Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/310499 / HA ZA 20-744
Vonnis van 3 november 2021
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1], gemeente [plaats 2],
eiseres,
advocaat mr. J.M. Vervoorn te Nieuwkoop,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 3],
gedaagde,
advocaat mr. M.P.G. Roobeek te Mijdrecht.
Partijen zullen hierna de vrouw en de man genoemd worden.
De zaak in het kort:
Partijen hebben een affectieve relatie gehad en hebben samengewoond. Zij waren samen eigenaar van de woning. Na het verbreken van de relatie in 2013 hebben partijen de woning enige jaren onverdeeld gelaten. In 2018 hebben zij overleg gevoerd en afspraken gemaakt om tot een verdeling te komen. De man wilde de woning graag toegedeeld krijgen. Partijen zijn vervolgens overeengekomen dat de woning voor een waarde van € 209.000,- aan de man zou worden toegedeeld. De conceptakte van verdeling was klaar in november 2018 en de vrouw heeft haar aandeel in de woning op 1 februari 2019 aan de man overgedragen. In augustus 2019 heeft de man de woning via een makelaar in de verkoop gedaan. De woning is in september 2019 verkocht voor een bedrag van € 270.000,- en in januari 2020 geleverd aan de koper. De vrouw doet thans een beroep op benadeling voor meer dan een kwart door de man. Zij stelt dat zij door toedoen van de man gedwaald heeft over de waarde van de woning en vordert vernietiging van de eerdere verdeling en veroordeling van de man om een aanvullend bedrag aan haar te betalen. De rechtbank wijst het gevorderde af.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 februari 2021
- de brief d.d. 10 september 2021 met aanvullende producties van de zijde van de man
- de mondelinge behandeling van 27 september 2021 en de van die zitting door de griffier bijgehouden aantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad met elkaar en hebben samengeleefd tot 13 februari 2013.
2.2.
Partijen waren gezamenlijk eigenaar van een woning aan de [adres] (hierna: de woning). Deze woning hebben zij op 16 september 2011 in eigendom verkregen voor een bedrag van € 205.000,-. Partijen waren ieder voor de helft eigenaar van de woning. Voor de aankoop van de woning hebben zij gezamenlijk een hypothecaire geldlening afgesloten voor een bedrag van € 217.900,-. Deze hypothecaire geldlening bestond uit een aflossingsvrij gedeelte voor een bedrag van € 100.000,- en een spaarhypotheek voor een bedrag van € 117.900,-.
2.3.
De vrouw heeft op 13 februari 2013 de gezamenlijke woning verlaten.
De waarde van de aan de hypotheek gekoppelde spaarpolis bedroeg op 1 januari 2013
€ 2.368,73.
2.4.
Partijen hebben de woning lange tijd onverdeeld gelaten. In 2019 heeft de man de woning overgenomen en de vrouw heeft haar aandeel in de eigendom van de woning bij notariële akte van verdeling van 1 februari 2019 aan de man geleverd.
Deze akte houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
(…)
I. WAARDE
Het Registergoed wordt in de verdeling betrokken voor een waarde van tweehonderdnegenduizend euro (€ 209.000,00).
J. OVERBEDELING
De toedeling van het Registergoed aan verkrijger met ingang van heden, (…) geschiedt onder de verplichting voor verkrijger om met ingang van de overnamedatum voor zijn rekening te nemen en als eigen schuld te voldoen alle verplichtingen voortvloeiende uit de hiervoor vermelde akte van geldlening met hypotheekvestiging, welke verplichtingen hierna worden aangeduid als: ‘de hypotheekschuld’.
Er is geen sprake van over- of onderbedeling.
K. OVERNAME SCHULD
Verkrijger neemt hierbij de hypotheekschuld geheel voor zijn rekening en zal deze als zijn eigen schuld voldoen; verkrijger vrijwaart vervreemder voor alle aanspraken na heden voortvloeiende uit de hypotheekschuld.
L. ONTSLAG HOOFDELIJKHEID
Uit de aan deze akte gehechte ‘akte van ontslag’ blijkt dat de schuldeiser en de deelgenoten zijn overeengekomen dat vervreemder uit de hoofdelijke aansprakelijkheid terzake van de hypotheekschuld met ingang van heden ontslagen wordt. (…)
M. POLIS
De deelgenoten zijn gerechtigd tot de rechten voortvloeiende uit de polis van levensverzekering bij Argenta-Life Nederland met polisnummer [nummer] welke polis is gekoppeld aan genoemde hypothecaire inschrijving.
De vervreemder verklaart vervolgens hierbij afstand te doen van alle rechten en plichten die betrekking hebben op de polis met nummer [nummer], welke afstanddoening de verkrijger hierbij verklaart te aanvaarden.
(…)
P. SLOTVERKLARINGEN
De deelgenoten verklaren:
zij hebben hiermee het registergoed naar hun volkomen genoegen verdeeld;
zij hebben ieder het hen toekomende ontvangen;
zij verlenen elkaar met betrekking tot de verdeling van het registergoed over en weer kwijting en décharge;
zij doen afstand van het recht om op grond van enige bepaling van het Burgerlijk Wetboek ontbinding of vernietiging van deze verdeling te vorderen, waaronder mede begrepen afstand van het recht op vernietiging wegens dwaling omtrent de waarde van het registergoed, aangezien ieder van de deelgenoten de verdeling te zijnen bate of schade aanvaardt.
(…)
2.5.
De man heeft, nadat hij de woning volledig in eigendom had verkregen, de woning met behulp van zijn huidige partner opgeknapt en de woning in augustus 2019 via een makelaar te koop gezet voor een ‘bieden vanaf-prijs’ van € 250.000,-. De woning is op 3 september 2019 verkocht voor een bedrag van € 270.000,-. De man heeft op 17 januari 2020 de eigendom van de woning notarieel overgedragen aan de kopers.
2.6.
De vrouw heeft bij brief van 4 oktober 2019 van haar (toenmalige) advocaat de vernietiging in geroepen van de verdelingsakte van 1 februari 2019 en aangevoerd dat die verdeling onder druk van de man tot stand gekomen was. In de brief is een gewijzigd verdelingsvoorstel voorgelegd en is de man gesommeerd om uiterlijk 12 oktober 2019 via
e-mailbericht te bevestigen dat hij akkoord is met dat voorstel. Voor het geval de man hieraan niet zou voldoen heeft de vrouw in genoemde brief de verdelingsafspraken met betrekking tot de woning en de levensverzekering buitengerechtelijk vernietigd per 11 oktober 2019.
2.7.
In een brief van zijn advocaat van 14 oktober 2019 heeft de man betwist dat sprake is geweest van enige druk bij de totstandkoming van de verdelingsafspraken. Hij heeft gewezen op de WOZ-waarde van de woning waarop de waardebepaling was gebaseerd en op het meegewogen achterstallig onderhoud aan de woning.
3.Het geschil
3.1.
De vrouw vordert samengevat – dat de rechtbank de verdeling van de eenvoudige gemeenschap (woning en spaarpolis) zoals vastgelegd in de akte van 1 februari 2019 zal vernietigen respectievelijk wijzigen en de man zal veroordelen tot betaling aan haar van primair € 30.390,- dan wel subsidiair € 25.890,- in verband met de (gedeeltelijke) vernietiging dan wel wijziging van de verdeling, te vermeerderen met wettelijke rente en met veroordeling van de man in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
De vrouw legt aan haar vordering ten grondslag dat zij bij de verdeling heeft gedwaald over de waarde van de woning en van de aan de hypotheek verbonden spaarpolis en dat zij als gevolg daarvan voor meer dan een kwart is benadeeld, zoals bedoeld in artikel 3:196 lid 1 BW. Zij stelt dat de man haar telefonisch heeft verzekerd dat de woning op dat moment ‘onder water’ stond en dat er sprake was van achterstallig onderhoud aan de woning tot een bedrag van circa € 40.000,-. Om die reden heeft zij ingestemd met het voorstel van de man om voor de waarde uit te gaan van de laatst bekende WOZ-waarde van € 209.000,-. Zij voert aan dat het voor toen haar niet duidelijk was dat dit de WOZ-waarde betrof over 2017. Van een aanvaarding in de zin van artikel 3:196 lid 4 BW is volgens de vrouw geen sprake geweest, omdat een duidelijke en volledige beschrijving van de samenstelling van de waarde van gemeenschappelijke boedel ontbreekt. De woning is voorafgaande aan de verdeling immers niet getaxeerd en voorts staat in de akte niets vermeld over de waarde van de spaarpolis, aldus de vrouw.
3.3.
De man betwist dat hij de vrouw verkeerd heeft voorgelicht over de waarde van de woning op het moment van verdeling. Hij voert aan dat een makelaar hem eerder, in het begin van zijn acties om te onderzoeken of hij de woning kon overnemen, in een oriënterend gesprek had medegedeeld dat het circa € 40.000,- zou kosten om het achterstallig onderhoud in de woning uit te voeren. Uitgaande van de WOZ waarde van € 209.000,- en een hypotheek van € 217.900,- was sprake van een onderwaarde van € 8.900,-. Met het aan de vrouw in het kader van de spaarpolis toekomende bedrag van € 1.184,- meegerekend is van een benadeling van de vrouw, laat staan voor meer dan een kwart, geen sprake. De man wijst er voorts op dat de vrouw bij het maken van de afspraken werd bijgestaan door haar stiefvader, die hypotheekadviseur is en zij bovendien na ontvangst van de concept akte van verdeling in november 2018 circa twee maanden de tijd heeft gehad om onderzoek te doen naar de waarde van de woning, maar dat niet heeft gedaan. Ook voor zijn hypotheekaanvraag was geen taxatie van de woning nodig, maar was men akkoord met de gebruikte (tot dan toe laatst bekende) WOZ-waarde. Hij wijst er voorts op dat hij, nadat hij de volledige eigendom van de woning had verkregen, de woning wel moest verkopen omdat hij veel advocaatkosten had als gevolg van andere procedures tussen partijen en hij en zijn huidige partner daardoor versneld zijn gaan samenwonen.
Tot slot voert de man aan dat de vrouw de verdeling
te zijne bate of schadeheeft aanvaard, waardoor zij afstand heeft gedaan van het recht om ontbinding of vernietiging van de verdeling te vorderen.
te zijne bate of schadeheeft aanvaard, waardoor zij afstand heeft gedaan van het recht om ontbinding of vernietiging van de verdeling te vorderen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In artikel 3:196 lid 4 BW is bepaald dat een verdeling niet op grond van dwaling omtrent de waarde van een of meer van de te verdelen goederen en schulden vernietigbaar is, als de benadeelde de toedeling te zijnen bate of schade heeft aanvaard.
4.2.
Vast staat dat partijen in de akte van verdeling van 1 februari 2019 onder P. sub 4 van de akte van verdeling (r.o. 2.4) expliciet afstand hebben gedaan van het recht om op grond van enige bepaling van het Burgerlijk Wetboek ontbinding of vernietiging van de verdeling te vorderen, waaronder mede begrepen
afstand van het recht op vernietiging wegens dwaling omtrent de waarde van het registergoed aangezien ieder van de deelgenoten de verdeling te zijnen bate of schade aanvaardt. De vrouw heeft ter zitting bevestigd dat de notaris voorafgaande aan het ondertekenen van de akte de gevolgen van de deze bepaling met haar heeft besproken en dat zij derhalve wist waarvoor zij tekende.
afstand van het recht op vernietiging wegens dwaling omtrent de waarde van het registergoed aangezien ieder van de deelgenoten de verdeling te zijnen bate of schade aanvaardt. De vrouw heeft ter zitting bevestigd dat de notaris voorafgaande aan het ondertekenen van de akte de gevolgen van de deze bepaling met haar heeft besproken en dat zij derhalve wist waarvoor zij tekende.
Volgens de vrouw is desondanks artikel 3:196 lid 4 BW niet van toepassing, omdat volgens haar een duidelijke en volledige beschrijving van de samenstelling van de waarde ontbreekt. Dit betoog faalt.
4.3.
In de akte van verdeling is aan de woning een waarde toegekend van € 209.000,-. Voorts is bepaald dat de man de hypotheekschuld voor zijn rekening neemt en de vrouw afstand doet van de waarde van de spaarpolis. Vast staat dat de vrouw in verband hiermee op 1 oktober 2018 heeft meegetekend voor het aflossen van (de opgebouwde waarde van) de levensverzekering op de hypotheek. Niet is betwist dat de vrouw op dat moment op de hoogte was van de waarde van de spaarpolis en de hoogte van de hypothecaire schuld. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van de WOZ-waarde. Daarmee is de waarde van de woning en de waarde van spaarpolis tussen partijen voldoende duidelijk en volledig beschreven.
4.4.
De vrouw heeft nog aangevoerd dat zij erop heeft vertrouwd dat de door de man genoemde waarde voor de woning juist was, dat zij zich er niet van bewust was dat de genoemde WOZ-waarde betrekking had op 2017 en dat zij door de man onder druk gezet werd om akkoord te gaan met deze waarde. De rechtbank volgt de vrouw hierin niet. Tussen partijen is niet in geschil dat het concept van de akte van verdeling rond 21 november 2018 klaar was. De man heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde 2017 de meest recent bekende waarde betrof. Niet is gesteld of gebleken dat op het moment dat partijen afspraken maakten al een andere WOZ-waarde bekend was dan de waarde over 2017. Dat bij waardebepaling van de woning de WOZ-waarde als uitgangspunt is genomen, is overigens ook niet vreemd of ongebruikelijk. De man heeft er in verband nog op gewezen dat ook de hypotheekverstrekker akkoord ging met de WOZ-waarde en niet om een (nadere) taxatie heeft gevraagd. Ook de vrouw heeft nimmer om een taxatie gevraagd. Bovendien heeft de vrouw tot het moment van passeren van de definitieve akte bij de notaris, ruim twee maanden de tijd gehad om desgewenst zelf (nader) onderzoek te doen naar de marktwaarde van de woning en of deze overeen kwam met de laatst bekende WOZ-waarde. Dat zij dat niet heeft gedaan komt voor haar rekening en risico. Dit geldt te meer nu de vrouw werd bijgestaan door haar stiefvader, die hypotheekadviseur is.
4.5.
Door de vrouw is nog aangevoerd dat zij als gevolg van een tweetal ernstige auto ongelukken een lichte hersenbeschadiging heeft opgelopen en daardoor wegvlucht uit moeilijke situaties, maar zij heeft niet onderbouwd dat dit haar zodanig beperkt dat zij geen beslissingen kan nemen. Ook heeft de vrouw onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat er sprake is geweest van dusdanige druk door de man dat de vrouw daar niet tegen bestand was, zodat de rechtbank hieraan voorbij zal gaan.
4.6.
Uit het vorenstaande volgt dat de vrouw aan de betreffende afspraken uit de slotverklaringen van de akte van verdeling gebonden is. De vorderingen van de vrouw zullen daarom worden afgewezen.
4.7.
Partijen hebben over en weer een proceskostenveroordeling gevorderd. De rechtbank ziet echter geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt uit artikel 237 lid 1 Rv dat proceskosten tussen voormalig partners worden gecompenseerd.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2021. [1]