ECLI:NL:RBNHO:2021:8588

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 9083345 \ CV EXPL 21-1379

Uitspraakdatum: 6 oktober 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap Lecc Exploitatie De Horn B.V.

gevestigd te Tuitjenhorn

eiseres

verder te noemen: Lecc

gemachtigde: K.W.A. van der Meer

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. P. Wilkens

Samenvatting van de zaak en de uitspraak

Een eigenaar van een vakantiehuisje heeft zijn perceel afgezonderd van het vakantiepark en maakt geen gebruik van de voorzieningen van het park. Met een beroep op de partijbedoeling bij de aankoop en de redelijkheid en billijkheid voert de eigenaar aan dat hij geen parkbijdragen en overige kosten is verschuldigd aan de exploitant van het park. Ten tijde van de aankoop van het vakantiepark was echter de bedoeling van partijen dat de eigenaar gebruik zou maken van de voorzieningen van het park en niet dat hij zijn perceel zou afzonderen van het park. Het beroep op de partijbedoeling slaagt dan ook niet. Omdat de eigenaar de exploitant niet schriftelijk heeft aangesproken op het niet nakomen van op haar rustende verplichtingen, maar al een jaar na aankoop ervoor heeft gekozen zijn perceel af te zonderen van het park en geen gebruik van de voorzieningen te maken slaagt ook het beroep op de redelijkheid en billijkheid niet en wordt de vordering van de exploitant toegewezen.

1.Het procesverloop

1.1.

Lecc heeft bij dagvaarding van 2 maart 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 9 september 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Lecc heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] is sinds 18 oktober 2010 eigenaar van een houten huisje met nummer [...] , een kavel grond en een parkeerplaats op het Bungalowpark De Horn te Dirkshorn.

2.2.

Het vakantiepark wordt sinds 1 februari 2012 geëxploiteerd door Lecc.

2.3.

In de akte van levering is opgenomen dat [gedaagde] jaarlijks een parkbijdrage van € 450,00 exclusief BTW moet betalen. Ieder jaar, uiterlijk op 1 februari, moet dit bedrag worden betaald. De parkbijdrage wordt verder per 1 januari van ieder jaar, voor het eerst per 1 januari 2008, gewijzigd indien het gemiddelde van het indexcijfer vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek van regeringslonen voor volwassen werknemers in het particuliere bedrijf en die van gezinsconsumptie voor werknemersgezinnen is gestegen of gedaald.

2.4.

De akte van levering bevat een kettingbeding op grond waarvan onder andere de hiervoor vermelde verplichting bij verkoop aan de verkrijger moet worden opgelegd.

2.5.

Het achtererfterrein van het perceel met woonhuis van [gedaagde] grenst aan het vakantiepark en aan het perceel grond met de vakantiewoning van [gedaagde] . In 2011 heeft [gedaagde] de percelen samengevoegd.

2.6.

Ook heeft [gedaagde] toen de leidingen voor water, gas, elektra en riolering laten aan- en omleggen, evenals een kabelaansluiting voor tv en internet. [gedaagde] heeft deze voorzieningen op zijn woonhuis laten aansluiten, zodat hij geen gebruik meer hoeft te maken van het vakantiepark. Verder heeft hij een erfafscheiding geplaatst tussen zijn perceel op het vakantiepark en het vakantiepark. Via zijn perceel met woonhuis heeft [gedaagde] toegang tot het perceel met vakantiewoning.

2.7.

Op 19 maart 2015 heeft [gedaagde] de parkeerplaats verkocht.

3.De vordering

3.1.

Lecc vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 8.309,26, vermeerderd met de wettelijke rente over € 6.838,28 en de proceskosten en nakosten.

3.2.

Lecc legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] op grond van de akte van levering jaarlijks een parkbijdrage en andere kosten moet betalen, maar dat hij deze vanaf 2012 onbetaald laat. [gedaagde] is in totaal over 2012 tot en met 2020 € 6.838,28 inclusief BTW verschuldigd. Daarbij maakt Lecc aanspraak op de wettelijke rente vanaf de verzuimdata tot 2 maart 2021 van € 754,11 en de buitengerechtelijke incassokosten van
€ 716,87.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat voor, ten tijde en na de koop van het vakantiehuisje anarchie heerste op het park. Het park werd verwaarloosd en er was overlast. De VvE bevond zich op de rand van faillissement en was niet in staat het feitelijk gezag over het park uit te oefenen. Daarom kon [gedaagde] de VvE ook niet aangespreken op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. [gedaagde] was zich bij aankoop niet bewust van de ernst van de wanorde en chaos. Als gevolg van deze toch nog onvoorziene omstandigheden heeft hij in 2011 zijn perceel met woonhuis samengevoegd met zijn perceel op het vakantiepark. Dit heeft hij besproken met een bestuurslid. Tijdens de werkzaamheden in 2011 is gebleken dat een gasleiding voor de vakantiewoning ontbrak en dat de riolering rechtstreeks was aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel. Ook heeft een ondeugdelijke waterleiding op het park in 2012 voor lekkage gezorgd en heeft [gedaagde] nog steeds een pomp om het overtollige water van het park af te voeren. Zowel bestuursrechtelijk als privaatrechtelijk mocht [gedaagde] de percelen samenvoegen. De overeenkomst voorziet niet in voornoemde situatie. Met inachtneming van de Haviltex-maatstaf en de corrigerende werking van de redelijkheid en billijkheid kan niet van [gedaagde] een onverkorte nakoming van de overeenkomst worden gevergd.

4.2.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:

I. voor recht verklaart dat het Lecc wordt ontzegd dat zij de jaarlijkse parkbijdrage,
overige kosten en nakoming van enige andere verplichting op grond van de overeenkomst te vorderen dan wel te innen;

II. Lecc veroordeelt om haar medewerking te verlenen aan een notariële akte en/of wijziging van de akte van levering onder verbeurte van een dwangsom van
€ 150,00 per dag met een maximum van € 5.000,00 indien zij hier niet binnen veertien dagen na het vonnis aan meewerkt;

III. Lecc veroordeelt in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.

4.3.

Lecc betwist de tegenvordering.

5.De beoordeling

de vordering

5.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] op grond van de akte van levering jaarlijks een parkbijdrage is verschuldigd, dat deze jaarlijks wordt verhoogd met een indexering, dat hij ook een bedrag aan bijkomende kosten moet betalen en dat [gedaagde] de parkbijdrage en kosten vanaf 2012 niet heeft betaald. [gedaagde] voert echter aan dat nakoming van deze verplichting uit de akte van levering niet van hem kan worden gevergd en wijst daarbij op verschillende omstandigheden.

5.2.

[gedaagde] beroept zich op het Halviltex-arrest. In dat arrest is bepaald dat de vraag hoe de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

5.3.

[gedaagde] zag de aankoop van het vakantiehuis als een investering. Het was volgens hem de bedoeling het vakantiehuis te verhuren en gebruik te maken van de voorzieningen van het park. Het kettingbeding op grond waarvan in de akte van levering verplichtingen zijn opgelegd en de in de akte van levering genoemde verplichtingen, waaronder de verschuldigdheid van een parkbijdrage voor de voorzieningen op het park, zijn in duidelijke bewoordingen omschreven. [gedaagde] is op grond van deze bepalingen
bevoegdgebruik te maken van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde voorzieningen in het park en moet
“als bijdrage in de kosten van beheer, toezicht, onderhoud van de openbare wegen en paden, onderhoud van openbare verlichting langs de wegen en paden, onderbouw van de openbare groenvoorzieningen en randbeplanting, onderhoud en controle op waterbeheersing van het park en vijver, verzekeringskosten van openbare voorzieningen, onderhoud van perscontainer, onderhoud van speeltoestellen, onderhoud van bos, onderhoud waterpartij, beheer van het toegangscontrole systeem met camera’s en slagboom, onderhoud receptiegebouw en onderhoud tennisbaan en al het overige ten behoeve van de Algemene Voorzieningen te kamen kosten”een parkbijdrage betalen. De bedoeling van [gedaagde] met de aankoop van de vakantiewoning en deze bepalingen sluiten op elkaar aan. Pas achteraf is volgens [gedaagde] gebleken dat de vakantiewoning vanwege de situatie op het park niet verhuurbaar is, heeft hij het perceel van het park afgezonderd en maakt hij geen gebruik van de voorzieningen. Hiermee heeft [gedaagde] bij het sluiten van de overeenkomst echter geen rekening gehouden, zodat het ook niet de bedoeling kan zijn geweest dat hij geen parkbijdrage is verschuldigd als hij het vakantiehuis afzondert van het park.

5.4.

De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] tevens een beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. De volgende vraag die daarom moet worden beantwoord is of de redelijkheid en billijkheid eraan in de weg staat dat Lecc aanspraak maakt op betaling van de parkbijdrage. [gedaagde] voert daartoe aan dat hij geen gebruik heeft kunnen maken van het leidingstelsel omdat deze niet was niet aangesloten of naar behoren functioneerde, de chaos op het park, een afspraak met een bestuurslid dat hij zijn perceel mocht samenvoegen en dat hij na deze afspraak tot 2016 niets meer heeft gehoord. Door Lecc wordt hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd.

5.5.

De kantonrechter is van oordeel dat het beroep van [gedaagde] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet kan slagen. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen Lecc en de rechtsvoorganger(s) van Lecc in gebreke te stellen als de op haar of haar rechtsvoorganger(s) rustende verplichtingen uit de akte van levering niet naar behoren worden nagekomen. Behalve een brief van 27 juli 2012 waarin [gedaagde] Lecc wijst op lekkage, heeft [gedaagde] niet onderbouwd dat hij dit heeft gedaan. Deze brief kan echter niet als een ingebrekestelling worden beschouwd en is bovendien verstuurd nadat [gedaagde] zijn percelen had samengevoegd. Het standpunt van [gedaagde] dat er feitelijk geen gezag was en een ingebrekestelling daarom geen zin had, is gelet op de betwisting onvoldoende onderbouwd en volgt de kantonrechter niet. De gestelde afspraak in 2011 met een bestuurslid dat [gedaagde] zijn perceel mocht afzonderen is ook gemotiveerd betwist en daarom in deze procedure niet komen vast te staan. Bovendien ging deze gestelde afspraak niet over de (on)verschuldigdheid van de parkbijdrage en waren er voor de samenvoeging van de percelen geen privaatrechtelijke belemmeringen. Immers, er is geen verplichting gebruik te maken van de voorzieningen van het park. Het was dan ook de keuze van [gedaagde] zijn perceel een jaar na aankoop samen te voegen en af te zonderen van het park en zelf leidingen aan te leggen in plaats van eerst Lecc dan wel haar rechtsvoorganger(s) in gebreke te stellen.

5.6.

De kantonrechter neemt aan dat er gebreken waren, maar door Lecc wordt gemotiveerd gesteld dat de infrastructuur van het park is aangepakt en dat de parkbijdrage ook ziet op andere voorzieningen. Door [gedaagde] is vervolgens onvoldoende onderbouwd dat hij ook nu geen gebruik kan maken van de voorzieningen.

5.7.

Ook het feit dat [gedaagde] vanaf 2012 geen parkbijdrage betaalt en pas in 2016 facturen ontving, maakt niet dat Lecc naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak kan maken op de parkbijdrage. Lecc heeft daarvoor een verklaring gegeven: in de akte van levering is een termijn voor nakoming van de jaarlijkse parkbijdrage opgenomen, zodat zij voor de opeisbaarheid daarvan geen facturen hoeft te versturen; na de uitspraak van deze rechtbank uit 2016 is Lecc voor de duidelijkheid naar alle eigenaren facturen gaan versturen, dus niet alleen naar [gedaagde] .

5.8.

Dat Lecc nakoming van de overeenkomst vordert is gelet op het voorgaande naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Dit betekent dat [gedaagde] de parkbijdrage en kosten is verschuldigd. De hoogte van de parkbijdrage inclusief indexering en overige kosten (afval en kabel tv) over 2012 tot en met 2020 is niet weersproken door [gedaagde] , zodat de gevorderde hoofdsom van € 6.838,28 zal worden toegewezen.

5.9.

[gedaagde] is in verzuim met het betalen van de parkbijdrage en kosten na het verstrijken van de overeengekomen betalingstermijn en is vanaf dat moment (2 februari) wettelijke rente verschuldigd. De wettelijke rente zal worden toegewezen zoals gevorderd.

5.10.

Lecc heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt bovendien overeen met het in het Besluit bepaalde tarief, zodat ook deze vorderingen toewijsbaar is.

5.11.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt.

5.12.

Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Lecc worden gemaakt.

de tegenvordering

5.13.

[gedaagde] heeft aan de tegenvorderingen ten grondslag gelegd dat Lecc op grond van de redelijkheid en billijkheid moet worden ontzegd de jaarlijkse parkbijdrage, overige kosten en andere verplichtingen te vorderen of innen en moet meewerken aan een wijziging van de notariële akte. Omdat hiervoor is geoordeeld dat Lecc niet in strijd handelt met de eisen van de redelijkheid en billijkheid, zullen de tegenvorderingen van [gedaagde] worden afgewezen.

5.14.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang tussen de vordering en tegenvordering worden de kosten op nihil begroot.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Lecc van € 8.309,26, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.838,28 vanaf 2 maart 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Lecc tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 89,44
griffierecht € 507,00
salaris gemachtigde € 622,00 ;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Lecc worden gemaakt;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

de tegenvordering

6.5.

wijst de vordering af;

6.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Lecc worden vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter