Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9270404 \ CV EXPL 21-2891 (PA)
Uitspraakdatum: 20 oktober 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats 1]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. F. Roet
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats 2]
gedaagden
gezamenlijk verder te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. G.D.J. Zaalberg
Samenvatting van de zaak en de uitspraak
De zaak betreft een geschil tussen de koper en de verkoper van een woning. De koper stelt dat de woning een (verborgen) gebrek kent en vordert vergoeding van de kosten van een nieuw zonneboilersysteem. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat de koper te laat heeft geklaagd.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 19 mei 2021 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 22 september 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagden] bij brief van 15 september 2021 nog een stuk toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] heeft op 26 juni 2016 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagden] voor € 187.500,00. De eigendomsoverdracht heeft op 26 augustus 2016 plaatsgevonden.
2.2.
In de koopovereenkomst is in artikel 6.3 onder meer het volgende bepaald over de staat van de woning:
2.3. “
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte voor particuliere bewoning.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
2.4.
Voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft [gedaagden] de ingevulde ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ (productie 1 bij de dagvaarding) ter hand gesteld. Hierin is geen melding gemaakt van gebreken. Bij vraag 15 van de vragenlijst vermeldt [gedaagden] dat de woning één zonnepaneel bevat (
“Zonnepaneel 1 stuks”).
“Zonnepaneel 1 stuks”).
2.5.
Bij e-mail van 19 december 2019 beklaagt [eiseres] zich bij de verkoopmakelaar ( [xxx] ) en vervolgens bij [gedaagden] over een gebrek aan de woning. Volgens [eiseres] is op 16 december 2019 bij onderhoud aan de cv-ketel van [eiseres] gebleken dat de zonneboiler en zonnecollector niet zijn aangesloten. [eiseres] heeft hiertoe een offerte opgevraagd om het de door haar gestelde verborgen gebrek te herstellen. [bedrijf] heeft de kosten begroot op een bedrag van € 5.203,00.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 5.838,00.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij in 2016 een woning heeft gekocht met een werkend zonneboilersysteem. In 2019 is [eiseres] erachter gekomen dat de zonneboiler niet werkt. Volgens [eiseres] is dan ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Indien [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was geweest van het gebrek, zou zij de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, hebben gesloten. [eiseres] heeft een offerte opgevraagd voor de aanleg van een nieuw zonneboilersysteem. [eiseres] vordert de geoffreerde kosten van € 5.203,00. Daarnaast maakt [eiseres] aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten van € 635,00 en de wettelijke rente.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagden] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat [eiseres] te laat heeft geklaagd. Ook heeft [eiseres] een woning gekocht die de eigenschappen bezit die nodig is voor een normaal gebruik als woonruimte. Zij stelt verder dat bij de bezichtiging voorafgaand aan de verkoop is gemeld dat het zonneboilersysteem was afgekoppeld. Bovendien was te zien dat het zonneboilersysteem niet was aangesloten. De leiding was afgedopt. Het was dus kenbaar bij [eiseres] . Tot slot betwist [gedaagden] dat [eiseres] schade heeft geleden.
5.De beoordeling
[eiseres] heeft te laat geklaagd
5.1.
[eiseres] stelt dat de woning non-conform is omdat de zonneboiler niet is aangesloten en niet werkt. Tegen die stelling voert [gedaagden] het verweer dat niet is voldaan aan de klachtplicht, omdat [eiseres] pas op 19 december 2019 heeft geklaagd, terwijl zij al bij de bezichtiging voorafgaand aan de verkoop in 2016 heeft gemeld dat het zonneboilersysteem was afgekoppeld. Bovendien was te zien dat de buizen waren afgedopt. Dit verweer slaagt. Daartoe wordt het volgende overwogen.
5.2.
Op grond van artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek (BW) dient [eiseres] binnen bekwame tijd nadat zij het gebrek had ontdekt of had behoren te ontdekken, daarover te klagen bij [gedaagden] Op [eiseres] rust ingevolge deze bepaling de verplichting om, ter beantwoording van de vraag of de woning aan de overeenkomst beantwoordt, de woning te inspecteren en eventueel een onderzoek in te stellen. Het inspecteren van de woning en het daarop volgende onderzoek dient, ter bescherming van de belangen van [gedaagden] , met voortvarendheid te worden ingesteld en uitgevoerd. Bij beoordeling van de vraag of [eiseres] het gestelde gebrek tijdig heeft ontdekt, wordt gelet op alle omstandigheden van het geval en in het bijzonder de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt en de deskundigheid van partijen.
5.3.
In het midden kan worden gelaten of [gedaagden] tijdens de bezichtiging heeft medegedeeld dat het zonneboilersysteem was afgesloten. In het onderhavige geval geldt namelijk dat [eiseres] het gebrek eerder had kunnen en moeten ontdekken. De levering van de woning heeft plaatsgevonden in 2016. [eiseres] stelt het gebrek pas eind 2019 te hebben ontdekt bij een onderhoudsbeurt. De kantonrechter acht dit niet aannemelijk. [gedaagden] heeft namelijk gesteld dat zichtbaar was dat het zonneboilersysteem niet was aangesloten en dat de buizen waren afgedopt. [eiseres] heeft deze stelling van [gedaagden] onvoldoende weersproken. Het lag op de weg van [eiseres] om bijvoorbeeld foto’s te overleggen van de ruimte waar de cv-installatie is bevestigd en waar de aansluitingen van het zonneboilersysteem uitkomen. Dit heeft [eiseres] nagelaten. Daarom heeft zij onvoldoende weerlegd dat het niet zichtbaar zou zijn voor [eiseres] . De stelling van [eiseres] dat de stekker van de boiler in het stopcontact zat en de lampjes van de boiler brandden is door [gedaagden] betwist en niet nader onderbouwd door [eiseres] . De kantonrechter gaat aan die stelling dan ook voorbij.
5.4.
Het bovenstaande betekent dat [eiseres] te laat (drie jaar na de levering) heeft geklaagd. Dit betekent dat de vordering van [eiseres] zal worden afgewezen.
Er is ook geen sprake van een gebrek
5.5.
Ten overvloede merkt de kantonrechter het volgende op. Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid aan de woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt zoals bedoeld in artikel 7:17 BW. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar - als hem ernaar wordt gevraagd - mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Gaat het om ernstige gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, dan moet de verkoper indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen (mededelingsplicht). Doet hij dat niet, dan kan hij zich ter afwering van zijn aansprakelijkheid er in het algemeen niet op beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken. Indien ook de verkoper niet wist van een na de koop geconstateerd ernstig gebrek, zal hij daarvoor, behoudens andersluidende bedingen, op grond van artikel 7:17 BW jegens de koper moeten instaan. Dit is slechts anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het gebrek bij onderzoek binnen de grenzen van het redelijke had kunnen ontdekken (onderzoeksplicht). Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan.
5.6.
Uit de overgelegde “Vragenlijst voor de verkoop van een woning Deel B” behorende bij de koopovereenkomst volgt niet, zoals [eiseres] heeft gesteld, dat vraag 7.l. mede betrekking heeft op hetgeen wordt gevraagd onder vraag 15. Met [gedaagden] is de kantonrechter van oordeel dat vraag 7.l. slechts betrekking heeft op de technische installatie die wordt genoemd onder vraag 7.a, namelijk de cv-installatie. Op die vraag heeft [gedaagden] geantwoord dat aan de cv-installatie geen gebrek bekend is. Bij vraag 15 gaat het om “nadere informatie”. Daarin is geantwoord dat er een zonnepaneel is: “z
onnepaneel 1 stuks”. [eiseres] heeft op basis van deze vragenlijst er dan ook niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat zij een woning kocht met een werkend zonneboilersysteem. Als dit wel van belang was voor [eiseres] , dan had het op haar weg gelegen om nadere vragen te stellen over het op de vragenlijst vermelde zonnepaneel. Dit heeft zij niet gedaan. Bovendien heeft te gelden, ervan uitgaande dat [eiseres] de woning wel met een werkend zonneboilersysteem heeft gekocht en ervan uitgaande dat het gestelde gebrek wel bestaat, dat op basis van de enkele stelling van [eiseres] niet kan worden aangenomen dat de aard en ernst van het gebrek zodanig is dat sprake is van een wezenlijk gebrek aan de woning waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, zoals hiervoor onder 5.5. bedoeld.
onnepaneel 1 stuks”. [eiseres] heeft op basis van deze vragenlijst er dan ook niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat zij een woning kocht met een werkend zonneboilersysteem. Als dit wel van belang was voor [eiseres] , dan had het op haar weg gelegen om nadere vragen te stellen over het op de vragenlijst vermelde zonnepaneel. Dit heeft zij niet gedaan. Bovendien heeft te gelden, ervan uitgaande dat [eiseres] de woning wel met een werkend zonneboilersysteem heeft gekocht en ervan uitgaande dat het gestelde gebrek wel bestaat, dat op basis van de enkele stelling van [eiseres] niet kan worden aangenomen dat de aard en ernst van het gebrek zodanig is dat sprake is van een wezenlijk gebrek aan de woning waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, zoals hiervoor onder 5.5. bedoeld.
5.7.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de vordering van [eiseres] , voor zover gegrond op non-conformiteit, zal worden afgewezen.
Er is ook geen sprake van dwaling
5.8.
[eiseres] heeft voorts gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat zij de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, had gesloten als zij van het door haar genoemde gebrek had geweten. De kantonrechter is van oordeel, daargelaten de vraag of sprake is van dwaling, dat die dwaling voor haar rekening dient te blijven. Daarvoor is mede van belang dat op [eiseres] als koper een onderzoeksplicht rust. [eiseres] heeft tijdens de bezichtiging geen vragen gesteld over de staat of werking van het zonneboilersysteem. Ook heeft [eiseres] niet kenbaar gemaakt dat een werkende zonneboilersysteem van essentieel belang was voor haar. Verder is niet gebleken dat [gedaagden] een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden.
5.9.
De op dwaling gegronde vordering zal dus eveneens worden afgewezen.
Overige
5.10.
Nu de hoofdvordering wordt afgewezen, zullen ook de nevenvorderingen (rente en buitengerechtelijke incassokosten) worden afgewezen.
5.11.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt. Ter zitting heeft [gedaagden] aanspraak gemaakt op de werkelijke proceskosten. [gedaagden] heeft dit niet schriftelijk bij conclusie of akte ter rolle gedaan, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. De proceskosten worden toegewezen tot het geldende liquidatietarief.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 622,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden]
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Blokland en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter