ECLI:NL:RBNHO:2022:10461

• Datum uitspraak: 30 november 2022
• Publicatiedatum: 25 november 2022
• Zaaknummer: 9841144
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: I. de Greef
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot verklaring voor recht dat huurovereenkomst is beëindigd door opzegging

In deze bodemzaak vordert de eiseres een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met de gedaagde per 30 september 2022 is beëindigd door opzegging. De eiseres stelt dat de opzegging rechtsgeldig is en dat de gedaagde het gehuurde per genoemde datum moet ontruimen. De gedaagde betwist echter de rechtsgeldigheid van de opzegging en voert aan dat er geen tekortkoming is die ontbinding rechtvaardigt. De kantonrechter oordeelt dat de opzegging nietig is en niet kan worden geconverteerd naar een rechtsgeldige opzegging. De subsidiaire vordering tot ontbinding wordt eveneens afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat de gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De vorderingen van de eiseres worden afgewezen, evenals de vorderingen in reconventie van de gedaagde. De proceskosten worden toegewezen aan de zijde van de gedaagde.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9841144 \ CV EXPL 22-2471

Uitspraakdatum: 30 november 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres]

te [plaats]

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

hierna te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. H.J.M. van Schie

tegen

de stichting

[gedaagde]

te [plaats]

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

hierna te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. R. Vos.

1. De zaak in het kort

1.1.

In deze zaak vordert [eiseres] een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met [gedaagde] per 30 september 2022 is beëindigd door opzegging. Daarnaast vordert zij ontruiming van het gehuurde per genoemde datum. Deze vorderingen worden afgewezen omdat de opzegging nietig is en niet wordt geconverteerd naar een rechtsgeldige opzegging. De subsidiaire vordering tot ontbinding wordt eveneens afgewezen, omdat geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt. De vorderingen in reconventie wordt eveneens afgewezen. Niet is komen vast te staan dat [eiseres] huur heeft ontvangen van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] of dat als gevolg van een tekortkoming van [eiseres] [betrokkene 3] de huur heeft opgezegd. Gelet daarop heeft [gedaagde] haar stelling dat zij recht op provisie heeft onvoldoende onderbouwd.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 april 2022 met productie 1 tot en met 7;

- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende conclusie van eis in reconventie van 29 juni 2022 met productie 1 tot en met 23;

- het tussenvonnis van 13 juli 2022;
- een brief van 3 oktober 2022 van de kant van [gedaagde] met een uitbreiding van eis en aanvullende producties 24 tot en met 28;

- een e-mail van 6 oktober 2022 van de kant van [gedaagde] met een correctie van randnummer 24 onder b, ii van de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende conclusie van eis in reconventie;

- de conclusie van antwoord in reconventie van 13 oktober 2022 met productie 8 en 9;

- de spreekaantekeningen van [gedaagde];

- de zittingsaantekeningen van [eiseres];

- de mondelinge behandeling van 13 oktober 2022 en de daarvan door de griffier bijgehouden aantekeningen.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

[eiseres] is (mede-)eigenaresse van een kantoorpand gelegen aan het [adres] in [plaats] (hierna: het kantoorpand).

3.2.

[gedaagde] is een stichting met als doel onder meer het bevorderen van het onderzoek naar en de beleving van de kunststroming Ultra. [betrokkene 4] (hierna [betrokkene 4]) is bestuurder van deze stichting.

3.3.

[eiseres] verhuurt het kantoorpand – uitdrukkelijk zonder gebruik van de parkeerplaatsen – (hierna: het gehuurde) met ingang van 1 oktober 2013 aan [gedaagde] voor een aanvangshuur op jaarbasis van € 42.000,00 tot maximaal € 48.000,00 (hierna: de huurovereenkomst).

3.4.

Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte. Een deel zou door [gedaagde] zelf worden gebruikt en de overige kantoorruimte zou – met instemming van [eiseres] – door [gedaagde] worden onderverhuurd.

3.5.

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar. Na het verstrijken van een tweede termijn is de huurovereenkomst voortgezet voor aansluitende perioden van telkens drie jaar, waarvan de laatste periode verstreek per 30 september 2022.

3.6.

Ter zake van de betaling en de hoogte van de huur zijn partijen – voor zover relevant – in artikel 4.1, 4.5, 4.8, 4.10, 5 en artikel 8 van de huurovereenkomst het volgende overeengekomen:

Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 42.000 tot maximaal € 48.000 (…). Ter zake de betaling van de huurprijs zijn verhuurder en huurder het navolgende overeengekomen. Huurder is voor het gebruik van de door haar gehuurder ruimte geen vergoeding (huur) aan verhuurder verschuldigd (…). Huurder heeft evenwel op zich genomen de resterende kantoorruimte in het gehuurde aan andere partijen onder te verhuren en zal ter zake separate (onder) verhuurovereenkomsten afsluiten. De met deze onderhuurders overeengekomen huurprijs zal door huurder worden geïncasseerd en ml na aftrek van een provisie van 10% over de huursom door huurder worden betaald aan verhuurder. Huurder draagt evenwel niet het incassorisico voor betaling van de huurprijs door de onderverhuurders en zij ml slechts gehouden zijn tot betaling aan verhuurder indien en voor zover zij betaling van de onder urders heeft ontvangen. Bij het aangaan van de onderhuurovereenkomsten zal huurder er naar streven dat de hierbovengenoemde hu r ijs van € 42.000 - € 48.000 op jaarbasis zo veel als mogelijk wordt gerealiseerd. Huurder is evenwel hiertoe niet ge niet oor verhuurder aansprakelijk worden gehouden om wat voor reden dan ook deze totale huurpr niet gerealiseerd.

4.5

De huurprijs wordt jaarlijks per 01 januari voor het eerst met ingang van 01 januari 2014 aangepast overeenkomstig 9.1 t/m 9.4 algemene bepalingen.

4.8

Per betaalperiode van .. EEN kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: de huurprijs € Huurder is voor eigen gebruik van het gehuurde geen huurprijs verschuldigd. Indien en voor zover zij huurpenningen ontvangt uit onderverhuur, zal zij de ontvangen huurpenningen verminderd met 10% provisie (beheerkosten) afdragen aan verhuurder (…).

4.1

De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.

Leveringen en diensten

5. Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen e - Huurder heeft het recht om onder te verhuren waarbij wordt gestreefd om het bovengenoemde bedrag aan jaarlijkse huurprijs te realiseren. Mocht de totaal gerealiseerde opbrengst uit onderverhuur – na aftrek van een beheervergoeding van 10% ten gunste van huurder –, dit bedrag te boven gaan dan zal de meeropbrengste evenredig worden verdeeld tussen huurder en verhuurder

Huurder zal ervoor zorgdragen dat ter zake alle niet in gebruik zijnde ruimtes met zullen worden (onder) verhuurd. Reeds bestaande huurders zullen per 1 oktober 2013 als onderhuurder van huurder worden aangemerkt en zullen op de hoogte gesteld worden dat zij vanaf 01 oktober 2013 de huur steeds aan huurder moeten voldoen. Over ruimtes die niet zijn (onder) verhuurd zal huurder geen huur verschuldigd zijn aan verhuurder.

- Partijen zijn overeengekomen dat Spaarne Vastgoed B.V. als beheerder van het gehuurde het recht heeft tot inzage in de administratie/bankafschriften van huurder voor controle over de door huurder ontvangen huur. Huurder zal verhuurder dan wel Spaarne Vastgoed B.V. steeds op de hoogte stellen indien zij met een partij een (onder) verhuurovereenkomst is aangegaan.

Bijzondere bepalingen

8.

Zolang huurder niet alles onderverhuurd heeft betaalt hij/zij de ontvangen huren minus 10% tot later anders beslist is.

…Zie punt 5…

(…)

Bij leegstand van kantoorruimtes in het gehuurder zal verhuurder huurder helpen met het zoeken van onderhuurders voor het kantoorruimtes in het pand en/of de parkeerplekken. Huurder zal niet aangesproken worden voor het feit dat zij er niet in slaagt onderhuurders te vinden voor (onder)verhuur van de niet gebruikte ruimtes in het gehuurde en/of partkeerplaatsen. Voor zover redelijkerwijze van huurder kan worden verlangd, zal zij haar best doen (onder)huurders te vinden en met deze partijen (onder)huurovereenkomsten te sluiten. Zoals hierboven reeds vermeld, draagt huurder onder geen beding het risico voor betaling door de onderhuurders. (…)

3.7.

Spaarne Vastgoed B.V. (hierna: Spaarne Vastgoed), de door [eiseres] ingeschakelde beheerder, heeft namens [eiseres] bij brief van 15 maart 2017 de onderhuurders verzocht om de door hen verschuldigde huurpenningen per april 2017 voor de eerste van de maand rechtstreeks aan [eiseres] over te maken. Twee onderhuurders hebben aan dat verzoek voldaan. In de brief werd aangegeven dat men andere zaken indien gewenst kon blijven regelen met [gedaagde].

3.8.

Opzegging van de huurovereenkomst vindt volgens artikel 3.3. en 3.4 van de huurovereenkomst als volgt plaats:

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

3.9.

In een brief van 3 december 2020 aan [gedaagde] en de onderhuurders schrijft Spaarne Vastgoed namens [eiseres] onder meer het volgende:

Geachte huurder-,s

(…) Wij hebben nog geen huurverhoging aan U doorgegeven deze komt er nog achter aan.

(…) Wij hebben U al diverse malen mondeling de huur opgezegd, U komt tot op heden Uw beloftes niet na, ook de huursom conform huurcontract komt U niet na.

Bij deze vorderen wij de tot op heden openstaande huursom van € 22320,00 over de afgelopen jaren.

Indien wij niet binnen 14 dagen na heden het bedrag van U op onze rekening hebben ontvangen zullen wij overgaan tot deurwaardersbeslag alsmede via een kort geding de ontbinding van het huurcontract en ontruiming van het door U gehuurde aan te vragen , onverminderd onze openstaande huursom alsmede rentes en incasso en gerechtskosten. Helaas moeten wij U ook persoonlijk aansprakelijk stellen voor bovenstaande. (…).

3.10.

Spaarne Vastgoed heeft namens [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 13 juli 2019 respectievelijk bij aangetekende brief van 1 september 2021. De eerste keer onder verwijzing naar een eerdere mondelinge opzegging zonder een datum te noemen waartegen de opzegging plaatsvindt. De laatste keer tegen 30 september 2021 (hierna: de brief van september 2021). In de brief van september 2021 staat onder meer:

Hierbij zeggen wij U wederom de huur op namens eigenaresse Mevrouw [eiseres] (…).

Wij hebben u al eerder de huur opgezegd d.d. 08 december 2020 (…), tot op heden heeft u het pand nog niet leeg opgeleverd.

Wij sommeren u om dit pand (…) binnen een maand na heden geheel leeg en schoon en netjes op te leveren, wegens niet nakomen van uw verplichtingen inzake huurpenningen onverminderd, onze rechten op de door u en uw onder huurders niet betaalde huurpenningen over de afgelopen 3 jaren.

(…)

3.11.

[gedaagde] schrijft op 15 september 2021 in een e-mail aan de beheerder van [eiseres] onder meer:

Ik heb het contract er weer even bij gepakt en zou in de letter en geest daarvan onderstaand voorstel willen doen.

(…)

Uitgangspunt: ons huurcontract geeft aan dat deze maand kan worden opgezegd en eindigt zo op 30-09-2022. Van daaruit volgen twee mogelijkheden:

1/ [gedaagde] draagt de huurcontracten vervolgens over.

of

2/ [gedaagde] wordt vervolgens overgenomen met uitschrijving [betrokkene 4].

Er gebeurt verder weinig in de stichting.

Beide opties onder voorwaarde van een vergoeding van € 10.000 onder finale kwijting. (…)

3.12.

Spaarne Vastgoed heeft ook in een brief van 20 september 2021 aan de onderhuurders en [gedaagde] gewag gemaakt van opzegging van de huurovereenkomst met [gedaagde].

3.13.

In 2021 is in totaal door [gedaagde] respectievelijk de onderhuurders € 47.141,000 aan huur betaald.

4. Het geschil

in conventie

4.1.

[eiseres] verzoekt – na eiswijziging ter zitting – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I.
te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door opzegging eindigt per 30 september 2022;

II.
de [gedaagde] te bevelen het gehuurde per genoemde datum te ontruimen en ter beschikking van [eiseres], welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

Subsidiair:

III. (ingetrokken ter zitting);

IV.
Op de voet van artikel 6:270 BW, dan wel op de voet van artikel 7:207 BW, de tussen partijen geldende huurovereenkomst te ontbinden; en

V.
de [gedaagde] te bevelen het gehuurde binnen twee weken na het te wijzen vonnis te ontruimen en ter beschikking van [eiseres], welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde.

4.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de huurovereenkomst geacht moet worden te zijn opgezegd tegen 30 september 2022 en per die datum is beëindigd zodat [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. Het zou gelet op de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de huurovereenkomst na die datum door zou lopen.

4.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

4.5.

[gedaagde] vordert – na uitbreiding van eis en na eiswijziging ter zitting – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. (ingetrokken ter zitting);

II.
de veroordeling van [eiseres] binnen één week na vonnis tot betaling aan [gedaagde] van:

a.
€ 75,= per maand dat het bedrijf [betrokkene 1] van het pand [adres] te [plaats] gebruik heeft gemaakt en/of gevestigd is geweest;

b.
€ 50,= per maand dat de heer [betrokkene 2] hiervan gebruik heeft gemaakt en maakt en/of gevestigd woont;

c.
€ 36,= per maand vanaf 1 maart 2022 dat het bedrijf [betrokkene 3] hiervan gebruik heeft gemaakt;

d.
de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de eerste maand van dat gebruik tot aan de dag van algehele betaling, onder het recht van verrekening door de stichting van deze bedragen met de afdracht aan [eiseres] indien zij niet tijdig betaalt;

III. (ingetrokken ter zitting);

IV.
veroordeling in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, onder de voorwaarde dat [eiseres] de rente over de proces- en nakosten verschuldigd raakt zo zij niet binnen veertien dagen na dagtekening, subsidiair binnen twee dagen na betekening, van het in deze zaak te wijzen vonnis voldoet.

4.6.

[gedaagde] legt aan haar vorderingen ten grondslag – kort samengevat – dat [eiseres] door het rechtstreeks benaderen van onderhuurders de beheerstaak van [gedaagde] bemoeilijkt en daarmee in strijd handelt met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ook handelt [eiseres] in strijd met de huurovereenkomst doordat zij rechtstreeks huurafspraken heeft gemaakt met twee huurders en geen beheervergoeding afdraagt over die huurinkomsten.

4.7.

[eiseres] voert verweer. [eiseres] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde], met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

4.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

in conventie

Opzegging

5.1.

De vraag die centraal staat is of [eiseres] de huurovereenkomst rechtsgeldig per 30 september 2022 heeft opgezegd of niet. [eiseres] stelt dat dit het geval is omdat de huurovereenkomst door middel van conversie ex artikel 3:42 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) geacht moet worden te zijn opgezegd tegen 30 september 2022. De opzegging dateert van 1 september 2021, dus ruim een jaar voor het einde van de lopende huurtermijn. [gedaagde] heeft in zijn e-mail van 15 september 2021 het standpunt ingenomen dat opgezegd diende te worden tegen 30 september 2022. [gedaagde] heeft daarbij ten onrechte aan de beëindiging per 30 september 2022 voorwaarden verbonden. Het zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de huurovereenkomst na 1 oktober 2022 zou doorlopen, aldus [eiseres]. [gedaagde] betwist dat sprake is van een rechtsgeldige opzegging of dat dit bereikt kan worden door conversie. Op basis van de brief van september 2021 had [gedaagde] niet kunnen aannemen dat zij ‘dus’ het gehuurde tegen 1 oktober 2022 had kunnen verlaten wegens opzegging. Ook betwist [gedaagde] dat zij de opzegging heeft beschouwd als opzegging tegen 30 september 2022 en daarmee heeft erkend.

5.2.

Vast staat dat de opzegging aan de daaraan gestelde vormvereisten voldoet, aangezien niet in geschil is dat deze per aangetekende brief is gedaan. [gedaagde] erkent ook deze brief te hebben ontvangen. Verder staat vast dat de huur tegen een onjuiste datum is opgezegd. Beoordeeld dient daarom te worden of – zoals [eiseres] stelt – de huurovereenkomst door middel van conversie geacht moet worden bij de brief van september 2021 te zijn opgezegd tegen 30 september 2022.

5.3.

Uitgangspunt bij de vraag of conversie kan worden toegepast is dat “aangenomen moet worden”, objectief gezien, dat de strekking van de nietige rechtshandeling in voldoende mate beantwoordt aan die van een andere, als geldig aan te merken rechtshandeling. De vraag is dus of de brief van september 2021 waarin [eiseres] de huurovereenkomst per 1 oktober 2021 opzegt in voldoende mate beantwoordt aan een opzegging overeenkomstig artikel 3.3. van de huurovereenkomst, te weten: i) tegen het einde van de huurperiode 30 september 2022 en ii) met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar. Omdat de opzegging aan geen van beide eisen voldoet, beantwoordt de opzegging objectief gezien niet aan een rechtsgeldige opzegging. Conversie kan in dit geval dus niet worden toegepast. Dat [eiseres] stelt de huurovereenkomst al op 3 december 2020 te hebben opgezegd doet daar niet aan af. Alleen al niet omdat [eiseres] in die brief niet opzegt, maar slechts verwijst naar eerdere mondelinge opzeggingen en meedeelt dat zij via een kort geding ontbinding en ontruiming zal aanvragen. Als rechtsgeldig zou zijn opgezegd is immers een ontbindingsprocedure niet nodig.

5.4.

Een ander uitgangspunt is dat geen conversie plaatsvindt indien dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de nietige rechtshandeling als partij heeft meegewerkt. Blijkens de Parl. Gesch. BW Boek 3 1981, p. 200, is hierbij met name gedacht aan degene, tot wie een eenzijdige rechtshandeling zoals een opzegging wordt gericht. Gelet op het feit dat [eiseres] na de reactie van [gedaagde] van 15 september 2021 nog de gelegenheid heeft gehad om een aanzegging tegen 30 september 2022 te doen maar dat heeft nagelaten en pas bij dagvaarding de stelling inneemt dat zij de opzegging zo heeft bedoeld, mede gelet op het standpunt van [gedaagde] dat zij de huurovereenkomst nog drie jaar wil voortzetten, zou – als al sprake zou zijn van conversie – dit onredelijk jegens [gedaagde] zijn.

5.5.

Voor zover de nietige opzegging, waarvan het onredelijk zou zijn haar door een geldige te vervangen, als een aanbod tot het sluiten van een overeenkomst ter beëindiging van de huurovereenkomst moet worden gezien, is dat aanbod – gelet op het ‘tegenbod’ van [gedaagde] op 15 september 2021 – afgewezen.

5.6.

Voor zover [eiseres] een beroep doet op de redelijkheid en billijkheid omdat het onaanvaardbaar zou zijn dat de huurovereenkomst na 1 oktober 2022 zou doorlopen, en – zo begrijpt de kantonrechter – conversie plaats zou moeten vinden, zelfs indien niet aannemelijk zou zijn dat ‘die andere rechtshandeling zou zijn verricht’, volgt de kantonrechter dat standpunt niet. Het toekennen van een zo doorslaggevende rol aan de redelijkheid en billijkheid brengt rechtsonzekerheid met zich mee. Daarbij komt dat – zoals hiervoor al overwogen – [eiseres] na de reactie van [gedaagde] nog de gelegenheid heeft gehad om de huurovereenkomst tegen 30 september 2022 op te zeggen maar dat heeft nagelaten, zodat het feit dat geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging voor haar rekening komt.

5.7.

Gelet op het voorgaande zullen de primaire vorderingen sub I en II worden afgewezen, zodat beoordeeld moet worden of de subsidiaire vordering van ontbinding slaagt.

Ontbinding

5.8.

Vooropgesteld wordt dat de huurovereenkomst geacht moet worden alle afspraken tussen partijen te bevatten. Niet is namelijk gebleken van aanvullende afspraken (zoals dat de huuropbrengst gelijk diende te zijn aan die van het naastgelegen kantoorpand), althans [eiseres] erkent dat zij daar geen schriftelijk bewijs van heeft. [eiseres] stelt dat mondeling aanvullende afspraken zijn gemaakt, maar [gedaagde] betwist dit. Zij voert aan dat [betrokkene 4] weliswaar vanaf circa 2017 diverse gesprekken met Spaarne Vastgoed heeft gevoerd over door [eiseres] gewenste toename van huurinkomsten en verbetering van het betaalgedrag van de onderhuurders, maar dat [gedaagde] slechts heeft aangegeven haar best te zullen doen en/of zich hier voor in te zullen spannen.

5.9.

De stellingen van [eiseres] komen er kort samengevat op neer dat [gedaagde] te weinig, te laat en onregelmatig heeft betaald, welke tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [gedaagde] betwist dit.

Te weinig huur betaald?

5.10.

[eiseres] stelt dat [gedaagde] te weinig huur betaalt. Hoewel partijen hebben afgesproken dat bij aanvang enige flexibiliteit ten aanzien van de huuropbrengst zou worden betracht, diende de overeengekomen huurprijs binnen enkele jaren te worden gerealiseerd. Een streefhuur is niet wat partijen hebben beoogd en over en weer redelijkerwijze van elkaar mochten begrijpen. Ook past dat niet bij de keuze van partijen een huurprijs af te spreken binnen een bandbreedte, aldus [eiseres].

5.11.

[gedaagde] voert aan dat partijen uitsluitend een streefbedrag hebben afgesproken. [gedaagde] heeft een louter culturele achtergrond en had geen ervaring als beheerder. Zij heeft daarom geen toezeggingen over opbrengsten van het kantoorpand gedaan of over termijnen waarbinnen die zouden worden gerealiseerd. Dat [eiseres] heeft geklaagd over de hoogte van de gerealiseerde huren doet niet ter zake, omdat partijen geen nieuw totaalbedrag zijn overeengekomen en zeker geen bedrag dat [gedaagde] verplicht was te realiseren.

5.12.

Gelet op de stellingen over en weer en het uitgangspunt dat de huurovereenkomst alle afspraken tussen partijen bevat, moet aan de hand van de huurovereenkomst de vraag worden beantwoord of partijen een streefbedrag zijn overeengekomen of een huurprijs die binnen enkele jaren gerealiseerd moest worden. Alleen in dat laatste geval kan immers sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming. Daarbij geldt dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

5.13.

Partijen hebben allebei een andere visie op het eerste contact tussen partijen en met name wie het initiatief heeft genomen om het pand door [gedaagde] te laten beheren, zodat deze ‘voorfase’ bij de beoordeling buiten beschouwing wordt gelaten.

Gelet op het feit dat [gedaagde] een stichting is met een culturele doelstelling wist [eiseres] echter, of had zij kunnen weten, dat [gedaagde] geen professioneel (vastgoed)beheerder is, terwijl [eiseres] zelf werd bijgestaan door Spaarne Vastgoed, een professionele partij die volgens haar briefpapier verhuur- en bedrijfsadviezen geeft. Daarbij heeft Spaarne Vastgoed de huurovereenkomst namens [eiseres] getekend. Hoewel de eerste zin van artikel 4.1 luidt:

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 42.000 tot maximaal € 48.000 (…) ,

maakt het slot van artikel 4.1 hier een nuancering op (onderstreping kantonrechter in letterlijk citaat van de huurovereenkomst):

Bij het aangaan van de onderhuurovereenkomsten zal huurder er naar streven dat de hierboven genoemde hu r ijs van € 42.000 - € 48.000 op jaarbasis zo veel als mogelijk wordt gerealiseerd. Huurder is evenwel hiertoe niet ge niet oor verhuurder aansprakelijk worden gehouden om wat voor reden dan ook deze totale huurpr niet gerealiseerd.

Niet in artikel 4.1 maar ook niet verderop in de huurovereenkomst wordt deze nuancering beperkt in tijd. In tegendeel, in artikel 5 van de huurovereenkomst staat (onderstreping kantonrechter):

Huurder heeft het recht om onder te verhuren waarbij wordt gestreefd om het bovengenoemde bedrag aan jaarlijkse huurprijs te realiseren . (…)

Huurder zal ervoor zorgdragen dat ter zake alle niet in gebruik zijnde ruimtes met zullen worden (onder) verhuurd. (...) Over ruimtes die niet zijn (onder) verhuurd zal huurder geen huur verschuldigd zijn aan verhuurder .

In artikel 8 van de huurovereenkomst wordt nogmaals benadrukt dat er een inspannings- en geen resultaatsverbintenis op [gedaagde] rust:

Huurder zal niet aangesproken worden voor het feit dat zij er niet in slaagt onderhuurders te vinden voor (onder)verhuur van de niet gebruikte ruimtes in het gehuurde en/of partkeerplaatsen. Voor zover redelijkerwijze van huurder kan worden verlangd, zal zij haar best doen (onder)huurders te vinden en met deze partijen (onder)huurovereenkomsten te sluiten. Zoals hierboven reeds vermeld, draagt huurder onder geen beding het risico voor betaling door de onderhuurders .

5.14.

De bewoordingen van de geciteerde bepalingen uit de huurovereenkomst bevestigen de stelling van [gedaagde] dat het voor haar van belang was dat het incassorisico van de onderhuur niet bij haar lag en in de huurovereenkomst werd opgenomen dat de huurprijs een streefbedrag is waar zij niet op kan worden afgerekend als dat onverhoopt niet wordt gehaald. Gelet op het verschil in professionele kennis bij partijen en de stelling van [eiseres] dat de overeengekomen huurprijs binnen enkele jaren diende te worden gerealiseerd, had het op de weg van [eiseres] gelegen om dit (door haar professionele adviseur) in de huurovereenkomst op te laten nemen. Gezien haar voorsprong op [gedaagde] wat betreft professionele kennis en commerciële ervaring op dit gebied kan niet worden gezegd dat het contract een leemte laat die moet worden aangevuld. Het verweer dat partijen uitsluitend een streefbedrag hebben afgesproken, slaagt daarom.

Huur niet tijdig betaald?

5.15.

[eiseres] stelt dat geen sprake is van normaal betaalgedrag. [gedaagde] betaalt te laat en onregelmatig. Volgens artikel 4.10 van de huurovereenkomst dient de huur bij vooruitbetaling vóór of op de eerste dag van de maand te zijn voldaan. [gedaagde] voert aan dat zij altijd conform de huurovereenkomst de ontvangen huurpenningen aan [eiseres] heeft afgedragen onder aftrek van haar vergoeding. Zij heeft soms minder of wisselende bedragen betaald omdat zij minder van de onderhuurders ontving. [gedaagde] betaalt een voorschot per maand en de bedragen erna kunnen verschillen.

5.16.

Uit het door [eiseres] overgelegde betalingsoverzicht van 2021 blijkt dat - op oktober 2021 na - niet voor of op de eerste van de maand wordt betaald en dat [gedaagde] wisselende bedragen overmaakt. De standaardbepaling van artikel 4.10 van de huurovereenkomst schrijft voor dat de door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd zijn en vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. Uit artikel 4.1 volgt dat het de huur maandelijks wordt betaald. Echter, de derde na laatste zin van artikel 4.1 en laatste zin van artikel 8 luiden:

Huurder draagt evenwel niet het incassorisico voor betaling van de huurprijs door de onderverhuurders en zij ml slechts gehouden zijn tot betaling aan verhuurder indien en voor zover zij betaling van de onderhuurders heeft ontvangen.

Zoals hierboven reeds vermeld, draagt huurder onder geen beding risico voor betaling door de onderhuurders.

5.17.

Gelet op de van artikel 4.10 afwijkende bepalingen, die kennelijk nadere afspraken tussen partijen bevatten, draagt [gedaagde] niet het incassorisico voor betaling van de onderhuur en is zij slechts gehouden aan [eiseres] te betalen voor zover zij betaling van de onderhuurders heeft ontvangen. Uit de door [gedaagde] overgelegde onderhuurovereenkomsten blijkt dat zij met alle onderhuurders is overeengekomen dat de onderhuur voor of op de eerste van de maand moet zijn voldaan. Wanneer de onderhuurders daar niet aan voldoen, kan [gedaagde] daar – gelet op de hiervoor geciteerde bepalingen – niet op worden aangesproken. Mede gelet op de stelling van [gedaagde] dat zij soms minder of wisselende bedragen betaalt omdat zij minder van de onderhuurders ontvangt, kwalificeert het te laat en onregelmatig betalen niet als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

5.18.

Gelet op het vorenstaande is niet komen vast te staan dat [gedaagde] te weinig huur heeft betaald of dat het niet op tijd of onregelmatig betalen van de huur haar kan worden toegerekend, zodat geen sprake is van een (toerekenbare) tekortkoming. Het verweer dat geen sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] die ontbinding rechtvaardigt slaagt daarom.

5.19.

Voor zover [eiseres] nog stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten omdat de huurders bezorgd zijn of zij hun borg nog wel zullen terug ontvangen en geen vertrouwen meer in [gedaagde] hebben, is niet gebleken dat die zorg is veroorzaakt door gedragingen van [gedaagde].

5.20.

Het feit dat volgens [eiseres] feitelijk geen sprake is van huur maar van een beheer- of agentuurovereenkomst met een tussenpersoon, maakt dit oordeel niet anders. Ook in dat geval is gelet op vorenstaande overwegingen geen sprake van een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.

5.21.

Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen sub IV (ontbinding) en V (ontruiming) worden afgewezen.

Proceskosten

5.22.

[eiseres] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld:

- salaris gemachtigde

€ 374,00

(2,00 punten × € 187,00)

in reconventie

Niet ontvangen beheervergoeding

5.23.

[gedaagde] stelt dat [eiseres] en/of voor haar Spaarne Vastgoed de kelder van het kantoorpand zélf direct is gaan verhuren van september 2019 tot april 2020 aan [betrokkene 1] en van maart 2021 tot 12 oktober 2022 aan de heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]). Dit is in strijd met de huurovereenkomst, maar laat onverlet dat [gedaagde] gerechtigd is over de direct door [eiseres] en/of Spaarne Vastgoed ontvangen huur haar provisie te verlangen. [gedaagde] heeft vernomen dat [betrokkene 1] voor het gebruik € 750,00 per maand aan Spaarne Vastgoed heeft betaald. Wat [betrokkene 2] heeft afgesproken is haar onbekend. Hij betaalt aan [gedaagde] geen huur en ook geen vergoeding voor het gebruik van de nutsvoorzieningen. Zij schat de vergoeding voor dit gebruik als woonruimte op € 500,00 per maand. [eiseres] dient 10% provisie aan [gedaagde] te betalen over de periode dat bedoeld bedrijf en persoon in het kantoorpand hebben verbleven en/of nog zullen verblijven, aldus [gedaagde]. [betrokkene 3] heeft daarnaast ten gevolge van de tekortkomingen van [eiseres] haar onderhuur opgezegd. Hierdoor lijdt [gedaagde] schade. [eiseres] dient aan haar 10% provisie te betalen over het bedrag aan huur van € 360,00 per maand dat bedoeld bedrijf was blijven betalen als de huur niet was opgezegd, aldus nog steeds [gedaagde].

5.24.

[eiseres] erkent dat - nadat [gedaagde] de kelder enige tijd had gebruikt en deze leeg kwam – zij de kelder aan [betrokkene 1] heeft verhuurd. Deze heeft echter nimmer huur betaald en is net zo snel als zij was gekomen weer vertrokken. Alles in overleg met de heer [betrokkene 4] van [gedaagde]. [eiseres] betwist dat zij of Spaarne Vastgoed de kelder van het kantoorpand zélf direct aan [betrokkene 2] heeft verhuurd. [betrokkene 4] heeft [betrokkene 2] zelf toegang tot de kelder verleend. Zij betwist dat het niet verhuurd zijn van de door [betrokkene 3] opgezegde ruimte op enigerlei wijze aan haar zou kunnen worden verweten.

[betrokkene 1]

5.25.

Gelet op het verweer van [eiseres] dat er geen opbrengsten zijn geweest, is niet vast komen te staan dat [eiseres] en/of Spaarne Vastgoed betalingen van [betrokkene 1] heeft ontvangen waar zij 10% provisie op kon inhouden, zodat [eiseres] ook geen provisie aan [gedaagde] kan doorbetalen.

5.26.

Voor zover [gedaagde] stelt dat zij recht heeft op provisie omdat de ruimte in gebruik is genomen, waardoor zij die ruimte niet heeft kunnen onderverhuren, volgt de kantonrechter dat standpunt niet. Wanneer [betrokkene 1] de ruimte via bemiddeling van [gedaagde] in gebruik had genomen en vervolgens geen onderhuur had betaald, had [gedaagde] immers ook geen recht op provisie gehad. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd waarom het enkele feit dat zij de ruimte niet zélf heeft kunnen verhuren haar – bij wanbetaling van de onderhuurder - recht geeft op provisie. Daarnaast heeft [gedaagde] niet betwist dat de kelder leeg stond en heeft zij gesteld dat de kelder onder meer door het vocht een problematisch onderdeel van het kantoorpand is en moeilijk verhuurbaar. Om die reden had zij deze ruimte ook zelf in gebruik genomen. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat zij de ruimte in de periode van september 2019 tot april 2020 had kunnen onderverhuren en zo provisie had kunnen inhouden heeft zij dat mede gelet op die omstandigheden onvoldoende onderbouwd.

5.27.

Gelet op het voorgaande zal de vordering ter zake van [betrokkene 1] worden afgewezen.

[betrokkene 2]

5.28.

Vast staat dat [betrokkene 2] in maart 2021 een kamer in de kelder van het kantoorpand heeft betrokken zonder daar enige vergoeding voor te betalen, deze op 15 juli 2022 heeft verlaten en in oktober 2022 volledig heeft ontruimd.

5.29.

Gelet op de betwisting door [eiseres] dat zij of Spaarne Vastgoed de ruimte aan [betrokkene 2] beschikbaar heeft/hebben gesteld terwijl vaststaat dat [betrokkene 2] geen onderhuur heeft betaald, zal de vordering ter zake van [betrokkene 2] (voor zover [gedaagde] deze ter zitting heeft gehandhaafd) gelet op de overwegingen hiervoor in r.o. 5.25. en 5.26., worden afgewezen.

[betrokkene 3]

5.30.

Gelet op de betwisting door [eiseres] had het op de weg van [gedaagde] gelegen haar stelling nader te onderbouwen dat [betrokkene 3] ten gevolge van de tekortkomingen van [eiseres] haar onderhuur heeft opgezegd. Gelet op de bepalingen van de huurovereenkomst en de betwisting van [gedaagde] dat nadere afspraken zijn gemaakt was het niet aan [eiseres] (of Spaarne Vastgoed) om de onderhuurders aan te schrijven om de huur rechtstreeks aan haar te voldoen of om hen te informeren over vermeende huurachterstanden. Dit zou als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [eiseres] uit de huurovereenkomst kunnen worden beschouwd. Wat hier ook van zij, uit de door [eiseres] overgelegde opzeggingsbrief van [betrokkene 3] blijkt in elk geval niet dat de reden van haar opzegging de door Spaarne Vastgoed gecreëerde onzekere situatie is. Na het gedeelte waarin [betrokkene 3] de huur opzegt, schrijft zij onder meer:

Nu ben ik in September 2021 op de hoogte gesteld door Spaarne Vastgoed BV van een conflict tussen eigenaar van pand [adres] [plaats], vertegenwoordigd door Spaarne Vastgoed bv en de [gedaagde], aangaande o.a. huurpenningen.

Het is mijn conclusie dat AnoekCoacht geen partij is in dit conflict en ook geen financieel risico wenst te lopen in deze. Daarom zal ik voor de maanden januari en februari 2022 slechts de huurpenningen overmaken (…) met achterhouden van de door mij aan het begin van de huurovereenkomst overgemaakte borg/bankgarantie van 700 euro aan [gedaagde]. Hoe Spaarne Vastgoed BV en [gedaagde] de afrekening van de huurpenningen (…) afwikkelen is niet mijn verantwoordelijkheid (…).

5.31.

Uit het voorgaande citaat blijkt weliswaar dat [betrokkene 3] bekend is met het conflict tussen (hoofd)verhuurder en (onder)verhuurder, maar niet dat dit conflict de reden is van opzegging. Het conflict wordt door haar enkel genoemd als reden om de laatste twee maanden huur met de borg te verrekenen. Aangezien [gedaagde] haar stelling niet nader heeft onderbouwd, ontbreekt het causale verband tussen de gestelde tekortkoming van [eiseres] en de door [gedaagde] gestelde schade, zodat ook deze vordering zal worden afgewezen.

5.32.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] als volgt vastgesteld:

- salaris gemachtigde

€

124,00

(2,00 punten × 0,5 x € 124,00)

Totaal

€

124,00

6. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.33.

wijst de vorderingen af,

5.34.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 374,00,

5.35.

verklaart dit vonnis, voor wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.36.

wijst de vorderingen af,

5.37.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 124,00,

5.38.

verklaart dit vonnis, voor wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.

1621