aan Velison geschreven dat naar de mening van [eiseres] wel sprake is van renovatie. [eiseres] maakt daarbij aanspraak op een verhuiskostenvergoeding.

2.7.

Op 8 maart 2022 heeft de Huurcommissie onderzoek gedaan in het gehuurde.

2.8.

Op 16 maart 2022 heeft [eiseres] de door Velison aangeboden wisselwoning betrokken.

2.9.

Op 29 april 2022 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. In de uitspraak staat onder meer:
Het verzoek van huurder is redelijk. De woonruimte heeft op 1 januari 2022 de volgende ernstige gebreken: 1. De radiator in de woonkamer (die achter de voor- en zijgevel ligt) en de radiator in de kleine slaapkamer functioneren niet. De thermostaatknop kan tot stand 5 worden opgedraaid, zonder dat de radiatoren warmte afgeven. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Qa3). 2. In de kleine slaapkamer (gelegen aan de achtergevel en grenzend aan het balkon) is ter plaatse van het balkon een schuifdeur aanwezig. Er is geconstateerd dat de schuifdeur aan de bovenzijde naar buiten toe helt. Door de helling van de deur is er een kier ontstaan met een grootte van ca. 3,6 cm (36 mm), waardoor sprake is van tocht in de slaapkamer. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer E8). De geldende huurprijs van € 588,56 per maand wordt vanaf 1 januari 2022 tijdelijk verlaagd tot € 235,42 per maand.

2.10.

Naar aanleiding van de uitspraak van de Huurcommissie heeft [eiseres] op 11 mei 2022 Velison gevraagd om terugbetaling van een bedrag van € 896,00 aan te veel betaalde huur.

Velison is daartoe niet overgegaan.

2.11.

Op 24 mei 2022 heeft Velison aan [eiseres] te kennen gegeven dat alle werkzaamheden in de woning zijn uitgevoerd en dat de woning aan [eiseres] kan worden opgeleverd.

2.12.

Op 27 mei 2022 heeft [eiseres] aan Velison laten weten dat zij langer in de wisselwoning wil blijven omdat volgens haar de gebreken nog niet zijn verholpen.

2.13.

Bij brief van 3 juni 2022 aan [eiseres] is Velison (uitgebreid) ingegaan op de volgens [eiseres] nog aanwezige gebreken. Velison stelt zich op het standpunt dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd en dat de klachten zijn verholpen.

2.14.

Op 8 juni 2022 heeft de Keuringsdienst van Wonen in opdracht van [eiseres] een onderzoek uitgevoerd in het gehuurde naar de door [eiseres] gestelde gebreken. In het rapport van 10 juni 2022 staat onder meer:
Naar aanleiding van mijn bevindingen kan ik het volgende concluderen: • De woning heeft last van vochtdoorslag en lekkage. • De woning meet een te hoge luchtvochtigheid terwijl de woning niet bewoond wordt ten tijde van de inspectie. • De herstelwerkzaamheden niet esthetisch maar ook niet probleem verhelpend zijn opgelost • Schimmel en te veel vocht in de woning leidt tot (mogelijke) gezondheidsproblemen. Inspecteur geeft een dringend advies af om deze problemen adequaat en correct te doen verhelpen.

2.15.

Per e-mail van 5 juli 2022 heeft (de gemachtigde van) Velison onder meer het volgende aan (de gemachtigde van) [eiseres] geschreven:
Feit is dat cliënte aan de uitspraak van de huurcommissie heeft voldaan. Daarnaast heeft zij onverplicht een aantal werkzaamheden uit laten voeren, waarvan een tweetal werkzaamheden (beweging in het kozijn p.12) en afdichten afvoerbuis nog door Etro zal worden uitgevoerd. (…) De overige werkzaamheden vallen onder de werking van huurovereenkomst en dienen uw cliënten zelf op te lossen.

2.16.

Bij e-mail van 12 juli 2022 heeft [eiseres] aan Velison laten weten dat zij de wisselwoning heeft verlaten. In de e-mail staat dat [eiseres] nog steeds aanspraak maakt op teveel betaalde huur en een verhuiskostenvergoeding. Ook maakt [eiseres] aanspraak op vergoeding van de schade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van de gebreken aan de woning.

2.17.

Op 23 augustus 2022 heeft Keuringsdienst van Wonen in opdracht van [eiseres] de woning opnieuw bezocht en onderzoek gedaan naar de cv-installatie en de radiatoren. In het rapport van 24 augustus 2022 staat onder meer:
Naar aanleiding van mijn bevindingen kan ik het volgende concluderen: • De Cv-installatie in combinatie met de radiatoren, werken ten tijde van de inspectie niet naar behoren. • Het warmwatersysteem komt niet correct opgang en kan de temperatuur niet stabiliseren op een niveau van boven de 50 graden. • Er is achterstallig onderhoud van het systeem geconstateerd.

3. De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening:
I. Velison veroordeelt tot herstel van de gebreken aan de woning die zijn vastgesteld door de Huurcommissie;

II. Velison veroordeelt tot herstel van de gebreken aan de woning die zijn vastgesteld in het bouwkundig rapport;

III. Velison veroordeelt tot herstel van de gebreken aan de woning dat door Velison is toegezegd;

IV. Velison veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 100,00 per dag dat zij in gebreke blijft met het herstel van onder I t/m III genoemde gebreken, met een maximum van € 20.000,00, vanaf het moment van betekening van dit vonnis tot het moment dat de gebreken deugdelijk zijn verholpen;
V. de huurprijs per maand wegens de diverse gebreken aan de woning vermindert tot 40% van de geldende huurprijs, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen percentage, vanaf 15 juli 2022 tot het moment dat de gebreken deugdelijk zijn verholpen;
VI. Velison veroordeelt tot betaling van een voorschot op de te veel betaalde huur ad € 453,51;

VII. Velison veroordeelt tot betaling van een voorschot op een verhuiskostenvergoeding;

VIII. Velison veroordeelt tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding voor de door [eiseres] geleden schade ad € 17.475,00, dan wel een in goede justitie vast te stellen bedrag;
IX. Velison veroordeelt in de kosten van dit geding alsmede de nakosten.

3.2.

[eiseres] legt aan de vorderingen onder I t/m IV – kort weergegeven – ten grondslag dat sprake is van gebreken aan de woning en dat Velison in strijd met artikel 7:206 lid 1 BW nalaat deze gebreken (deugdelijk) te herstellen. Het gaat daarbij zowel om de gebreken die door Huurcommissie zijn vastgesteld als de gebreken die in het rapport van [x] worden genoemd. Verder wil [eiseres] dat Velison de gebreken hersteld waarvan Velison herstel heeft toegezegd.
Aan de vorderingen onder IV en V legt [eiseres] ten grondslag dat zij op grond van artikel 7:207 BW (nog steeds) een verlaagde huur aan Velison is verschuldigd tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. Zij stelt daarom ook een vordering op Velison te hebben wegens te veel betaalde huur. Aan de vordering onder VII legt [eiseres] ten grondslag dat Velison de woning heeft gerenoveerd en dat [eiseres] daardoor noodgedwongen de woning moest verlaten. [eiseres] stelt dat zij op grond van artikel 7:220 lid 5 BW recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Velison heeft deze echter niet betaald. De vordering onder VIII ziet op schade die [eiseres] stelt te hebben geleden doordat zij de woning noodgedwongen moest verlaten.

4. Het verweer

4.1.

Velison betwist de vordering. Ten aanzien van de vorderingen tot herstel van gebreken voert zij – kort weergegeven – aan dat van gebreken in het gehuurde geen sprake meer is. De gebreken die door de huurcommissie waren vastgesteld, zijn in elk geval per 31 mei 2022 opgelost. Ook de andere gebreken zijn hersteld, en voor zover dit niet het geval mocht zijn, zal Velison deze nog verhelpen. Verder betwist Velison dat [eiseres] recht heeft op een huurprijsvermindering en dat (thans nog) sprake is van een voorstand in de huur. Ook betwist Velison dat [eiseres] recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Ten slotte betwist Velison dat zij gehouden is tot betaling van een schadevergoeding aan [eiseres] .

4.2.

Op het verweer van Velison wordt hieronder – voor zover van belang – nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval ten aanzien van de vorderingen die zien op het herstel van de gebreken. Volgens [eiseres] is sprake van ernstige gebreken aan het gehuurde die leiden tot gezondheidsklachten. Wanneer een verhuurder in een geval van dergelijke gebreken niet (spoedig) tot herstel overgaat, heeft een huurder een spoedeisend belang bij een veroordeling daartoe door de rechter. Van een huurder kan in een dergelijke situatie immers niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Vanuit proceseconomisch standpunt zal de kantonrechter ook het spoedeisend belang aannemen ten aanzien van de overige (samenhangende) vorderingen.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
de gebreken volgens de Huurcommissie

5.3.

[eiseres] wil dat Velison wordt veroordeeld tot herstel van gebreken die door de Huurcommissie zijn vastgesteld. Het gaat daarbij om gebreken aan de radiatoren en de schuifpui. Volgens [eiseres] zijn beide gebreken niet deugdelijk hersteld. Ten aanzien van de schuifpui verwijst [eiseres] naar hetgeen hierover in het rapport van de Keuringsdienst van Wonen van 10 juni 2022 staat. Ten aanzien van de radiatoren beroept [eiseres] zich ook op het rapport van de Keuringsdienst van Wonen van 24 augustus 2022.

5.4.

Velison betwist dat de gebreken die de Huurcommissie heeft vastgesteld - defecte radiatoren en een hellende schuifpui - op dit moment nog aanwezig zijn. Zij voert aan dat bij het nazien van de radiatoren is gebleken dat deze wel warm werden. Zij verwijst hierbij naar een verklaring van [naam] van Etro Vastgoedzorg van 30 augustus 2022. Hij verklaart: “
Wij hebben de verwarming tijdens leegstand ook op een hogere temperatuur gezet en mijn timmermannen hebben toen alle radiatoren gevoeld in de ruimtes. De radiatoren werden wel warm (expliciet hierbij vermeldt dat wij geen andere betekenis geven in dit bericht aan warm en heet ). Ik heb mijn timmerman zojuist gebeld en die geeft aan dat het ‘nazien van de radiatoren’ ook gebeurd is tijdens de eerste opname in februari. De bewoner gaf toentertijd aan dat de radiatoren koud bleven. Mijn timmerman heeft toen de verwarming hoger gezet en alle radiatoren werden wel warm. Dit staat ook geschreven en benadrukt in de opnamelijst van mijn timmerman. Met die constatering was ons onderzoek af. ” Verder heeft Velison een aantal foto’s overgelegd waarop te zien is dat een warmtemeter tegen de radiatoren wordt aangehouden en dat deze temperaturen tussen de 37,4 en 40,5 graden Celsius weergeeft. Daarbij heeft Velison opgemerkt dat uit het rapport van 24 augustus 2022 juist volgt dat de verwarming het wel doet, maar dat alleen nog geen temperatuur van 30 graden Celsius kan worden bereikt. Velison sluit daarom niet uit dat de thermostaat niet geheel goed functioneert. Dat punt zal dit jaar in het onderhoud aan de CV ketel worden meegenomen, aldus Velison.

5.5.

De kantonrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de gebreken aan de radiatoren zoals die door de Huurcommissie zijn vastgesteld zich nog voordoen. Dat de werking van de thermostaat mogelijk niet optimaal is van een andere orde dan het niet functioneren van de radiatoren zoals dat destijds door de Huurcommissie is vastgesteld. De kantonrechter zal de vordering op dit punt dan ook niet toewijzen. De kantonrechter gaat er wel vanuit dat eventuele problemen met de thermostaat bij het onderhoud dit jaar zullen worden meegenomen.

5.6.

[eiseres] heeft ook onvoldoende onderbouwd dat het gebrek aan de schuifpui zich nog voordoet. De enkele verwijzing naar het rapport van de Keuringsdienst van Wonen van 10 juni 2022 is daartoe onvoldoende. Velison heeft immers aangevoerd dat de schuifdeur weer op hoogte is gesteld en dat Etro Vastgoedzorg de pui op 29 juni 2022 nog heeft gecontroleerd en dat deze toen naar behoren werkte. Verder heeft Velison erop gewezen dat in het tweede rapport van de Keuringsdienst van Wonen van 24 augustus 2022 niets meer over de schuifpui wordt opgemerkt. Ook ten aanzien van de schuifpui zal de vordering dus worden afgewezen.
de gebreken volgens het rapport van Keuringsdienst van Wonen

5.7.

[eiseres] wil dat Velison wordt veroordeeld tot herstel van de gebreken die door de Keuringsdienst van Wonen zijn vastgesteld. [eiseres] heeft ter zitting toegelicht dat het haar in het bijzonder gaat om de geconstateerde vochtdoorslag en lekkage, waardoor ook sprake is van schimmelvorming. De kantonrechter stelt vast dat ten aanzien van dit punt door beide partijen metingen zijn gedaan. De resultaten van die metingen lopen echter zeer uiteen. Uit het rapport van Keuringsdienst van Wonen van 10 juni 2022 staat dat een relatieve vochtigheid van 57% gemeten en een vochtpercentage van 64% in de muren, terwijl door Velison kort daarvoor een relatieve vochtigheid van 37,5% en een vochtpercentage in de muren van 1-3% is gemeten. Dit extreme verschil is ter zitting ook uitgebreid aan de orde gekomen. De kantonrechter heeft de zaak ook aangehouden omdat partijen (in overleg) nader onderzoek wilden doen, zodat op dit punt duidelijkheid zou kunnen worden verschaft. Omdat partijen na aanhouding om vonnis hebben gevraagd blijft onduidelijk hoe de situatie ten aanzien van de vochtigheid in de woning is. Onduidelijk is in hoeverre sprake is van vochtdoorslag en wat daarvan de eventuele oorzaak is. Om op dit punt duidelijkheid te krijgen zal een deskundigenonderzoek nodig zijn. Daarvoor is in dit kort geding geen plaats. Dat moet in een bodemprocedure gebeuren. Nu echter niet op voorhand kan worden gezegd dat sprake is van een gebrek dat door Velison moet worden verholpen, zal de vordering worden afgewezen.
door Velison toegezegde herstellingen

5.8.

[eiseres] vordert dat Velison wordt veroordeeld tot herstel van de gebreken waarvan Velison herstel heeft toegezegd. [eiseres] stelt dat Velison naast de toezegging om een check uit te voeren aan de buitengevel ook heeft toegezegd om de beweging in de ruit te herstellen, een afvoerbuis te dichten, schimmelplekken te verwijderen, kale plekken naast het kozijn te schilderen, ramen te herstellen en een scheur te herstellen. Volgens [eiseres] is dit tot op heden niet gebeurd.

5.9.

Velison heeft betoogd dat zij de werkzaamheden die zij onverplicht heeft toegezegd grotendeels heeft uitgevoerd. Alleen het afdichten van afvoerbuis en het bijwerken van het schilderwerk moet nog plaatsvinden. Volgens Velison is met betrekking tot het afdichten van de afvoerbuis nog onderzoek nodig. Zij heeft dit echter, net als het bijwerken van het schilderwerk wel in gang gezet. Velison heeft ter zitting bij monde van haar gemachtigde aangegeven dat zij hierover contact zal op opnemen met [eiseres] . Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat Velison deze toezeggingen binnen afzienbare tijd zal nakomen, zodat [eiseres] op dit punt geen belang heeft bij haar vordering.

huurprijsvermindering

5.10.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter op grond van artikel 7:207 lid 1 BW de maandelijkse huurprijs vanaf 15 juli 2022 vermindert tot 40% van de geldende huurprijs tot het moment dat de gebreken deugdelijk zijn verholpen.

5.11.

Deze vordering wordt afgewezen. Nog afgezien van de vraag of in het kader van een voorlopige voorziening mogelijk is om de huurprijs vast te stellen ex artikel 7:207 lid 1 BW, geldt dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat haar huurgenot vanaf 15 juli 2022 substantieel is aangetast. Voor een eventuele verlaging van de huurprijs is dus geen grond.

te veel betaalde huur

5.12.

[eiseres] vordert een voorschot op de teveel betaalde huur van € 453,51. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] een aantal maanden een hogere huur heeft betaald dan zij op grond van de uitspraak van de Huurcommissie verschuldigd was. Velison heeft erkend dat de voorstand van [eiseres] op 1 juni 2022 € 896,91 bedroeg. Zij voert echter aan dat de gebreken per 25 mei 2022 deugdelijk zijn hersteld zodat [eiseres] vanaf 1 juni 2022 weer gehouden is om de volledige huur te betalen. Omdat [eiseres] hiertoe niet is overgegaan heeft Velison de voorstand verrekend met de huurprijs vanaf 1 juni 2022. Volgens Velison is er op dit moment dus geen sprake meer van een voorstand.

5.13.

De kantonrechter komt tot een ander oordeel. Velison heeft de oude huurprijs in rekening gebracht terwijl [eiseres] heeft aangegeven dat volgens haar de gebreken niet (afdoende) zijn hersteld. Voor die gevallen waarin huurder en verhuurder het niet eens zijn geldt dat de verhuurder een ‘herstelmeldingsprocedure’ moet starten bij de Huurcommissie. In die procedure oordeelt de Huurcommissie of de gebreken voldoende zijn hersteld en vanaf welke datum weer de oorspronkelijke huurprijs geldt. Velison heeft nagelaten die procedure te starten. De kantonrechter is daarom van oordeel dat tussen partijen nog steeds de verlaagde huurprijs geldt. Dit betekent dat dit deel van de vordering zal worden toegewezen.
verhuiskostenvergoeding

5.14.

[eiseres] vordert een voorschot op de verhuiskostenvergoeding waar zij op grond van artikel 7:220 lid 5 BW recht stelt te hebben. Zij stelt dat deels sprake is geweest van een renovatie van het gehuurde, waardoor [eiseres] genoodzaakt was om te verhuizen. Dit heeft zij ook daadwerkelijk gedaan.

5.15.

Velison heeft betwist dat zij aan [eiseres] een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Zij stelt zich op het standpunt dat de werkzaamheden niet hebben beoogd het woongenot te verbeteren. De werkzaamheden waren erop gericht om het verminderde woongenot te herstellen. Er was geen sprake van dringende werkzaamheden en het was niet nodig de woning daarvoor te verlaten. Volgens Velison was het de eigen keuze van [eiseres] om te verhuizen.

5.16.

De kantonrechter is met Velison van oordeel dat de werkzaamheden niet zagen op renovatie van de woning, maar op herstel van gebreken. Daarvoor is geen verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:220 lid 5 verschuldigd. Weliswaar zijn ook enkele werkzaamheden uitgevoerd die wel als verbetering zouden kunnen worden aangemerkt, zoals het aanbrengen van de mechanische ventilatie, maar niet aannemelijk is dat voor de uitvoering van die werkzaamheden de woning had moeten verlaten. Het was aan [eiseres] om ervoor te kiezen de woning te verlaten. Velison heeft daarbij zonder bijkomende kosten een wisselwoning aan [eiseres] ter beschikking gesteld, die (in elk geval gedeeltelijk) al was ingericht. Naar het oordeel van de kantonrechter is Velison [eiseres] daarmee voldoende tegemoetgekomen. Het gevorderde voorschot op een verhuiskostenvergoeding zal dus worden afgewezen.

schadevergoeding

5.17.

[eiseres] wil dat Velison wordt veroordeeld om een voorschot te betalen voor de schade die zij ten gevolge van de gestelde gebreken heeft geleden. Het gaat om zestien posten voor een totaalbedrag van € 17.475,00. De grootste posten vormen een bedrag van € 4.000,00 aan verhuiskosten, € 3.000,00 aan het opnieuw moeten stuken van de woning, € 2.000,00 aan het met verlies moeten verkopen van de auto en € 1.500,00 omdat de TV door vocht is aangetast.

5.18.

De kantonrechter wijst de vordering af. [eiseres] heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat de gestelde schade is geleden en dat deze het gevolg is van gebreken aan het gehuurde. Dit had wel op haar weg gelegen nu Velison de schade heeft betwist. Het is op voorhand dan ook niet aannemelijk dat in een bodemprocedure Velison wordt veroordeeld tot vergoeding van (een deel van) de gevorderde schade.

de proceskosten

5.19.

De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt Velison tot betaling van € 453,51 aan [eiseres] ;

6.2.

wijst de vordering van [eiseres] voor het vorige af;

6.3.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Velison worden vastgesteld op een bedrag van € 747,00 aan salaris van de gemachtigde van Velison.

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter