Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9195429 \ CV EXPL 21-2270 (rvk)
Uitspraakdatum: 6 oktober 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
De stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar
eiseres
verder te noemen: Woonwaard
gemachtigde: mr. M.J. Dekker, advocaat te Alkmaar
tegen
David Middelbeek, (h.o.d.n. Middelbeek & Van der Linden Bewindvoering, gevestigd te (1812 PS) Alkmaar, aan de Koelmalaan 350, Unit 1.1.) in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[rechthebbende], wonende te [woonplaats]
[rechthebbende], wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: de bewindvoerder q.q. en [rechthebbende]
De zaak in het kort
Een huurder van een woning met een tuin moet die tuin ook onderhouden; de beplanting moet gesnoeid en rommel moet worden opgeruimd. De corona-maatregelen van de overheid maken het niet onmogelijk dat onderhoud uit te voeren en afval op te ruimen en weg te brengen.
1.Het procesverloop
1.1.
Woonwaard heeft bij dagvaarding van 29 april 2021 een vordering tegen de bewindvoerder q.q. ingesteld. [rechthebbende] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 10 september 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. Namens Woonwaard is verschenen mevr. [xxx] , vergezeld door de gemachtigde. [rechthebbende] is in persoon verschenen, vergezeld door mevr. [yyy] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Woonwaard bij brieven van 18 augustus 2021 en 9 september 2021 nog stukken toegezonden.
1.3.
De bewindvoerder q.q. heeft bij brief van 16 september 2021 verklaard dat hij er mee akkoord is dat [rechthebbende] zelf verweer heeft gevoerd.
2.De feiten
2.1.
[rechthebbende] huurt van Woonwaard de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
De goederen van [rechthebbende] staan onder bewind. De bewindvoerder is David Middelbeek.
2.3.
In de tuin van de woning staan diverse goederen opgeslagen waaronder brommers, fietsen, zeil en houten planken. Ook is de tuin verwilderd en is de erfafscheiding niet onderhouden.
2.4.
[rechthebbende] heeft geen gehoor gegeven aan herhaalde verzoeken van Woonwaard om de rommel in de tuin op te ruimen en deze in een nette staat te brengen.
2.5.
Woonwaard heeft diverse malen de tuin bezocht en foto’s gemaakt, voor het laatst op 16 augustus 2021.
3.De vordering
3.1.
Woonwaard vordert dat de kantonrechter de bewindvoerder q.q. veroordeelt tot het deugdelijk onderhouden en gebruiken van de tuin behorende bij de woning, zonodig op straffe van een dwangsom. Ook vordert Woonwaard dat de bewindvoerder q.q. de voor- en achtertuin in de toekomst netjes houdt, eveneens op straffe van een dwangsom.
3.2.
Voor het geval de werkzaamheden ook na het verbeuren van de dwangsommen tot een maximum van € 2.500,- niet zijn of worden verricht, vordert Woonwaard een machtiging om die werkzaamheden zelf uit te voeren, op kosten van de bewindvoerder q.q. Ook vordert Woonwaard een machtiging om de tuin en de woning te betreden.
3.3.
Woonwaard legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [rechthebbende] op grond van de huurovereenkomst en de wet gehouden is de tuin bij de woning in een goede staat van onderhoud te houden en er geen rommel in op te slaan. Ondanks verzoeken en aanmaningen ruimt [rechthebbende] de rommel niet op en brengt hij de tuin niet in een nette staat. [rechthebbende] schiet daarom tekort in zijn verplichtingen op grond van de overeenkomst en Woonwaard heeft er belang bij dat [rechthebbende] veroordeeld wordt de werkzaamheden uit te voeren op straffe van een dwangsom. Mocht een dwangsom niet voldoende zijn om [rechthebbende] er toe te brengen de werkzaamheden uit te voeren dan vordert Woonwaard machtiging om de werkzaamheden zelf uit te voeren, op kosten van [rechthebbende] .
4.Het verweer
4.1.
[rechthebbende] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat hij vanwege de maatregelen in verband met COVID 19 niet in staat is de tuin op orde te brengen. Ook heeft hij geen geld om daar derden voor in te schakelen. Waar het gaat om het hout dat ligt opgeslagen in de tuin voert [rechthebbende] aan dat dit is bestemd voor een te bouwen tuinhuis. [rechthebbende] is verder van mening dat hij onder het vergrootglas ligt bij Woonwaard en dat extra scherp op hem wordt gelet terwijl Woonwaard bij andere huurders veel minder strikt is. Ook laat Woonwaard na om noodzakelijk onderhoud aan de woning te verrichten.
5.De beoordeling
5.1.
Deze zaak gaat om de vraag of [rechthebbende] veroordeeld moet worden zijn tuin op te ruimen. De kantonrechter is van oordeel dat [rechthebbende] daartoe veroordeeld moet worden. [rechthebbende] is als huurder op grond van de huurovereenkomst en de wet gehouden de tuin in een nette staat van onderhoud te houden. De toestand van de tuin voldoet daar niet aan. [rechthebbende] erkent dat ook, maar hij noemt een aantal redenen die volgens hem maken dat het de toestand van de tuin hem niet te verwijten valt en dat hij dus niet veroordeeld moet worden. De kantonrechter is van oordeel dat de door [rechthebbende] genoemde redenen niet steekhoudend zijn. De kantonrechter zal dat hieronder toelichten.
5.2.
De eerste reden die [rechthebbende] noemt is dat het door de beperkingen die in 2020 zijn gesteld in verband met Covid 19 tot nu toe niet mogelijk was de rommel in de tuin op te ruimen en deze in een nette staat te brengen. Dit verweer slaagt niet. De kantonrechter kan zich voorstellen dat de maatregelen die in eerste instantie door de overheid in maart 2020 zijn afgekondigd (de lockdown) tot gevolg hebben gehad dat het niet mogelijk was om, eventueel met behulp van derden, de tuin op te ruimen en afval weg te brengen. In zoverre was er sprake van een overmacht situatie. Echter, de beperkende maatregelen zijn geleidelijk versoepeld en vanaf de maand mei 2020 moet het mogelijk zijn geweest om de bedoelde werkzaamheden te verrichten zonder de Corona-maatregelen te overtreden.
5.3.
[rechthebbende] noemt ook zijn financiële situatie als reden dat hij geen geld heeft om de tuin op te knappen. Ook dit argument overtuigt niet. Woonwaard verlangt van [rechthebbende] dat hij de rommel opruimt, afval wegbrengt en de beplanting snoeit. Waarom dat geld moet kosten maakt [rechthebbende] niet duidelijk.
5.4.
Verder voert [rechthebbende] aan dat het hout dat in de tuin ligt, geen afval is, maar materiaal voor een te timmeren tuinhuis. Aan dat timmeren is [rechthebbende] door de Covid 19 situatie niet toegekomen. Ook dat overtuigt niet om dezelfde redenen als hierboven weergegeven. Er had al lang gestart kunnen worden met bouwen als [rechthebbende] dat van plan was. Zoals het er nu ligt, moet het betiteld worden als ongeoorloofde opslag. Het hout ligt niet netjes gestapeld, het ligt niet afgedekt en de regen kan er bij.
5.5.
Over de brommers die in de tuin staan heeft [rechthebbende] aangevoerd dat dit rijdende brommers zijn die bovendien kentekens hebben en verzekerd zijn; het gaat dus volgens [rechthebbende] niet om afval. De kantonrechter volgt [rechthebbende] hierin niet. Op de foto’s zijn brommers te zien die op hun kant liggen, bedolven onder andere rommel en overwoekerd door plantengroei. Een enkele (klus)brommer is geen bezwaar, maar een tuin is geen opslagplaats voor niet-rijdende brommers. Of deze nu een kenteken hebben of niet en of ze wel of niet verzekerd zijn is niet relevant.
5.6.
Ook is het niet relevant dat de bamboe afkomstig is uit de tuin van de buurvrouw. [rechthebbende] heeft op de zitting wel gezegd dat die niet in toom te houden is, maar hij heeft dat verder niet onderbouwd en de kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat met regelmatig snoeien de bamboe onder controle te houden moet zijn.
5.7.
Dat [rechthebbende] onder een vergrootglas ligt en dat Woonwaard extra scherp op hem let, maar niet op andere huurders, is door Woonwaard betwist. [rechthebbende] heeft gelet op die betwisting onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd zodat aan dit verweer wordt voorbijgegaan.
5.8.
[rechthebbende] is meerdere malen in de gelegenheid gesteld, ook na de eerste lockdown, om de situatie op orde te brengen, maar [rechthebbende] heeft de tuin niet opgeruimd of onderhoud verricht.
5.9.
Woonwaard heeft daarom voldoende belang bij een veroordeling van de bewindvoerder q.q. om tot onderhoud en opruimen over te gaan. Omdat de situatie al zo lang duurt en [rechthebbende] telkens maar geen aanstalten maakt om er iets aan te doen, zal de gevorderde dwangsom toegewezen worden. Wel zal de kantonrechter [rechthebbende] een termijn van 8 weken na betekening van het vonnis toekennen voordat de dwangsommen ingaan.
5.10.
Ook zal de bewindvoerder q.q. veroordeeld worden om de tuin in de toekomst netjes te onderhouden.
5.11.
Aan de dwangsommen is een maximum verbonden. Woonwaard vordert dat zij als [rechthebbende] ook na het opleggen van de maximale dwangsom nog niet aan de veroordeling voldoet, zij de werkzaamheden zelf mag uitvoeren op kosten van [rechthebbende] . Ook dit is toewijsbaar en [rechthebbende] zal daarbij ook veroordeeld wordt de werkzaamheden toe te staan.
5.12.
Voor zover machtiging tot gedwongen ontruiming voor de duur van de werkzaamheden wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. [rechthebbende] heeft gesteld dat Woonwaard ook zonder ontruiming of afgifte van de sleutels de tuin in kan omdat er geen hek staat. Woonwaard heeft daar onvoldoende tegenin gebracht. De enkele stelling dat er in de toekomst misschien wel een hek zou komen te staan is onvoldoende.
5.13.
De proceskosten komen voor rekening van de bewindvoerder q.q., omdat hij ongelijk krijgt.
5.14.
Daarbij wordt de bewindvoerder q.q. ook veroordeeld tot betaling van € 63,- aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. de navolgende werkzaamheden in zowel de voor- als achtertuin aan de [adres] te [plaats] te verrichten binnen 8 weken na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat de bewindvoerder q.q., al dan niet gedeeltelijk, in gebreke blijft aan de hieronder staande verplichtingen te voldoen, met een maximum van € 2.500,-:
- het onkruid te verwijderen in de tuin en tussen tegels van opritten, toegangspaden en terrassen;
- klimop te snoeien;
- het gras te maaien;
- gebroken tegels te vervangen;
- heggen, hagen en opschietende bomen in de voor- en achtertuin te snoeien;
- beplanting die is doodgegaan te vervangen;
- alle goederen uit de voor- en achtertuin te verwijderen en verwijderd te houden, waaronder afval, grofvuil, planken, zeil, kapotte stoeptegels, al dan niet kapotte scooters en brommers;
6.2.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. de navolgende werkzaamheden in zowel de voor- als achtertuin aan de [adres] te [plaats] steeds opnieuw te verrichten, telkens wanneer daartoe de noodzaak bestaat en zolang de tussen partijen bestaande huurovereenkomst doorloopt:
- het onkruid te verwijderen in de tuin en tussen tegels van opritten, toegangspaden en terrassen (maandelijks);
- klimop te snoeien;
- het gras te maaien;
- gebroken tegels te vervangen;
- heggen, hagen en opschietende bomen in de voor- en achtertuin te snoeien (minimaal 1 × per jaar);
- beplanting die is doodgegaan te vervangen;
- alle goederen uit de voor- en achtertuin te verwijderen, waaronder onder meer doch niet uitsluitend begrepen: afval, grofvuil, planken, zeil, kapotte stoeptegels, al dan niet kapotte scooters en brommers;
een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat de bewindvoerder q.q., al dan niet gedeeltelijk, na een termijn van 14 dagen na aanschrijving door Woonwaard, in gebreke blijft aan deze verplichtingen te voldoen, met een maximum van € 2.500,-;
6.3.
verleent Woonwaard op grond van artikel 3:299 BW een machtiging om, steeds wanneer de bewindvoerder q.q. na verbeurte van de maximale dwangsom in gebreke is gebleven en zolang [rechthebbende] huurder is van de woning, de werkzaamheden als genoemd onder 6.1. en 6.2. zonodig zelf uit te voeren of uit te laten voeren aan het adres [adres] te [plaats] ;
6.4.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. om de werkzaamheden als genoemd onder 6.3. te gehengen en te gedogen en daar waar nodig zijn medewerking te verlenen, waaronder door toegang tot de woning inclusief aanhorigheden (waaronder de voor- en achtertuin) aan de [adres] te [plaats] te verschaffen aan medewerkers van Woonwaard of derden die hiertoe van Woonwaard opdracht hebben gekregen;
6.5.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. om alle kosten samenhangende met het (laten) verrichten van de werkzaamheden als genoemd onder 6.3. en 6.4. en 6.5. van het petitum op vertoon van een door Woonwaard verstrekte gespecificeerde factuur aan Woonwaard te voldoen;
6.6.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonwaard tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 103,83
griffierecht € 126,00
salaris gemachtigde € 252,00
6.7.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van € 63,- aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woonwaard worden gemaakt.
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.9.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter