ECLI:NL:RBNHO:2021:7062

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9042034 \ CV EXPL 21-1143

Uitspraakdatum: 4 augustus 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting

Stichting Elan Wonen

gevestigd en kantoorhoudende te Haarlem

eiseres

verder te noemen: Elan Wonen

gemachtigde: mr. R. Boekhoff

tegen

de besloten vennootschap

Budgetondersteuning Nederland B.V.,in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
[onderbewindgestelde]

gevestigd te Zaandam

gedaagde

verder te noemen: Budgetondersteuning Nederland

gemachtigde: mr. R.P. Groot

1.Het procesverloop

1.1.

Elan Wonen heeft bij dagvaarding van 11 februari 2021 een vordering tegen Budgetondersteuning Nederland ingesteld. Budgetondersteuning Nederland heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 2 juli 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Zowel Elan Wonen als Budgetondersteuning Nederland hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Elan Wonen bij akte van 21 juni 2021 nog producties overgelegd.

2.De feiten

2.1.

Bij beschikking van 3 augustus 2017 is de heer [onderbewindgestelde] (hierna: [onderbewindgestelde] ) onder bewind gesteld. Budgetondersteuning Nederland is zijn bewindvoerster.

2.2.

Elan Wonen en [onderbewindgestelde] hebben in het kader van de contingentenregeling van de gemeente [gemeente] een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de woning gelegen aan [adres] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is gekoppeld aan een woonbegeleidingsovereenkomst. In de huurovereenkomst staat - voor zover hier relevant - het volgende:

“(…) a. Huurder behoort tot bij ministeriële regeling vastgestelde doelgroep waarvoor toegelaten instellingen op grond van artikel 48 van de Woningwet deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaren of korter mogen sluiten.(…)

d. De woonbegeleidingsovereenkomst (eventueel met behandelingsovereenkomst) is aan deze huurovereenkomst gehecht en vormt daarmee een onlosmakelijk geheel. (…)

h. Verhuurder stelt de woning aan huurder ter beschikking voor de duur van de woonbegeleiding en (de duur van) deze huurovereenkomst is afhankelijk van en gekoppeld aan (de duur van) de woonbegeleidingsovereenkomst.

o. Op deze huurovereenkomst is artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing, hetgeen betekent dat deze huurovereenkomst zonder dat daartoe ene opzegging vereist is, eindigt wanneer de overeengekomen periode verstrijkt. (…)

De huurperiode

De huurovereenkomst is met ingang van 30 januari 2019 aangegaan voor de duur van de woonbegeleidingsovereenkomst met een maximum van twee jaar.
Deze huurovereenkomst kan door huurder voor het verstrijken van de overeengekomen bepaalde tijd worden opgezegd ten een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.
De huurovereenkomst zal door huurder worden opgezegd wanneer de begeleidingsovereenkomst tussen huurder en zorgorganisatie eindigt. (…)”

2.3.

[onderbewindgestelde] heeft met Stichting RIBW K/AM een woonbegeleidingsovereenkomst gesloten. In artikel 1.1. van de woonbegeleidingsovereenkomst staat:

“
De overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van de tijdelijke huurovereenkomst begeleid wonen voor bijzondere doelgroepen. De duur van de overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de duur van de huurovereenkomst begeleid wonen voor bijzondere doelgroepen zodat bij beëindiging van de huurovereenkomst begeleid wonen voor bijzondere doelgroepen door wie dan ook en om wat voor reden dan ook, de woonbegeleidingsovereenkomst eveneens eindigt.”

2.4.

Bij brief van 2 november 2020 heeft Elan Wonen aan [onderbewindgestelde] geschreven:

“
(…) Wij zijn helaas genoodzaakt de huurovereenkomst per zaterdag 30 januari 2021 te beëindigen. De reden hiervoor is dat uw huurcontract na twee jaar, per zaterdag 30 januari 2021 eindigt.

Wij hebben u diverse keren aangegeven en aangeschreven dat de door u veroorzaakte overlast naar de omgeving stopt. Helaas heeft u hier geen gevolg aan gegeven.

(…) Wij verzoeken u per maandag 1 februari 2021 het pand oplever klaar te hebben, dat wil zeggen geheel ontruimd, schoon en in de staat waarin u het pand te huur aangeboden heeft gekregen. (…)”

3.De vordering

3.1.

Elan Wonen vordert dat de kantonrechter:

primairI. voor recht verklaart dat de tussen Elan Wonen en [onderbewindgestelde] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres] is beëindigd per 30 januari 2021;

subsidiair

II. per datum vonnis de tussen Elan Wonen en [onderbewindgestelde] geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan [adres] , ontbindt;

primair en subsidiairIII. Budgetondersteuning Nederland q.q. en/of [onderbewindgestelde] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan [adres] te ontruimen en te verlaten met al wie en al wat zich daarin vanwege [onderbewindgestelde] bevinden, en dit pand ter vrije en algehele beschikking van Elan Wonen te stellen;
IV. Budgetondersteuning Nederland q.q. en/of [onderbewindgestelde] veroordeelt in de kosten van deze procedure.

3.2.

Elan Wonen legt aan de primaire vordering ten grondslag - kort weergegeven - dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst en dat zij aan [onderbewindgestelde] tijdig en overeenkomstig artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft aangegeven de tijdelijke huurovereenkomst niet te willen verlengen. Daarom is de huurovereenkomst van rechtswege per 30 januari 2021 geëindigd en was [onderbewindgestelde] gehouden de woning uiterlijk per die datum leeg en ontruimd op te leveren. Omdat [onderbewindgestelde] nog altijd in de woning verblijft, en aldus inbreuk maakt op het eigendomsrecht van Elan Wonen (hetgeen onrechtmatig is) heeft Elan Wonen belang bij nakoming van de op [onderbewindgestelde] rustende verplichting tot ontruiming en oplevering van de woning c.q. opheffing van de onrechtmatige situatie middels een ontruiming van de woning.

3.3.

Subsidiair, voor het geval de kantonrechter tot het oordeel zou komen dat de huurovereenkomst nog altijd bestaat, legt Elan Wonen aan de vordering ten grondslag dat [onderbewindgestelde] op grond van artikel 6.2 van de Algemene Huurvoorwaarden (AHV) de woning dient te gebruiken zoals van een goed huurder mag worden verwacht. Op grond van artikel 6.8 AHV mag hij geen overlast of hinder veroorzaken voor omwonenden. Deze verplichting volgt thans ook uit de wet, meer in het bijzonder uit artikel 7:213 BW. Elan Wonen heeft meerdere klachten van omwonenden over [onderbewindgestelde] ontvangen. Zij heeft [onderbewindgestelde] meerdere keren hierop aangesproken, maar de overlast stopt niet. [onderbewindgestelde] schiet hierin dan ook tekort als huurder. De ernst van het wangedrag alsmede het feit dat er geen reëel uitzicht bestaat op verbetering van de situatie, is voldoende reden om een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te rechtvaardigen. [onderbewindgestelde] is niet bereid c.q. niet in staat zijn problemen aan te pakken en de overlastsituatie te beëindigen.

4.Het verweer

4.1.

Budgetondersteuning Nederland betwist de vordering en voert – samengevat – aan dat geen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, maar van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat de huurovereenkomst niet eindigde na twee jaar en Elan Wonen ten onrechte het einde van de huurovereenkomst heeft aangezegd tegen 30 januari 2021. De duur van de huurovereenkomst is onbepaald omdat deze is gekoppeld aan de duur van de woonbegeleidingsovereenkomst, die nog altijd bestaat. [onderbewindgestelde] was dan ook niet gehouden om de woning uiterlijk 30 januari 2021 leeg en ontruimd aan Elan Wonen op te leveren. Van wanprestatie aan de zijde van [onderbewindgestelde] is geen sprake. [onderbewindgestelde] veroorzaakt geen overlast. De klachten van omwonenden kloppen niet.

5.De beoordeling

5.1.

Artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte die is aangegaan voor een bepaalde tijd van niet meer dan twee jaar eindigt wanneer de tijd is verstreken waarvoor de overeenkomst is aangegaan, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. De huurovereenkomst van Elan Wonen en [onderbewindgestelde] is blijkens de tekst van de huurovereenkomst met ingang van 30 januari 2019 aangegaan voor de duur van de woonbegeleidingsovereenkomst met een maximum van twee jaar. Verder is bepaald dat de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met (de duur van) de woonbegeleidingsovereenkomst en dat de huurder verplicht is de huurovereenkomst op te zeggen bij beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst. In artikel 1.1. van de woonbegeleidingsovereenkomst is opgenomen dat de woonbegeleidingsovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van de tijdelijke huurovereenkomst. Er staat zelfs expliciet dat als de huurovereenkomst wordt beëindigd, de woonbegeleidingsovereenkomst ook eindigt. Dit kan niet anders worden uitgelegd dan dat het hier een huurovereenkomst betreft van niet meer dan twee jaar, die onder het bereik van de artikel 7:271 lid 1 BW tweede volzin valt. De kantonrechter volgt de stelling van Budgetondersteuning Nederland dat de duur van de huurovereenkomst onbepaald is omdat deze is gekoppeld aan de begeleidingsovereenkomst, dan ook niet.

5.2.

Gelet op het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW tweede volzin heeft de verhuurder de verplichting de huurder niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand voor het verstrijken van de bepaalde huurperiode schriftelijk te informeren over de dag waarop de huur verstrijkt, waarna bij het niet nakomen van deze verplichting de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Elan Wonen heeft het einde van de huur aangezegd per brief d.d. 2 november 2020, waarmee is voldaan aan het in artikel 7:271 lid 1 BW tweede volzin bepaalde, zodat de huurovereenkomst, mede gelet op het bepaalde in artikel 7:228 lid 1 BW, is geëindigd op 30 januari 2021.

5.3.

Voor een belangenafweging is in deze procedure geen plaats, aangezien de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd. Evenmin komt de kantonrechter toe aan een beoordeling van de vraag of er sprake is van ernstige overlast door [onderbewindgestelde] . Dat deze overlast de aanleiding heeft gevormd voor Elan Wonen om het einde van de huurovereenkomst aan te zeggen, doet hieraan niets af. Eveneens wordt hierdoor niet toegekomen aan het verzoek van Budgetondersteuning Nederland tot het verlenen van een terme de grậce om [onderbewindgestelde] de mogelijkheid te geven alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, maakt deze beslissing niet anders.

5.4.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Elan Wonen zal toewijzen. De ontruimingsvordering kan alleen niet worden toegewezen tegen [onderbewindgestelde] zelf, aangezien hij niet is gedagvaard naast Budgetondersteuning Nederland en dus geen partij in deze procedure is. Dit neemt uiteraard niet weg dat [onderbewindgestelde] wel aan de ontruiming zal moeten meewerken, althans dat Budgetondersteuning Nederland als bewindvoerster van [onderbewindgestelde] en als de partij die ertoe veroordeeld is om de woning te ontruimen, ervoor moet zorgen dat [onderbewindgestelde] daaraan meewerkt.

5.5.

Gelet op de bijzondere omstandigheden van [onderbewindgestelde] , zoals hij die ter zitting naar voren heeft gebracht, ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn niet op zeven maar op veertien dagen te bepalen.

5.6.

De proceskosten komen voor rekening van Budgetondersteuning Nederland, omdat zij ongelijk krijgt. De kosten van de dagvaarding zullen daarbij worden toegewezen tot het tarief dat op 11 februari 2021, de datum van het uitbrengen van de dagvaarding, geldig was, te weten (€ 85,81 + € 1,80) + 21% = € 106,00.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verklaart voor recht dat de tussen Elan Wonen en [onderbewindgestelde] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres] is beëindigd per 30 januari 2021;

6.2.

veroordeelt Budgetondersteuning Nederland om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen en te verlaten met al wie en al wat zich daarin vanwege [onderbewindgestelde] moge bevinden, en dit pand ter vrije en algehele beschikking van Elan Wonen te stellen;

6.3.

veroordeelt Budgetondersteuning Nederland tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Elan Wonen tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 106,00;

griffierecht € 126,00;

salaris gemachtigde € 374,00 (2x € 187);

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter