ECLI:NL:RBNHO:2021:9410

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8286630 \ CV EXPL 20-326 (NE)

Uitspraakdatum: 20 oktober 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser] , handelend onder de naam [bedrijfsnaam]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. M. Verhoog

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Feebee International B.V.

gevestigd te Warmenhuizen

gedaagde

verder te noemen: Feebee

gemachtigde: mr. T.G. Gijtenbeek

De zaak in het kort

Huurder vordert met een beroep op gebreken en onvoorziene omstandigheden vermindering van de huurprijs. Deze vordering wordt voor 2020 toegewezen vanwege de grote nadelige gevolgen van de door de overheid opgelegde beperkingen als gevolg van de coronacrisis. Ook vordert huurder hertstel van (materiële) gebreken in het gehuurde en een daarop gebaseerde huurprijsvermindering. Verhuurder wordt veroordeeld tot herstel van een aantal gebreken; de overige gestelde gebreken heeft huurder onvoldoende onderbouwd of komen op grond van de wet of de huurovereenkomst voor rekening van huurder. De gebreken die door verhuurder moeten worden hersteld, rechtvaardigen geen huurprijsvermindering. De door de verhuurder als tegenvordering gevorderde huurachterstand van een maand is toewijsbaar. Ook de contractuele rente wordt toegewezen. Het beroep van verhuurder op het boetebeding slaagt echter niet. Op haar beurt heeft verhuurder gevorderd dat huurder wordt veroordeeld tot herstelwerkzaamheden in het gehuurde. Deze tegenvordering wordt afgewezen, omdat niet is gebleken dat huurder zijn onderhoudsverplichting niet nakomt.

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 21 januari 2020 een vordering tegen Feebee ingesteld. Feebee heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

[eiser] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna Feebee een schriftelijke reactie heeft gegeven. [eiser] heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering. Daarna heeft Feebee, daartoe in de gelegenheid gesteld, nog een akte genomen.

1.3.

Bij vonnis van 23 december 2020 heeft de kantonrechter bepaald dat een mondelinge behandeling zal plaatsvinden, die uiteindelijk is gehouden op 24 september 2021. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen nog stukken toegezonden: voor de (rol)zitting van 17 februari 2021 een akte vermeerdering eis en overlegging producties 13 en 14 en een akte met producties 15 tot en met 21 van [eiser] , een brief met producties 13 en 14 en een antwoordakte overlegging productie 15 en wijziging van tegenvordering van Feebee, voor de (rol)zitting van 8 april 2021 een brief van 29 maart 2021 met producties 16 en 17 van Feebee en twee aktes overlegging producties 22 tot en met 24 van [eiser] en voor de zitting van 24 september 2021 twee aktes overlegging producties 16 tot en met 20 van Feebee.

2.De feiten

2.1.

[eiser] en de rechtsvoorganger van Feebee, Bok Hassing Beheer B.V. (hierna: Bok Hassing) hebben op 21 mei 2014 een huurovereenkomst bedrijfsruimte gesloten met als ingangsdatum 1 augustus 2014. Feebee is sinds 14 oktober 2015 eigenaar van het gehuurde.

2.2.

De huurprijs bedroeg aanvankelijk € 2.388,21 inclusief BTW per maand en bedraagt nu
€ 2.547,05 inclusief BTW per maand. De huurprijs moet voor of op de eerste van de maand bij vooruitbetaling worden betaald.

2.3.

[eiser] exploiteert [bedrijfsnaam] , een horecabedrijf, in het gehuurde en woont in de bovenwoning.

2.4.

Een door Feebee ingeschakelde aannemer [xxx] en [yyy] (hierna: de aannemer of [xxx] en [yyy] ), heeft in het najaar van 2018 het dak van het gehuurde vervangen.

2.5.

[eiser] heeft € 304,61 ingehouden op een huurtermijn. Dit bedrag ziet op reparatiekosten van de Cv-installatie in het gehuurde die op 25 oktober 2018 aan [eiser] zijn gefactureerd.

2.6.

De gemachtigde van Feebee heeft [eiser] op 12 april 2019 erop gewezen dat hij in gebreke is gebleven met tijdige betaling van de huur en daarom onder andere een boete over 2017 tot en met april 2019 van € 676,06 is verschuldigd aan Feebee. Verder heeft Feebee in deze brief betwist dat zij de kosten van € 304,61 moet betalen.

2.7.

Op 17 april 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] aan Feebee bericht dat Bok Hassing en [eiser] een afspraak hebben gemaakt over de huurbetaling, zijnde dat de huur in de betreffende maand en dus niet bij vooruitbetaling wordt betaald en dat deze afspraak ook voor Feebee geldt.

2.8.

De gemachtigde van [eiser] heeft op 5 juli 2019 foto’s van gebreken naar Feebee gestuurd en daarbij Feebee in de gelegenheid gesteld de gebreken binnen vier weken te herstellen. Feebee heeft op 12 juli 2019 betwist dat op haar een herstelverplichting rust en dat met haar rechtsvoorganger een afwijkende afspraak is gemaakt over de huurbetaling.

2.9.

Een door [eiser] ingeschakelde deskundige heeft het gehuurde op 1 augustus 2019 geïnspecteerd en daarvan een rapport opgesteld (hierna: het deskundigenrapport van [eiser] ). Van de inspectie was Feebee niet op de hoogte.

2.10.

Ook Feebee heeft een deskundige ingeschakeld. Op 2 september 2019 heeft de inspectie plaatsgevonden, wat heeft geresulteerd in een rapport van 3 september 2019 (hierna: het deskundigenrapport van Feebee).

2.11.

De gemachtigde van Feebee heeft op 4 oktober 2019 het deskundigenrapport van Feebee aan [eiser] verstrekt en met verwijzing naar artikel 31 van de huurovereenkomst aangegeven welke werkzaamheden voor rekening en risico van [eiser] komen en met welke werkzaamheden Feebee een aanvang wil maken. In deze brief wordt [eiser] ook gesommeerd de huurachterstand te betalen en wordt aanspraak gemaakt op de verbeurde boete.

2.12.

De gemachtigde van [eiser] heeft op 22 november 2019 het deskundigenrapport van [eiser] aan Feebee verstrekt en Feebee gesommeerd de gebreken te herstellen.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter:

bepaalt dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zo wordt gewijzigd, dat [eiser] van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en van 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de huidige door de overheid opgelegde sluitingsperiode eindigt, aan Feebee 50 % van de overeengekomen huurprijs is verschuldigd, met veroordeling van Feebee het meerdere dat in die periode al is voldaan door [eiser] terug te betalen;

bepaalt dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zo wordt gewijzigd, dat [eiser] van 29 september 2020 tot en met 14 oktober 2020 aan Feebee 75 % van de overeengekomen huurprijs is verschuldigd, met veroordeling van Feebee het meerdere dat in die periode al is voldaan door [eiser] terug te betalen;

Feebee veroordeelt om binnen twee weken na betekening van het vonnis Feebee te veroordelen de voorzieningen te treffen die leiden tot opheffing van de gebreken zoals opgenomen in de als producties 7 en 8 overgelegde deskundigenrapporten alsook omschreven in het lichaam van de dagvaarding, waaronder in ieder geval de opsomming zoals vermeld onder i tot en met xxix van de akte vermeerdering eis voor de (rol)zitting van 17 februari 2021, onder verbeurte van een dwangsom van
€ 2.500,00 voor iedere dag dat Feebee in gebreke mocht blijven aan deze veroordeling te voldoen;

de door [eiser] aan Feebee verschuldigde huurprijs wegens een vermindering van het huurgenot vermindert met 80 % van de huurprijs vanaf 2 augustus 2019 tot de dag waarop de gebreken volledig zijn verholpen;

Feebee veroordeelt in de proceskosten en het nasalaris.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat als gevolg van de coronacrisis en de door de overheid opgelegde beperkingen haar omzet is gedaald. Door de beperkingen kan [eiser] het gehuurde niet gebruiken zoals overeengekomen. Dit vormt een gebrek. Ook is sprake van onvoorziene omstandigheden. Verder is gelet op de foto’s en twee deskundigenrapporten sprake is van (materiële) gebreken aan het gehuurde. Deze zijn ontstaan na werkzaamheden door de aannemer in 2018. Tevens is sprake van achterstallig onderhoud, lekkage en gevolgschade. [eiser] heeft Feebee herhaaldelijk in de gelegenheid gesteld de gebreken te herstellen, maar Feebee was daar niet toe bereid. De gebreken zijn dusdanig ernstig en leveren een beperking van het huurgenot op, onder meer door de gezondheidsrisico’s van het leven in een omgeving met een te hoog vochtgehalte, de gevaarlijke situatie ten aanzien van de cv-installatie, de uitstekende spijkers op zolder en een bedreiging van de bedrijfsuitoefening van [eiser] . Bovendien zijn de zichtbare gebreken ontsierend. Een huurprijsvermindering met 80 % met terugwerkende kracht is daarom gerechtvaardigd.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

Feebee betwist de vordering. Zij voert – samengevat – het volgende aan. [eiser] toont niet aan dat sprake is van gebreken in de zin van de wet, dat hij in zijn huurgenot is geschaad en dat voor zover al sprake is van gebreken in de zin van de wet, Feebee is gehouden tot herstel. Met uitzondering van de buitenwerkzaamheden komen de (overige) werkzaamheden op grond van artikel 31 van de huurovereenkomst en artikel 7:217 BW voor rekening en risico van [eiser] . Verder is aansprakelijkheid voor gevolgschade uitgesloten (artikel 26 huurovereenkomst), voor zover daar al sprake van is. Feebee betwist daarbij dat gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren. Wat betreft de gestelde schade als gevolg van de werkzaamheden door de aannemer wijst Feebee erop dat [eiser] pas negen maanden na afronding van deze werkzaamheden op vermeende gebreken en schade heeft gewezen. Feebee voert ten slotte verweer tegen de gevorderde dwangsom en de huurprijsvermindering op grond van voornoemde gestelde gebreken en op grond van een gebrek dan wel onvoorziene omstandigheden wegens de beperkingen door de coronacrisis.

4.2.

Feebee vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt:
1. tot betaling van € 15.925,24, te vermeerderen met de contractuele boeterente vanaf het
verlopen van de huurtermijnen;
2. binnen twee maanden na betekening van het vonnis alle werkzaamheden/onderhoud
binnen het gehuurde te verrichten – zoals genoemd in punt 38, 41 tot en met 43 van de conclusie van antwoord, punt 48 van repliek in reconventie en productie 7 en 8 van de dagvaarding, waaronder in ieder geval de in de antwoordakte tevens overlegging productie tevens wijziging van de tegenvordering vermelde punten, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag dat [eiser] niet aan het vonnis op dit punt voldoet;
3. tot betaling van € 933,61 ter zake buitengerechtelijke incassokosten;
4. in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis.

4.3.

Feebee legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiser] een huurachterstand heeft laten ontstaan tot en met september 2021 van € 2.884,65 inclusief BTW, onder meer door ten onrechte de vermeende reparatiekosten van € 304,61 op de huur in te houden en door structureel de huur te laat te betalen. De in artikel 5 van de huurovereenkomst vermelde betalingstermijn is een fatale termijn, waardoor [eiser] van rechtswege in verzuim is. Op grond van artikel 18 van de huurovereenkomst verbeurt [eiser] een boete van € 1.000,00 voor elke dag dat de overtreding voortduurt. Feebee beperkt haar vordering op dit punt tot € 300,00 per maand dat de huur niet tijdig en volledig is betaald, zijnde 40 maanden x € 300,00 = € 12.000,00. Op basis van artikel 43 van de huurovereenkomst is [eiser] ook boeterente van € 1.040,59 (1 % per maand) verschuldigd, omdat hij de huur van oktober 2015 tot en met september 2021 te laat of niet volledig heeft betaald. Verder handelt [eiser] in strijd met artikel 31 van de huurovereenkomst en artikel 7:217 BW door niet over te gaan tot het binnenonderhoud c.q. binnenwerkzaamheden. Feebee vordert daarom dat [eiser] hiertoe wordt veroordeeld.

4.4.

[eiser] betwist de tegenvordering. Van een huurachterstand is geen sprake. [eiser] heeft terecht een factuur verrekend met een huurtermijn en betaalt de huur niet te laat, gelet op de afspraak daarover met de rechtsvoorganger van Feebee. Deze afspraak geldt ook voor Feebee. Pas in 2019 heeft Feebee daar een probleem van gemaakt. Verder behelzen de boete en boeterente een buitensporig hoog bedrag. Subsidiair verzoekt [eiser] de hoogte van de boete en boeterente te matigen. De gevorderde werkzaamheden en onderhoud zijn onvoldoende concreet geformuleerd. Daarbij voldoet [eiser] aan zijn verplichting het gehuurde in goede staat van onderhoud te houden. Deze verplichting houdt echter niet in dat hij gehouden is tot groot onderhoud of herstel van (gevolg)schade van lekkage door een gebrekkige constructie of achterstallig onderhoud.

5.De beoordeling

de vordering

5.1.

Het verweer van Feebee dat [eiser] in strijd handelt met de verplichting om de feiten naar waarheid en volledigheid aan te voeren en de bewijsmiddelen waarover hij kan beschikken in het geding te brengen, wordt verworpen. Zowel uit het bewijsaanbod van [eiser] als uit het feit dat Feebee de ontbrekende correspondentie in het geding heeft gebracht, kan deze conclusie niet worden getrokken.
huurprijsvermindering wegens coronacrisis

5.2.

[eiser] heeft deze vordering gegrond op de stelling dat de gevolgen van de coronacrisis een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 BW. De kantonrechter ziet aanleiding deze vordering langs de lijnen van artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden, zoals ook gevorderd) te beoordelen, omdat het voor de beoordeling van deze zaak niet uitmaakt of de gevolgen van de coronacrisis in deze huurrelatie nu wel of niet als gebrek kunnen worden aangemerkt. In beide gevallen is immers artikel 6:258 BW van toepassing wat leidt tot dezelfde resultaten.

5.3.

De coronacrisis en de beperkingen die in verband daarmee van overheidswege zijn ingesteld, moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW. Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Dit is ook in lijn met eerdere rechtspraak met betrekking tot de gevolgen van de coronacrisis. De vraag die moet worden beantwoord is of Feebee ondanks die onvoorziene omstandigheden ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mocht verwachten.

5.4.

[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de overheidsmaatregelen grote nadelige gevolgen hebben voor zijn bedrijfsvoering de jaarcijfers 2017 tot en met 2020 overgelegd. Anders dan Feebee heeft aangevoerd heeft [eiser] voldoende onderbouwd dat deze stukken afkomstig zijn van zijn boekhouder en heeft de kantonrechter geen aanleiding aan de betrouwbaarheid van deze stukken te twijfelen. Uit deze stukken blijkt dat [eiser] in 2020 een jaaromzet van € 43.990,00 had. De omzet in de voorliggende jaren fluctueerde. De kantonrechter ziet daarom aanleiding de omzet van 2020 te vergelijken met de gemiddelde omzet over 2017 tot en met 2019, zijnde € 84.820,00. De omzet van 2020 is ten opzichte van de gemiddelde omzet van 2017 tot en met 2019 met 48,137 % gedaald.

5.5.

[eiser] heeft onderbouwd dat hij in 2020 aan overheidssteun € 4.000,00 (TOGS),
€ 1.226,67 (TVL) en € 8.763,84 (4e kwartaal TVL) heeft ontvangen. De kantonrechter gaat er vanuit dat in het laatste bedrag ook de HVA-subsidie zit, aangezien deze subsidie in het vierde kwartaal bij de TVL zou worden uitgekeerd. De kantonrechter heeft geen aanleiding te veronderstellen dat [eiser] een onjuiste subsidie aanvraag heeft ingediend of geen aanspraak heeft gemaakt op alle overheidssteun. Zodoende heeft [eiser] op dit punt voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht. Verder heeft [eiser] voldoende onderbouwd dat hij in 2020 zijn schade verder heeft beperkt door de verkoop van afhaalmaaltijden in het vierde kwartaal van dat jaar. Dit heeft hij onderbouwd met omzetgegevens over die periode.

5.6.

[eiser] heeft voldoende aangetoond dat de overheidsmaatregelen in 2020 grote nadelige gevolgen hebben voor haar bedrijfsvoering. Omdat geen andere oorzaken zijn gesteld of gebleken, moet ervan worden uitgegaan dat de omzetdaling het gevolg is van de coronacrisis en de daarmee verband houdende beperkende maatregelen. In deze omzetdaling is ook rekening gehouden met de omzet over januari tot en met 14 maart 2020, toen nog geen sprake was van beperkingen. De omzetdaling over 15 maart tot en met 31 december 2020 zal dan ook hoger liggen. [eiser] heeft echter voor 2020 geen omzetgegevens per maand overgelegd, zodat de naar verwachting hogere omzetdaling niet kan worden vastgesteld. Gelet op de omzetdaling in 2020 met 48,137 % mag Feebee naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet verwachten. Als uitgangspunt daarbij geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en verhuurder wordt verdeeld. Dat [eiser] de huur steeds heeft betaald, maakt dit niet anders.

5.7.

De kantonrechter zal wat betreft de berekening van de korting op de huurprijs de toegekende subsidies niet bij de omzet optellen, maar aftrekken van de totale vaste lasten op de wijze die Feebee voorstaat (vergelijk ECLI:NL:GHAMS:2021:2729 en ECLI:NL:PHR:2021:902). De totale vaste lasten in 2020 zijn € 45.800,00 (productie 14 van [eiser] , laatste pagina). Daarop strekt in mindering de ontvangen TVL en TOGS van
€ 13.990,00. Van het restant van € 31.810,00 heeft 54 % (zijnde € 24.727,00 : € 45.800,00) betrekking op de huur, dat is € 17.177,40 en € 1.431,45 per maand.

5.8.

Zoals overwogen is de omzet van 2020 ten opzichte van de gemiddelde omzet van 2017 tot en met 2019 met 48,137 % gedaald. 50 % van 48,137 % van € 1.431,45 levert in beginsel over april 2020 tot en met december 2020 een korting op van afgerond € 345,00 per maand en over 15 tot en met 31 maart 2020 van afgerond € 173,00. Het verweer van Feebee dat de huurprijs ook ziet op het woongedeelte en [eiser] dat deel van het gehuurde volledig heeft kunnen gebruiken slaagt echter. Hoewel partijen daarover geen aanknopingspunten hebben gegeven, acht de kantonrechter aannemelijk dat 1/3 van de huurprijs op de bovenwoning ziet. Daarom zal de korting met een derde worden verminderd. Dit leidt tot een korting op de huurprijs van respectievelijk € 230,00 (april tot en met december 2020) en € 115,00 (maart 2020).

5.9.

De vordering van [eiser] over 2021 wordt afgewezen. De omzetdaling is berekend over 2020, zodat alleen over die periode een huurkorting is vastgesteld. Over 2021 heeft [eiser] geen omzetgegevens verstrekt en geen inzage gegeven in de ontvangen en te ontvangen subsidies, terwijl dit wel op haar weg had gelegen.

herstel gebreken

5.10.

Partijen verschillen verder van mening over de vraag of sprake is van gebreken in het gehuurde en indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord voor wiens rekening en risico de herstel- dan wel onderhoudswerkzaamheden komen. Anders dan [eiser] stelt komen niet alleen kleine herstellingen zoals in artikel 7:217 BW is geregeld voor zijn rekening. In artikel 31 van de huurovereenkomst zijn partijen immers een afwijkende regeling overeengekomen. Deze regeling luidt als volgt:
“De verhuurder is verplicht het gehuurde aan de buitenzijde, en huurder is verplicht het gehuurde aan de binnenzijde in goede staat van onderhoud te houden en daartoe tijdig en op deugdelijke wijze, die voorzieningen dan wel vernieuwingen te verrichten of te doen verrichten die nodig zijn, dan wel waartoe de wet of enig wettelijk voorschrift verhuurder of huurder verplicht.In afwijking en/of ter aanvulling van het hiervoor bepaalde is voor rekening van de daarbij behorende partijen:De verhuurder- Vernieuwen van radiatoren, leidingen en kranen van centrale verwarming (indien aanwezig), voorzover deze het gevolg is van normale slijtage;- Vernieuwen van de bedrading van de door het energiebedrijf afgekeurde elektrische installaties;- Vernieuwen van leidingen van water en gas voor zover zulks het gevolg is van normale slijtage.De huurder- Het witten, sauzen, behangen en schilderen binnenshuis;- Het vervangen van gebroken of beschadigde ruiten binnenshuis/buitenshuis en spiegels;- Het gebruikelijk onderhoud van, en kleine reparaties aan hang- en sluitwerk, schakelaars,wandcontactdozen, deurbel etc;- Het schoonhouden c.q. ontstoppen van closetpotten, vaste wastafels, gootstenen, dakgoten, riolen,putten e.d.;- Het gebruikelijke onderhoud van geiser, boiler, cv, radiotoren e.d.;- Het onderhoud van de waterkranen en het treffen van voorzieningen aan de waterleidingen bij sterkvriezend weer;- Alle overige onderhouds- en reparatiewerkzaamheden die noodzakelijk zijn geworden ten gevolgevan aanwijsbare schuld, opzet, nalatigheid of onoordeelkundig gebruik van huurder of vanpersonen voor wie hij aansprakelijk is, dan wel volgens plaatselijk gebruik voor rekening vanhuurder zijn.”

De daarin vermelde werkzaamheden komen in ieder geval voor rekening van [eiser] . Daarnaast rust op [eiser] de verplichting het gehuurde aan de binnenzijde in goede staat van onderhoud te houden.

5.11.

Verder is een deel van de gestelde gebreken volgens [eiser] schade als gevolg van achterstallig onderhoud dan wel een gebrekkige constructie. In artikel 26 van de huurovereenkomst is echter aansprakelijkheid voor gevolgschade uitgesloten. Dit is toegestaan voor een huurovereenkomst die betrekking heeft op bedrijfsruimte, mits het niet gaat om een gebrek die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen (artikel 7:209 BW). Weliswaar heeft de huurovereenkomst ook betrekking op woonruimte, maar partijen zijn het er over eens dat sprake is van een ‘afhankelijke woning’ zodat het regime van artikel 7:290 BW (bedrijfsruimte) van toepassing is op het volledige gehuurde, inclusief de woonruimte.

5.12.

De kantonrechter volgt [eiser] niet in zijn standpunt dat artikel 26 en 31 van de huurovereenkomst onredelijk bezwarende bedingen zijn. De bepalingen in de wet over gebreken en gevolgschade zijn voor bedrijfsruimte van regelend recht. Afwijkingen daarop zijn niet ongebruikelijk en op grond van de wet toegestaan. Dat [eiser] hierdoor aanzienlijke kosten moet maken terwijl hij een kleine ondernemer is en deze kosten niet kan dragen, heeft [eiser] niet onderbouwd en blijkt ook niet uit de deskundigenrapporten. De kantonrechter gaat daarom ook voorbij aan het standpunt van [eiser] dat een beroep op de bepalingen in de huurovereenkomst door Feebee naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

5.13.

Wat betreft de gestelde schade als gevolg van werkzaamheden van een door Feebee ingeschakelde aannemer, is de kantonrechter van oordeel dat het hier niet gaat om gevolgschade dat onder artikel 26 van de huurovereenkomst valt, maar – indien dit in deze procedure komt vast te staan – een tekortkoming van een hulppersoon van Feebee oplevert waarvoor Feebee jegens [eiser] aansprakelijk is.

5.14.

Rekening houdende met het hiervoor genoemde toetsingskader zal in het navolgende per vordering (i tot en met xxix) worden beoordeeld of sprake is van een gebrek en of op Feebee een herstelverplichting rust.

5.15.

Vordering i betreft het vervangen van de door schimmel aangetaste gipsplaat op de bovenverdieping van het gehuurde. Omdat Feebee in de eerste plaats betwist dat er een gebrek is, ligt het op de weg van [eiser] dit te onderbouwen. [eiser] heeft daartoe een foto (foto 14 bij productie 6 bij dagvaarding) overgelegd en verwezen naar het in zijn opdracht gemaakte deskundigenrapport (productie 7 bij dagvaarding). Daarin staat op pagina 12 dat sprake is van schimmel op de achterzijde van de voorzetwand ter plaatse van de meterkast op de begane grond. De vordering van [eiser] ziet echter op een gipsplaat op de bovenverdieping. Daarover staat in beide deskundigenrapporten niets vermeld, terwijl op de foto slechts een donkere plek op een plaat is te zien. [eiser] heeft het bestaan van een gebrek en daarmee deze vordering onvoldoende onderbouwd, zodat deze wordt afgewezen.

5.16.

Vordering ii betreft het verhelpen van alle lekkage, waaronder in de wanden en de plafonds, en het doorslaand vocht in de woning door de achterliggende oorzaak hiervan weg te nemen. [eiser] heeft verwezen naar de deskundigenrapporten. In het deskundigenrapport van [eiser] (pagina 12 en 13) wordt geadviseerd scheuren c.q. beschadigingen in de gevel dicht te zetten en het pleisterwerk te herstellen. Daarover heeft Feebee gesteld dat dit inmiddels, overeenkomstig het advies in het rapport, is gebeurd en heeft dit onderbouwd met foto’s. [eiser] heeft daar onvoldoende tegenin gebracht, zodat in deze procedure daarvan wordt uitgegaan. Volgens [eiser] is echter nog steeds sprake van lekkage; bij regen komt water langs de voordeur naar binnen. Hij heeft dit onderbouwd met een foto met een plas water. Hoewel de lekkage door Feebee wordt betwist, constateert de kantonrechter dat in het deskundigenrapport van [eiser] nader onderzoek naar de herkomst van de lekkage c.q. vocht doorslag in het binnenblad ter plaatse van de voordeur wordt geadviseerd. Daarbij blijkt uit het deskundigenrapport van Feebee dat de conditie van de hemelwaterafvoer onvoldoende is, wat lekkage veroorzaakt, en dat de oorzaak van een verhoogd vochtpercentage in de wand bij de hal waarschijnlijk een lekkage in de zinken tussengoot of het pannendak van het belendende perceel is (pagina 14 en 15). Deze oorzaken van lekkage komen voor rekening en risico van Feebee. Dat de oorzaak van het hoge vochtpercentage is gelegen in onvoldoende ventileren door [eiser] , zoals Feebee stelt, vindt verder geen steun in de rapporten. Omdat Feebee niet, dan wel onvoldoende heeft onderbouwd dat het onderzoek zoals vermeld in het deskundigenrapport van [eiser] heeft plaatsgevonden, zal de kantonrechter Feebee tot dat nadere onderzoek (het mindere van de vordering van [eiser] ) en zo nodig tot herstel conform de uitkomst van dat onderzoek veroordelen.

5.17.

Vordering iii betreft het repareren en deugdelijk afwerken van de scheuren en beschadigingen in het metsel- en pleisterwerk op de buitengevel. Feebee heeft met foto’s voldoende aangetoond dat herstel conform het deskundigenrapport van [eiser] heeft plaatsgevonden. Daar heeft [eiser] , zoals overwogen, onvoldoende tegenin gebracht. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

5.18.

Vordering iv betreft het repareren en waar nodig vervangen van de houten kozijnen aan de buitenzijde van het gehuurde en vordering v betreft het schilderen van alle buitengevels van het gehuurde, inclusief de buitengevels en de houten delen en de overstekken. Feebee heeft onder verwijzing naar haar deskundigenrapport voldoende onderbouwd dat de houten kozijnen gelet op de hoogte van de in het rapport genoemde herstelkosten konden worden hersteld in plaats van vervangen (pagina 5 en 17 van dat rapport). Ook heeft Feebee onderbouwd dat de schilderwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Het rapport van Schilder dat er na herstel nog houtrot is en het schilderwerk onvoldoende is, heeft Feebee met actuele foto's en een verklaring van de aannemer betwist. [eiser] heeft daar onvoldoende tegenin gebracht, zodat deze vorderingen worden afgewezen.

5.19.

Vordering vi betreft het vervangen van het raam in de toegangsdeur van het café, dat is blindgeslagen door vochtdoorslag. Uit het deskundigenrapport van [eiser] (pagina 15), waarop hij zich beroept, blijkt niet dat de vochtdoorslag wordt veroorzaakt door een gebrek dat voor rekening van Feebee komt. Het vervangen van gebroken of beschadigde ruiten binnenshuis en buitenshuis komt op grond van artikel 31 van de huurovereenkomst voor rekening van [eiser] . Deze vordering wordt daarom afgewezen.

5.20.

Vordering vii betreft het vervangen van het enkelglas in het gehuurde door dubbelglas en het dubbelglas deugdelijk afdichten. [eiser] heeft nagelaten voor deze vordering een grondslag te stellen. Zo heeft hij niet onderbouwd dat en waarom enkelglas een gebrek in de zin van de wet vormt. Deze vordering zal worden afgewezen.

5.21.

Vordering viii betreft het sauzen van de wanden, plafonds en de binnenzijde van de dakconstructie, zodat de (droge) sporen van lekkage/vocht niet meer zichtbaar zijn. Schade door lekkage is gevolgschade. In artikel 26 van de huurovereenkomst is aansprakelijkheid van Feebee voor gevolgschade uitgesloten. Dit is toegestaan, tenzij het gaat om gebreken die Feebee (of haar rechtsvoorganger) bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat de vochtproblemen in 2016 zijn begonnen. Dat Feebee bij aanvang van de huurovereenkomst met de lekkage bekend was of moest zijn heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd. Dit leidt tot afwijzing van deze vordering.

5.22.

Vordering ix betreft het verwijderen, aanhelen en deugdelijk afwerken van losse stucwerk op de binnenwanden. Deze vordering ziet ook op gevolgschade en zal gelet op wat hiervoor is overwogen worden afgewezen.

5.23.

Vordering x betreft het verwijderen van de nietjes/spijkers uit de binnenzijde van het dak. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat na werkzaamheden door de aannemer sprake was van uitstekende nietjes/spijkers op de zonderverdieping. Feebee heeft hier alleen een verklaring van de aannemer die de werkzaamheden heeft uitgevoerd tegenin gebracht. Uit niets blijkt echter dat deze uitstekende nietjes/spijkers er voor de werkzaamheden al zaten. Dit wordt aangemerkt als een tekortkoming van de aannemer in de uitvoering van de werkzaamheden. Omdat Feebee aansprakelijk is voor haar hulppersonen, zal Feebee tot herstel van deze tekortkoming worden veroordeeld.

5.24.

Vordering xi betreft het herstellen van de gebreken en het vervangen van de ontbrekende onderdelen aan de hemelwaterafvoeren, onder andere het platte dak voldoende op afschot leggen, de dakgoot aan de linkerzijde op het juist afschot leggen en de gootbekleding van de dakgoten vervangen. Volgens Feebee valt dit onder het onderhoud van het gehuurde en wil zij de benodigde werkzaamheden aan de hemelwaterafvoer laten uitvoeren, maar vormt dit geen gebrek in de zin van de wet. De kantonrechter volgt Feebee hierin niet. Uit haar deskundigenrapport blijkt dat sprake is van gebreken of het ontbreken van delen aan de hemelwaterafvoer en dat dit lekkage veroorzaakt (pagina 14). Dit vormt een gebrek dat voor rekening en risico van Feebee komt. Feebee zal dan ook worden veroordeeld tot herstel op dit punt. Het tweede deel van de vordering ziet op de dakgoot. Hoewel in het rapport van [eiser] staat dat de dakgoot onvoldoende op afschot ligt, de dakgoot vermoedelijk onvoldoende capaciteit heeft, wordt geadviseerd de gootbekleding te vervangen en nader onderzoek wordt geadviseerd (pagina 18), blijkt uit het daartegenover door Feebee ingebrachte rapport dat er geen zichtbare gebreken zijn aan de goot, het geheel in voldoende conditie verkeert en kan functioneren (pagina 14) en dat het dakafschot goed is (pagina 10). Feebee heeft het geadviseerde nader onderzoek gedaan en daarin is vastgesteld dat de goot en het afschot goed is. [eiser] heeft hier vervolgens niets tegenin gebracht. De vorderingen die ziet op de dakgoot en het dakafschot worden daarom afgewezen.

5.25.

Vordering xii betreft het recht monteren van het houten dakraam in de woonkamer en vordering xiii betreft het herstellen van de beschadiging aan de rand van het kunststof dakraam. Het is aan [eiser] te onderbouwen dat hier sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. Dat heeft hij niet gedaan. Deze vorderingen worden afgewezen.

5.26.

Vordering xiv betreft het zorgen voor voldoende isolatie in de badkamer. Tijdens de zitting heeft [eiser] verklaard dat in plaats van isolatie ventilatie is bedoeld. In het deskundigenrapport staat dat de ventilatie in de badkamer onvoldoende is en wordt geadviseerd een rooster in de deur aan te brengen. Dit betreft een vernieuwing en komt op grond van artikel 31 van de huurovereenkomst voor rekening van [eiser] . Deze vordering wordt afgewezen.

5.27.

Vordering xv betreft het verwijderen en opnieuw aan laten brengen van de kitvoegen in de keuken en de badkamer. Dit is onderhoud dat op grond van artikel 31 van de huurovereenkomst voor rekening van [eiser] komt. Dit leidt tot afwijzing van de vordering.

5.28.

Vordering xvi betreft het aanleggen en zo nodig vervangen van de riolering op de voorgeschreven en gangbare wijze. Ter onderbouwing heeft [eiser] een verklaring van een ontstoppingsspecialist in het geding gebracht. Deze verklaart de afgelopen jaren regelmatig bij [eiser] langs te zijn geweest wegens verstoppingen en adviseert het riool te vervangen, omdat de diameters van het riool klein zijn, het riool haakse bochten heeft en al meer dan 40 jaar oud is. Feebee heeft ook een verklaring overgelegd van [zzz] , waarin staat dat het bedrijf op 17 september 2021 een bezoek heeft gebracht aan [eiser] om de riolering te controleren, dat bij een camera-inspectie een flinke hoeveelheid vervuiling en vet is aangetroffen en dat de afvoer gereinigd zal worden. De kantonrechter constateert dat in deze verklaring wordt aangeraden de riolering 1 of 2 keer per jaar te reinigen, om verstopping in de toekomst te voorkomen, terwijl uit de verklaring van [eiser] blijkt dat niet jaarlijks wordt gereinigd. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft toegelicht dat de riolering anders moet worden aangelegd of moet worden vervangen. Deze vordering wordt afgewezen.

5.29.

Vordering xvii betreft het aanleggen van het Centraal Aard Punt met een voorgeschreven beschermingsgraad, het wegnemen van aanraakgevaar en het doormeten van de aarding in de badkamer en waar nodig dit te herstellen of opnieuw aan te leggen. [eiser] beroept zich hierbij op zijn deskundigenrapport. Daaruit blijkt echter dat deze ofwel niet aanwezig is ofwel niet zichtbaar is en dat nader onderzoek wordt geadviseerd. Dit nader onderzoek heeft niet plaatsgevonden en gelet op de betwisting door Feebee is dan ook niet vast komen te staan dat een Centraal Aard Punt ontbreekt. Bovendien heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat dit een gebrek oplevert dat voor rekening van Feebee komt. Op grond van artikel 31 van de huurovereenkomst komt namelijk alleen het vernieuwen van de bedrading van de door het energiebedrijf afgekeurde elektrische installaties voor rekening van Feebee. Van een afgekeurde elektrische installatie is niet gebleken.

5.30.

Vordering xviii betreft het verhelpen van lekkage in het bad in de badkamer, zodat het weer gebruikt kan worden. In het deskundigenrapport van [eiser] staat dat volgens opgave van [eiser] sprake is van lekkage bij gebruik van het bad (pagina 27). Dat gebruik van het bad lekkage veroorzaakt is dan ook niet geconstateerd door de deskundige. Omdat [eiser] geen andere onderbouwing van deze vordering heeft gegeven, is het gebrek niet komen vast te staan. Bovendien geldt ook hier dat [eiser] niet heeft onderbouwd dat dit een gebrek is dat voor rekening van Feebee komt. Deze vordering wordt afgewezen.

5.31.

Vordering xix betreft het uit laten voeren van een NTA keuring en het aanleggen en vervangen van de elektra-installatie conform de uitkomsten van dit onderzoek. Volgens het deskundigenrapport van [eiser] is het aantal groepen voldoende, hangt diverse bedrading los en wordt een NTA-keuring geadviseerd (pagina 27). In het deskundigenrapport van Feebee staat dat de elektra visueel is geïnspecteerd en akkoord is bevonden (pagina 24). In dit rapport wordt geen nader onderzoek geadviseerd. De rapporten bieden onvoldoende steun voor de noodzaak van een keuring die Feebee moet laten uitvoeren. Dat zou anders zijn als uit de rapporten zou zijn op te maken dat mogelijk de bedrading zou worden afgekeurd door het energiebedrijf. Herstel daarvan komt immers voor rekening van Feebee. Dit blijkt echter onvoldoende uit de rapporten. Deze vordering wordt afgewezen.

5.32.

Vordering xx betreft het vervangen van beschadigd schakelmateriaal en wandcontactdozen voor nieuwe deugdelijke veilige exemplaren. Dit komt op grond van artikel 31 van de huurovereenkomst voor rekening van [eiser] , zodat deze vordering wordt afgewezen.

5.33.

Vordering xxi betreft het vervangen van stalen gasleidingen door koperen aanvoerleidingen. Dat de gasleidingen economisch zijn afgeschreven (pagina 29 van het deskundigenrapport van [eiser] ) is geen onderbouwing van het standpunt van [eiser] dat deze zijn versleten en moeten worden vervangen. De gasinstallatie is door beide deskundigen alleen visueel geïnspecteerd en door de deskundige van [eiser] redelijk bevonden en door de deskundige van Feebee met een goed beoordeeld (pagina 27 van het rapport van Feebee). Deze vordering wordt daarom afgewezen.

5.34.

Vordering xxii betreft het aansluiten van de rioolontluchting op de zolder. Volgens [eiser] heeft de aannemer deze ontkoppeld tijdens de werkzaamheden aan het dak. Feebee heeft een verklaring van deze aannemer overgelegd waar dit ook uit blijkt, maar waarin verder staat dat de ontluchting na de werkzaamheden weer is aangesloten. Uit het deskundigenrapport van [eiser] (pagina 29) blijkt echter dat dit laatste niet is gebeurd. [eiser] heeft daarmee voldoende aangetoond dat de aannemer heeft nagelaten de ontluchting opnieuw aan te sluiten. Deze tekortkoming kan aan Feebee worden toegerekend. Feebee zal daarom worden veroordeeld tot het aansluiten van de rioolontluchting op de zolderverdieping.

5.35.

Vordering xxiii betreft het verwijderen van asbesthoudend materiaal op de zolder (achter cv-opstelling) en tussen het café en het woonhuis en waar nodig vervangen door alternatief ongevaarlijk materiaal. [eiser] heeft ter onderbouwing van deze vordering verwezen naar de deskundigenrapporten (pagina 32 van [eiser] en pagina 7 van Feebee). Daarin staat echter alleen dat asbestverdacht materiaal is aangetroffen. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van asbesthoudend materiaal, zodat deze vordering wordt afgewezen.

5.36.

Vordering xxiv betreft het installeren van de ontbrekende onderdelen van het (systeem)plafond. De stelling van [eiser] is dat de aannemer de platen heeft verwijderd omdat deze door lekkage waren beschadigd, maar dat wordt door Feebee middels een verklaring van de aannemer betwist. Voor de vraag of Feebee moet worden veroordeeld de ontbrekende delen te vervangen, kan echter in het midden blijven of deze door de aannemer zijn weggehaald. De platen waren immers beschadigd door lekkage en dit is gevolgschade. Omdat aansprakelijkheid van Feebee voor gevolgschade is uitgesloten, zal deze vordering worden afgewezen.

5.37.

Vordering xxv betreft het vervangen van gebroken ruiten door nieuwe ruiten. Volgens [eiser] betreft dit ruiten in een deur tussen de hal en de woonkamer waarover bij aanvang van de huurovereenkomst is afgesproken dat de rechtsvoorganger van Feebee deze zou vervangen. Deze afspraak is echter betwist en niet komen vast te staan. Verder is onvoldoende onderbouwd dat de gebroken ruiten een gebrek zijn in de zin van de wet. Zo is niet gesteld of gebleken dat sprake is van een gevaarzettende situatie. Bovendien komt het vervangen van gebroken of beschadigde ruiten op grond van artikel 31 van de huurovereenkomst voor rekening van [eiser] . Deze vordering wordt afgewezen.

5.38.

Vordering xxvi betreft het sluitend maken van deuren. Voor zover sprake is van een gebrek komen deze werkzaamheden op grond van artikel 31 van de huurovereenkomst voor rekening van [eiser] . Deze vordering wordt afgewezen.

5.39.

Vordering xxvii betreft het plaatsen van rookmelders op de voorgeschreven wijze. [eiser] heeft deze vordering tijdens de zitting ingetrokken, zodat deze geen behandeling meer behoeft.

5.40.

Vordering xxviii betreft het op deugdelijke wijze installeren en bevestigen van de afzuigers aan de plafonds. Het gaat hierbij om afzuigers in de douche en toilet waarover [eiser] heeft gesteld dat de aannemer bij zijn werkzaamheden aan het dak de pijp van de afzuigers heeft verwijderd en de afzuigers vervolgens zijn verzakt. Feebee heeft gemotiveerd betwist dat de werkzaamheden door de aannemer niet goed zijn uitgevoerd: de aannemer heeft verklaard dat op de plek waar de afzuigklep zit geen werkzaamheden zijn verricht. Uit de deskundigenrapporten blijkt verder niet dat sprake is van gebreken aan de afzuigers. Dit leidt tot afwijzing van deze vordering.

5.41.

Vordering xxix betreft het aansluiten van de cv-ketel op voorgeschreven en veilige wijze. [eiser] heeft deze vordering alleen onderbouwd met foto’s (productie 9 bij dagvaarding). Uit de deskundigenrapporten blijkt niet dat de cv-ketel gebreken vertoont. Deze vordering is onvoldoende onderbouwd en wordt afgewezen.

5.42.

[eiser] lijkt ook herstel van andere gebreken dan onder i tot en met xxix geformuleerd te vorderen, aangezien hij opheffing van de gebreken vordert zoals opgenomen in de deskundigenrapporten en omschreven in het lichaam van de dagvaarding,
waaronder in ieder gevalde opsomming zoals vermeld onder i tot en met xxix. De vordering, voor zover deze ziet op andere gebreken dan vermeld onder i tot en met xxix, is te onbepaald en wordt om die reden afgewezen.

5.43.

[eiser] wordt zoals overwogen veroordeeld tot het verhelpen van een aantal gebreken (vorderingen ii, x, xi en xxii). Dit herstel moet plaatsvinden binnen een redelijke termijn. Omdat Feebee afhankelijk is van de agenda van een door haar in te schakelen aannemer, wordt zij niet veroordeeld tot herstel binnen twee weken na betekening. Wel wordt Feebee veroordeeld tot het geven van een opdracht aan een aannemer voor deze werkzaamheden binnen twee weken na betekening van dit vonnis. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd en de kantonrechter heeft geen aanleiding te veronderstellen dat Feebee niet zal voldoen aan deze veroordelingen. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen.

5.44.

Ten slotte vordert [eiser] een vermindering van de huurprijs. Deze vordering wordt afgewezen, omdat de gebreken die door Feebee moeten worden hersteld niet een huurprijsvermindering rechtvaardigen.
proceskosten en uitvoerbaar bij voorraad

5.45.

Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

5.46.

Het vonnis zal wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Feebee heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een restitutierisico, te meer omdat [eiser] de huur steeds heeft betaald, ook tijdens de beperkingen als gevolg van de coronacrisis.

de tegenvordering

huurachterstand

5.47.

Feebee heeft in de eerste plaats bij wege van tegenvordering betaling van een huurachterstand gevorderd. [eiser] heeft deze vordering betwist. Volgens [eiser] is er een afspraak dat hij de huur in de maand waarop deze ziet mag betalen en komt hij deze afspraak na. Ten aanzien van het resterende deel van de gestelde huurachterstand beroept [eiser] zich op verrekening met een factuur van 25 oktober 2018 van € 304,61.

5.48.

Partijen hebben beiden een verklaring van de beheerder die namens Bok Hassing verantwoordelijk was voor het gehuurde in het geding gebracht. Daaruit moet het bestaan dan wel het ontbreken van een van de huurovereenkomst afwijkende afspraak over de huurbetaling blijken. De beheerder heeft op 31 januari 2020 onder andere verklaard:
“De huurpenningen dienen conform overeenkomst op of voor de 1e van de desbetreffende maand te zijn voldaan op het rekeningnummer van de verhuurder. In de periode dat u het pand van Bok-Hassing Beheer B.V. huurde betaalde u de huur meestal in de maand waarop de huurbetaling betrekking had. Dit vormde voor Bok-Hassing Beheer B.V., en derhalve voor mij, geen probleem.”. Op 12 augustus 2020 heeft de beheerder verklaard:
“De enig schriftelijke afspraak is de huurovereenkomst. Er is geen nadere overeenkomst gesloten, ook niet mondeling. Indien de huurder de huur niet kon voldoen, tijdig, conform de huurovereenkomst belde huurder met het verzoek of de huur later kon worden voldaan. Dit vormde voor verhuurder geen probleem. De huurder betaalde dan altijd op de dag welke hij had toegezegd.”.

5.49.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] het bestaan van de afspraak waarop hij zich beroept onvoldoende heeft onderbouwd. Deze afspraak blijkt niet uit de hiervoor vermelde verklaringen van de rechtsvoorganger van Feebee en is verder niet nader met feiten en omstandigheden toegelicht. Op [eiser] rust dan ook op grond van de huurovereenkomst de verplichting de huur voor of op de eerste van de maand te betalen. Omdat [eiser] dit niet doet, ontstaat er structureel een huurachterstand van een maand. Volgens Feebee heeft [eiser] thans de huur voor september 2021 nog niet betaald. Hoewel [eiser] tijdens de zitting heeft gesteld dat hij deze huur inmiddels heeft voldaan, heeft hij dit niet met bewijsstukken onderbouwd. Dat had wel op zijn weg gelegen. Het betalingsverweer van [eiser] slaagt daarom niet. Dit deel van de gevorderde huurachterstand is toewijsbaar. Als het standpunt van [eiser] juist is dat hij de huur van september 2021 heeft betaald, kan hij aan Feebee aantonen dat is voldaan aan deze veroordeling.

5.50.

Wat betreft het beroep op verrekening, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat koolmonoxide vrijkwam: [eiser] heeft een factuur waarop CO meting staat en een foto van een meetinstrument waarop een zuurstofpercentage van 14 % staat overgelegd. [eiser] heeft daarbij voldoende onderbouwd dat de oorzaak was gelegen in het verwijderen van de afvoerpijp door de aannemer bij de werkzaamheden aan het dak. De aannemer heeft in de door Feebee overgelegde verklaring ook erkend dat hij de afvoerpijp had verwijderd. Hoewel de aannemer daarbij heeft verklaard dat hij dit later definitief heeft opgelost, is dit verder niet toegelicht. De tekortkoming van de aannemer staat daarmee vast en kan aan Feebee worden toegerekend. Op Feebee rustte dan ook een herstelverplichting. Het beroep van Feebee op het ontbreken van een verzoek tot herstel of een ingebrekestelling is, gelet op de ernst van het gebrek en de door [eiser] ervaren noodtoestand naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit betekent dat de kosten van de reparatie voor rekening van Feebee komen en [eiser] deze kosten terecht heeft verrekend met de huur.
contractuele rente

5.51.

Omdat [eiser] in verzuim is met betaling van de huur van september 2021, zal hij ook worden veroordeeld tot betaling van de contractuele rente van 1 % over dat bedrag. Verder zal [eiser] worden veroordeeld tot betaling van de vervallen contractuele rente, door Feebee berekend op € 1.040,59. Feebee heeft met overzichten voldoende onderbouwd dat de huur niet voor of op de eerste van de maand wordt betaald en heeft ook onderbouwd dat zij [eiser] aanmaande tot tijdige betaling. Anders dan [eiser] heeft aangevoerd, is niet gebleken dat Feebee berustte in de te late betaling door [eiser] .

5.52.

Ook vordert Feebee samengestelde rente, aangezien zij de hoofdsom heeft vermeerderd met de vervallen contractuele rente en daarover contractuele rente vordert. Artikel 6:119 lid 2 BW, waarin is bepaald dat wettelijke rente over verschenen wettelijke rente na afloop van een jaar is verschuldigd (samengestelde rente), is in dit geval echter niet van toepassing. Volgens de toelichting op dat artikel staat het partijen in beginsel vrij overeen te komen dat de tussen hen overeengekomen rente eveneens samengesteld wordt berekend. Feebee heeft echter niet onderbouwd op grond waarvan zij is gerechtigd de overeengekomen rente samengesteld te berekenen. De gevorderde rente over de contractuele rente wordt afgewezen.
boetebeding

5.53.

Feebee maakt aanspraak op verbeurde boetes vanwege tekortschieten van [eiser] eruit bestaande dat de huur maandelijks niet voor of op de eerste van de maand wordt betaald. De kantonrechter is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden de redelijkheid en billijkheid in de weg staat aan een beroep door Feebee op het boetebeding. Hoewel de huur niet tijdig wordt betaald, staat vast dat de rechtsvoorganger dit toestond. Ook Feebee heeft lange tijd geen aanspraak gemaakt op het boetebeding, terwijl de functie van een boetebeding is de huurder aan te sporen om tijdig te betalen en die functie kan het boetebeding alleen vervullen als de huurder zich ervan bewust is dat hij een boete verbeurt bij niet tijdige betaling. Op het moment dat Feebee wel aanspraak maakte op het boetebeding, heeft [eiser] gewezen op de in zijn ogen gemaakte afspraak. Deze afspraak vormde een van de geschilpunten waarop deze procedure zag en daarover is een beslissing genomen. Verder neemt de kantonrechter in aanmerking dat [eiser] weliswaar niet tijdig, maar wel steeds aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan, ook tijdens de beperkingen als gevolg van de coronacrisis. De gevorderde contractuele boete zal daarom worden afgewezen.
herstel gebreken

5.54.

Feebee vordert verder dat [eiser] overgaat tot herstel van verschillende gebreken die volgens haar voor rekening van [eiser] komen. Het betreft hierbij gebreken waarvan [eiser] in deze procedure herstel door Feebee heeft gevorderd. De grondslag van deze tegenvordering is nakoming van artikel 31 van de huurovereenkomst. Dat partijen twisten over de vraag voor wiens rekening en risico deze werkzaamheden komen, maakt niet dat [eiser] niet aan deze verplichting voldoet of zal voldoen. Feebee heeft onvoldoende onderbouwd dat [eiser] met deze verplichting in gebreke is. Dit leidt tot afwijzing van deze tegenvordering.
buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten

5.55.

De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Partijen zijn over en weer aan elkaar betalingen verschuldigd.

5.56.

Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

bepaalt dat de huur voor de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats] over maart 2020 met € 115,00 en over april 2020 tot en met december 2020 met € 230,00 wordt verminderd;

6.2.

veroordeelt Feebee tot nader onderzoek naar de herkomst van de lekkage c.q. vochtdoorslag in het binnenblad ter plaatse van de voordeur (vordering ii);

6.3.

veroordeelt Feebee tot het verwijderen van de nietjes/spijkers uit de binnenzijde van het dak (vordering x);

6.4.

veroordeelt Feebee tot het herstellen van de gebreken en het vervangen van de ontbrekende onderdelen aan de hemelwaterafvoeren (vordering xi);

6.5.

veroordeelt Feebee tot het aansluiten van de rioolontluchting op de zolderverdieping (vordering xxii);

6.6.

veroordeelt Feebee tot het geven van een opdracht aan een aannemer voor de werkzaamheden die betrekking hebben op vorderingen ii, x, xi en xxii binnen twee weken na betekening van dit vonnis;

6.7.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst de vordering voor het overige af;

de tegenvordering

6.10.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de huur van september 2021 van € 3.587,64, te vermeerderen met de contractuele rente over € 2.547,05 vanaf 2 september 2021 tot aan de dag van gehele betaling;

6.11.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.12.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.13.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter