ECLI:NL:RBNHO:2021:8395

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Haarlem

Zaaknr./repnr.: 9155067 / EJ VERZ 21-22

Uitspraakdatum: 29 september 2021

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

1.[verzoeker sub 1]2. [verzoeker sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

verzoekende partijen

verder te noemen: [verzoeker]

gemachtigde: mr. P.J. Gijsbertsen

tegen

1.de vereniging van eigenaars [VvE]

gevestigd te [woonplaats]
verwerende partij
verder te noemen: de VvE
niet verschenen

2.[verweerder sub 2]wonende te [woonplaats 2]

verwerende partij

verder te noemen: [verweerder sub 2]

gemachtigde: mr. B.P. van Overeem

1.Het procesverloop

1.1.

[verzoeker] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 12 april 2021. [verweerder sub 2] heeft een verweerschrift ingediend. De VvE is niet verschenen.

1.2.

Op 17 augustus 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2.De feiten

2.1.

Op 2 december 1996 is het woonhuis met erf en werkplaats gelegen in [woonplaats] aan [adres 1] en de [adres 2] , gesplitst in twee appartementsrechten. Het pand is min of meer verticaal gesplitst: de achterzijden van de beide appartementen grenzen aan elkaar, met dien verstande dat de eigendomslijnen trapsgewijs van beneden naar boven lopen.

2.2.

[verzoeker] is sinds 15 maart 2013 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan [adres 1] . Hij gebruikt het appartement als woonhuis.
[verweerder sub 2] is sinds 10 april 2018 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de praktijkruimte aan de [adres 2] . Zij gebruikt het appartement als praktijkruimte.

2.3.

[verzoeker] en [verweerder sub 2] zijn de enige twee leden van de VvE. De stemmen en de breukdelen binnen de VvE zijn gelijk verdeeld. Binnen de VvE worden geen reserveringen gemaakt voor onderhoud.

2.4.

In de splitsingsakte is het reglement van splitsing zoals bedoeld in artikel 5:111 aanhef sub d BW vastgesteld, te weten het modelreglement 1992 (hierna: het Reglement). Daarin is bepaald:
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte (…)Artikel 18
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons, van het stucwerk en van deuren en ramen (…)

2.5.

In de Splitsingsakte zijn enkele uitzonderlingen op het Reglement gemaakt, waaronder:
De in artikel 9 lid 1 sub a en b genoemde zaken zijn niet gemeenschappelijk indien deze uitsluitend gebruikt worden en/of bestemd zijn en/of dienstbaar zijn aan een privégedeelte. (…)Tot het onderhoud als bedoeld in artikel 18 lid 1 wordt tevens gerekend het onderhoud, herstel en vernieuwing van de navolgende zaken, welke geheel ten laste komen van de eigenaar van het betreffende appartementsrecht:a. de dakkapellen;b. de ramen, deuren en kozijnen, ook al bevinden die zich in de buitengevel; (…)

h. het onderhoud van het dak komt geheel ten laste van het appartementsrecht eigenaar 1 en het onderhoud van het plat geheel ten laste van appartementsrecht eigenaar 2.

2.6.

Blijkens een rapport van De Huizenarts van 10 juni 2016 hebben de voor- en zijgevel ter hoogte van het appartementsrecht van [verzoeker] scheuren. Geadviseerd wordt om de verankeringen in de gevel vrij te hakken, rondom te ontroesten en duurzaam te conserveren. Vervolgens dient het metselwerk aangeheeld te worden en moet de gehele gevel opnieuw gevoegd worden.

2.7.

Blijkens een offerte van [timmerbedrijf] van 13 mei 2020 bedragen de kosten voor de hiervoor genoemde werkzaamheden: € 27.549,17 inclusief btw.

2.8.

Uit de notulen van de vergadering van de VvE van 15 september 2018 volgt dat [verzoeker] zich op het standpunt stelt dat herstel van de zijgevel een gezamenlijke verantwoordelijkheid is en dat [verweerder sub 2] dat betwist.

2.9.

In een verzoekschrift ex artikel 96 lid 2 Rv heeft [verzoeker] de kantonrechter verzocht om te oordelen dat het onderhoud van de buitengevels een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid is. De kantonrechter heeft [verzoeker] niet ontvankelijk verklaard omdat de procedure ex artikel 96 Rv hiervoor niet bedoeld is.

3.Het verzoek

3.1.

[verzoeker] verzoekt de kantonrechter om hem een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW te verlenen voor het uitvoeren van alle benodigde herstelwerkzaamheden aan de gevels van het gebouw aan [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] , een en ander zoals beschreven in de offerte van [timmerbedrijf] van 13 mei 2020. Verder verzoekt [verzoeker] de kantonrechter om te bepalen dat de kosten van voormelde werkzaamheden door de VvE worden voldaan en dat beide appartementseigenaren in de verhouding 50/50 in deze kosten bijdragen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

3.2.

[verzoeker] legt aan het verzoek het volgende ten grondslag. Aan de zijgevel zijn herstelwerkzaamheden nodig. Uit de splitsingsakte en het reglement volgt dat alle gevels gemeenschappelijk eigendom zijn en dat, ongeacht ter hoogte van welk appartement de herstelwerkzaamheden nodig zijn, de kosten daarvan voor rekening van de VvE (en dus voor beide appartementseigenaren) komen. Nu [verweerder sub 2] als enige mede-eigenaar geen medewerking verleent, staken de stemmen en rest [verzoeker] niets anders dan het vragen van een vervangende machtiging.

4.Het verweer

4.1.

[verweerder sub 2] verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe het volgende aan.
Primair stelt [verweerder sub 2] dat [verzoeker] niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat hij niet de juiste procedure heeft gekozen. Een vervangende machtiging kan worden verzocht als de VvE de uitvoering van bepaalde werkzaamheden zou weigeren, maar dat is hier niet het geval: het gaat hier alleen maar om de kosten van die werkzaamheden en de vraag voor wiens rekening die komen, moet in een andere procedure beantwoord worden.
Subsidiair voert [verweerder sub 2] aan dat de kosten voor de werkzaamheden voor rekening van [verzoeker] moeten blijven omdat de werkzaamheden uitsluitend dienstbaar zijn aan het appartement van [verzoeker] .
Meer subsidiair wijst [verweerder sub 2] er op dat de offerte niet in de vergadering van de VvE is besproken. Zo lang daar nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden, kan geen vervangende machtiging worden verleend.

5.De beoordeling

5.1.

In de kern betreft het geschil tussen partijen de uitleg van de splitsingsakte in combinatie met het reglement met betrekking tot de vraag of de gevels tot de gemeenschappelijke delen of tot de privé delen behoren. Ook het ontvankelijkheidsverweer kan niet worden beoordeeld zonder voormelde vraag te beantwoorden.
Dit verweer komt er immers op neer dat de procedure tot verlening van een vervangende machtiging niet geëigend is omdat de werkzaamheden waar het om gaat, volgens [verweerder sub 2] niet zullen worden verricht aan gemeenschappelijke delen. En weliswaar gaat het partijen uiteindelijk om verdeling van de kosten van die werkzaamheden, maar ook het antwoord op die vraag wordt bepaald door het al of niet gemeenschappelijk zijn van de gevels. De kantonrechter zal daarom eerst op die kwestie nader ingaan.

5.2.

In artikel 9 van het Reglement is uitdrukkelijk bepaald dat de dragende muren en de buitengevels tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. De discussie tussen partijen wordt hier veroorzaakt door de uitzondering die in de splitsingsakte op het modelreglement is gemaakt en waarin is bepaald dat de in artikel 9 van het reglement bedoelde zaken niet gemeenschappelijk zijn indien deze uitsluitend gebruikt worden en/of bestemd zijn en/of dienstbaar zijn aan een privé gedeelte.
Volgens [verzoeker] gaat het in deze bepaling om het woord: “uitsluitend”. Een dragende muur is van belang voor de gehele constructie van het gebouw en daardoor niet uitsluitend bestemd voor een privé gedeelte. [verzoeker] verwijst ook naar de bepaling in het splitsingsreglement waarin is geregeld dat onderhoud van de ramen, deuren en kozijnen, ook al bevinden die zich in de buitengevel, voor rekening van de eigenaar van het betreffende appartementsrecht komt. Daaruit leidt [verzoeker] af dat de buitengevels hoe dan ook gemeenschappelijk zijn.
Volgens [verweerder sub 2] behoren de voor- en zijgevel waaraan [verzoeker] werkzaamheden wil laten verrichten, op grond van voornoemde uitzondering tot het privé gedeelte van [verzoeker] . Er is volgens [verweerder sub 2] immers een grens te trekken aan de buitenzijde van de gevel waar de zijmuur ten dienste van het ene appartement is en vanaf waar het dienstbaar is aan het andere appartement.

5.3.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Bij de uitleg van de splitsingsakte (en het daarop van toepassing zijnde reglement) moet de tekst van de akte naar objectieve maatstaven worden uitgelegd. Derden moeten kunnen afgaan op datgene wat in de openbare registers is vermeld en de bedoeling van partijen is, voor zover die niet uit de akte blijkt, niet relevant. Kenmerkend voor een pand dat is gesplitst in appartementsrechten is dat de gezamenlijke eigenaars, verenigd in de Vereniging van Eigenaars, eigenaar zijn van de schil, zijnde de funderingen, het geraamte van het gebouw met ondergrond, het dak en de buitenmuren. Kenmerkend voor gemeenschappelijke delen is dat alle eigenaren op enigerlei wijze daarvan profiteren of gebruik van maken. Juist dat laatste is blijkens de in de splitsingsakte gemaakte uitzondering cruciaal. Voor het onderhoud van het dak is bovendien in artikel 18 van het Reglement een uitzondering gemaakt, namelijk dat dit geheel ten laste van één van de eigenaren komt. Voor het onderhoud van de dragende muren en buitengevels bevat het Reglement die uitzondering niet.

5.4.

De kantonrechter is van oordeel dat de buitengevels als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd ongeacht waar deze zich bevinden. Dit is, zoals hiervoor al is overwogen, inherent aan een pand dat is gesplitst in appartementsrechten. Als de buitengevels niet gemeenschappelijk zouden zijn, valt niet in te zien wat dan nog wel gemeenschappelijk is. [verweerder sub 2] heeft niet betwist dat het hier gaat om dragende muren en die zijn naar hun aard dienstbaar aan de constructie van het gehele pand. Daarbij komt dat de zijgevels niet door middel van één rechte verticale lijn aan de verschillende appartementen toe te wijzen zijn, maar dat de appartementen als het ware trapsgewijs in elkaar haken.

5.5.

Omdat de conclusie is dat alle buitengevels als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd, komen de kosten voor reparatie daaraan voor rekening van de VvE. Dat betekent dat beide appartementseigenaren daaraan moeten bijdragen, ieder voor de helft. Het gemeenschappelijk zijn van de buitengevels betekent ook dat het ontvankelijkheidsverweer van [verweerder sub 2] niet op gaat. [verzoeker] heeft voor het uitvoeren van de werkzaamheden toestemming van de VvE nodig en kan, als hij die toestemming niet krijgt, daarvoor om een vervangende machtiging bij de kantonrechter verzoeken. De kantonrechter verleent de machtiging indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaart.

5.6.

Uit de omstandigheid dat [verweerder sub 2] op de vergadering van de VvE van 15 september 2018 heeft betwist dat de buitengevels gemeenschappelijk zijn en dat daarom de helft van de herstelkosten daarvan voor haar rekening komen en zij dit standpunt consequent is blijven innemen, moet worden afgeleid dat [verweerder sub 2] haar medewerking aan herstel van de buitengevels heeft geweigerd. Dat opent voor [verzoeker] de weg van de vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW. De kantonrechter is verder van oordeel dat de weigering van [verweerder sub 2] voor zover deze is gebaseerd op haar hiervoor weergegeven standpunt, zonder redelijke grond is.

5.7.

[verweerder sub 2] heeft ook nog aangevoerd dat de offerte van [timmerbedrijf] die aan het verzoek tot verlening van een vervangende machtiging ten grondslag ligt, niet in de vergadering van de VvE is besproken en dat daarover nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden. Dat verweer slaagt in zoverre dat [verweerder sub 2] in deze procedure alsnog in de gelegenheid zal worden gesteld om zich over die offerte uit te laten. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rol van 10 november 2021 voor het nemen van een akte aan de zijde van [verweerder sub 2] . Indien en voor zover [verweerder sub 2] zou willen betogen dat op de offerte van [timmerbedrijf] werkzaamheden staan die niet zien op het noodzakelijke herstel van de buitengevels of dat de betreffende werkzaamheden tegen lagere kosten kunnen worden uitgevoerd, zal [verweerder sub 2] dit betoog moeten onderbouwen met stukken, bijvoorbeeld een offerte van een andere aannemer.

5.8.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verwijst de zaak naar de rol van 10 november 2021 voor het nemen van een akte door [verweerder sub 2] met het in r.o. 5.7 omschreven doel;

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.