ECLI:NL:RBNHO:2022:10334

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9757495 \ CV EXPL 22-1678

Uitspraakdatum: 23 november 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres]

gevestigd te [plaats]

eiseres

verder te noemen: de Stichting

gemachtigde: mr. M.J.F.A. Mutsaers

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M.J. Meijer

1.De zaak in het kort

De Stichting vordert als verhuurder betaling van de afrekening servicekosten 2020 van [gedaagde] als huurder. [gedaagde] heeft tegen die afrekening geprotesteerd omdat de Stichting kosten in rekening brengt die volgens [gedaagde] niet zijn overeengekomen. Meer in het bijzonder gaat het dan vooral om de kosten van de beheerder die de Stichting integraal bij [gedaagde] in rekening wil brengen. De kantonrechter is van oordeel dat een verhuurder alleen servicekosten aan een huurder in rekening kan brengen die hij met zijn huurder is overeengekomen. Het moet daarbij gaan om specifiek omschreven zaken. Dit is niet anders als in de bepaling over de servicekosten in de huurovereenkomsten de woorden “
onder meer” zijn opgenomen. In de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen en het van toepassing zijnde huurreglement is niet specifiek bepaald dat alle servicekosten die de Stichting nu heeft opgevoerd, aan de huurder kunnen worden doorbelast. Bovendien heeft de Stichting veel van de opgevoerde posten niet goed uitgesplitst, zodat ook niet beoordeeld kan worden of zich daaronder posten bevinden die partijen wel expliciet overeengekomen zijn. Om die reden komt de kantonrechter tot een lager bedrag aan servicekosten die bij [gedaagde] in rekening kunnen worden gebracht dan de Stichting heeft gevorderd, terwijl ook de verdeelsleutel volgens de kantonrechter anders moet worden vastgesteld.

2.Het procesverloop

2.1.

De Stichting heeft bij dagvaarding van 10 maart 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

2.2.

Op 29 september 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De Stichting heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 17 augustus 2022 en de Stichting bij brieven van 15 september 2022 nog stukken toegezonden.

3.De feiten

3.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 april 2019 de hofjeswoning aan de [adres 1] te ([postcode]) [plaats] (hierna: de woning) van de Stichting. De woning maakt onderdeel uit van een wooncomplex bestaande uit (thans) negentien verhuurde woningen. De woning in het hoofdgebouw werd tot 1 januari 2022 gebruikt door de beheerder. De overige achttien woningen werden door de Stichting verhuurd. De beheerder is per 1 januari 2022 teruggetreden en is nu ook huurster van de Stichting.

3.2.

De kale huurprijs die [gedaagde] in 2020 per maand voor de woning betaalde, bedroeg € 678,74. Daarnaast betaalde [gedaagde] nog een bedrag van € 130,00 per maand aan servicekosten. Dit bedrag bevatte een component van € 31,22 aan voorschot voor gaslevering in de woning en € 98,78 aan voorschot gemeenschappelijke servicekosten voor de huursters van het hofje. In 2020 heeft [gedaagde] in totaal € 1.560,00 aan voorschotten betaald.

3.3.

In de huurovereenkomst staat onder meer:

“(…)

Betalingsverlichting, betaalperiode

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:

-
de huurprijs;

-
de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten).

4.2

De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.

(…)

Levering en diensten.

6. De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:

-
reinigingsrechten;

-
waterlevering en daaraan verbonden kosten;

-
de verlichting van de binnenplaats;

-
het onderhoud, stroom- en gasverbruik van de centrale verwarming; de kosten van onderhoud van de warmtemeters en het opnemen daarvan;

-
het onderhoud, de verlichting en verwarming van de gemeenschappelijke ruimten;

-
onderhoud en stroomverbruik van het kabelsysteem;

-
onderhoud van de gemeenschappelijke tuin;

-
het jaarlijks vegen van de schoorsteen;

-
het periodiek schoonmaken van de goten;

(…)

Beheerder

9. Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op:

mevrouw [betrokkene], [adres 2], [postcode] [plaats].

(…)”

3.4.

In artikel 2 van de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003 (hierna: algemene bepalingen 2003) op de huurovereenkomst van toepassing verklaard, en in artikel 10 van de huurovereenkomst is het Huurreglement van [het Hofje] (hierna: het huurreglement) op de huurovereenkomst van toepassing verklaard.

3.5.

In artikel 21 van het huurreglement staat:

“De servicekosten, die u moet betalen, dienen ondermeer voor het voldoen van het volgende:

-
verwarming

-
gemeenschappelijke verlichting

-
bemiddeling bij reparaties

-
schoonhouden Bordes en Regentenkamer

-
onderhoud gemeenschappelijke tuinen.”

3.6.

In artikel 22 van het huurreglement staat:

“De overige betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst kunnen onder meer betreffen:

a.
waterlevering en daaraan verbonden kosten

b.
de verlichting van de binnenplaats

c.
het onderhoud, stroom- en gasverbruik van de centrale verwarming; de kosten van onderhoud van de warmtemeters en het opnemen daarvan

d.
het onderhoud, de verlichting en verwarming van de gemeenschappelijke ruimten.

e.
onderhoud van de gemeenschappelijke tuin

f.
het eventueel vegen van de schoorsteen.

g.
het periodiek schoonmaken van de goot.”

3.7.

Op 9 april 2021 heeft de Stichting de afrekening servicekosten [het Hofje] voor het jaar 2020 (hierna: de afrekening) aan [gedaagde] gestuurd. Omdat [gedaagde] het niet eens is met de afrekening heeft zij op 17 september 2021 een verzoekschrift Afrekening servicekosten bij de Huurcommissie ingediend om de afrekening te laten beoordelen. De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 24 januari 2022, aan partijen verzonden op 26 januari 2022, uitspraak gedaan en daarbij bepaald dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over het jaar 2020 € 1.051,85 bedraagt. Tegen deze uitspraak is de Stichting niet in verzet gegaan.

3.8.

[gedaagde] is terzake van het gasverbruik voor haar eigen woning voor 2020 een bedrag van € 506,40 verschuldigd.

3.9.

Partijen hebben in gezamenlijk overleg besloten de berekening en de afrekening van de servicekosten aan de kantonrechter voor te leggen.

4.De vordering

4.1.

De Stichting vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat:

de Stichting over het jaar 2020 de door te berekenen servicekosten over achttien huurders omslaat;

de bedragen van de over het jaar 2020 door te berekenen servicekosten aan achttien huurders bestaan uit de volgende componenten:

a. waterverbruik ad € 2.429,61

b. kosten elektra ad € 977,32

c. kosten Ista ad € 3.476,57

d. kosten huismeester (beheerder) ad € 7.403,24

e. telefoonkosten beheerder ad € 420,00

f. kosten tuinonderhoud ad € 4.530,20

g. administratiekosten ad € 1.300,00;

3. terzake het gasverbruik in de eigen woning van [gedaagde] door haar verschuldigd is over 2020 een bedrag van € 506,40;

4. het totaal van de onder 2. genoemde bedragen uitkomt op een bedrag van € 20.536,94, waarvan 1/18e deel voor rekening van [gedaagde] komt, derhalve € 1.140,94, te vermeerderen met € 506,40 gasverbruik eigen woning, waarop in minering komt het door haar betaalde voorschot over 2020 van € 1.560,00;

5. [gedaagde] over 2020 aan de Stichting een bedrag van € 87,34 verschuldigd is.

4.2.

De Stichting legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat de voorzitter van de Huurcommissie de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over het jaar 2020 ten onrechte heeft vastgesteld op een bedrag van € 1.051,85. Het rapport van onderzoek van de Huurcommissie dat tot deze uitspraak van de voorzitter heeft geleid, bevat onjuiste bedragen en berekeningen. Ook is geen onderzoek gedaan naar de door partijen aangedragen argumenten. Hierdoor is de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over 2020 beduidend lager vastgesteld dan zou moeten. Omdat ook [gedaagde] het niet op alle punten eens was met de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie, hebben partijen in gezamenlijk overleg besloten de berekening en de afrekening van de servicekosten aan de kantonrechter voor te leggen. De Stichting heeft aangegeven hoe zij tot de door haar genoemde bedragen is gekomen.

4.3.

Daarnaast is de Stichting van mening dat alle onder a. tot en met g. genoemde posten, waaronder verschillende kosten van de beheerder, over de verschillende huurders moeten worden omgeslagen. De totale servicekosten voor [het Hofje] voor 2020 moeten zodoende door achttien worden gedeeld, omdat uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen en het huurreglement volgt dat het aandeel van de beheerder in deze kosten over de huurders wordt omgeslagen. Dit gaat al zo sinds 1953, zo blijkt uit de door de Stichting overgelegde “
Instructie voor de opzichter en opzichteres van [het Hofje] te [plaats]” van 18 mei 1953. Daarmee komen de servicekosten van in totaal € 20.536,94 neer op een bedrag van (€ 20.536,94 : 18 =) € 1.140,94 per huurster en daarnaast is [gedaagde] ook een bedrag van € 506,40 verschuldigd ter zake van het gasverbruik voor haar eigen woning. Aangezien [gedaagde] in 2020 (12 x € 130 =) € 1.560,00 aan voorschot heeft betaald, moet zij nu nog (€ 1.560 - € 1.140,94 =) € 87,34 aan servicekosten betalen aan de Stichting. Gelet op het overleg dat partijen hebben gehad en omdat de onderlinge verstandhouding tussen de Stichting en [gedaagde] als verhuurder en huurder niet moet worden beschadigd, vraagt de Stichting geen proceskosten.

5.Het verweer

5.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert – kort weergegeven – aan dat de Stichting geen andere kosten mag doorbelasten dan de overeengekomen werkelijke kosten voor de posten die zijn vermeld in artikel 6 van de huurovereenkomst. Andere dan die posten zijn volgens [gedaagde] niet overeengekomen. Daarnaast maakt [gedaagde] bezwaar tegen de door de Stichting gehanteerde verdeelsleutel. Volgens haar moeten de servicekosten door twintig worden gedeeld en niet door achttien. De beheerderswoning is twee keer zo groot als de andere achttien woningen, zodat het aandeel van de beheerderswoning in de servicekosten voor twee telt, waarmee de verdeelsleutel op twintig komt. Verder is [gedaagde] van mening dat de andere huurders niet aan de servicekosten voor de beheerder hoeven bij te dragen, aangezien dit niet tussen partijen overeengekomen is. [gedaagde] hoeft zodoende maar 1/20 deel van de (overeengekomen) servicekosten te betalen. Verder belast de Stichting haar voor kosten die niet zijn gemaakt omdat de activiteiten waarop deze kosten betrekking hebben – zoals de werkzaamheden van de beheerder en de tuinman – niet (allemaal) zijn uitgevoerd. Ook de administratiekosten zijn veel te hoog en kunnen de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan.

6.De beoordeling

6.1.

Vast staat dat partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat [gedaagde], naast de kale huur, maandelijks ook servicekosten aan de Stichting dient te betalen. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] voor de servicekosten in het jaar 2020, naast het door haar betaalde voorschot, ook de door de Stichting in rekening gebrachte bedragen moet betalen, voor zover die kosten het betaalde voorschot te boven gaan.

6.2.

De kantonrechter stelt voorop dat de verhuurder naast de huurprijs ook servicekosten bij de huurder in rekening kan brengen. Dit is een vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte (artikel 7:237 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Het begrip ‘servicekosten’ is nader uitgewerkt in het Besluit servicekosten. Omdat de werkelijke servicekosten van tevoren niet vaststaan, is het gebruikelijk dat de verhuurder eerst een voorschot op deze kosten in rekening brengt en vervolgens aan het eind van het boekjaar een afrekening maakt. Op grond van artikel 7:259 lid 2 BW is de verhuurder verplicht om jaarlijks, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een gespecificeerd overzicht van de werkelijke servicekosten (en nutsvoorzieningen) te geven, waaruit tevens blijkt op welke wijze de verhuurder tot het bedrag van de afrekening is gekomen.

6.3.

Bij de invoering van het Besluit servicekosten heeft de minister in de nota van toelichting onder meer het volgende geschreven:

“(…) Ter uitvoering van artikel 237 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) wijst dit besluit zaken en diensten aan waarvoor vergoeding in ieder geval moet worden aangemerkt als servicekosten. De opsomming is niet limitatief, zodat ook vergoedingen voor andere in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten dan de in de bijlage opgesomde, als servicekosten in de zin van artikel 237 lid 3 in rekening kunnen worden gebracht. Het enkele feit dat de levering van een zaak of het verlenen van een dienst in het onderhavige besluit staat vermeld, wil overigens niet zeggen dat de levering of verlening ook daadwerkelijk in rekening kan worden gebracht. Daartoe is nodig dat de huurder met de verhuurder de levering of verlening is overeengekomen. (…)”

6.4.

Hieruit volgt dat een verhuurder alleen servicekosten aan de huurder in rekening kan brengen die hij met zijn huurder is overeengekomen. Het moet daarbij gaan om specifiek omschreven zaken.

De algemene bepalingen 2003 of 2017?

6.5.

Voordat de kantonrechter zal ingaan op de verschillende inhoudelijke vragen die spelen, dient eerst nog een opmerking te worden gemaakt over de van toepassing zijnde algemene bepalingen. Zoals hiervoor onder r.o. 3.4 al is aangegeven, verklaart artikel 2 van de huurovereenkomst de algemene bepalingen 2003 van toepassing op de huurovereenkomst. De Stichting heeft echter de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2017.21 als productie 4 overgelegd (hierna: algemene bepalingen 2017) en daarnaar verwezen. De algemene bepalingen 2003 en 2017 verschillen enigszins van elkaar, terwijl bijvoorbeeld artikel 4.2 van de huurovereenkomst verwijst naar ‘
het bepaalde in artikel 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen’. Niet alleen hebben de algemene bepalingen 2017 geen artikel 14.7, de artikelen 14.1 ev van de algemene bepalingen 2017 gaan ook over een ander onderwerp dan de artikelen 14.1 ev van de algemene bepalingen 2003, zodat de verwijzing in artikel 4.2 niet meer logisch is. Daarbij komt dat de huurovereenkomst in maart 2019 is ondertekend, toen de algemene bepalingen 2017 al beschikbaar waren. Desondanks wordt verwezen naar de algemene bepalingen 2003, die ook ter hand zouden zijn gesteld aan [gedaagde]. Het kan dan ook niet anders dan dat partijen de bedoeling hebben gehad om de algemene bepalingen 2003 van toepassing te verklaren op de huurovereenkomst. Waar in het hierna volgende wordt verwezen naar “
de algemene bepalingen” worden daarom de algemene bepalingen 2003 bedoeld.

Kosten van de huismeester (beheerder)

6.6.

Het geschil tussen partijen spitst zich met name toe op vraag of de Stichting de doorbelasting van de kosten van de huismeester (hierna: de beheerder), waaronder de woonlasten van de beheerder, met [gedaagde] is overeengekomen. De kantonrechter is van oordeel dat partijen deze kostenpost niet zijn overeengekomen, althans niet volledig, en motiveert dat als volgt.

6.7.

In artikel 6 van de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen en het huurreglement staan de tussen partijen overeengekomen kostenposten die door [gedaagde] dienen te worden voldaan (zie hiervoor r.o. 3.3, 3.4, 3.5 en 3.6). Daaruit volgt niet dat de Stichting met [gedaagde] is overeengekomen dat zij als huurder zal worden belast met al de kosten (én de woonlasten) van de beheerder. Datzelfde geldt ten aanzien van de door de Stichting opgevoerde onkostenvergoeding. Het betoog van de Stichting dat de opsomming van de overeengekomen kostenposten niet limitatief is omdat in het huurreglement en in de algemene bepalingen de woorden “
onder meer” staan, slaagt niet. Deze omschrijving is te ruim en kan in ieder geval niet zo worden uitgelegd dat de Stichting het overeengekomen servicekostenpakket zelfstandig en zonder toestemming van [gedaagde] kan uitbreiden. De Stichting heeft ook geen andere stukken overgelegd waaruit blijkt dat [gedaagde] uitdrukkelijk met betaling van de kosten van een beheerder heeft ingestemd. Anders dan de Stichting meent, is in dit geval ook geen reden om het Haviltex-criterium toe te passen aangezien de bewoordingen van de bepalingen in de huurovereenkomst, het huurreglement en de algemene bepalingen een voldoende duidelijke en voor de hand liggende uitleg geven.

6.8.

Voor zover de beheerder werkzaamheden heeft uitgevoerd die onder de wel expliciet overeengekomen kostenposten vallen, geldt het volgende. Uit vaste jurisprudentie volgt dat de kosten van een beheerder niet mogen worden doorberekend voor zover de beheerder werk doet voor of namens de verhuurder. Dat betreft onder meer de door de Stichting opgevoerde herstelwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke ruimten, het bezichtigen van lege woningen met aspirant huurders en het maken van opnamestaten bij vertrek van huurders. De kosten van een beheerder kunnen ook niet aan de huurders worden doorberekend als de beheerder slecht zichtbaar is. Hiervan is sprake als de beheerder bijvoorbeeld niet rechtstreeks benaderbaar is en dus geen spreekuur houdt en slechts één keer in de twee weken langs kan komen (Vgl. ECLI:NL:RBROT:2015:9904). De Stichting heeft verder geen kostenspecificatie overgelegd waaruit kan worden afgeleid waarop de door haar doorbelaste beheerder kosten betrekking hebben, zodat niet is komen vast te staan of en in hoeverre het hier om expliciet overeengekomen kosten gaat noch of het werkzaamheden betreft die voor of namens de verhuurder zijn verricht.

6.9.

In het licht van het vorenstaande kunnen de door de Stichting opgevoerde kosten van de huismeester/beheerder van € 7.403,24 en de telefoonkosten van beheerder van € 420,00 niet aan [gedaagde] worden doorbelast.

Verdeelsleutel

6.10.

De Stichting gaat bij haar afrekening uit van de verdeelsleutel van achttien, in die zin dat het aandeel van [gedaagde] in de totale servicekosten 1/18e deel bedraagt. De Stichting telt in die verdeelsleutel de woning van de beheerder niet mee, omdat zij van mening is dat de kosten voor de beheerder ten laste van de huursters moeten komen. Volgens [gedaagde] klopt die verdeelsleutel niet, omdat zij niet hoeft mee te betalen voor de woning van de beheerder, zodat die woning apart moet worden meegeteld, terwijl die woning bovendien twee keer zo groot is als de rest van de woningen. [gedaagde] stelt zich om die reden op het standpunt dat haar aandeel in de servicekosten 1/20e deel bedraagt. De kantonrechter overweegt als volgt.

6.11.

Zoals hiervoor onder het kopje “
Kosten van de huismeester (beheerder)”al is aangegeven, kunnen de kosten van de beheerder niet integraal aan [gedaagde] worden doorberekend. Dit maakt dat de woning van de beheerder bij het bepalen van de verdeelsleutel als aparte woning meetelt. Daarmee komt de verdeelsleutel op 1/19e deel per huurster. De stelling van [gedaagde] dat de woning van de beheerder twee keer zo groot zou zijn, waarmee zij suggereert dat de kosten ten behoeve van die woning daardoor ook twee keer zo hoog zouden zijn, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd en is door de Stichting betwist. De kantonrechter gaat daarom uit van een verdeelsleutel van negentien. Het aandeel van [gedaagde] in de servicekosten bedraagt daarom 1/19e deel.

6.12.

De kantonrechter merkt hier nog op dat de gevraagde verklaring voor recht “
dat de Stichting over 2020 de door te berekenen servicekosten over 18 huursters omslaat”in deze procedure lastig is af te geven, aangezien de andere 17 huurders geen partij in deze procedure zijn. De kantonrechter ziet daarin aanleiding de verklaring voor recht als volgt te doen dat “
1/19e deel van de over 2020 door te berekenen servicekosten aan [gedaagde] doorberekend mag worden”.

Tuinonderhoud

6.13.

Uitgangspunt is dat op grond van het Besluit kleine herstellingen (zie bijlage behorende bij artikel 1 onder L) onderhoud in de tuin op grond van artikel 7:217 BW voor rekening van de huurder komt. In beginsel moeten de huursters dan ook de tuin van de hofjeswoningen zelf onderhouden. In dit geval zijn de Stichting en [gedaagde] in artikel 6 van de huurovereenkomst echter overeengekomen dat deze kosten voor rekening van de Stichting komen en via de servicekosten aan [gedaagde] mogen worden doorbelast. [gedaagde] heeft niet betwist dat de Stichting een bedrag van € 4.530,20 aan tuinonderhoud heeft betaald. [gedaagde] vindt echter dat het onderhoud van de tuin niet of slecht is uitgevoerd en dat daarvoor een buitensporig bedrag in rekening wordt gebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] dat standpunt onvoldoende onderbouwd. De enkele stellingen dat de hovenier niets heeft gedaan, dat [gedaagde] daarover heeft geklaagd en dat gelet daarop maximaal de helft van het bedrag kan worden doorbelast, is daartoe in elk geval onvoldoende, terwijl haar bewijsaanbod op dat punt onvoldoende concreet is, zodat de kantonrechter dat passeert. Kortom, deze kostenpost is terecht aan [gedaagde] doorbelast. Het aandeel van [gedaagde] in de kosten van het tuinonderhoud bedraagt € 238,43, zijnde 1/19e deel van € 4.530,20.

Kosten waterverbruik

6.14.

De Stichting heeft voorts aangegeven dat het waterverbruik over het jaar 2020 € 2.429,61 bedraagt. Aangezien [gedaagde] deze kosten niet heeft betwist, bedraagt haar aandeel 1/19e deel van € 2.429,61, te weten € 127,87.

Kosten elektra

6.15.

De Stichting is voor de kostenpost elektriciteit Vattenfall uitgegaan van een bedrag van € 977,32. [gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat haar woning over een eigen meter beschikt en dat deze kosten betrekking hebben op het elektriciteitsverbruik in de gemeenschappelijke ruimten en voornamelijk op het elektraverbruik van de beheerder. Om die reden kunnen deze kosten niet zonder meer worden doorbelast. Hoewel de Stichting bevestigt dat deze kosten betrekking hebben op de gemeenschappelijke ruimten en het verbruik in de woning van de beheerder, heeft zij nagelaten deze kosten te specificeren/uit te splitsen. Het is voor de kantonrechter niet duidelijk welk deel van de kosten betrekking heeft op het verbruik in de gemeenschappelijke ruimten en welk deel op het verbruik van de beheerder. Van deze kostenpost kunnen, aangezien partijen deze overeen zijn gekomen, uitsluitend de kosten van het verbruik in de gemeenschappelijke ruimten aan de huursters worden doorbelast. Bij deze stand van zaken bestaat echter zoveel onduidelijkheid over deze kostenpost dat het aandeel van [gedaagde] niet kan worden berekend en daarom ook niet kan worden toegewezen.

Kosten Ista en gasverbruik van de gemeenschappelijke ruimten

6.16.

Voor het gasverbruik gaat de Stichting uit van een bedrag van € 3.476,57 dat aan de huurders kan worden doorberekend. Dit bedrag is wel door de Stichting uitgesplitst, en wel in de volgende onderdelen:

€ 777,29 met betrekking tot de dienstverlening van Ista;
€ 603,88 gasverbruik in de regentenkamer;
€ 350,79 gasverbruik in de hal bij de regentenkamer;
€ 1.744,61 gasverbruik van de (woning van de) beheerder.

Op grond van de overeenkomst kunnen de kosten voor het gasverbruik (verwarming) van de gemeenschappelijke ruimten aan de huurders worden doorbelast. Aangezien het gasverbruik van de beheerder niet is aan te merken als gasverbruik van een gemeenschappelijke ruimte, kunnen die kosten niet aan [gedaagde] worden doorbelast.

Ten aanzien van kosten van Ista is de kantonrechter van oordeel dat partijen zijn overeengekomen dat deze kosten aan de huursters kunnen worden doorbelast. Deze kosten vallen immers onder artikel 6 van de huurovereenkomst waarin staat “
de kosten van onderhoud van de warmtemeters en het opnemen daarvan”. Dat betekent dat het aandeel van [gedaagde] € 91,16 bedraagt, zijnde 1/19e deel van (€ 777,29 + € 603,88 + € 350,79 =) € 1.731,96.

Administratiekosten

6.17.

De Stichting heeft voorts administratiekosten in rekening gebracht van in totaal € 1.300,00, welk bedrag aan de huurders wordt doorbelast. Het aandeel van [gedaagde] bedraagt volgens de Stichting 1/18e deel daarvan, namelijk € 72,22.

6.18.

Een verhuurder kan in redelijkheid voor alle administratieve handelingen om tot een servicekostenafrekening te komen, administratiekosten bij de huurder in rekening brengen. Deze kosten zijn immers inherent aan de serviceverlening. Administratiekosten kunnen verder alleen in rekening worden gebracht als er een afrekening aan de huurder is verstrekt. Vast staat dat de Stichting de afrekening voor het jaar 2020 heeft verstrekt. Verder is het vast beleid van de huurcommissie, en de kantonrechter acht dit ook redelijk, dat over de stookkosten in beginsel 1% aan administratiekosten in rekening gebracht mag worden en over de overige servicekosten 5%. Terzake de stookkosten komt dat neer op een bedrag van € 5,98 (1% van € 506,40 eigen verbruik + € 91,16 gemeenschappelijk verbruik) en terzake de overige servicekosten € 18,32 (5 % van € 238,43 aandeel tuinonderhoud + € 127,87 aandeel waterverbruik). De kantonrechter vindt het totaal bedrag van € 24,30 redelijk, omdat dit het percentage is dat de huurcommissie doorgaans hanteert. Hetgeen de Stichting hiertegen heeft aangevoerd, namelijk dat het bedrag van € 1.300,00 sinds lange tijd in de servicekosten wordt meegenomen, terwijl de kosten van de administrateur in werkelijkheid veel hoger zijn, zodat de € 1.300,00 een redelijk bedrag is, maakt dit oordeel niet anders.

Conclusie

6.19.

Gelet op al het vorenstaande en gelet op het feit dat [gedaagde] niet heeft betwist dat zij terzake het gasverbruik in haar eigen woning een bedrag van € 506,40 verschuldigd is over het jaar 2020, is de conclusie dat [gedaagde] voor de totale servicekosten over het jaar 2020 een bedrag van (€ 506,40 + € 481,76 =) € 988,16 verschuldigd is aan de Stichting. Aangezien [gedaagde] € 1.560,00 aan voorschot in 2020 aan de Stichting heeft betaald, heeft [gedaagde] reeds aan deze betalingsverplichting voldaan.

6.20.

Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, maakt deze beslissing niet anders.

Proceskosten

De proceskosten komen voor rekening van de Stichting, omdat zij ongelijk krijgt.

7.De beslissing

De kantonrechter:

7.1.

verklaart voor recht dat 1/19e deel van de over 2020 door te berekenen servicekosten aan [gedaagde] doorberekend mag worden;

7.2.

verklaart voor recht dat de bedragen van de over het jaar 2020 door te berekenen servicekosten, waarvan 1/19e deel aan [gedaagde] zal worden doorberekend, uit de volgende componenten bestaan:

a. waterverbruik van € 2.429,61

b. kosten Ista van € 1.731,96

c. kosten tuinonderhoud van € 4.530,20

d. administratiekosten: € 24,30, zijnde 1% over de totale stookkosten en 5% over de totale overige servicekosten;

7.3.

verklaart voor recht dat [gedaagde] over 2020 terzake het gasverbruik in de eigen woning een bedrag van € 506,40 aan de Stichting verschuldigd is;

7.4.

verklaart voor recht dat het totaal van de onder 7.2 genoemde bedragen uitkomt op een bedrag van € 8.716,07, waarvan 1/19e deel voor rekening van [gedaagde] komt, derhalve € 458,74, te vermeerderen met € 506,40 gasverbruik eigen woning, waarop in mindering komt het door haar betaalde voorschot over 2020 van € 1.560,00;

7.5.

veroordeelt de Stichting tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag vaststelt op € 374,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde];

7.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.7.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter