Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8561168 \ CV EXPL 20-2443 (hoofdzaak) en 8877090 \ CV EXPL 20-6144 (vrijwaring) BL
Uitspraakdatum: 13 oktober 2021
Vonnis van de kantonrechter in de hoofdzaak van:
1.[eiser 1]
2.
[eiseres 1]
[eiseres 1]
beiden wonende te [woonplaats 1]
eisers
verder gezamenlijk te noemen: [eisers in de hoofdzaak]
gemachtigde: S.J.A. van Kooten
tegen
1.[gedaagde]
2.
[gedaagde 2]
[gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats 2]
gedaagden
verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring]
gemachtigde: mr. E. Zondervan
en
Vonnis van de kantonrechter in de vrijwaringszaak van:
1.[eiser 2]
2.
[eiseres 2]
[eiseres 2]
beiden wonende te [woonplaats 2]
eisers
verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring]
gemachtigde: mr. E. Zondervan
tegen
[gedaagde in vrijwaring] , voorheen handelend onder de naam [bedrijfsnaam]
wonende te [woonplaats 3]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde in vrijwaring]
procederend in persoon
1.Het procesverloop in de hoofdzaak
1.1.
[eisers in de hoofdzaak] hebben bij dagvaarding van 26 mei 2020 een vordering tegen [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] ingesteld. [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hebben een incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring genomen. [eisers in de hoofdzaak] hebben daarop schriftelijk gereageerd. De kantonrechter heeft bij vonnis van 21 oktober 2020 [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] toegestaan [gedaagde in vrijwaring] in vrijwaring op te roepen.
1.2.
[gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hebben in de hoofdzaak schriftelijk geantwoord.
1.3.
Op 16 september 2021 heeft een zitting plaatsgevonden in beide zaken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [eisers in de hoofdzaak] bij brief van 7 september 2021 nog stukken toegezonden.
2.Het procesverloop in de vrijwaringszaak
2.1.
[gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hebben [gedaagde in vrijwaring] bij dagvaarding van 10 november 2020 in vrijwaring opgeroepen. [gedaagde in vrijwaring] heeft mondeling en aanvullend schriftelijk geantwoord.
2.2.
Op 16 september 2021 heeft een zitting plaatsgevonden in beide zaken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] bij brief van 20 januari 2021 nog stukken toegezonden.
3.De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
3.1.
[eisers in de hoofdzaak] hebben van [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] gekocht de woning aan de [adres] te [plaats] (verder: de woning), voor een koopsom van € 254.000,00. De koopovereenkomst is door partijen ondertekend op 6 juni 2018.
3.2.
De koopovereenkomst is gebaseerd op de Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018), vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (hierna: NVM), VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.
3.3.
Op 21 september 2018 is de woning door [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in eigendom overgedragen aan [eisers in de hoofdzaak] Bij de voorinspectie die dag heeft de verkopend makelaar ( [xxx] ) op een ‘Verhuisformulier’ onder ‘Bijzonderheden/extra afspraken’ genoteerd:
“- Sifon (2x) worden nog door verkoper gemaakt (via aannemer)
- vochtplek is nog aandachtspunt -> wordt indien nodig ook door verkoper geregeld”
[gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [eisers in de hoofdzaak] hebben dit verhuisformulier voor akkoord ondertekend.
3.4.
De in het verhuisformulier bedoelde vochtplek bevindt zich op een binnenmuur in de aanbouw. Deze aanbouw is in 2015/2016 in opdracht van [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] door [gedaagde in vrijwaring] gebouwd tussen de muur van de oorspronkelijke garage (die nu in gebruik is als bijkeuken) en de muur van de aanbouw van de buren. De aanbouw is in gebruik als keuken.
3.5.
In verband met deze vochtplek heeft [gedaagde in vrijwaring] in of omstreeks april 2018 een zaagsnede gemaakt in de buitenmuur van de oorspronkelijke garage, om deze te ‘ontkoppelen’ van de aanbouw, en de muur van buitenaf geïmpregneerd.
3.6.
Begin oktober 2018 hebben [eisers in de hoofdzaak] , [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [gedaagde in vrijwaring] met elkaar gesproken over (onder meer) waterschade aan de achterzijde van de gevel van de aanbouw, in de hoek tegen de voormalige garage (de in het verhuisformulier bedoelde vochtplek) en problemen met de dakbedekking van de aanbouw, waarvan [eisers in de hoofdzaak] in een e-mail van 11 oktober 2018 verslag hebben gedaan en gevraagd hebben om een passende oplossing.
3.7.
[gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hebben in een e-mail van 26 oktober 2018 [eisers in de hoofdzaak] verwezen naar [gedaagde in vrijwaring] . [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] zagen geen rol voor zichzelf, omdat de vochtplek al hersteld was en [gedaagde in vrijwaring] heeft aangegeven nog wel naar de dakbedekking te willen kijken.
3.8.
Op 13 februari 2019 hebben [eisers in de hoofdzaak] , [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [gedaagde in vrijwaring] opnieuw met elkaar gesproken over de vochtproblemen en het dak van de aanbouw. Een audio-opname van dit gesprek en een transscriptie daarvan zijn overgelegd.
3.9.
Vervolgens hebben [eisers in de hoofdzaak] zich gewend tot mr. Klein Molekamp, hun vorige gemachtigde, die [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] met een e-mail van 12 maart 2019 in gebreke en aansprakelijk heeft gesteld voor door [eisers in de hoofdzaak] geleden en nog te lijden schade als gevolg van geconstateerde gebreken aan de woning.
3.10.
Daarop hebben [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] zich tot hun gemachtigde gewend, en is tussen partijen gecorrespondeerd.
3.11.
Dit heeft ertoe geleid dat op initiatief van [eisers in de hoofdzaak] een voorlopig getuigenverhoor bij deze rechtbank heeft plaatsgevonden op 30 januari 2020.
3.12.
Op 24 februari 2020 heeft de huidige gemachtigde van [eisers in de hoofdzaak] per e-mail een omzettingsverklaring aan [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] uitgebracht, waarmee zij hebben meegedeeld schadevergoeding in plaats van nakoming te vorderen.
3.13.
Op 18 maart 2020 is de (aanbouw van de) woning in opdracht van [eisers in de hoofdzaak] geïnspecteerd door ing. P. Heine van TOP Expertise B.V. (verder: de deskundige). [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en [gedaagde in vrijwaring] zijn uitgenodigd om bij dit onderzoek aanwezig te zijn, maar hebben vooraf gemeld geen gebruik te zullen maken van die mogelijkheid. Het expertiserapport dateert van 20 april 2020.
4.De vordering en het verweer in de hoofdzaak
4.1.
[eisers in de hoofdzaak] vorderen dat de kantonrechter [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] veroordeelt tot betaling van € 15.210,74, bestaande uit een schadevergoeding van € 12.438,60, een bedrag van € 1.663,75 voor deskundigenkosten en € 1.108,39 voor buitengerechtelijke kosten, alles te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
[eisers in de hoofdzaak] leggen aan de vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat de woning niet normaal kan worden gebruikt als woonhuis, en daarmee niet voldoet aan de garantiebepaling van artikel 6.3 van de koopakte, omdat de dakbedekking van de in 2016 geplaatste uitbouw niet is aangebracht overeenkomstig de destijds geldende richtlijnen (schadepost van € 8.385,30), sprake is van optrekkend/capillair vocht vanuit de funderingsconstructie en achtergevel (schadepost van € 1.754,50), mechanische ventilatie ontbreekt (schadepost van € 822,80) en de schuifpui niet geborgd is met een stalen hoeklijn (schadepost van € 726,00). Verder vorderen [eisers in de hoofdzaak] een bedrag van € 750,00 voor compensatie voor het niet kunnen gebruiken van de uitbouw/keuken. Omdat sprake is van een aan [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst maken [eisers in de hoofdzaak] ook aanspraak op vergoeding van gevolgschade op grond van artikel 6.3 van de koopakte.
4.3.
[gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] betwisten de vordering, en voeren daartoe - samengevat - het volgende aan. De woning beantwoordt aan de overeenkomst. Ten tijde van de levering waren er geen dermate ernstige gebreken dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik. In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen, en hebben [eisers in de hoofdzaak] verklaard op de hoogte te zijn van de onderhoudstoestand en de woning in- en uitwendig geïnspecteerd te hebben. Zij hebben daarmee eventuele zichtbare gebreken aanvaard, ook als deze in de weg staan aan normaal gebruik. Alleen ten aanzien van de vochtplek op de muur tegen de achtergevel is een afwijkende afspraak gemaakt, maar op dit punt is geen sprake van een tekortkoming van [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] [eisers in de hoofdzaak] hebben hun onderzoeks- en klachtplicht geschonden, en ten onrechte een afwachtende houding ingenomen. Verder is sprake van schuldeisersverzuim, omdat [eisers in de hoofdzaak] het aanbod van [gedaagde in vrijwaring] om eventuele gebreken te herstellen hebben afgewezen. Gevolgschade komt niet voor rekening van [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] , omdat zij niet verwijtbaar hebben gehandeld. Bovendien moet een aftrek ‘nieuw voor oud’ worden toegepast.
5.De vordering en het verweer in de vrijwaringszaak
5.1.
[gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] vorderen dat de kantonrechter [gedaagde in vrijwaring] veroordeelt tot betaling van datgene waartoe [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in de hoofdzaak tegenover [eisers in de hoofdzaak] mochten worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling. Zij leggen aan deze vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat [gedaagde in vrijwaring] de aanbouw heeft geplaatst, en daarbij zijn werkzaamheden niet heeft verricht zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot verwacht mocht worden, zodat [gedaagde in vrijwaring] aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van de bouwkundige gebreken.
5.2.
[gedaagde in vrijwaring] betwist de vordering en voert daartoe - samengevat - bij antwoord het volgende aan. De aanbouw voldoet aan de destijds geldende normen. [gedaagde in vrijwaring] heeft [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] gewaarschuwd dat de enkel steens garagemuur geïsoleerd moest worden, omdat deze zonder aanpassing niet geschikt is voor bewoning. Met [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] is afgesproken dat zij zelf voor isolatie van die muur zouden zorgen. Doordat de muur nog steeds niet geïsoleerd is, zijn in de aanbouw aan de kant van de voormalige garage vochtplekken ontstaan. Op de zitting heeft [gedaagde in vrijwaring] nog verklaard dat hij ervan uit is gegaan dat de garagemuur aan de kant van de bijkeuken al op de juiste manier bewerkt was.
6.De beoordeling in de hoofdzaak
6.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst. [eisers in de hoofdzaak] stellen dat de woning gebreken heeft waardoor deze niet aan de overeenkomst voldoet.
6.2.
Op grond van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak gedaan heeft, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
6.3.
Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun overeenkomst af te wijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM gesloten, waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij koper gelegd. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst bevat een uitzondering hierop, en bepaalt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Hiermee staan [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen, tenzij deze aan [eisers in de hoofdzaak] bekend of kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Verder hebben partijen onder de nadere afspraken van artikel 20 in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen.
6.4.
Volgens [eisers in de hoofdzaak] kan de woning niet normaal worden gebruikt als woonhuis, zodat deze niet voldoet aan de garantiebepaling van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [eisers in de hoofdzaak] stellen - samengevat - dat de woning de volgende gebreken heeft:
- een vochtprobleem en lekkage in de aanbouw door een ondeugdelijke dakaansluiting, niet goed ingeplakte lichtkoepels en een ongeïsoleerde buitenmuur die binnenmuur is geworden;
- niet-functionerende mechanische ventilatie;
- een ongeschikte draagconstructie van de schuifpui in de aanbouw.
- niet-functionerende mechanische ventilatie;
- een ongeschikte draagconstructie van de schuifpui in de aanbouw.
Het vochtprobleem in de aanbouw
6.5.
Bij de beoordeling van dit punt wordt het rapport van TOP Expertise van 20 april 2020 tot uitgangspunt genomen. De deskundige heeft daarin zijn bevindingen en conclusies duidelijk omschreven en inzichtelijk gemaakt, onder bijvoeging van foto’s. De kantonrechter ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de juistheid van deze bevindingen en conclusies. [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hebben ook geen contra-expertise laten uitvoeren.
6.6.
In antwoord op de vraag of de dakconstructie, de geplaatste lichtkoepels en de aangebrachte bitumineuze dakbedekking van de aanbouw voldoen aan de richtlijnen en/of bouwnormen zoals die golden in 2016 schrijft de deskundige in zijn rapport dat de twee ingeplakte lichtkoepels en de dakaansluiting met het bestaande schuine dak hier niet aan voldoen. Bij de lichtkoepels had volgens de relevante Vakrichtlijn een extra randstrook aangebracht moeten worden, en bij de dakaansluiting is verzuimd de bestaande folie over de nieuwe strook dakbedekking aan te brengen en/of een nieuwe folie overlappend aan te brengen. Dit laatste heeft er volgens de deskundige voor gezorgd dat het dakbeschot van het platte dak van de aanbouw doornat is geworden en deels is weggerot, omdat water dat op het schuine dak valt nu niet over de opstaande bitumineuze rand loopt maar eronder. Als gevolg hiervan is aan de binnenzijde van de aanbouw sprake van vocht in het plafond, schimmelvorming rondom de lichtkoepels en een gat in het plafond naast een lichtkoepel, zo heeft de deskundige geconstateerd.
6.7.
Verder is volgens de deskundige sprake van vochtplekken aan de onderzijde van de linker zijmuur (vanaf het achtererf gezien) van de aanbouw, door optrekkend/capillair vocht vanuit de funderingsconstructie en achtergevel. Vochtplekken van achtergevel en tussenmuur naast het kozijn tussen keuken en berging zijn het gevolg van vochtdoorslag/capillaire werking, doordat de oorspronkelijke buitenmuur van de berging daar nu feitelijk binnenmuur is geworden, aldus de deskundige. De zaagsnede die recent in het buitenmetselwerk is gemaakt om deze te ‘ontkoppelen’ heeft niet het gewenste resultaat opgeleverd, omdat de zaagsnede op de verkeerde plaats is gemaakt en niet is doorgezet tot op de fundering, en bovendien geen folie is aangebracht in de zaagsnede, aldus nog steeds de deskundige.
6.8.
Gelet op het voorgaande wordt als vaststaand aangenomen dat in de aanbouw sprake is van vochtproblemen, die het gevolg zijn van fouten die zijn gemaakt bij de bouw in 2015/2016. Er is dus sprake van bouwkundige gebreken, die al bestonden bij de eigendomsoverdracht op 21 september 2018.
6.9.
Anders dan [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] betogen, is de kantonrechter van oordeel dat deze gebreken in de weg staan aan het gegarandeerde normaal gebruik als woonhuis. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit is niet beperkt tot veilig wonen, zoals [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] lijken te stellen, maar betekent dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Dat kan nu niet. Gezien het expertiserapport en bijbehorende foto’s wordt het woongenot van [eisers in de hoofdzaak] wezenlijk aangetast door het vocht en de lekkage in de keuken, die het gevolg zijn van de hierboven omschreven bouwkundige gebreken van de aanbouw. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat onbetwist ook kortsluiting is ontstaan als gevolg van indringend vocht, zodat ook sprake is van onveiligheid.
6.10.
Dit betekent dat [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] aansprakelijk zijn voor de gebreken, tenzij deze aan [eisers in de hoofdzaak] bekend of kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst, of [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] met succes een beroep kunnen doen op de ouderdomsclausule. Deze uitzonderingsituaties doen zich niet voor.
6.11.
[eisers in de hoofdzaak] hebben de woning voorafgaand aan de koop bezichtigd via een videoverbinding, vanwege hun verblijf in het buitenland. De ouders van [eiseres 1] en de makelaar waren fysiek bij deze bezichtiging aanwezig. Er zijn toen geen vochtproblemen of bouwkundige gebreken in de aanbouw geconstateerd. Ook uit de verklaringen van [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] blijkt dat de vochtproblemen in de aanbouw toen nog niet zichtbaar waren. Zij stellen immers zelf ook van niets te hebben geweten. Als [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] als bewoners al niet op de hoogte waren van de gebreken, dan kunnen zij [eisers in de hoofdzaak] als kopers niet verwijten dat zij deze hadden moeten ontdekken. Op de dag van levering van de woning was bij de voorinspectie alleen de op het verhuisformulier genoteerde vochtplek zichtbaar, waarover toen een afspraak is gemaakt. Het enkele feit dat [eisers in de hoofdzaak] geen bouwkundige aankoopkeuring hebben laten verrichten, maakt niet dat zij hun onderzoeksplicht hebben geschonden. Voor een dergelijke keuring bestond geen concrete aanleiding bij deze 21 jaar oude woning met nieuwe aanbouw.
6.12.
[gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] doen een beroep op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Zij stellen dat hiermee de kwaliteit van het dak van de aanbouw volledig voor risico van [eisers in de hoofdzaak] komt. Volgens [eisers in de hoofdzaak] heeft de ouderdomsclausule alleen betrekking op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning, en dus niet op bouwkundige gebreken van de in 2015/2016 gerealiseerde aanbouw.
6.13.
De kantonrechter geeft [eisers in de hoofdzaak] op dit punt gelijk. Daarbij is van belang dat niet is gesteld of gebleken dat partijen over de tekst van de ouderdomsclausule hebben onderhandeld. Daarom komt bij de uitleg daarvan veel belang toe aan de tekst, bezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit de ouderdomsclausule voortvloeiende rechtsgevolgen. Het beding in de koopovereenkomst is opgenomen onder de kop ‘ouderdomsclausule’. Verder is van belang dat in de eerste zin van de clausule staat dat de woning circa 21 jaar oud is, en dat dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Uit deze kop en openingszin volgt dat de reikwijdte van het beding wordt bepaald door de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Weliswaar staat in de tweede zin van de ouderdomsclausule dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van het dak, maar uit de tekst daarvan blijkt niet dat daaronder ook gebreken zijn begrepen die géén verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers in de hoofdzaak] de ouderdomsclausule redelijkerwijs aldus mogen begrijpen dat deze ziet op bouwkundige kwaliteitsgebreken die verband houden met ouderdom van de woning (circa 21 jaar), en niet bedoeld is voor bouwkundige gebreken van de nieuwe, veel later gebouwde aanbouw. Een ruimere interpretatie leidt tot een uitholling van artikel 6.3, dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan, die [eisers in de hoofdzaak] redelijkerwijs niet hoefden te verwachten. Feiten of omstandigheden die toch tot de door [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] bepleite ruime uitleg kunnen leiden, zijn niet gesteld of gebleken.
6.14.
Ook het beroep van [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] op schending van de klachtplicht door [eisers in de hoofdzaak] slaagt niet. Op 11 oktober 2018 zijn [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] aangeschreven over (onder meer) de dakbedekking en waterschade aan de achtergevel van de aanbouw. Daarmee hebben [eisers in de hoofdzaak] binnen drie weken na levering van de woning geklaagd. Dat is snel genoeg. Bovendien is ook op het verhuisformulier van 21 september 2018 al aangetekend dat sprake was van een vochtplek, en is op de zitting gebleken dat [eiser 1] op 3 oktober 2018 ook al telefonisch contact heeft opgenomen over (onder meer) de kwaliteit van het dak van de aanbouw.
6.15.
Verder maken [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] aan [eisers in de hoofdzaak] het verwijt dat zij vervolgens te lang hebben stilgezeten, waardoor de schade onnodig zou zijn toegenomen. Dit verweer treft geen doel. Uit de stukken en de toelichting daarop blijkt dat [eisers in de hoofdzaak] voortdurend actie hebben ondernomen en contact hebben gezocht met zowel [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] als [gedaagde in vrijwaring] . Omdat de aansprakelijkheid werd betwist, konden [eisers in de hoofdzaak] geen herstelwerkzaamheden (laten) verrichten. In de discussie die tussen partijen werd gevoerd hebben [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] aanvankelijk de authenticiteit van het verhuisformulier betwist, hetgeen voor [eisers in de hoofdzaak] mede aanleiding is geweest voor het starten van een voorlopig getuigenverhoor dat plaatsvond op 30 januari 2020. Daarna heeft TOP Expertise op 18 maart 2020 de woning in opdracht van [eisers in de hoofdzaak] geïnspecteerd. Ook is geprobeerd om met aannemer [gedaagde in vrijwaring] tot overeenstemming te komen. Het is begrijpelijk dat de communicatie waarbij meerdere partijen betrokken zijn, en waarbij aansprakelijkheid wordt ontkend, langer duurt.
6.16.
Daarbij komt dat onder invloed van tijdsverloop de gevolgschade mogelijk is toegenomen, maar niet is gesteld of gebleken dat dit ook geldt voor de kosten voor herstel van de bouwkundige gebreken als zodanig. Gevolgschade komt op grond van de koopovereenkomst alleen voor vergoeding in aanmerking als [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] een verwijt te maken valt. Van een verwijt zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, laatste zin, is bijvoorbeeld sprake als de verkoper willens en wetens gebreken verzwijgt die het normale gebruik belemmeren (zie toelichting op de NVM koopovereenkomst). [eisers in de hoofdzaak] hebben niet uitdrukkelijk gesteld dat sprake is van een dergelijk verwijt, en wat dit verwijt dan precies zou inhouden, zodat gevolgschade in dit geval niet voor rekening van [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] komt. Het enkele feit dat de verkoper toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de garantiebepaling van artikel 6.3 levert geen verwijt op in de hiervoor bedoelde zin, zoals [eisers in de hoofdzaak] betogen.
6.17.
[gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] worden niet gevolgd in hun standpunt dat sprake is van schuldeisersverzuim van [eisers in de hoofdzaak] In zijn e-mail van 11 mei 2020 plaatst [gedaagde in vrijwaring] diverse vraagtekens bij de door Top Expertise geconstateerde bouwkundige gebreken. Een concreet aanbod om deze gebreken kosteloos te herstellen doet [gedaagde in vrijwaring] hierin niet, zodat ook geen sprake is van het afslaan van een dergelijk aanbod door [eisers in de hoofdzaak] , zoals [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] betogen. Andere feiten of omstandigheden waaruit volgt dat [eisers in de hoofdzaak] geen medewerking hebben verleend aan nakoming door [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] zijn niet gesteld of gebleken.
6.18.
De deskundige heeft de kosten voor herstelwerkzaamheden die verband houden met het dak van de aanbouw begroot op € 8.385,30, en de kosten voor herstelwerkzaamheden die verband houden met optrekkend/capillair vocht vanuit de funderingsconstructie en achtergevel op € 1.754,50. Van deze kosten heeft de deskundige een gedetailleerde specificatie gegeven. Partijen zijn het erover eens dat herstelwerkzaamheden aan de binnenzijde van de aanbouw gevolgschade betreffen, die zoals hiervoor is overwogen voor rekening van [eisers in de hoofdzaak] komt. Daarmee zijn [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] niet aansprakelijk voor de kosten voor het aan de binnenzijde herstellen van het gat in het plafond (€ 266,20 inclusief btw), het opnieuw stuken van het gehele plafond van de keuken en het sausen daarvan (€ 1.439,90 inclusief btw), herstel van vochtdoorslag in de linker muur (€ 290,40 inclusief btw) en de binnenwanden van tussenmuur en achtergevel na droging herstellen en opnieuw sausen (€ 181,50 inclusief btw). Van de vordering die ziet op het vochtprobleem in de aanbouw is dus een gedeelte van in totaal € 2.178,00 niet toewijsbaar.
6.19.
De overige posten uit de specificatie van de deskundige zijn toewijsbaar, en begroot op in totaal € 7.961,80. [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] beroepen zich er terecht op dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening gehouden moet worden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Dat volgt ook uit de koopovereenkomst. Vastgesteld kan worden dat [eisers in de hoofdzaak] na herstel onder meer zullen beschikken over nieuw dakbeschot en nieuwe dakbedekking. Het herstel van de gebreken zal dus in ieder geval enig voordeel opleveren voor [eisers in de hoofdzaak] . Deze aftrek laat zich echter lastig concretiseren, en is door partijen niet nader geconcretiseerd. De kantonrechter begroot deze aftrek daarom schattenderwijs en in redelijkheid op 10%.
6.20.
De conclusie is dat de vordering die ziet op het vochtprobleem in de aanbouw wordt toegewezen tot een bedrag van € 7.165,62 (inclusief btw). De wettelijke rente daarover is toewijsbaar vanaf 21 mei 2020, de datum waarop [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in verzuim zijn geraakt gelet op de ingebrekestelling van 6 mei 2020.
De niet-functionerende mechanische ventilatie
6.21.
In het rapport van TOP Expertise van 20 april 2020 vermeldt de deskundige dat de mechanische ventilatie-unit die zich op zolder bevindt, elektrotechnisch is aangesloten maar niet functioneert. Dit is op zichzelf door [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] niet gemotiveerd betwist. Volgens de deskundige is mechanische ventilatie weliswaar niet verplicht, maar kun je hier ‘gewoonweg niet omheen’ gezien de geldende regels met betrekking tot ventilatie in de EPB (energie, prestatie en binnenklimaat). Daarbij geeft de deskundige voorbeelden van normen voor luchttoevoer en -afvoer. [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] stellen in dit verband dat nergens uit blijkt dat daadwerkelijk onvoldoende geventileerd kan worden, en bovendien geen sprake is van een gebrek waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.
6.22.
Dit verweer van [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] slaagt. Het feit dat de mechanische ventilatie die zich in de woning bevindt niet deugdelijk functioneert is weliswaar een gebrek, maar dit betreft niet een zodanig ernstig gebrek dat dit een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [eisers in de hoofdzaak] pas van dit gebrek op de hoogte zijn geraakt doordat de deskundige dit op 18 maart 2020 heeft geconstateerd. [eisers in de hoofdzaak] bewoonden de woning toen al 1,5 jaar, en op de zitting heeft [eiser 1] verklaard dat het hem eerder niet was opgevallen dat er iets niet klopte met de mechanische ventilatie. Ook [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hebben op de zitting verklaard dat zij hier niet van wisten. Het ontbreken van een werkende mechanische ventilatie is door de deskundige (in antwoord op vraag 3 op pagina 9 van zijn rapport) ook niet benoemd als oorzaak van het vochtprobleem in de aanbouw. Verder geeft de deskundige in zijn rapport slechts ventilatienormen weer, maar heeft een concreet onderzoek naar de ventilatie in de woning kennelijk niet plaatsgevonden.
6.23.
Dit betekent dat [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] niet aansprakelijk zijn voor de kosten van herstel van de mechanische ventilatie.
De draagconstructie van de schuifpui in de aanbouw
6.24.
Dat de draagconstructie in de schuifpui gebrekkig zou zijn, zoals [eisers in de hoofdzaak] stellen, is (mede door [gedaagde in vrijwaring] ) gemotiveerd betwist en door [eisers in de hoofdzaak] niet nader onderbouwd. [eiser 1] heeft het probleem naar eigen zeggen bij toeval ontdekt, nadat de deskundige zijn rapport had uitgebracht. De deskundige heeft er zelf geen onderzoek naar gedaan, maar slechts per e-mail van 21 april 2020 gereageerd op basis van de constateringen van [eiser 1] Daarmee is niet voldoende komen vast te staan dat sprake is van een gebrek, nog daargelaten de vraag of dit zich ten tijde van de levering al voordeed en in de weg staat aan normaal gebruik als woonhuis. De vordering op dit punt wordt daarom afgewezen.
Compensatie voor het niet gebruiken van de aanbouw/keuken
6.25.
[eisers in de hoofdzaak] stellen dat zij de keuken in de aanbouw momenteel niet helemaal kunnen gebruiken, omdat de elektriciteit is uitgeschakeld vanwege het gevaar voor kortsluiting. Als compensatie daarvoor vorderen zij een bedrag van € 750,00. Dit is gevolgschade, die zoals hiervoor is overwogen voor rekening van [eisers in de hoofdzaak] komt, zodat alleen al om die reden dit deel van de vordering niet kan worden toegewezen.
De kosten voor het deskundigenrapport
6.26.
De gevorderde kosten voor het deskundigenrapport (€ 1.663,75) zijn te beschouwen als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. De hoogte daarvan is door [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] niet betwist. Anders dan [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] aanvoeren zijn deze kosten niet te beschouwen als gevolgschade in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst.
De buitengerechtelijke kosten
6.27.
Verder vorderen [eisers in de hoofdzaak] een bedrag van € 1.108,39 voor buitengerechtelijke kosten. [eisers in de hoofdzaak] hebben aan [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag is hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief dat hoort bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom. Nu dat het gevolg is van een niet voorzienbare omstandigheid, zal de kantonrechter de vergoeding niet afwijzen, maar de vergoeding toewijzen tot een bedrag van € 987,93 (inclusief btw), zijnde het wettelijke tarief dat aansluit bij (de omvang van) de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat deze kosten daadwerkelijk zijn betaald.
De proceskosten en nakosten
6.28.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] , omdat zij hoofdzakelijk ongelijk krijgen. Daarbij worden [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eisers in de hoofdzaak] worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
7.De beoordeling in de vrijwaringszaak
7.1.
In de vrijwaringszaak heeft [gedaagde in vrijwaring] verweer gevoerd tegen aansprakelijkheid voor schade wegens een vochtprobleem en lekkage in de aanbouw door een ondeugdelijke dakaansluiting, niet goed ingeplakte lichtkoepels en een ongeïsoleerde buitenmuur die binnenmuur is geworden.
7.2.
Gelet op het rapport van TOP Expertise wordt aangenomen dat de ingeplakte lichtkoepels en de dakaansluiting met het bestaande schuine dak niet voldoen aan de richtlijnen en/of bouwnormen die golden ten tijde van de door [gedaagde in vrijwaring] uitgevoerde werkzaamheden, en dat daardoor het dakbeschot van het door [gedaagde in vrijwaring] gemaakte platte dak doornat is geworden en deels is weggerot, met als gevolg vocht, schimmelvorming en een gat in het plafond aan de binnenzijde van de aanbouw. [gedaagde in vrijwaring] heeft geen contra-expertise laten uitvoeren. [gedaagde in vrijwaring] voert op dit punt aan dat voor het bestaande schuine dak destijds bij de bouw van de woning ongeschikte dakfolie is gebruikt, waarmee geen deugdelijke, overlappende aansluiting meer gemaakt kan worden, omdat de folie dan verpulvert. Dit standpunt is door [gedaagde in vrijwaring] echter niet onderbouwd, en is door de deskundige van TOP Expertise niet geconstateerd. Daarbij komt dat, als sprake zou zijn van ongeschikte folie op het schuine dak, [gedaagde in vrijwaring] [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] daarvoor had moeten waarschuwen en zo nodig op andere wijze voor een deugdelijke dakaansluiting had moeten zorgen. Dat heeft [gedaagde in vrijwaring] niet gedaan.
7.3.
Voor wat betreft de vochtplekken op de binnenmuren van de aanbouw staat vast dat deze het gevolg zijn van het feit dat de oorspronkelijke buitenmuur van de garage binnenmuur is geworden, terwijl deze muur niet geïsoleerd is. De oorspronkelijke garagemuur moet dus geïsoleerd zijn om geschikt te zijn voor gebruik als binnenmuur. [gedaagde in vrijwaring] stelt dat hij [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hiervoor heeft gewaarschuwd, maar dat [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] van isolatie hebben afgezien vanwege hun beperkte budget. [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] betwisten dit gemotiveerd. [gedaagde in vrijwaring] heeft daartegenover zijn standpunt onvoldoende onderbouwd. Van een dergelijke waarschuwing of afspraak dat [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] zelf voor isolatie zouden zorgen blijkt niet uit de offerte op basis waarvan [gedaagde in vrijwaring] destijds zijn werkzaamheden voor [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] heeft verricht. Ook zijn er geen andere schriftelijke stukken uit die periode waarin hiervoor aanknopingspunten gevonden kunnen worden. De enkele e-mail van ene [yyy] 5 jaar later, waarin hij in antwoord op een e-mail van [gedaagde in vrijwaring] ten behoeve van deze procedure schrijft dat hij zich inderdaad herinnert dat de klant had aangegeven dat ze de garage zelf zouden doen omdat hun verbouwingsbudget het niet toeliet om het door [gedaagde in vrijwaring] te laten doen, is niet genoeg.
7.4.
Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde in vrijwaring] op de zitting uitdrukkelijk heeft gezegd dat hij er bij de uitvoering van zijn werkzaamheden van uit is gegaan dat deze muur geïsoleerd was, vanwege de muurafwerking aan de binnenkant van de garage/bijkeuken. Pas nadat hij door [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] (eind 2017) gebeld was in verband met een vochtprobleem, heeft hij gezien dat de binnenmuur van de garage niet goed geïsoleerd was, aldus [gedaagde in vrijwaring] ter zitting. Dit is in tegenspraak met de door [gedaagde in vrijwaring] gestelde waarschuwing c.q. afspraak met [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] Bovendien mocht [gedaagde in vrijwaring] er als deskundig aannemer niet zonder meer van uitgaan dat de garagemuur geïsoleerd was. Hij had dit nader moeten onderzoeken. De opdracht was immers het realiseren van een aanbouw voor een keuken, dus een binnenruimte.
7.5.
Met betrekking tot het vochtprobleem in de aanbouw heeft [gedaagde in vrijwaring] verder geen verweer gevoerd tegen de vordering van [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring]
7.6.
De conclusie is dat [gedaagde in vrijwaring] aansprakelijk is tot vergoeding van de door [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] geleden schade, zijnde het bedrag van € 7.165,62, te vermeerderen met de wettelijke rente, waartoe [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in de hoofdzaak zijn veroordeeld. Daarbij is [gedaagde in vrijwaring] tevens aansprakelijk voor vergoeding van de in de hoofdzaak toegewezen kosten van het deskundigenrapport van € 1.663,75, de toegewezen buitengerechtelijke kosten van € 1.108,39 en de proceskosten, zoals vermeld onder 6.28. De vordering van [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] om [gedaagde in vrijwaring] te veroordelen om aan [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] datgene te betalen waartoe zij in de hoofdzaak jegens [eisers in de hoofdzaak] worden veroordeeld, met inbegrip van de proceskosten, wordt dan ook toegewezen.
De proceskosten en nakosten
7.7.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde in vrijwaring] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde in vrijwaring] ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
8.De beslissing in de hoofdzaak
De kantonrechter:
8.1.
veroordeelt [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] tot betaling aan [eisers in de hoofdzaak] van € 7.165,62 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 21 mei 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;
8.2.
veroordeelt [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] tot betaling aan [eisers in de hoofdzaak] van € 1.663,75 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 21 mei 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;
8.3.
veroordeelt [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] tot betaling aan [eisers in de hoofdzaak] van € 987,93 aan buitengerechtelijke incassokosten;
8.4.
veroordeelt [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eisers in de hoofdzaak] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 100,89
griffierecht € 499,00
salaris gemachtigde € 622,00
en veroordeelt [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eisers in de hoofdzaak] worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
8.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
8.6.
wijst de vordering voor het overige af.
9.De beslissing in de vrijwaringszaak
9.1.
veroordeelt [gedaagde in vrijwaring] tot betaling aan [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] van al hetgeen waartoe [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] in de hoofdzaak jegens [eisers in de hoofdzaak] zijn veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling;
9.2.
veroordeelt [gedaagde in vrijwaring] tot betaling van de proceskosten in de vrijwaringszaak, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 100,89
griffierecht € 499,00
salaris gemachtigde € 622,00; en veroordeelt [gedaagde in vrijwaring] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagden hoofdzaak/eisers in vrijwaring] worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
9.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
9.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter