Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/305906 / HA ZA 20-496
Vonnis van 15 september 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DEPA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Lijnden,
eiseres,
advocaat mr. J.W. Ebbink te Haarlem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN MIDDENDORP MONTAGE B.V.,
gevestigd te Kootwijkerbroek,
gedaagde,
advocaat mr. E. Koekoek te Barneveld.
Partijen zullen hierna Depa Vastgoed en Van Middendorp genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 maart 2021,
- de mondelinge behandeling van 11 juni 2021 die via Skype heeft plaatsgevonden,
- de pleitnota van mr. Ebbink namens Depa Vastgoed,
- de pleitnota van mr. Koekoek namens Van Middendorp,
- de akte producties van de zijde van Depa Vastgoed van 16 juni 2021,
- de akte overleggen producties van de zijde van Van Middendorp van 16 juni 2021,
- de akte uitlaten producties van de zijde van Van Middendorp van 7 juli 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
Partijen hebben een overeenkomst gesloten tot renovatie van het bedrijfspand van Depa Vastgoed. Enkele maanden na de uitvoering van de werkzaamheden zijn er lekkages opgetreden aan het dak. Depa Vastgoed houdt Van Middendorp aansprakelijk voor de ontstane schade en vordert betaling van een bedrag van € 55.288,71. Van Middendorp betwist haar aansprakelijkheid.
2.2.
De rechtbank is van oordeel dat Van Middendorp toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Van Middendorp was in verzuim om de gebreken (volledig) te herstellen. Depa Vastgoed mocht daarom een derde inschakelen voor de herstelwerkzaamheden. Van Middendorp is aansprakelijk voor de schade die Depa Vastgoed door de tekortkoming lijdt. De rechtbank wijst de schade toe tot een bedrag van
€ 25.060,33. De rechtbank oordeelt dat een deel van de gevorderde schade niet voor vergoeding in aanmerking komt, omdat het causaal verband tussen die schade en de tekortkoming ontbreekt.
3.De feiten
3.1.
Depa Vastgoed is eigenaar van het bedrijfspand gelegen aan de [adres] (hierna: het bedrijfspand). Van Middendorp is een vennootschap die activiteiten verricht op het gebied van dak- en wandbeplating en isolatie.
3.2.
Op 20 februari 2017 heeft Van Middendorp aan Depa Beheer B.V., ter attentie van [betrokkene 1] , een offerte voor de renovatie van het bedrijfspand gestuurd, bestaande uit sloopwerkzaamheden, het aanbrengen van nieuwe dak- en wandbeplating en het plaatsen van loopdeuren. In juli 2017 heeft Van Middendorp aanvullende offertes uitgebracht voor installatiewerkzaamheden. [betrokkene 1] heeft mondeling opdracht gegeven aan Van Middendorp tot de diverse werkzaamheden.
3.3.
Van Middendorp heeft bij de uitvoering van haar werkzaamheden gebruik gemaakt van onderaannemer [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ).
3.4.
De werkzaamheden zijn medio 2018 afgerond. Er heeft geen oplevering plaatsgevonden.
3.5.
De facturen van Van Middendorp voor een totaalbedrag van € 500.520,82 zijn volledig door Depa Vastgoed betaald.
3.6.
In december 2018 meldde Depa Vastgoed aan Van Middendorp dat er fouten waren gemaakt bij de installatiewerkzaamheden. In januari 2019 constateerde Depa Vastgoed lekkages aan het dak. Bij brief van 17 september 2019 heeft Depa Vastgoed Van Middendorp aansprakelijk gesteld voor de als gevolg van de ondeugdelijk verrichte werkzaamheden geleden schade. Daarbij heeft Depa Vastgoed verzocht om deugdelijk herstel.
3.7.
Op 7 oktober 2019 heeft [bedrijf 1] het bedrijfspand bezocht en per e-mail van
9 oktober 2019 zijn bevindingen aan zowel Van Middendorp als Depa Vastgoed gestuurd. Partijen hebben vervolgens over de mogelijke aansprakelijkheid van Van Middendorp gecorrespondeerd.
3.8.
Op 14 februari 2020 heeft deskundige [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) namens brancheorganisatie Vebidak onderzoek gedaan naar de uitgevoerde dakbedekkingswerkzaamheden. Zijn bevindingen zijn vastgelegd in een rapport van 2 maart 2020 (hierna: het rapport).
3.9.
Depa Vastgoed heeft het rapport vervolgens op 3 maart 2020 aan Van Middendorp gestuurd. In de begeleidende brief staat voor zover van belang:
‘(…)
Het dak is beoordeeld op basis van de laatste stand van de techniek zoals onder meer is vastgelegd in de Vakrichtlijn “Gesloten dakbedekkingssystemen”.
De deskundige heeft bij de dakbedekkingsconstructies 1-5 meerdere gebreken waargenomen. Ik verwijs U hierbij naar de punten 7.1 tot en met 7.5.
De deskundige heeft bij de dakbedekkingsconstructies 1-5 meerdere gebreken waargenomen. Ik verwijs U hierbij naar de punten 7.1 tot en met 7.5.
De uitvoering van de dakbedekkingsconstructies is naar het oordeel van de deskundige enkel acceptabel, mits alle aanbevelingen zoals in hoofdstuk 9 van het rapport zijn weergegeven worden opgevolgd.
De waterdichtheid van de dakdetails is overal als twijfelachtig beoordeeld.
(…)
Ik verzoek U binnen 7 dagen aan te geven of U het rapport en de aanbevelingen integraal accepteert en bereid bent het rapport met alle aanbevelingen conform de geldende richtlijnen binnen 14 dagen na heden te gaan uitvoeren. Indien U hiertoe niet bereid bent of niet binnen de gestelde termijn reageert, zal cliënte een andere aannemer benaderen teneinde de reparaties op kosten van Middendorp Montage B.V. te gaan uitvoeren.
(…).’
3.10.
Van Middendorp heeft hierop bij e-mail van 20 maart 2020 voor zover van belang als volgt gereageerd:
‘(…)
Dit rapport wijst uit dat er echt wel het een en ander aan schort, het is een renovatie geweest met het doel voor niet te veel geld de hal weer een frisse uitstraling te geven, Dat is wel gelukt maar de lekkages die we pas later kregen, in combinatie met [bedrijf 1] dakbedekking hebben er nou niet bepaald voor gezorgd dat het gezellig bleef.
De kilgoot heeft Middendorp van armoe zelf geplakt, en verder verliep de communicatie met dhr. [bedrijf 1] ronduit dramatisch.
Nu heb ik hem gevraagd op de punten te reageren zodat ik het in 1 mail naar u toe kan doen, maar ik krijg geen reactie terug.
Ik stel voor dat we zo snel als mogelijk de punten die voor Middendorp Montage zijn oplossen, dat is al vanaf het begin af aan de bedoeling, maar door de opstelling van Dhr. [bedrijf 1] gaat dat mij echt niet lukken, ik heb het garantiebewijs van [bedrijf 1] doorgestuurd naar Depa, wij lossen onze (Middendorp) punten op en daarmee zou ik het graag afsluiten.
(…).’
3.11.
Bij brief van 23 maart 2020 heeft de advocaat van Depa Vastgoed hierop voor zover van belang als volgt gereageerd:
‘(…)
U bent als hoofdaannemer verantwoordelijk en aansprakelijk voor de door U ingeschakelde onderaannemers zoals [bedrijf 1] .
U zult derhalve de instructies zoals aangegeven door de heer [betrokkene 2] moeten uitvoeren. Nu U in uw mail d.d. heden aangeeft dat na uw oordeel bepaalde door de heer [betrokkene 2] genoemde instructies door [bedrijf 1] moeten worden uitgevoerd, stel ik vast dat U zich aan eerder gemelde verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid onttrekt.
U heeft voorts ook niet voldaan aan mijn verzoek om aan te geven dat U het rapport met aanbevelingen integraal accepteert en bereid bent het rapport met alle aanbevelingen zelf te gaan uitvoeren. Cliënte kan dit niet anders verstaan dan dat U niet bereid bent het rapport geheel te accepteren en ook niet bereid bent om alle werkzaamheden uit hoofde van de aanbevelingen uit te voeren.
Ik zal derhalve cliënte adviseren een andere aannemer te benaderen teneinde de werkzaamheden op kosten van Middendorp Montage te gaan uitvoeren, tenzij ik van U binnen 3 werkdagen na heden alsnog verneem dat U aan genoemd verzoek integraal zult voldoen.
(…)’
3.12.
Bij e-mail van 23 maart 2020 heeft de advocaat van Van Middendorp hierop onder meer als volgt gereageerd:
‘(…).
Ik stel (…) met cliënte vast dat in uw brief van heden noch in verdere (mij beschikbare) correspondentie, gemotiveerd en onderbouwd verwezen wordt naar concrete verplichtingen zijdens cliënte. Het inspectierapport van de heer [betrokkene 2] geeft daar evenmin blijk van en bevat slechts diverse aanbevelingen. (…).
Namens cliënte verzoek ik u derhalve gemotiveerd en onderbouwd aan te geven wat de concrete verplichtingen van cliënte zijn én vooral op grond waarvan. Eerst dan kan cliënte aangeven of de betreffende verplichtingen inderdaad moeten worden nagekomen.
(…)’.
Ik stel (…) met cliënte vast dat in uw brief van heden noch in verdere (mij beschikbare) correspondentie, gemotiveerd en onderbouwd verwezen wordt naar concrete verplichtingen zijdens cliënte. Het inspectierapport van de heer [betrokkene 2] geeft daar evenmin blijk van en bevat slechts diverse aanbevelingen. (…).
Namens cliënte verzoek ik u derhalve gemotiveerd en onderbouwd aan te geven wat de concrete verplichtingen van cliënte zijn én vooral op grond waarvan. Eerst dan kan cliënte aangeven of de betreffende verplichtingen inderdaad moeten worden nagekomen.
(…)’.
3.13.
Bij e-mail van 22 april 2020 heeft de advocaat van Van Middendorp een voorstel gedaan om het geschil met een vaststellingsovereenkomst te beëindigen. Van Middendorp heeft aangeboden de werkzaamheden van een deel van de inspectiepunten uit het rapport te verrichten en met betrekking tot de overige niet genoemde inspectiepunten verklaard geen aanleiding te zien om uit coulance die werkzaamheden te (laten) verrichten.
3.14.
Op 11 juni 2020 heeft Bouwbedrijf [bedrijf 2] . (hierna: [bedrijf 2] ) een offerte gestuurd aan Depa Vastgoed voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden conform het rapport van [betrokkene 2] . Op 23 juni 2020 heeft de advocaat van Depa Vastgoed die offerte aan de advocaat van Van Middendorp gestuurd en daarbij bericht dat [bedrijf 2] de werkzaamheden zal uitvoeren. In het bericht van 23 juni 2020 heeft de advocaat van Van Middendorp onder meer het volgende gesteld:
‘(…).
(…) uw cliënte (wil) bepaalde werkzaamheden niet uitvoeren en schuift hiervoor de verantwoordelijkheid af op haar onderaannemer. Cliënte heeft niets deze onderaannemers te maken. Deze zijn de verantwoordelijkheid van uw cliënte.
(…)’.
(…) uw cliënte (wil) bepaalde werkzaamheden niet uitvoeren en schuift hiervoor de verantwoordelijkheid af op haar onderaannemer. Cliënte heeft niets deze onderaannemers te maken. Deze zijn de verantwoordelijkheid van uw cliënte.
(…)’.
3.15.
[bedrijf 2] heeft de herstelwerkzaamheden uitgevoerd en hiervoor op 12 november 2020 een factuur aan Depa Vastgoed gestuurd van € 23.589,57 inclusief btw.
4.Het geschil
4.1.
Depa Vastgoed vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Van Middendorp tot betaling van € 55.288,71, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Van Middendorp in de kosten van deze procedure.
4.2.
Depa Vastgoed legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van een tekortkoming van Van Middendorp in de nakoming van de verbintenissen uit de overeenkomst. De overeengekomen werkzaamheden zijn volgens Depa Vastgoed ondeugdelijk verricht. Die onvolkomenheden en gebreken hebben volgens Depa Vastgoed geleid tot schade en Van Middendorp moet die schade vergoeden.
4.3.
Van Middendorp betwist de gestelde tekortkomingen. Uit het rapport volgen geen gebreken en zelfs als de waarnemingen zijn aan te merken als gebreken, dan komen deze voor risico van de opdrachtgever. De visuele waarnemingen van [betrokkene 2] van Vebidak had Depa Vastgoed al sinds het gereedkomen van de werkzaamheden in september 2017 kunnen constateren. Van Middendorp meent daarom dat zij is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die Depa Vastgoed ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten constateren.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Van Middendorp heeft ter mondelinge behandeling haar verweer tot niet-ontvankelijkheid van Depa Vastgoed - omdat volgens Van Middendorp geen rechtsverhouding tussen partijen bestaat - ingetrokken. De rechtbank gaat voor de beoordeling van het geschil daarom ervan uit dat partijen de contractspartijen bij de overeenkomst zijn.
5.2.
De kern van het geschil ziet op de vraag of sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Van Middendorp in de nakoming van haar verbintenis uit de overeenkomst op grond waarvan zij aansprakelijk is voor de door Depa Vastgoed geleden schade en de vraag of Van Middendorp de door Depa Vastgoed gestelde schade moet vergoeden.
Toerekenbare tekortkoming?
5.3.
Op grond van artikel 6:74 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verplicht iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend.
5.4.
Depa Vastgoed heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat Van Middendorp de werkzaamheden gebrekkig heeft uitgevoerd het rapport overgelegd. Hoewel Van Middendorp zich in de conclusie van antwoord op het standpunt stelt dat er in het rapport geen ‘onvoldoende’ wordt gescoord en er daarmee dus ook geen sprake is van een tekortkoming, blijkt uit de e-mail van Van Middendorp aan Depa Vastgoed van 20 maart 2020 (zie 3.10) dat zij heeft laten weten dat het rapport uitwijst dat ‘
er echt wel het een en ander aan schort’. Bovendien blijkt uit de beoordelingspunten onder onderdeel 8 van het rapport dat de acceptatie daarvan voldoende is, ‘
mitsde aanbevelingen onder punt 9 zijn opgevolgd’. Het betreft daarbij steeds de waterdichtheid van de dakdetails. Dat betekent dat het niet opvolgen van die aanbevelingen meebrengt dat de uitvoering van die werkzaamheden wel degelijk ‘onvoldoende’ is. Dat blijkt ook uit de bijbehorende inspectiepunten in het rapport, waarin de staat van de constructie steeds is gekwalificeerd als ‘matig’ of ‘slecht’. Het standpunt van Van Middendorp dat het rapport niet meer dan ‘aanbevelingen’ geeft om de constructies te verbeteren en dat geen verplichting is aan te wijzen op grond waarvan zij de genoemde herstelwerkzaamheden zou moeten verrichten, kan niet worden gevolgd. Blijkens het rapport heeft de beoordeling immers plaatsgevonden op basis van de Vakrichtlijn ‘Gesloten dakbedekkingssystemen’. Het niet voldoen aan die vakrichtlijn, waarin is vastgelegd wat naar de laatste stand van de techniek van (de uitvoering van) een dakbedekkingssysteem mag worden verwacht, kan worden aangemerkt als een tekortkoming. Daarin lag de verplichting voor Van Middendorp om de herstelwerkzaamheden genoemd onder de aanbevelingen van punt 9 van het rapport uit te voeren. Daarmee kon zij (alsnog) voldoen aan de richtlijn uit de branche.
er echt wel het een en ander aan schort’. Bovendien blijkt uit de beoordelingspunten onder onderdeel 8 van het rapport dat de acceptatie daarvan voldoende is, ‘
mitsde aanbevelingen onder punt 9 zijn opgevolgd’. Het betreft daarbij steeds de waterdichtheid van de dakdetails. Dat betekent dat het niet opvolgen van die aanbevelingen meebrengt dat de uitvoering van die werkzaamheden wel degelijk ‘onvoldoende’ is. Dat blijkt ook uit de bijbehorende inspectiepunten in het rapport, waarin de staat van de constructie steeds is gekwalificeerd als ‘matig’ of ‘slecht’. Het standpunt van Van Middendorp dat het rapport niet meer dan ‘aanbevelingen’ geeft om de constructies te verbeteren en dat geen verplichting is aan te wijzen op grond waarvan zij de genoemde herstelwerkzaamheden zou moeten verrichten, kan niet worden gevolgd. Blijkens het rapport heeft de beoordeling immers plaatsgevonden op basis van de Vakrichtlijn ‘Gesloten dakbedekkingssystemen’. Het niet voldoen aan die vakrichtlijn, waarin is vastgelegd wat naar de laatste stand van de techniek van (de uitvoering van) een dakbedekkingssysteem mag worden verwacht, kan worden aangemerkt als een tekortkoming. Daarin lag de verplichting voor Van Middendorp om de herstelwerkzaamheden genoemd onder de aanbevelingen van punt 9 van het rapport uit te voeren. Daarmee kon zij (alsnog) voldoen aan de richtlijn uit de branche.
5.5.
Van Middendorp heeft op bijna ieder inspectiepunt uit het rapport een reactie gegeven, waarbij zij op diverse punten heeft aangegeven dat zij dan wel [bedrijf 1] het probleem moet oplossen. Uit deze reactie van Van Middendorp volgt een erkenning van dat deel van de gebreken zoals genoemd in het rapport. Voor zover Van Middendorp zich ten aanzien van de overige inspectiepunten op het standpunt stelt dat de werkzaamheden niet gebrekkig zijn verricht, heeft zij nagelaten dit met concrete feiten en omstandigheden toe te lichten en te onderbouwen door de bevindingen van Vebidak op die punten gemotiveerd te weerspreken. Dat geldt niet voor de inspectiepunten 25 tot en met 27. Daarover heeft Van Middendorp terecht opgemerkt dat die voor rekening en risico van Depa Vastgoed komen, omdat vuil op het dak (inspectiepunt 25) aan haar kan worden toegerekend, net als de constructie van de elektrakabels op het dak (inspectiepunten 26 en 27) die zij daar zelf heeft aangebracht. Dat neemt niet weg dat de gebreken zoals die blijken uit de overige inspectiepunten wel aan Van Middendorp kunnen worden toegerekend. De rechtbank zal de bevindingen uit het rapport, waaruit blijkt dat Van Middendorp haar werkzaamheden op de overige in het rapport genoemde onderdelen gebrekkig heeft verricht, dan ook als vaststaand aannemen. Dit leidt tot de conclusie dat Van Middendorp tekort is geschoten in de nakoming van een op haar rustende verbintenis uit de overeenkomst en die tekortkoming haar kan worden toegerekend.
Verzuim: is Van Middendorp voldoende in de gelegenheid gesteld de gebreken zelf te herstellen?
5.6.
Voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, is op grond van artikel 6:74 lid 2 BW de schuldenaar pas verplicht de schade die het gevolg is van zijn tekortkoming te vergoeden, nadat hij in verzuim is komen te verkeren.
Op grond van artikel 82 lid 1 BW treedt het verzuim in, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft.
Op grond van artikel 82 lid 1 BW treedt het verzuim in, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft.
5.7.
Van Middendorp betoogt dat Depa Vastgoed ten onrechte al een derde ( [bedrijf 2] ) had ingeschakeld om herstelwerkzaamheden te laten verrichten. Van Middendorp heeft aangeboden om inspectiepunten uit het rapport te herstellen, maar de kans om herstelwerkzaamheden te verrichten is haar door het inschakelen van die derde ontnomen. Als gevolg hiervan komt de in dat kader gestelde schade volgens Van Middendorp niet voor vergoeding in aanmerking.
5.8.
Bij brief van 3 maart 2020 (zie 3.9) heeft Depa Vastgoed Van Middendorp (voor het eerst) in gebreke gesteld, door haar in de gelegenheid te stellen de herstelwerkzaamheden zoals die blijken uit het rapport binnen veertien dagen te verrichten. De rechtbank begrijpt uit de e-mails van Van Middendorp aan Depa Vastgoed van 20 maart 2020 (zie 3.10) en 22 april 2020 (zie 3.13) dat Van Middendorp bereid was een deel van de inspectiepunten zoals vermeld in het rapport te herstellen. Uit de e-mails van 23 maart 2020 (zie 3.12) en 22 april 2020 blijkt dat Van Middendorp niet bereid was de overige inspectiepunten (ook) te verhelpen. Zoals hiervoor is overwogen heeft Van Middendorp van de punten die zij niet bereid was te herstellen – met uitzondering van de inspectiepunten 25 tot en met 27 over de elektrakabels en het dakvuil – onvoldoende aangetoond dat dit geen gebreken zijn die aan haar kunnen worden toegerend. Met haar weigering die punten te herstellen, was Van Middendorp in verzuim. Dat betekent dat Depa Vastgoed vanaf dat moment gerechtigd was om een derde in te inschakelen voor de herstelwerkzaamheden. De kosten daarvan komen in beginsel voor vergoeding als schade in aanmerking.
Is Van Middendorp toch ontslagen van aansprakelijkheid voor de schade?
5.9.
Uit het voorgaande volgt dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming door Van Middendorp en dat zij daarom in beginsel gehouden is de schade van Depa Vastgoed die daarvan het gevolg is te vergoeden. Van Middendorp betoogt dat zij op grond van artikel 7:758 BW is ontslagen van aansprakelijkheid, omdat het werk na oplevering voor risico van de opdrachtgever is en Depa Vastgoed de gebreken al bij het gereedkomen van het werk in september 2017 had kunnen ontdekken.
5.10.
Artikel 7:758 lid 3 BW bepaalt dat de aannemer ontslagen is van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor overgang van dit risico moeten de werkzaamheden zijn opgeleverd. Depa Vastgoed heeft gesteld dat er geen oplevering heeft plaatsgevonden. Van Middendorp heeft dat niet weersproken. De aannemer die van oordeel is dat het werk is voltooid, moet de opdrachtgever mededelen dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Indien de opdrachtgever het werk vervolgens niet binnen een redelijke termijn na deze mededeling keurt, wordt hij op grond van lid 1 van artikel 7:758 BW geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Ook is niet gesteld of gebleken dat Van Middendorp aan Depa Vastgoed een aanbod tot oplevering van de werkzaamheden heeft gedaan. Het bepaalde in artikel 7:758 lid 3 BW is daarom niet van toepassing. Het verweer van Van Middendorp slaagt daarom niet.
Conclusie over de aansprakelijkheid
5.11.
De voorgaande overwegingen leiden tot de conclusie dat Van Middendorp aansprakelijk is voor de schade die Depa Vastgoed door de tekortkoming van Van Middendorp lijdt.
Schade
5.12.
Het gevorderde schadebedrag van € 55.288,71 is opgebouwd uit verschillende schadeposten, zoals vermeld onder randnummer 22 bij de dagvaarding. De rechtbank zal deze schadeposten hierna afzonderlijk beoordelen. Depa Vastgoed heeft de bedragen van haar afzonderlijke schadeposten weergegeven exclusief btw, terwijl zij een totaalbedrag heeft gevorderd inclusief btw; de rechtbank zal daarom bij de bespreking van de afzonderlijke schadeposten uitgaan van de bedragen inclusief btw.
Voor toewijzing van de gestelde kosten als schade is in elk geval vereist dat de kosten in causaal verband staan tot de toerekenbare tekortkoming van Van Middendorp.
Voor toewijzing van de gestelde kosten als schade is in elk geval vereist dat de kosten in causaal verband staan tot de toerekenbare tekortkoming van Van Middendorp.
Huur hoogwerker
5.13.
Depa Vastgoed vordert € 377,22 voor de huur van een hoogwerker voor het uitvoeren van de inspectie door Vebidak en € 913,86 voor de huur van een hoogwerker voor het verrichten van herstelwerk. Van Middendorp betoogt dat het causaal verband tussen deze kosten en de vermeende gebreken ontbreekt. Depa Vastgoed heeft kennelijk werkzaamheden laten verrichten aan het bedrijfspand, maar zij heeft niet onderbouwd waarom deze werkzaamheden als schade voor vergoeding in aanmerking komen. Daarnaast betwist Van Middendorp dat de huurkosten voor een hoogwerker ook daadwerkelijk zijn voldaan.
5.14.
De rechtbank overweegt dat ook de kosten die verband houden met het onderzoek naar de gebreken waarvoor Van Middendorp aansprakelijk is, in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen op grond van artikel 6:96, lid 2, aanhef en onder b, BW. Uit de overgelegde factuur van 29 februari 2020 blijkt dat een hoogwerker is gehuurd op 14 februari 2020, de dag waarop het onderzoek door Vebidak is uitgevoerd. Het causaal verband tussen de huurkosten van € 377,22 en de tekortkoming van Van Middendorp is hiermee voldoende komen vast te staan. Het verweer van Van Middendorp dat onduidelijk is of de kosten ook daadwerkelijk zijn voldaan slaagt niet. Door Depa Vastgoed is een factuur overgelegd waaruit volgt dat zij de huurprijs verschuldigd was. Van Middendorp heeft niet gemotiveerd gesteld dat Depa Vastgoed die factuur niet heeft betaald en ook niet meer hoeft te betalen. De schadevordering van Depa Vastgoed, voor zover die betreft de kosten van € 377,22, zal dan ook worden toegewezen.
5.15.
Voor de huurkosten van de hoogwerker van € 913,86 geldt dat niet is komen vast te staan dat deze kosten in verband staan met de tekortkoming van Van Middendorp. Uit de overgelegde factuur van 27 augustus 2019 blijkt dat Depa Vastgoed een hoogwerker heeft gehuurd in de periode van 26 juli 2019 tot en met 6 augustus 2019. Niet is gebleken dat Depa Vastgoed in die periode herstelwerkzaamheden heeft laten verrichten. Gelet op de betwisting van Van Middendorp had het op de weg van Depa Vastgoed gelegen om nader toe te lichten welk herstelwerk toen is uitgevoerd, nog voordat Vebidak in haar rapport van 2 maart 2020 had opgenomen welke herstelwerkzaamheden moesten worden verricht en Depa Vastgoed vervolgens Van Middendorp op 3 maart 2020 onder verwijzing naar dat rapport in gebreke had gesteld. Dit heeft Depa Vastgoed nagelaten. Daardoor is het causaal verband tussen deze kosten en de tekortkoming van Van Middendorp niet komen vast te staan. Dit betekent dat de kosten voor de huur van de hoogwerker van € 913,86 niet voor vergoeding in aanmerking komen.
Vebidak inspectie
5.16.
Depa Vastgoed heeft onderzoek laten verrichten naar de door Van Middendorp uitgevoerde dakbedekkingswerkzaamheden. De kosten van dit onderzoek en het opstellen van het rapport bedragen € 1.548,80. Deze kosten komen volgens Van Middendorp niet voor vergoeding in aanmerking, omdat geen sprake is van gebreken waarvoor Van Middendorp aansprakelijk is.
5.17.
Vast staat dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming door Van Middendorp en dat zij aansprakelijk is voor de schade die daarvan het gevolg is (zie 5.3 tot en met 5.11). De kosten die gemaakt zijn in het kader van de vaststelling van die tekortkoming zijn op grond van artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder b, BW aan te merken als vergoedbare schade. Daarom zal de rechtbank de schadevordering, voor zover die betreft de kosten van de inspectie van € 1.548,80 toewijzen.
Herstelwerkzaamheden [bedrijf 2]
5.18.
Depa Vastgoed heeft de herstelwerkzaamheden volgens het rapport laten uitvoeren. De gevorderde kosten van de herstelwerkzaamheden heeft Depa Vastgoed op basis van een offerte van Bouwbedrijf [bedrijf 2] begroot op € 28.076,50. Bij gebrek aan bewijs dat de werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd, heeft Van Middendorp deze kosten betwist. De rechtbank heeft Depa Vastgoed ter zitting in de gelegenheid gesteld de factuur van [bedrijf 2] te overleggen. Depa Vastgoed heeft vervolgens de factuur van [bedrijf 2] ten bedrage van € 23.589,57 overgelegd.
5.19.
De kosten van de herstelwerkzaamheden zijn het directe gevolg van de tekortkoming van Depa Vastgoed. [bedrijf 2] heeft immers blijkens de uitgebrachte offerte de herstelwerkzaamheden verricht op basis van de aanbevelingen in het rapport van Vebidak. Van Middendorp moet deze schade daarom vergoeden. De werkelijke herstelkosten die uit de factuur volgen bedragen € 23.134,31. Als schade zijn alleen de werkelijke kosten toewijsbaar, zodat het bedrag van € 23.134,31 zal worden toegewezen en het meerdere tot het gevorderde bedrag van € 28.076,50 zal worden afgewezen. Het enkele feit dat de factuur lager is uitgevallen dan de offerte is, bij gebreke aan een gemotiveerde betwisting door Van Middendorp, geen reden om te twijfelen aan het feit dat de herstelwerkzaamheden conform het rapport zijn uitgevoerd.
Facturen onderhoudsbedrijf [bedrijf 3] en installatiebedrijf [bedrijf 4]
5.20.
Depa Vastgoed stelt dat zij diverse keren noodreparaties heeft laten uitvoeren, omdat het herstel van de gebreken door Van Middendorp uitbleef. De totale kosten van deze reparaties bedragen volgens de facturen van onderhoudsbedrijf [bedrijf 3] € 3.528,59. De kosten van installatiebedrijf [bedrijf 4] bedragen € 2.691,64. Van Middendorp betwist dat deze kosten als vergoeding van schade in aanmerking komen omdat volgens haar het causaal verband ontbreekt met haar tekortkoming.
5.21.
Voor het aannemen van een causaal verband is vereist dat de schade het gevolg is van de tekortkoming van Van Middendorp. Uit de facturen blijkt niet, althans onvoldoende, dat onderhoudsbedrijf [bedrijf 3] werkzaamheden heeft uitgevoerd die zien op de gebreken zoals vastgesteld in het rapport. Zo blijkt bijvoorbeeld uit de factuur van onderhoudsbedrijf [bedrijf 3] dat een deel van de werkzaamheden bestaat uit het plaatsen van een wc-hok en werkzaamheden bij een bakkerij. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom het door onderhoudsbedrijf [bedrijf 3] verrichte werk als schade is aan te merken die het gevolg is van de tekortkoming in de werkzaamheden van Depa Vastgoed. Hetzelfde geldt voor de factuur van installatiebedrijf [bedrijf 4] . Op de factuur staat vermeld ‘voor verzorgd het onderzoeken en verhelpen van diverse lekkages in p.v.c. dak’. Dat deze werkzaamheden zien op de gebreken waarvoor Van Middendorp aansprakelijk is, is onvoldoende gebleken. De enkele vermelding op de factuur ‘dak verkeerd in zeer slechte staat, door slechte montage van vorige dakdekker kunnen wij u helaas geen garantie op de werkzaamheden geven’ is daarvoor onvoldoende concreet. Bovendien is niet toegelicht en onderbouwd dat deze reparaties wegens een noodsituatie op dat moment (17 en 18 september 2019) onmiddellijk uitgevoerd moesten worden. Deze gevorderde kosten zullen daarom worden afgewezen.
Factuur huurder
5.22.
Het bedrijfspand werd deels verhuurd door Depa Vastgoed. Eén van de huurders, Kuminda Holding B.V., heeft per brief kenbaar gemaakt dat zij de kosten van € 2.543,50, die zij heeft gemaakt vanwege wateroverlast en lekkages, op Depa Vastgoed zal verhalen. Opnieuw betwist Van Middendorp dat deze kosten voor vergoeding als schade in aanmerking komen vanwege het ontbreken van een causaal verband met haar tekortkoming.
5.23.
De rechtbank overweegt dat het algemene betoog van Depa Vastgoed dat deze schade het gevolg is van de tekortkoming van Van Middendorp niet kan leiden tot een toewijzing van de vordering. Depa Vastgoed heeft onvoldoende concreet toegelicht welke schade bij haar huurder is ontstaan, of zij deze schade aan haar huurder heeft vergoed en in hoeverre de door de huurder gestelde schade in causaal verband staat tot de tekortkomingen in de werkzaamheden van Depa Vastgoed. Deze kosten komen daarom ook niet voor vergoeding als schade van Depa Vastgoed in aanmerking.
Werkzaamheden [betrokkene 3]
5.24.
Depa Vastgoed stelt schade te hebben geleden bestaande uit het inhuren van [betrokkene 3] voor diensten die zien op de problematiek met Van Middendorp. De kosten van deze dienstverlening bedragen volgens een verklaring van [betrokkene 3] € 3.000,00. Van Middendorp betoogt dat een onderbouwing van het causaal verband tussen de kosten en de gebreken waarvoor Van Middendorp aansprakelijk is ontbreekt, zodat de vordering moet worden afgewezen.
5.25.
De rechtbank overweegt dat Depa Vastgoed onvoldoende heeft gesteld voor toewijzing van deze kosten. Het enkele feit dat [betrokkene 3] diensten voor Depa Vastgoed heeft verricht is onvoldoende om aan te nemen dat dit schade betreft waarvoor Van Middendorp aansprakelijk is. De vordering, is gelet op de betwisting van Van Middendorp, onvoldoende onderbouwd. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan niet worden vastgesteld dat de declaraties voor zijn werkzaamheden die [betrokkene 3] aan Depa Vastgoed heeft gedeclareerd, betrekking hebben op werkzaamheden die verband houden met beperking van de schade, vaststelling van de schade dan wel ter verkrijging van schadevergoeding buiten rechte. Het door [betrokkene 3] genoemde bedrag betreft een globale schatting, zonder onderbouwing met de bijbehorende facturen en/of urenstaten.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.26.
Depa Vastgoed vordert de juridische kosten van haar advocaat van € 8.656,09. Zij maakt daarnaast ook aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten conform de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten voor een bedrag van
€ 2.775,00. Van Middendorp betwist deze kosten en voert aan dat ten onrechte aanspraak wordt gemaakt op buitengerechtelijke kosten van € 2.775,00 en tegelijk op de volledige advocaatkosten van € 8.656,09. De tijdsbesteding die gemoeid gaat met de voorbereiding van de procedure is onderdeel van de gebruikelijke kostenveroordeling. Voor cumulatie van de buitengerechtelijke incassokosten en de volledige kosten van rechtsbijstand is geen grond, aldus nog steeds Van Middendorp.
5.27.
Voor zover Depa Vastgoed vergoeding van de kosten van haar advocaat vordert in verband met de voorbereiding van deze procedure, waaronder het opstellen van de dagvaarding, is het uitgangspunt dat die kosten worden vergoed door middel van een proceskostenveroordeling conform het liquidatietarief. Een vordering tot volledige vergoeding van de proceskosten is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het voeren van verweer in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan is in deze zaak geen sprake. De proceskosten worden toegewezen tot het geldende liquidatietarief zoals in overweging 5.31 is bepaald.
5.28.
Zoals Van Middendorp verder terecht heeft opgemerkt, kan Depa Vastgoed niet tegelijk vergoeding van de werkelijke kosten van haar advocaat voor buitengerechtelijke werkzaamheden vorderen als vergoeding van diezelfde kosten conform een forfaitair tarief. Dat is dubbelop. De rechtbank stelt vast dat de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten in dit geval niet van toepassing zijn, omdat het gaat om een vordering tot schadevergoeding op grond van een tekortkoming in de nakoming. De gevorderde kosten voor buitengerechtelijke rechtsbijstand zal de rechtbank toewijzen, omdat voldoende aannemelijk is dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht om de schade op Depa Vastgoed te verhalen. De omvang van de buitengerechtelijke incassokosten zal de rechtbank conform de aanbeveling in het rapport BGK-Integraal 2013 wel toetsen aan de tarieven die zijn bepaald in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, omdat de tarieven neergelegd in voornoemd Besluit worden geacht redelijk te zijn. De hoofdsom zal worden toegewezen tot een totaalbedrag van € 25.060,33 (zie hierna 5.29). De rechtbank zal het bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten dan ook toewijzen tot het tarief berekend over deze toegewezen hoofdsom, tot een bedrag van € 1.240,98 inclusief btw.
Dat het in dit geval redelijk is dat Van Middendorp in plaats daarvan de volledige declaratie van de advocaat van Depa Vastgoed moet vergoeden, heeft Depa Vastgoed onvoldoende toegelicht. Daarbij komt dat onvoldoende inzichtelijk is in hoeverre die declaratie op buitengerechtelijke dan wel gerechtelijke kosten betrekking heeft.
De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat deze kosten daadwerkelijk zijn betaald.
Dat het in dit geval redelijk is dat Van Middendorp in plaats daarvan de volledige declaratie van de advocaat van Depa Vastgoed moet vergoeden, heeft Depa Vastgoed onvoldoende toegelicht. Daarbij komt dat onvoldoende inzichtelijk is in hoeverre die declaratie op buitengerechtelijke dan wel gerechtelijke kosten betrekking heeft.
De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat deze kosten daadwerkelijk zijn betaald.
Conclusie over de totale schade
5.29.
De conclusie van het voorgaande is dat de vordering van Depa Vastgoed tot het vergoeden van haar schade in hoofdsom als volgt zal worden toegewezen:
- huur hoogwerker: € 377,22
- kosten onderzoek Vebidak € 1.548,80
- herstelwerkzaamheden [bedrijf 2]
Totaal € 25.060,33 (inclusief btw)
Daarnaast komen de buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 1.240,98 inclusief btw voor vergoeding in aanmerking.
Wettelijke rente
5.30.
De gevorderde wettelijke rente zal als niet betwist worden toegewezen over de toegewezen hoofdsom van € 25.060,33 vanaf de datum van de dagvaarding.
Proceskosten
5.31.
Van Middendorp zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een groot deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van Depa Vastgoed op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding € 87,99
- griffierecht 2.042,00
- salaris advocaat
1.442,00(2,0 punten × tarief € 721,00)
1.442,00(2,0 punten × tarief € 721,00)
Totaal € 3.571,99
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt Van Middendorp tot betaling aan Depa Vastgoed van € 25.060,33 (vijfentwintigduizend zestig euro en drieëndertig cent), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 23 juli 2020 tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt Van Middendorp tot betaling aan Depa Vastgoed van € 1.240,98 aan buitengerechtelijke incassokosten,
6.3.
veroordeelt Van Middendorp in de proceskosten, aan de zijde van Depa Vastgoed tot op heden begroot op € 3.571,99,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2021. [1]