ECLI:NL:RBNHO:2021:7964

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/311298 / HA ZA 20-790

Vonnis van 15 september 2021(bij vervroeging)

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

B2B HOLDING B.V.,

gevestigd te Purmerend,

eiseres,

advocaat mr. E.M. Bosscher te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VIVANTUS MAKELAARDIJ B.V.,

gevestigd te Purmerend,

gedaagde,

advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten.

Partijen zullen hierna B2B en Vivantus genoemd worden.

1.De zaak in het kort

1.1.

Vivantus heeft onder meer in 2013 in opdracht van B2B een pand getaxeerd. Na die taxatie heeft B2B dit pand gekocht. B2B vindt dat Vivantus het pand in 2013 onjuist heeft getaxeerd, omdat in de taxatie ten onrechte geen rekening is gehouden met erfpacht en de beperkte bestemming van het pand. Volgens B2B is Vivantus hierdoor jegens haar toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en heeft zij niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. B2B meent schade te hebben geleden, want doordat het pand in het taxatierapport van 2013 te hoog is gewaardeerd heeft B2B hier te veel voor betaald, heeft zij een te hoog bedrag van de bank moeten lenen, daarover sinds 2013 tot heden te veel hypotheekrente betaald en kan zij het pand nu voor minder verkopen. Vivantus is volgens B2B aansprakelijk voor deze schade en dient deze aan haar te vergoeden.

1.2.

Vivantus betwist de vorderingen van B2B en voert een aantal verweren, waaronder dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van B2B. De rechtbank honoreert dit verweer en wijst de vordering om Vivantus te veroordelen tot vergoeding van de schade van B2B af en verklaart B2B in haar overige vorderingen niet-ontvankelijk. De rechtbank oordeelt dat B2B de door haar gestelde schade zelf over zich af heeft geroepen door het taxatierapport van 2013 willens en wetens te gebruiken voor de aankoopbeslissing van het pand, terwijl het rapport niet voor dat specifieke doel was opgesteld, maar voor een ander doel, namelijk het inzicht verkrijgen in de waarde van het pand ten behoeve van de financiering. De door B2B gestelde schade, in verband met de aankoop van het pand, kan daarom geheel aan haarzelf worden toegerekend. Daarom blijft die schade voor haar eigen rekening.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 16 juni 2021
de akte eisvermeerdering van B2B
de aanvullende producties 16 tot en met 21 van B2B
de mondelinge behandeling van 24 augustus 2021 en de pleitaantekeningen van partijen.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

B2B exploiteert via een werkmaatschappij een sportschool in een pand aan het Karakietpark 18 te Purmerend (hierna: het pand). [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) is enig aandeelhouder en bestuurder van B2B.

3.2.

Vivantus is een makelaarsbedrijf dat bemiddelt bij de aan- en verkoop van onroerende zaken en dat tevens taxaties verricht van onroerend goed.

3.3.

B2B was oorspronkelijk huurder van het pand. Omdat bij haar de wens bestond het pand te kopen van de toenmalige eigenaar en verhuurder Hoorne B.V. heeft zij het pand in 2013 (voor de tweede maal) door Vivantus laten taxeren. Het taxatierapport van 11 januari 2013 vermeldt dat de taxatie ten doel heeft inzicht te verkrijgen in de onderhandse- en de executiewaarde in verband met het aanvragen van een hypothecaire lening. In het rapport is tot uitgangspunt genomen dat het om eigen grond gaat. Daarnaast vermeldt het rapport dat de marktwaarde is getaxeerd op € 565.000,00. Ook vermeldt het rapport dat navraag is gedaan naar de bestemmingsmogelijkheden bij de gemeente Purmerend en wordt verwezen naar een bijlage, genaamd “Planscan Publiekrechtelijke beperkingen”. In deze “Planscan” is te lezen dat de bestemming van het pand “sporthal” is. Ten slotte wordt vermeld dat het rapport uitsluitend is bestemd voor de opdrachtgever en de financier en dat geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard ten aanzien van de inhoud jegens anderen dan de opdrachtgever en slechts voor het doel van de taxatieopdracht.

3.4.

Bij e-mail van 27 februari 2013 heeft Hoorne B.V. het volgende aan [betrokkene 1] bericht:

“Als telefonisch besproken. Wij zijn bereid om het door jou gehuurde aan jou te verkopen voor een prijs van € 493.500 k.k. onder uitdrukkelijk voorbehoud van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen van Hoorne BV onder de volgende voorwaarden:

je koopt het object “as is”. Alle eventuele onvolkomenheden etc. komen voor jouw rekening.
alle bedragen en claims over en weer vervallen.
Bij levering betaal jij in een keer € 487.000,- k.k. (let op de k.k. zul je over het hele bedrag moeten betalen.)
Er geldt bij jou geen voorbehoud goedkeuring financiering.
Het restantbedrag van € 6.500,- betaal je uiterlijk binnen 1 jaar vanaf de dag van levering in 12 gelijke termijnen, rente vrij.
Geplande levering 1 april 2013.
Hoorne BV investeert per heden € 0,- in het object. (…)”

3.5.

Bij e-mail van 1 maart 2013 heeft [betrokkene 1] het volgende verzoek aan Vivantus gedaan:

“
Ik ontving nog een mail van [betrokkene 2] van de Rabobank met het verzoek of je hem de executiewaarden, als aanvulling op het taxatierapport van de Karekietpark, nog per mail wilde bevestigen. (…).”

Bij e-mail van 4 maart 2013 heeft Vivantus het volgende aan de Rabobank bericht:

“
In navolging op ons telefoongesprek bevestigen wij u hierbij het volgende:

de executiewaarde van Karekietpark 18 te Purmerend bedraagt: euro 395.000 (…)”.

3.6.

B2B en Hoorne B.V. hebben vervolgens op 22 maart 2013 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand voor een koopprijs van € 493.500,00. De koopovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“verkoper garandeert:

(…)

I.
Er is wel sprake van een recht van erfpacht in de zin van artikel 5:85 van het Burgerlijk Wetboek.(…)”

3.7.

Op 3 april 2013 heeft de overdracht van het pand plaatsgevonden. In de leveringsakte worden onder de kop “
BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN” de lasten en beperkingen opgesomd die B2B (als koper) heeft aanvaard. De “
SLOTVERKLARINGEN” in de akte luiden, voor zover hier van belang, als volgt:

“Koper verklaarde:

-
ermee bekend te zijn dat het verkochte (…) een voortdurend recht van erfrecht betrof(…).”

3.8.

In 2018 heeft B2B het pand wederom door Vivantus laten taxeren, ditmaal in verband met een voornemen om het pand te verkopen. Het definitieve taxatierapport van 19 november 2018 vermeldt, rekening houdend met het feit dat het pand op erfpachtgrond staat en de bestemming “gemengd-1” heeft, een marktwaarde van € 630.000,00,

3.9.

Op 4 december 2019 heeft de gemeente Haarlem een taxatie laten verrichten, waarbij, rekening houdend met erfpacht en maatschappelijke bestemming, de marktwaarde is bepaald op € 585.000,00.

3.10.

Bij brief van 21 maart 2019 heeft B2B meegedeeld dat Vivantus, door het pand te hoog te taxeren, jegens haar toerekenbaar tekort is geschoten in de uitoefening van haar taak als vakbekwaam makelaar/taxateur en Vivantus aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade.

3.11.

Vivantus heeft bij brief van 6 juni 2019 aansprakelijkheid afgewezen.

3.12.

Bij e-mail van 24 juni 2020 heeft Hoorne B.V. het volgende aan B2B meegedeeld:

“Bij deze de bevestiging dat vanuit Hoorne Vastgoed de genoemde taxatie een substantieel onderdeel is geweest van de uiteindelijke vraagprijs en dus ook de koopprijs die tot stand is gekomen tussen partijen”.

3.13.

B2B heeft medio 2021 een deskundige een marktwaardebepaling laten doen per 10 januari 2013, waarbij, rekening houdend met erfpacht en maatschappelijke bestemming, de marktwaarde is bepaald op € 500.000,00.

4.Het geschil

4.1.

B2B vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht te verklaren dat Vivantus toerekenbaar tekort is geschoten jegens B2B in de nakoming van de opdracht;

- voor recht te verklaren dat Vivantus aansprakelijk is voor de schade van B2B;

- de exoneratieclausule van Vivantus te vernietigen, dan wel het beding buiten toepassing te verklaren;

- Vivantus te veroordelen tot vergoeding van de schade van B2B en derhalve tot betaling van een bedrag van € 137.520,00 aan B2B, althans de schade nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 april 2013;

- Vivantus te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten aan B2B van € 1.500,00;

- Vivantus te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met rente en nakosten.

4.2.

B2B legt aan haar vorderingen samengevat ten grondslag dat Vivantus bij de uitvoering van de taxatieopdracht in 2013 jegens B2B toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. B2B is voor de waardebepaling in de taxatie uitgegaan van eigen grond en heeft ten onrechte geen correctie toegepast met betrekking tot de van toepassing zijnde erfpacht. Voorts is Vivantus in de taxatie ten onrechte ervan uitgegaan dat sprake is van de bestemming “bedrijven”, terwijl de bestemming in werkelijkheid “maatschappelijk” is, waardoor het pand voor aanzienlijk minder doeleinden gebruikt mag worden en daardoor vele malen minder waard is. B2B heeft hierdoor schade geleden. Doordat het pand te hoog is gewaardeerd heeft B2B hier te veel voor betaald, heeft zij een te hoog bedrag van de bank moeten lenen, daarover sinds 2013 tot heden te veel hypotheekrente betaald en kan zij het pand nu voor minder verkopen. Vivantus is volgens B2B aansprakelijk voor deze schade en dient deze aan haar te vergoeden, aldus B2B.

4.3.

Vivantus betwist de vorderingen van B2B en verzoekt deze af te wijzen. Samengevat voert zij de volgende zes verweren:

De vorderingen van B2B zijn verjaard;

Er is sprake van schending van de klachtplicht van de zijde van B2B;

Er is sprake van een exoneratiebeding in het taxatierapport van 11 januari 2013, op grond waarvan aansprakelijkheid is uitgesloten indien het rapport wordt gebruikt voor een ander doel dan de taxatieopdracht;

Het causaal verband ontbreekt;

Van schade aan de zijde van B2B is geen sprake;

Er is sprake van eigen schuld aan de zijde van B2B.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De kern van het geschil betreft de vraag of Vivantus aansprakelijk kan worden gehouden voor door B2B gestelde schade vanwege een gestelde onjuist verrichte taxatie door Vivantus. Het gaat om het taxatierapport van Vivantus van 2013, omdat de schade volgens B2B bestaat uit het feit dat zij naar aanleiding van dit taxatierapport tot aankoop van een te hoog gewaardeerd pand is overgegaan, een te hoog bedrag heeft geleend van de bank, daarover sinds 2013 tot heden te veel hypotheekrente heeft betaald en het pand nu voor minder kan verkopen. Vivantus wijst die aansprakelijkheid af.

5.2.

Aan B2B kan worden toegegeven (en dat wordt door Vivantus ook niet voldoende weersproken) dat het taxatierapport van 2013 een onjuistheid bevat ten aanzien van de status van de grond en dat de (planologische) bestemming van de grond onvolledig is vermeld. De vraag of Vivantus hiermee toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, kan voor de beoordeling van de vordering echter in het midden blijven. Hiervoor is het volgende redengevend.

Eigen schuld

5.3.

Vivantus voert onder meer als verweer dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van B2B. Dit verweer slaagt.

5.4.

B2B heeft gesteld dat zij specifiek opdracht heeft gegeven aan Vivantus om ten behoeve van de aankoop van het pand te taxeren (Vivantus heeft dat overigens gemotiveerd betwist). Vaststaat in elk geval dat B2B het taxatierapport van 2013 vervolgens ook hiervoor heeft gebruikt. Volgens B2B had zij als huurder al enige tijd een geschil met de voormalig eigenaar en haar verhuurder (Hoorne B.V.) over onder meer een huurachterstand en in het pand aanwezige asbest en de (kosten van) de sanering hiervan. In verband met de eventuele koop van het pand heeft Hoorne B.V. voorgesteld dat B2B het pand zou laten taxeren en dat partijen vervolgens om de tafel zouden gaan zitten voor nader overleg over de koopprijs. Nadat Vivantus op 11 januari 2013 haar taxatierapport had uitgebracht en B2B dit aan Hoorne B.V. had doen toekomen hebben B2B en Hoorne B.V. afgesproken om hun geschillen te verdisconteren in de hoogte van de koopsom om vervolgens over en weer alle claims te laten vervallen. Vervolgens is, uitgaande van de getaxeerde waarde in het taxatierapport, de koopprijs van € 493.500,00 tot stand gekomen. Daarna heeft B2B een hypotheek aangevraagd en verkregen bij de Rabobank, aldus B2B.

5.5.

Indien veronderstellenderwijs van de juistheid van de stellingen van B2B wordt uitgegaan, betekent dit dat B2B het taxatierapport van 2013 heeft gebruikt voor de aankoopbeslissing van het pand. In hoofdstuk 1 van het rapport (“
De opdracht”) staat een duidelijke doelomschrijving opgenomen onder 1.1
“Doel van de opdracht en de getaxeerde waarden: (…) In verband met het aanvragen van een hypothecaire geldlening, mede namens en ten behoeve van de financier, inzicht in (…) de onderhandse verkoopwaarde, kosten koper(en)
de executiewaarde, kosten koper”. De executiewaarde is weliswaar niet (ook) in het rapport opgenomen, maar heeft Vivantus enige tijd later, voorafgaande aan de koopovereenkomst, die op verzoek van B2B alsnog verstrekt aan de Rabobank.
Daarnaast staat in het rapport onder 6.3(“
Aansprakelijkheid”): “
Het rapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever en de financier. Wij aanvaarden ten aanzien van de inhoud geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en slechts voor het doel van de taxatieopdracht”. Op grond daarvan had B2B kunnen en moeten weten dat het rapport niet voor het door haar gebruikte doel, de prijsonderhandeling met de verkoper voor de aankoop van het pand, was opgesteld, maar voor een ander doel, namelijk het inzicht verkrijgen in de waarde van het pand ten behoeve van de financiering.
Ook al zou Vivantus bij het sluiten van de overeenkomst B2B niet hebben gewezen op de uitsluiting van haar aansprakelijkheid indien zij het rapport voor een ander doel zou gebruiken, waardoor B2B die voorwaarde ook niet heeft aanvaard zoals zij stelt, door de vermelding in het rapport dat Vivantus voor dat geval geen verantwoordelijkheid voor de inhoud van het rapport wilde aanvaarden, was het B2B in elk geval duidelijk dat de inhoud van het rapport niet was bedoeld voor een aankoopbeslissing.

5.6.

Door het rapport desondanks willens en wetens in strijd met het in het rapport omschreven doel ten behoeve van de aankoop te gebruiken, heeft B2B de door haar gestelde schade over zich zelf afgeroepen en kan die niet aan Vivantus worden toegerekend. De gestelde schade is immers ontstaan doordat B2B zich bij de overeengekomen verkoopprijs heeft laten leiden door het taxatierapport. Zij had die schade kunnen voorkomen door en het had onder de gegeven omstandigheden op haar de weg gelegen om, op het moment dat haar na lezing van het rapport kenbaar werd dat in het rapport een andere doelomschrijving stond dan waar zij stelt opdracht voor te hebben gegeven, bij Vivantus aan de bel te trekken en bijvoorbeeld om aanpassing van het rapport te vragen (in dat geval had Vivantus de opdracht ook nog kunnen weigeren omdat zij geen taxaties verricht met het oog op aankoopbeslissingen, zoals zij ter zitting heeft gesteld). Dit heeft B2B niet gedaan. De rechtbank is daarom van oordeel dat de gestelde schade een gevolg is van een omstandigheid die aan B2B kan worden toegerekend en niet aan het handelen van Vivantus, zodat deze op grond van eigen schuld (artikel 6:101 lid 1 BW) volledig voor rekening van B2B komt.

5.7.

De conclusie luidt dan ook dat, voor zover sprake is van schade aan de zijde van B2B, deze schade niet voor rekening van Vivantus komt. Alleen al daarom zal de vordering van B2B om Vivantus te veroordelen tot vergoeding van die schade worden afgewezen. Om die reden heeft B2B geen belang bij een verklaring voor recht dat Vivantus toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de opdracht, bij een vernietiging of het buiten toepassing verklaren van de exenoratieclausule van Vivantus en bij een verklaring voor recht dat Vivantus aansprakelijk is voor de schade van B2B. B2B zal daarom in die vorderingen niet-ontvankelijk worden verklaard. De overige weren en hetgeen partijen ten aanzien van de schade naar voren hebben gebracht behoeven daarom geen bespreking.

5.8.

B2B zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Vivantus worden begroot op:

- griffierecht € 4.131,00

- salaris advocaat €
3.540,00(2,0 punten × tarief € 1.770,00)

Totaal € 7.671,00

5.9.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vordering om Vivantus te veroordelen tot vergoeding van de schade van B2B af,

6.2.

verklaart B2B in haar overige vorderingen niet-ontvankelijk;

6.3.

veroordeelt B2B in de proceskosten, aan de zijde van Vivantus tot op heden begroot op € 7.671,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.4.

veroordeelt B2B in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat B2B niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

6.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2021.^[1]