Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats [plaats 2]
zaaknummer / rolnummer: C/15/318264 / KG ZA 21-388
Vonnis in kort geding van 25 augustus 2021
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te [plaats 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [plaats 1],
eisers,
advocaat mr. M.J. Meijer te [plaats 2],
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2],
gedaagde,
advocaat mr. R.J. van de Leur te [plaats 2].
Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser 1] c.s.
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 8 september 1980 is de bedrijfsruimte met twee bovenwoningen aan het [adres 1] te [plaats 2] gesplitst in drie appartementsrechten. Tevens is bij de akte een vereniging van eigenaars opgericht. De appartementsrechten betref de bedrijfsruimte [adres 1] [adres 4], en de bovenwoningen [adres 1] [adres 2] en [adres 1] [adres 3].
2.2.
[eiser 1] is van beroep restaurateur van schilderijen. Zijn onderneming is gevestigd in de bedrijfsruimte [adres 1] [adres 4]. [gedaagde] is eigenaar en de bewoner van [adres 1] [adres 2], één van de daarboven gelegen appartementen.
2.3.
In gezamenlijke opdracht en voor rekening van de drie appartementseigenaren heeft Loodgietersbedrijf [betrokkene 1] in 2020 getracht een lekkage in de bedrijfsruimte te verhelpen.
2.4.
Omdat het in de bedrijfsruimte bleef lekken, hebben [eiser 1] c.s. aan [betrokkene 2] Lekservice opdracht gegeven onderzoek te doen naar de oorzaak van de lekkage. [betrokkene 2] Lekservice is op 10 maart 2021 ter plaatse geweest. Hij is niet in het appartement van [gedaagde] geweest. Op basis van de foto’s die [eiser 1] c.s. hem hebben getoond, heeft [betrokkene 2] Lekservice geoordeeld dat de lekkage wordt veroorzaakt door slecht metsel- en voegwerk.
2.5.
Na verspreiding van het lekdetectierapport heeft de achtergelegen buurman van [adres 5] op 23 maart 2021 het volgende aan [eiser 1] en [gedaagde] geschreven:
“(…)
Mijn advies in deze luidt dat er een algehele constructieve oplossing mag worden geschapen waarbij alle aangrenzende percelen hun aandeel hierin bekleden.
(…)”
2.6.
Kitty Rolf is eigenaar van het appartement [adres 1] [adres 3]. Zij heeft op 23 maart 2021 het volgende aan [eiser 1] en [gedaagde] geschreven:
“(…)
het lijkt me ook verstandig dat de lekkage volledig beoordeeld wordt.Mijn idee is hetzelfde. 3 vakmannen oorzaak laten opzoeken en offerte laten maken. Keuze maken en met de VVE verdeelsleutel de kosten verdelen.
(…)”
2.7.
[gedaagde] heeft loodgieter [betrokkene 3] ingeschakeld. Op 28 maart 2021 heeft [gedaagde] het volgende aan de achterbuurman en [eiser 1] geschreven:
“(…)
De discussie was ontstaan om wellicht over te gaan tot een onafhankelijk rapport om zo het lek in de kopkant te achterhalen, door gebrekkige coördinatie over het bezoek en de gekozen partij is het verslag onvolledig en niet onafhankelijk. De foto’s geven niet duidelijk aan waar de nieuwe lekkages zitten bij [adres 2]. Toestemming voor deze handelswijze (incl. foto’s) heb ik niet gegeven. Na het bezoek van [betrokkene 1] en [betrokkene 3] heb ik op hun advies onderhoud aan mijn dakterras gepleegd in 2020 en 2021. [betrokkene 3] heb ik op de hoogte gebracht van jullie voorstellen van 23 maart 2021. Hij heeft aangegeven dat hij in de huidige situatie pas wat kan doen als er een lek is. Ik heb noch schriftelijk, noch mondeling vernomen van Dhr [eiser 1] of het nog lekt na het onderhoud in week 7 van mijn kant (…) Ik ben dan ook erg verbaasd dat überhaupt dit onderwerp nog steeds speelt.
(…)”
2.8.
In reactie hierop heeft [eiser 1] op 29 maart 2021 aan [gedaagde] geschreven dat zij het lekdetectierapport niet naast zich kan neerleggen, en dat hij zijn advocaat zal inschakelen als [gedaagde] niet binnen een paar dagen een positieve reactie geeft.
2.9.
[gedaagde] heeft op 30 juni 2021 aan de advocaat van [eiser 1] c.s. het volgende geschreven:
“(…)
Vandaag, 30 juni 2021, ontving ik via Whatsapp van Dhr [eiser 1] een videoclip van de lekkage in zijn werkplaats. Op deze videoclip is niet duidelijk te zien dat de lekkage van mijn huis afkomstig is. Kunt u preciezer zijn waarom ik aansprakelijk word gesteld voor deze nieuwe lekkage en niet de overige huizen die grenzen aan de lekkageplek? Dat geeft mij wat beter inzicht hoe ik eventueel moet communiceren met de loodgieter, [betrokkene 3].
Graag ontvang ik binnen twee weken een reactie.
(…)”
3.Het geschil
3.1.
[eiser 1] c.s. vorderen samengevat - [gedaagde] op verbeurte van een dwangsom te veroordelen binnen twee weken na betekening van het vonnis aan te vangen met herstelwerkzaamheden, en deze binnen acht weken af te ronden.
Voor het geval dat [gedaagde] hieraan niet voldoet, vorderen [eiser 1] c.s. om hen te machtigen de gebreken op kosten van [gedaagde] te herstellen, en [gedaagde] op verbeurte van een dwangsom te gebieden de door [eiser 1] c.s. in te schakelen derden toegang tot de woning van [gedaagde] te verlenen.
3.2.
[eiser 1] c.s. leggen aan de vordering ten grondslag dat het slechte metsel- en voegwerk van de woning van [gedaagde] lekkage veroorzaakt in het atelier. Een hoog vochtgehalte is slecht voor de te restaureren, vaak kostbare, schilderijen, en er is sprake van schimmelvorming. Het wegnemen van de oorzaak ligt in de invloedsfeer van [gedaagde]. [eiser 1] c.s. hebben [gedaagde] tevergeefs gevraagd de lekkage te verhelpen. Omdat een naadloze, waterdichte afwerking noodzakelijk is, dient [gedaagde] het herstel in overleg en samen met haar achterburen uit te voeren. De lekkende muur is de gemeenschappelijke achtermuur van [adres 1] [adres 4], [adres 2] en [adres 3].
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Volgens de eigen stellingen van [eiser 1] c.s. in de dagvaarding is de lekkage in de bedrijfsruimte het gevolg van het lekken van de gemeenschappelijke achtermuur van [adres 1] [adres 4], [adres 2] en [adres 3]. Er is een vereniging van eigenaars, en het Modelreglement van splitsing van eigendom is bij de oprichtingsakte van toepassing verklaard. Uit de stellingen van [eiser 1] c.s. volgt dat sprake is van een gebrek aan een gemeenschappelijk gedeelte in de zin van artikel 2 van Pro het modelreglement, waarover ingevolge artikel 8 van Pro het reglement de vereniging van eigenaars het beheer voert. De lekkage kan dus niet worden opgelost zonder medewerking van de niet mee gedagvaarde eigenaar van [adres 1] [adres 3]. Ook hebben [eiser 1] c.s. niet weersproken dat de medewerking van de achterburen nodig is om het probleem op te lossen. Door niet (eveneens) de vereniging van eigenaars te dagvaarden en zelfs niet de eigenaar van [adres 1] [adres 3] in rechte te betrekken is geen andere conclusie mogelijk dan dat [eiser 1] c.s. niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.
4.2.
De voorzieningenrechter vraagt zich in gemoede af waarom, na ontvangst van de onder 2.6 genoemde email van de eigenaar van het appartement [adres 1] [adres 3] en de onder 2.9 genoemde e-mail van [gedaagde], [eiser 1] c.s. niet ook de vereniging van eigenaren in de procedure heeft betrokken en zijn pijlen uitsluitend op [gedaagde] is blijven richten. De appartementseigenaren van [adres 2] en [adres 3] lijken het er immers over eens te zijn dat de kwestie binnen de VvE dient te worden opgelost en niet alleen door [gedaagde]. Overigens is ook niet duidelijk waarom voor het verkrijgen van de gevorderde vervangende machtiging om de werkzaamheden te verrichten niet is gekozen voor de laagdrempelige en goedkopere kantonprocedure van artikel 5:121 BW Pro. Daarnaast ontgaat het de voorzieningenrechter wat nu eigenlijk het spoedeisend belang van [eiser 1] c.s. is, nu de lekkageproblemen kennelijk al vele jaren spelen. Ook dat laatste staat aan de ontvankelijkheid van [eiser 1] c.s. in de weg.
4.3.
De conclusie is dat de gevraagde voorziening zal worden geweigerd. [eiser 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 309,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.325,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de voorziening,
5.2.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.325,00,
5.3.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 25 augustus 2021. [1]