Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9934942 \ KG EXPL 22-48
Uitspraakdatum: 15 november 2022
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. L. de Jong van DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.
tegen
[gedaagde]
wonende in de gemeente [gemeente]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. H. Beekelaar
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 1 juli 2022 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 juli 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen van [gedaagde] , naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] per brief van 18 juli 2022 nog stukken toegezonden, waaronder eerder door [gedaagde] zelf toegezonden stukken. Per e-mail van 18 juli 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde] een aanvulling op productie 1 toegezonden.
1.3.
De zaak is uiteindelijk tot 1 november 2022 aangehouden om partijen de gelegenheid te gever er onderling uit te komen. [eiseres] heeft op 14 oktober 2022 gevraagd om uitspraak te doen. [gedaagde] heeft per e-mail van 1 november 2022 haar standpunt daarop gegeven.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] heeft samen met haar ex partner een woning in eigendom gelegen aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
[gedaagde] is de dochter van [eiseres] .
2.3.
[eiseres] heeft met ingang van 1 mei 2017 twee gemeubileerde kamers in de woning verhuurd aan [gedaagde] voor de duur van vijf jaar, tot 1 mei 2022. Daarna zal de woning in de verkoop worden gezet. De huurprijs bedraagt € 500,00 per maand.
2.4.
De Hoopen heeft per brief van 7 maart 2022 aan [gedaagde] laten weten dat de huurovereenkomst op 1 mei 2022 van rechtswege eindigt en de huurovereenkomst daarna niet wordt voortgezet. Ook heeft [eiseres] in deze brief [gedaagde] op de hoogte gesteld dat zij de woning wil verkopen en heeft verzocht hieraan medewerking te verlenen.
2.5.
[gedaagde] heeft aan [eiseres] bericht dat zij het gehuurde niet zal verlaten.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] primair veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde en subsidiair veroordeelt om [eiseres] toegang tot het gehuurde te geven en medewerking te verlenen aan de verkoop. Zoals primair als subsidiair vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huur van april 2022, een schadevergoeding gelijk aan de huur van € 500,00 per maand vanaf 1 mei 2022 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 300,00.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij een tijdelijke huurovereenkomst met [gedaagde] is aangegaan, omdat [gedaagde] geen andere mogelijkheid tot onderdak had. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is expliciet en ondubbelzinnig een duur van vijf jaar afgesproken. Daarmee is [gedaagde] akkoord gegaan. Vanaf 1 mei 2022 verblijft [gedaagde] zonder rechtsgrond in het gehuurde en houdt zij het gehuurde onrechtmatig onder zich. [eiseres] huurt vanaf 1 januari 2022 een andere woning. Zij heeft nu dubbele lasten en wil de woning zo snel mogelijk verkopen. [gedaagde] verleent hieraan echter geen medewerking. Ook betaalt [gedaagde] de huur niet meer.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat een spoedeisend belang ontbreekt en de vordering daarom moet worden afgewezen. Verder betwist [gedaagde] dat de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar of korter. Dit blijkt uit de bepaling in de huurovereenkomst over de opzegtermijn dat aansluit bij een huur voor onbepaalde tijd. [eiseres] is dan ook ten onrechte overgegaan tot aanzegging. Voor zover [eiseres] wordt gevolgd in de kwalificatie van de huurovereenkomst en juist is aangezegd, geldt dat een beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en niet getuigt van goed verhuurderschap. [eiseres] heeft herhaaldelijk toegezegd alternatieve huisvesting te regelen en de indruk gewekt dat [gedaagde] tot die tijd niet dakloos zal raken.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Het spoedeisend belang van [eiseres] blijkt uit de aard van de zaak. Zij stelt immers dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft en daarmee sprake is van een onrechtmatige situatie.
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
[eiseres] en [gedaagde] twisten over de vraag of de huur op 1 mei 2022 rechtsgeldig is geëindigd. Volgens [eiseres] is sprake van een huurovereenkomst van vijf jaar of korter en kon zij [gedaagde] informeren over het verstrijken van de huurovereenkomst per 1 mei 2022, wat zij ook heeft gedaan. [gedaagde] betwist dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. Eerst moet dan ook de vraag worden beantwoord of een tijdelijke huurovereenkomst (van vijf jaar) of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is overeengekomen.
4.4.
Het is juist, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, dat in de huurovereenkomst twee innerlijk tegenstrijdige bepalingen staan. Zo staat er
“De huurovereenkomst duurt uiterlijk tot 1 mei 2022, dan wordt het pand verkocht.”. Deze bepaling ziet op een huurovereenkomst die is aangegaan voor de duur van vijf jaar, waarvoor geen opzegging nodig is. Daarnaast staat in de huurovereenkomst “
De huurder heeft 1 maand opzegtermijn, de verhuurder 3 maanden en voor elk jaar dat er wordt gehuurd komt er een maand bij met een maximum van 6 maanden.”. Deze bepaling over een opzegtermijn duidt op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die door opzegging eindigt. Het komt daarom voor beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst voor vijf jaar of voor onbepaalde tijd is overeengekomen aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
“De huurovereenkomst duurt uiterlijk tot 1 mei 2022, dan wordt het pand verkocht.”. Deze bepaling ziet op een huurovereenkomst die is aangegaan voor de duur van vijf jaar, waarvoor geen opzegging nodig is. Daarnaast staat in de huurovereenkomst “
De huurder heeft 1 maand opzegtermijn, de verhuurder 3 maanden en voor elk jaar dat er wordt gehuurd komt er een maand bij met een maximum van 6 maanden.”. Deze bepaling over een opzegtermijn duidt op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die door opzegging eindigt. Het komt daarom voor beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst voor vijf jaar of voor onbepaalde tijd is overeengekomen aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
4.5.
[eiseres] heeft voldoende onderbouwd dat [gedaagde] geen huisvesting had en [eiseres] daarom aan [gedaagde] twee kamers in haar woning heeft verhuurd. [eiseres] heeft ook voldoende onderbouwd dat een huurperiode van vijf jaar is afgesproken, dat de huurovereenkomst daarna eindigt en dat de woning vervolgens wordt verkocht. Dit hebben partijen ook zo vastgelegd in de huurovereenkomst. Op haar beurt heeft [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat partijen, ondanks de expliciete einddatum in de huurovereenkomst, hebben bedoeld een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten of dat [gedaagde] dit redelijkerwijs zo mocht verwachten vanwege de bepaling over de opzegtermijn. [gedaagde] heeft er alleen op gewezen dat er gelet op die bepaling sprake is van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd, maar heeft niet toegelicht dat partijen dit ook zo hebben besproken of bedoeld. Omdat een duidelijke einddatum in de overeenkomst wordt genoemd, gaat de kantonrechter uit van de door [eiseres] gegeven uitleg over de kwalificatie van de huurovereenkomst. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] over meer rechtskennis beschikt dan [gedaagde] , juridisch advies heeft gekregen of zich door een professionele partij heeft laten bijstaan bij het opstellen van de huurovereenkomst.
4.6.
Het voorgaande betekent dat [eiseres] aannemelijk heeft gemaakt dat partijen een tijdelijke huurovereenkomst van vijf jaar zijn aangegaan. Verder is niet weersproken dat [gedaagde] van [eiseres] onzelfstandige woonruimte huurt. De wet bepaalt dat de huur van onzelfstandige woonruimte van vijf jaar of korter dan vijf jaar niet hoeft te worden opgezegd, maar dat deze eindigt wanneer de termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan, is verstreken. Wel is vereist dat de verhuurder voor afloop van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeert dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Deze schriftelijke kennisgeving moet niet eerder dan drie maanden en uiterlijk een maand voor het verstrijken van de bepaalde duur zijn gedaan. In dat geval eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. [1]
4.7.
[eiseres] heeft per brief van 7 maart 2022 aan [gedaagde] meegedeeld dat de huur van rechtswege op 1 mei 2022 eindigt. Het einde van de huurovereenkomst is op een juiste wijze aangezegd, omdat deze schriftelijk is gedaan en niet eerder dan drie maanden en niet later dan een maand voor het einde van de huurovereenkomst. In deze kort gedingprocedure is daarom komen vast te staan dat de huurovereenkomst op 1 mei 2022 rechtsgeldig is geëindigd en [gedaagde] sindsdien zonder recht of titel in het gehuurde verblijft.
4.8.
Het beroep van [gedaagde] op de redelijkheid en billijkheid kan niet slagen. Slechts in bijzondere omstandigheden, als dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kan tot het oordeel worden gekomen dat [eiseres] [gedaagde] niet kan houden aan de overeengekomen einddatum, maar daarvan is onvoldoende gebleken. Partijen zijn een tijdelijke huur overeengekomen. De huurovereenkomst is daarover duidelijk, zodat [gedaagde] gedurende de huurperiode daarmee rekening heeft kunnen en moeten houden. Verder is niet gebleken dat [eiseres] bij [gedaagde] een gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewerkt dat de huurovereenkomst na de einddatum zal worden voortgezet. Overigens heeft [eiseres] , zonder daartoe te zijn gehouden, inmiddels voor [gedaagde] een caravan gekocht waar zij kan en ook graag wil wonen. Ook heeft [eiseres] onweersproken aangevoerd dat zij de schulden van [gedaagde] heeft voldaan.
4.9.
Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst op 1 mei 2022 rechtsgeldig is geëindigd. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter ziet aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op vier weken. De procedure is ruim drie maanden aangehouden en in deze periode heeft [eiseres] voor [gedaagde] een caravan gekocht zodat [gedaagde] inmiddels beschikt over woonruimte. Volgens [gedaagde] is de caravan echter nog niet geschikt voor bewoning omdat er enkele gebreken aan kleven (defect slot, herstellen van airco). [gedaagde] heeft dat echter niet onderbouwd zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat.
4.10.
[eiseres] vordert verder de huur van april 2022 en vanaf 1 mei 2022 tot de dag van ontruiming een schadevergoeding gelijk aan de huur. [gedaagde] erkent dat zij de afgelopen maanden geen huur heeft betaald. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] de door haar betaalde huur echter terugbetaald, de bankrekening waarop de huurbetalingen werden voldaan opgeheven en geen aanspraak meer gemaakt op betaling van de huurtermijnen. [gedaagde] heeft verder in een bijgevoegde verklaring (productie 8) toegelicht dat zij de huur niet heeft betaald omdat dit mondeling was afgesproken. [eiseres] heeft het verweer van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling niet weersproken. Deze vordering is daarom onvoldoende aannemelijk gemaakt en zal worden afgewezen.
4.11.
De grondslag van de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten is niet nader toegelicht terwijl [eiseres] ook niet duidelijk heeft gemaakt hoe zij tot het gevorderde bedrag is gekomen. Ook deze vordering zal worden afgewezen.
4.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) te [plaats] binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin van [gedaagde] aanwezige personen en zaken, onder afgifte van de sleutels aan [eiseres] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,74
griffierecht € 86,00
salaris gemachtigde € 498,00 ;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr.drs. J. Blokland en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter