Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10048693 \ VV EXPL 22-107
Uitspraakdatum: 20 oktober 2022
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de stichting
Stichting Ymere
Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. M. Stokvis
tegen
de stichting
Stichting Budget in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene]
Stichting Budget in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene]
gevestigd te [plaats 1]
gedaagde
verder te noemen: Stichting Budget
gemachtigde: mr. V.J.M.H.Y. van Haaster
1.De zaak in het kort
Ymere verhuurt een woning aan [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ). Ymere vordert bij wijze van voorlopige voorziening de ontruiming van de woning, omdat [betrokkene] volgens Ymere de woning ernstig vervuilt, ernstige overlast veroorzaakt voor omwonenden en omdat er onlangs brand in de woning heeft gewoed, waardoor de woning voor bijna € 35.000,00 moet worden opgeknapt. [betrokkene] vindt dat hij een tweede kans verdient omdat de situatie is verbeterd. De brand is ontstaan toen hij niet thuis was en verder veroorzaakt hij al een hele tijd geen overlast meer. Hij krijgt sinds kort intensieve begeleiding en neemt ook trouw zijn medicatie. [betrokkene] wil graag in de woning blijven wonen. De kantonrechter oordeelt dat Ymere geen spoedeisend belang heeft bij de vordering, terwijl het – gelet op de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden – ook niet in voldoende mate waarschijnlijk is dat de vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. De vordering tot ontruiming wordt daarom afgewezen.
2.Het procesverloop
2.1.
Ymere heeft Stichting Budget op 30 augustus 2022 gedagvaard.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2022. Naast partijen heeft [betrokkene] deze zitting, samen met twee begeleiders, via een telefoonverbinding bijgewoond. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen en aanwezigen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Stichting Budget heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Ymere per e-mail van 5 oktober 2022 aanvullende producties toegezonden.
3.De feiten
3.1.
Bij beschikking van 15 mei 2007 van de rechtbank Noord-Holland zijn de goederen van [betrokkene] onder bewind gesteld, met benoeming van Stichting Budget als bewindvoerder.
3.2.
Ymere verhuurt met ingang van 16 augustus 2010 aan [betrokkene] een woning aan het [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats 2] (hierna: het gehuurde).
3.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van 1 februari 2004 van Woonmaatschappij, de voorganger van Ymere, van toepassing verklaard (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden). Daarin staat, voor zover relevant:
“(…)
Artikel 9
(…)
2. De huurder zal het gehuurde als een goed huurder, en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte, gebruiken. Daartoe zorgt de huurder er onder meer voor dat het gehuurde en/of de woonomgeving niet wordt vervuild en dat daaraan geen afbreuk wordt gedaan op welke wijze dan ook.
(…)
9. De huurder dient het gehuurde naar redelijke maatstaven schoon te houden.
10. De huurder dient ervoor zorg te dragen dat omwonenden en andere derden geen overlast of hinder wordt toegebracht. (…) Indien huurder overlast veroorzaakt welke verband houdt met een geestelijke stoornis van huurder verleent huurder bij deze uitdrukkelijk , onvoorwaardelijk en onherroepelijk toestemming aan hen die hem begeleiden en / of behandelen om alle relevante gegevens over zijn geestelijke stoornis op het eerste verzoek van verhuurder aan verhuurder ter beschikking te stellen.
(…)”
3.4.
Ymere ontvangt sinds 2014 klachten van omwonenden over stankoverlast en ongedierte vanuit het gehuurde. Bij Ymere zijn ook incidenten gemeld waarbij [betrokkene] verbaal agressief en bedreigend is geweest tegen haar medewerkers, hulpverleners en begeleiders van GGZinGeest.
3.5.
Ymere heeft met betrekking tot de overlastmeldingen en incidenten tussen 2014 en 2018 gecorrespondeerd met [betrokkene] , diens begeleiders vanuit GGZinGeest en de GGD.
3.6.
In een e-mail van 20 maart 2018 schrijft een begeleider van [betrokkene] van GGZinGeest het volgende aan Ymere:
“(…)
Afgelopen donderdag ben ik bij [betrokkene] geweest en heb ik samen met hem geconstateerd dat het hem gelukt is om in ieder geval alle onhygiënische waar op te ruimen en weer enigszins de ordenen. Het blijft onoverzichtelijk , maar in ieder geval niet meer erg vervuild. (…)
Kortom; lijkt nu geen acute , gevaarlijke of onhygiënische situatie . Wat mij betreft maken we begin juni weer een inspectieafspraak met de GGD zodat de druk op de ketel blijft.
(…)”
3.7.
In februari 2019 vindt naar aanleiding van een huisbezoek van de inspecteur hygiënisch woningtoezicht van de GGD een e-mailwisseling plaats tussen de GGD, Ymere en GGZinGeest. Daaruit blijkt dat het gehuurde sterk vervuild is en dat [betrokkene] een onverzorgde indruk maakt. [betrokkene] weigert medewerking te verlenen aan een inspectie van het gehuurde en is verbaal agressief naar medewerkers van de GGD en de begeleiders van GGZinGeest. Daarop hebben alle betrokken instanties getracht een plan van aanpak te maken om [betrokkene] te begeleiden in het schoonmaken en -houden van het gehuurde.
3.8.
Op 18 november 2019 vindt een inspectie van het gehuurde plaats door medewerkers van de GGD en GGZinGeest. Tijdens het bezoek ontsteekt [betrokkene] in woede en bedreigt hij de medewerkers verbaal en fysiek.
3.9.
In overleg met de begeleiders van [betrokkene] overhandigt Ymere een brief van 15 januari 2020 aan [betrokkene] . Daarbij wordt [betrokkene] een laatste kans geboden om de woning te behouden. [betrokkene] wordt gesommeerd om het gehuurde schoon te maken, schoon te houden en de situatie te verbeteren. Kort daarop wordt [betrokkene] met een rechtelijke machtiging opgenomen.
3.10.
Op 5 maart 2020 heeft de GGD het gehuurde schoongemaakt.
3.11.
Bij brief van 9 maart 2020 sommeert Ymere [betrokkene] nogmaals om het gehuurde, na zijn terugkeer in het gehuurde, schoon en opgeruimd te houden en om geen afval, oud papier, verpakkingsmaterialen en dergelijke meer in het gehuurde op te slaan. Ook is [betrokkene] daarbij gesommeerd zijn medewerking te verlenen aan de medewerkers van de GGD en GGZinGeest om het gehuurde eens in de drie maanden te inspecteren.
3.12.
Vanwege de COVID-19 uitbraak hebben de aangekondigde inspecties van het gehuurde niet plaatsgevonden. Tot (in elk geval) maart 2022 ontvangt Ymere geen nieuwe klachten over [betrokkene] .
3.13.
Op 20 maart 2022 is brand ontstaan in het gehuurde. Na de brand zijn foto’s gemaakt. Daarop is te zien dat het gehuurde opnieuw vervuild is. Er is een offerte uitgebracht door Bouwzorg B.V. waaruit blijkt dat het herstel van de brandschade € 34.809,93 zal gaan kosten.
3.14.
Na de brand is [betrokkene] tijdelijk bij zijn moeder gaan wonen, zodat het gehuurde nu leeg staat.
4.De vordering
4.1.
Ymere vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening Stichting Budget veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde, met afgifte van de sleutels aan Ymere, en met veroordeling van Stichting Budget in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met rente.
4.2.
Ymere legt aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. [betrokkene] is op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel 9 lid 2 en 9 van de Algemene Huurvoorwaarden verplicht zich als een goed huurder te gedragen, het gehuurde niet te vervuilen en het gehuurde schoon te houden. [betrokkene] dient daarnaast op grond van artikel 9 lid 10 van de Algemene Huurvoorwaarden er zorg voor te dragen dat hij geen overlast of hinder voor omwonenden veroorzaakt. [betrokkene] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichtingen door, ondanks diverse waarschuwingen en geboden kansen om verbetering te laten zien, het gehuurde structureel ernstig te vervuilen en stankoverlast en overlast door ongedierte te veroorzaken. [betrokkene] heeft door zijn gedragingen bovendien een brandgevaarlijke situatie laten ontstaan. Deze tekortkomingen in de nakoming, die al sinds 2014 voortduren, rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en, daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde.
5.Het verweer
5.1.
Stichting Budget betwist de vordering (gedeeltelijk). Hoewel Stichting Budget erkent dat sprake is (geweest) van wanprestatie, doordat [betrokkene] het gehuurde in het verleden heeft vervuild, voert zij aan dat deze tekortkoming in de nakoming (mede) gelet op de geestestoestand van [betrokkene] hem niet kan worden toegerekend. Bovendien heeft hij ook laten zien dat hij in staat is in het gehuurde te wonen zonder noemenswaardige overlast te veroorzaken. Van maart 2020 tot maart 2022 zijn er immers geen klachten van omwonenden over hem binnengekomen.
5.2.
Verder voert Stichting Budget aan dat er concreet zicht is op verbetering bij [betrokkene] . Met behulp van zijn begeleiders van de GGZinGeest en de juiste medicatie wil en kan [betrokkene] in het gehuurde blijven wonen. Dat is voor zijn behandeling essentieel. [betrokkene] verwacht dat, als hij terugkeert naar het gehuurde, hij in staat zal zijn om het gehuurde schoon te houden en geen overlast meer te veroorzaken omdat hij nu intensievere begeleiding krijgt en omdat hij zijn medicatie ook trouw in neemt. Er is begin dit jaar een andere Wlz-indicatie voor hem aangevraagd en gekregen, die die intensievere zorg mogelijk maakt. Dat [betrokkene] met behulp van deze intensievere begeleiding beter functioneert, blijkt ook uit het feit dat hij nu tijdelijk bij zijn moeder woont met die begeleiding, waar het op dit moment ook goed gaat. [betrokkene] wenst daarom een (laatste) kans te krijgen om in het gehuurde te kunnen blijven wonen.
5.3.
Stichting Budget betwist verder dat [betrokkene] thans nog overlast veroorzaakt. Het gehuurde is na de brand – die overigens is ontstaan toen [betrokkene] niet thuis was – onbewoonbaar verklaard. Sinds maart 2022 woont hij daarom niet meer in het gehuurde maar is noodgedwongen bij zijn moeder ingetrokken. Dat is geen ideale situatie omdat zijn moeder, vanwege haar hoge leeftijd, niet in staat is om voor hem zorgen. Daarnaast kan [betrokkene] zich niet bij zijn moeder in laten schrijven vanwege de financiële gevolgen hiervan voor zijn moeder. Omdat [betrokkene] nergens anders terecht kan, heeft hij zich inmiddels aangemeld bij het RIBW/KAM voor begeleid wonen. Daar geldt echter een wachtlijst waardoor niet duidelijk is wanneer hij geplaatst kan worden. Overigens wil [betrokkene] liever zelfstandig wonen, wat met de juiste begeleiding, die hij nu dus heeft, ook zou moeten kunnen.
5.4.
Tot slot voert Stichting Budget aan dat de gevolgen van een ontruiming voor [betrokkene] zeer ernstig zullen zijn. In geval van een gedwongen ontruiming zal hij vrijwel zeker op straat terecht komen. Er zal dan geen sprake meer zijn van de voor zijn behandeling noodzakelijke stabiele thuissituatie, een zwervend bestaan ligt op de loer omdat een andere woning niet voorhanden is, zijn uitkering zal wegvallen en hij zal uit het zicht van zijn begeleiders verdwijnen. Gelet hierop weegt het belang van [betrokkene] bij het behouden van het gebruik van het gehuurde zwaarder dan het belang van Ymere.
6.De beoordeling
6.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Hiervan is sprake indien een onverwijlde voorziening is geboden en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het ligt op de weg van Ymere om te stellen en te onderbouwen dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vordering die zij instelt.
6.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Dit geldt eens te meer in zaken als de onderhavige, waarin de ontruiming van woonruimte wordt gevraagd, wat een zeer ingrijpende maatregel is, terwijl de wet de rechten van huurders met grote waarborgen heeft omkleed. De kantonrechter dient daarom grote terughoudendheid te betrachten bij toewijzing. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6.3.
De kantonrechter stelt voorop dat een huurder zich ingevolge artikel 7:213 BW als goed huurder dient te gedragen. Deze verplichting brengt onder meer mee dat de huurder een zorgplicht heeft ten aanzien van het gehuurde en zich moet onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Deze verplichting is door Ymere ook vastgelegd in artikel 9 van de Algemene Huurvoorwaarden (o.w. 3.3). Tussen partijen is niet in geschil dat [betrokkene] (al langere tijd), al dan niet met tussenpozen, het gehuurde ernstig heeft vervuild en stankoverlast en overlast door ongedierte heeft veroorzaakt. [betrokkene] heeft zich daarmee dus niet als goed huurder gedragen; er is sprake van ernstige tekortkomingen.
6.4.
In beginsel kan iedere tekortkoming in de nakoming de ontbinding van een overeenkomst rechtvaardigen. De tekortkomingen uit het verleden kunnen immers niet meer ongedaan gemaakt worden. De vraag is nu of de vordering van Ymere tot ontruiming van het gehuurde ook in dit kort geding kan worden toegewezen. Een veroordeling tot ontruiming in kort geding heeft het onomkeerbare gevolg dat [betrokkene] zijn woonruimte verliest. Om die voorziening te geven, moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de door Ymere gestelde vervuiling en overlast in een bodemprocedure grond zullen vormen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter moet er bovendien van overtuigd zijn dat van Ymere als verhuurder niet kan worden verlangd die beslissing af te wachten. Met andere woorden: het spoedeisend belang aan de zijde van Ymere moet er toe noodzaken dat op de in de bodemprocedure te verwachten beslissing wordt vooruitgelopen. Getoetst aan deze criteria, moet de vordering van Ymere worden afgewezen. De kantonrechter motiveert dat als volgt.
6.5.
Voor het aannemen van spoedeisend belang moet bij Ymere de vrees gerechtvaardigd zijn dat het ernstig vervuilen van het gehuurde en het veroorzaken van overlast zal voortduren. Stichting Budget heeft de standpunten van Ymere op dat punt gemotiveerd weerlegd: [betrokkene] verblijft sinds maart 2022 bij zijn moeder, hij woont niet meer in het gehuurde omdat de woning na de brand in maart 2022 onbewoonbaar is geworden. Er vindt alleen al om die reden op dit moment geen overlast (meer) plaats. Ter zitting heeft Ymere verklaard dat de oorzaak van de brand niet bekend is. Dat betekent dat ook niet vast staat dat dit aan [betrokkene] is te wijten. Van dreigend gevaar of van een acute situatie, is dan ook geen sprake. Daarbij komt dat sinds het moment waarop [betrokkene] begin 2020 met een rechtelijke machtiging was opgenomen tot maart 2022 geen nieuwe klachten of overlastmeldingen over [betrokkene] zijn gedaan. Na de brand is wel gebleken dat het gehuurde opnieuw vervuild was en vol stond met spullen, maar daar staat tegenover dat [betrokkene] nu een verdergaande (Wlz)indicatiestelling heeft gekregen waardoor er meer financiële middelen zijn om hem intensiever te kunnen begeleiden. De begeleiders van [betrokkene] hebben ter zitting ook verklaard dat het met deze indicatie goed mogelijk is om, anders dan in het verleden, de situatie te verbeteren. Met de extra middelen kan bijvoorbeeld ook gezorgd worden voor een vaste, en dus voor [betrokkene] vertrouwde schoonmaakploeg en meer toezicht. De begeleiders hebben daarnaast verklaard dat [betrokkene] zijn medicatie trouw slikt. Verder heeft [betrokkene] een vaste mentor die erop toeziet dat hij zich aan de gemaakte afspraken houdt. Dat dit goed werkt, blijkt ook uit het feit dat alles met deze extra begeleiding bij zijn moeder thuis nu wat dat betreft goed verloopt.
6.6.
Gelet op het vorenstaande kan dan ook niet worden uitgesloten dat er zicht is op verbetering, althans kan niet worden uitgesloten dat de bodemrechter verder onderzoek zal moeten doen naar de gestelde feiten en omstandigheden, zodat niet in voldoende mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter de ontruiming zal toewijzen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Ymere, tegenover de betwisting van [betrokkene] , ook onvoldoende onderbouwd gesteld waarom de uitkomst van een eventuele bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat de dagvaarding pas ruim vijf maanden na het in maart 2022 uitbreken van de brand in het gehuurde is uitgebracht. De enkele stelling van Ymere dat eerder nog onvoldoende zicht was op het herstel van de schade door de brand, maakt dit niet anders. Of en wanneer de schade kan worden hersteld, doet immers niet af aan de vraag of [betrokkene] de woning dient te ontruimen vanwege het ontbreken van goed huurderschap.
6.7.
De conclusie is dat niet is gebleken dat de situatie dermate onhoudbaar is dat een bodemprocedure niet kan worden afgewacht, zodat de vordering van Ymere, bij gebreke van een spoedeisend belang, moet worden afgewezen. Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, maakt deze beslissing niet anders.
6.8.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Ymere zal afwijzen.
6.9.
De proceskosten komen voor rekening van Ymere omdat zij ongelijk krijgt.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
wijst de vordering af;
7.2.
veroordeelt Ymere tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Stichting Budget worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van Stichting Budget.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter