Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9337610 \ VV EXPL 21-107
Uitspraakdatum: 22 september 2021
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam]
[naam]
gevestigd te [plaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. R. Vos
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
1.De zaak in het kort
In deze zaak vordert [eiseres] bij wijze van voorlopige voorziening onder meer ontruiming van de woning wegens het handelen in strijd met goed huurderschap. Hoewel uit het optreden van [gedaagde] op de zitting blijkt dat hij onaangepast gedrag vertoont, acht de kantonrechter het - onder de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden - niet waarschijnlijk dat die vordering, in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen.
2.Het procesverloop
2.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 10 augustus 2021 gedagvaard.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 september 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
3.Feiten
3.1.
[eiseres] is per 30 december 2020 eigenaar van het pand aan [adres 1] te [plaats] (hierna: het pand).
3.2.
Het pand bestaat uit meerdere onzelfstandige woningen waaronder de woning met adres [adres 2] te [plaats] (hierna: de woning).
3.3.
Een rechtsvoorganger van [eiseres] heeft de woning met ingang van 1 september 2012 aan [gedaagde] verhuurd, welke huur op 1 oktober 2018 in een schriftelijke huurovereenkomst is vastgelegd (hierna: de huurovereenkomst).
3.4.
Op 9 februari 2021 heeft de Inspectie Hygiënisch Woningtoezicht van de Gemeentelijke Gezondheidsdienst Kennemerland (hierna: GGD) de woning geïnspecteerd.
3.5.
Op 10 februari 2021 heeft de GGD in een e-mail aan [beheerder] , de beheerder van de woning (hierna: de beheerder), geschreven dat tijdens de inspectie een zeer vervuilde woning is aangetroffen.
3.6.
Op enig moment na 10 februari 2021 zijn met toepassing van bestuursdwang spullen uit de woning gehaald.
3.7.
Met een sms heeft de beheerder [gedaagde] er op 8 april 2021 gewezen dat de huur voor de maand april nog niet was ontvangen.
3.8.
Op 10 mei 2021 heeft de beheerder [gedaagde] per brief in gebreke gesteld voor het niet betalen van de huur voor de maand mei 2021.
3.9.
Bij brief van 30 juni 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] verzocht zich bereid te verklaren de woning binnen een week te ontruimen, bij gebreke waarvan [eiseres] ontbinding en ontruiming zal vorderen.
3.10.
[gedaagde] heeft de woning niet ontruimd.
3.11.
De huurachterstand van de woning bedraagt per 8 september 2021 twee maanden.
4.De vordering
4.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] , voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt:
om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 2] te [plaats] te ontruimen en in goede staat op te leveren en ontruimd te houden;
om de woning in goede staat op te leveren;
om zich na ontruiming binnen één week bij de gemeentelijke basisregistratie te doen uitschrijven als bewoner van de woning;
onder de bepaling van een door de kantonrechter in justitie te bepalen boete en maximum daaraan als niet aan de veroordelingen c.s. bevelen onder 2 en 3 wordt voldaan;
tot betaling van € 499,10 aan [eiseres] per elke eerste van de maand dat [gedaagde] van de woning gebruik maakt;
in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met rente wanneer de proces- en nakosten niet binnen 14 dagen na dagtekening, subsidiair twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis, zijn voldaan.
4.2.
Hij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden ontbonden (en daarbij ontruiming van de woning zal worden bevolen), omdat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door gevaarzetting en overlast voor buren. Daarnaast is sprake van slecht en structureel te laat betalen van de huur.
5.Het verweer
5.1.
[gedaagde] betwist de vordering.
6.De beoordeling
6.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om een situatie van (gestelde) vervuiling, brandgevaar en overlast binnen een pand met meerdere bewoners, die zo dringend is dat van [eiseres] niet gevergd kan worden dat hij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.
6.2.
Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6.3.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Hoewel uit het optreden van [gedaagde] op de zitting blijkt dat [gedaagde] onaangepast gedrag vertoont, acht de kantonrechter het in dit geval niet in voldoende mate waarschijnlijk dat de vordering tot ontruiming wegens handelen in strijd met goed huurderschap - in samenhang met een huurachterstand van twee maanden - in de bodemprocedure zal worden toegewezen en wel om de volgende reden.
Gevaarzetting
6.4.
Vast staat dat de Inspectie Hygiënisch Woningtoezicht van de GGD op 9 februari 2021 de woning heeft geïnspecteerd en daarbij een zeer vervuilde woning aantrof. In een e-mail van 10 februari 2021 schrijft [inspecteur 1] , inspecteur hygiënisch woningtoezicht van de GGD namelijk aan de beheerder:
Gisteren zijn wij in de woning geweest. Wij troffen daar een zeer vervuilde woning aan. (…) Bijgevoegd enkele foto’s.
6.5.
[eiseres] heeft vier foto’s ingebracht waarop een kamer is te zien waarin meubels omver liggen en de vloer en meubels volledig bedekt zijn met kleding, objecten, plastic zakken, afval en tientallen drinkpakken. Deze drinkpakken waren gevuld met ontlasting, aldus [eiseres] . Hoewel niet zichtbaar op de foto’s, heeft de gemachtigde van [eiseres] in een e-mail van 29 juni 2021 aan de heren [inspecteur 1] en [inspecteur 2] van de GGD bevestigd dat zij hem dat telefonisch hebben verklaard.
6.6.
Ook staat vast staat dat op enig moment na 10 februari 2021 met toepassing van bestuursdwang spullen uit de woning zijn gehaald.
6.7.
[gedaagde] heeft zijn verweer dat de ‘zwijnenstal’ niet alleen door hem is veroorzaakt niet nader onderbouwd, zodat dit verweer faalt. De kantonrechter overweegt dan ook dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde] op 10 februari 2021 grote hoeveelheden spullen in zijn woning had verzameld, ook wel ‘hoarding’ genoemd, die vervuiling en brandgevaar veroorzaakten. [eiseres] heeft echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] na dit incident weer spullen is gaan verzamelen en de woning heeft vervuild. Het overleggen van een e-mail van 29 juni 2021 van de gemachtigde van [eiseres] waarin hij bevestigt dat de GGD hem telefonisch heeft verklaard dat de brandweer bij het binnentreden van de woning in juni 2021 weer ‘hoarding’ heeft geconstateerd, is niet voldoende. Het had op de weg van [eiseres] gelegen dit bij de brandweer na te gaan dan wel op andere wijze te onderbouwen dat dit gevaar zettende gedrag zich nogmaals heeft voor gedaan.
Overlast
6.8.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] op 12 juni 2021 ernstige wateroverlast heeft veroorzaakt door de centrale waterkraan in zijn woning open te zetten. Overige bewoners van het pand hebben de politie gebeld die vervolgens de brandweer heeft ingeschakeld waarbij de woning is opengebroken, aldus [eiseres] . Ter onderbouwing heeft [eiseres] een e-mail van 15 juni 2021 van de beheerder overgelegd met een verslag van gesprekken op 15 juni 2021 met [bewoner 1] en [bewoner 2] , andere bewoners van het pand. [gedaagde] betwist dat hij wateroverlast heeft veroorzaakt en voert aan dat de centrale waterkraan zich niet bij hem, maar beneden bij de woning van een andere huurder ‘ [voornaam] ’ bevindt.
6.9.
In het hiervoor genoemde verslag van de beheerder staat met betrekking tot gestelde wateroverlast:
Het verslag met [bewoner 1] , gesproken 15 juni 2021:
Zaterdag avond om 20:30 werd er op zijn deur geklopt door mevrouw [bewoner 3] , ze was in paniek en ze vroeg of hij bij haar in de kamer wilde kijken. (…) het water liep van het plafond in de keuken naar beneden. (…) er waren wel 2 andere Poolse jongens aanwezig, die zijn even naar boven gegaan en hebben bij huurder [gedaagde] gekeken, hij deed de deur voor ze open. Zij hebben toen rond gekeken en konden op dat moment niets geks zien waardoor de lekkage veroorzaakt kan worden.
Daarna kwam huurder [bewoner 2] erbij, en werd de situatie grimmig en liepen de emoties hoog op. [gedaagde] moest opeens weg ivm ziekenhuisbezoek en hij vertrok.
Ondertussen kwam de brandweer en die sommeerde [bewoner 1] terug naar zijn kamer te gaan. De politie was inmiddels ook gearriveerd. [bewoner 1] heeft verder niet precies meegekregen hoe het is afgelopen omdat hij naar zijn kamer moest.
(…)
Het verslag met [bewoner 2], gesproken 15 juni 2021:
Volgens [bewoner 2] heeft de brandweer de deur open gebroken van de kamer van [gedaagde] , daar stond de centrale waterkraan wagenwijd open. Blijkbaar doet [gedaagde] dat vaker expres. Doordat de waterkraan openstond is de lekkage beneden ontstaan. [bewoner 2] geeft aan dat het een gevaarlijke situatie is omdat er ook water vlakbij de hele oude elektra draden liep.
6.10.
De kantonrechter overweegt dat [eiseres] de gestelde wateroverlast heeft onderbouwd met verklaringen van twee andere bewoners van het pand aan de beheerder, maar dat daarmee - gezien de betwisting door [gedaagde] - onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde] de centrale waterkraan of een andere waterkraan in de woning heeft opengedraaid met wateroverlast als gevolg. Bewoner [bewoner 1] heeft de oorzaak van de wateroverlast niet gezien en uit de verklaring van bewoner [bewoner 2] blijkt niet of hij de oorzaak heeft gezien of dit van de brandweer heeft vernomen. Daarbij komt dat de waarde van de verklaringen beperkt is omdat het indirecte verklaringen zijn en niet is betwist dat tussen [gedaagde] en de andere bewoners een slechte verstandhouding bestaat.
6.11.
[eiseres] stelt voorts dat [gedaagde] regelmatig gevechten uitlokt met de andere bewoners in het pand en dat [gedaagde] expres de gemeenschappelijke WC onder plast en ook op het tapijt in de (gemeenschappelijke) ruimte. [gedaagde] betwist dit en voert aan dat hij juist overlast ondervindt van een andere bewoner die hem bedreigt. De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] zijn stellingen baseert op de verklaring van bewoner [bewoner 2] opgenomen in het verslag van de beheerder op 15 juni 2021:
Ook plast [gedaagde] expres de hele tijd de wc onder (die is voor gezamenlijk gebruik) en plast hij op het tapijt in de gang.
[gedaagde] lokt regelmatig gevechten uit.
6.12.
De kantonrechter overweegt opnieuw dat de waarde van deze indirecte verklaring beperkt is gezien de slechte verstandhouding tussen [gedaagde] en bewoner [bewoner 2]. Daarnaast geldt dat het op de weg van [eiseres] had gelegen om van gestelde klachten een overlastdossier aan te leggen, ook als moet worden aangenomen dat - zoals [eiseres] stelt - de andere bewoners bang zijn om aangifte tegen [gedaagde] te doen of daar door een taalbarrière tegen op zien. [eiseres] heeft de gestelde overlast (agressie en vervuilen van gemeenschappelijk wc en -ruimte) dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt.
Tussenconclusie
6.13.
De kantonrechter overweegt dat de op 9 februari 2021 in de woning geconstateerde situatie als ernstig moet worden beschouwd en verre van goed huurderschap getuigt, maar dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde] nadien is blijven ‘hoarden’. Daarnaast heeft [eiseres] de overige punten van de gestelde overlast onvoldoende aannemelijk gemaakt, zodat de kantonrechter het niet waarschijnlijk acht dat op grond van één ‘hoarding’ incident - mede gelet op feit dat [gedaagde] er al negen jaar woont - de vordering tot (ontbinding en) ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
Slecht en structureel te laat betalen van de huur
6.14.
Niet betwist is dat [gedaagde] per 8 september 2021 een huurachterstand van twee maanden heeft. [gedaagde] voert onder meer aan dat hij zijn bankpas heeft verloren en dat hij probeert in te lopen op de achterstand, maar dat hij niet veel extra kan overmaken gezien zijn geringe inkomen. Voor zover het verweer van [gedaagde] ter zake het verlies van de bankpas als een beroep op overmacht moet worden beschouwd, slaagt dat niet. Het verlies van een bankpas betekent immers niet dat je geen huur meer kunt overmaken, althans [gedaagde] heeft niet kunnen uitleggen waarom dat zo is. Daarnaast doet [gedaagde] - zo begrijpt de kanonrechter zijn verweer - een beroep op opschorting wegens de onveilige situatie in het pand door het ontbreken van een brandtrap en brand- en/of rookmelder(s), achterstallig onderhoud en bedreiging door een medebewoner. [eiseres] voert aan dat het pand weldegelijk per verdieping een vluchtladder heeft en dat [gedaagde] zelf dreigend gedrag vertoont. Het verweer van [gedaagde] faalt wegens gebrek aan nadere motivering. Desondanks acht de kantonrechter het onvoldoende waarschijnlijk dat bij twee maanden huurachterstand, die sinds mei 2021 is ontstaan, en waarbij niet is gebleken dat [gedaagde] in de afgelopen 9 jaar andere huurachterstanden had, een vordering tot (ontbinding en) ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Ook niet in samenhang met het hiervoor in r.o. 6.13 bedoelde - weliswaar ernstige - ‘hoarding’ incident.
6.15.
Dat [gedaagde] volgens [eiseres] de huur ten slotte structureel niet op tijd betaalt, maakt dit niet anders. [eiseres] stelt dat de huur op de eerste van de maand moet worden betaald, wat [gedaagde] betwist. De kantonrechter volgt het standpunt van [eiseres] niet. De wet verplicht de huurder de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen (artikel 7:212 BW Pro), maar de huurovereenkomst vermeldt hier niets over. Betaling per de eerste van de maand kan ook niet eenzijdig door een aanzegging worden opgelegd. [gedaagde] voert bovendien aan dat hij in het verleden (mondeling) met een rechtsvoorganger van [eiseres] de 15e als betaaldatum heeft afgesproken. Gezien dit verweer en bij gebreke van een onderbouwing van het standpunt van [eiseres] , is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] structureel niet op tijd betaalt.
6.16.
Voor zover [eiseres] bij voorlopige voorziening betaling van de huur per de eerste van de maand vordert, zal die vordering dan ook worden afgewezen.
Conclusie
6.17.
De kantonrechter acht het – onder de aan de vordering tot ontruiming ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden – niet waarschijnlijk dat die vordering (inclusief nevenvorderingen) in een nog te voeren gewone (bodem)procedure zal worden toegewezen.
6.18.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] zal afwijzen.
6.19.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat hij ongelijk krijgt.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
wijst de vordering af;
7.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter