Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8999720 \ CV EXPL 21-697
Uitspraakdatum: 26 mei 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiser sub 1]
2. [eiser sub 2]
beiden wonende te [woonplaats] , China
eisers in conventie
verweerders in reconventie
verder te noemen: [eiser sub 1] c.s.
gemachtigde: mr. R.H. van Duivenboden
tegen
1.[gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2]
beide wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie
eisers in reconventie
verder te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.
gemachtigde: mr. K.G.O. Afriyieh
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser sub 1] c.s. heeft bij dagvaarding van 22 januari 2021 een vordering tegen [gedaagde sub 1] c.s. ingesteld en tevens een eis in incident ex artikel 223 Rv Pro ingediend. [gedaagde sub 1] c.s. heeft op 3 maart 2021 een conclusie van antwoord, tevens houdende conclusie van antwoord inzake de incidentele vordering en houdende een eis in reconventie ingediend.
1.2.
Bij vonnis van 31 maart 2021 heeft de kantonrechter de vordering in het incident afgewezen en bepaald dat in de hoofdzaak een mondelinge behandeling dient plaats te vinden.
1.3.
[eiser sub 1] c.s. heeft op 12 april 2021 een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. Bij akte van 16 april heeft [eiser sub 1] c.s. tevens een wijziging van eis ingediend.
1.4.
Op 19 april 2021 heeft de mondelinge behandeling in de hoofdzaak plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde sub 1] c.s. heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 1] c.s. is eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: “de woning”). Tot augustus 2019 heeft [eiser sub 1] c.s. de woning zelf bewoond. Begin augustus 2019 is [eiser sub 1] c.s. voor zijn werk tijdelijk naar [woonplaats] , China verhuisd. Voor de duur dat [eiser sub 1] c.s. in [woonplaats] zou verblijven heeft hij de woning via een verhuurmakelaar (hierna: “de makelaar”) te huur aangeboden.
2.2.
[gedaagde sub 1] c.s. was in juli 2019 opzoek naar een tijdelijke huurwoning in de buurt van [woonplaats] / [plaats] . In een what’s app bericht van 8 juli 2019 schrijft [gedaagde sub 1] c.s.:
“Hi [voornaam] , hoe is het?
Je hebt het waarschijnlijk al van [voornaam] gehoord …er is een grote kans dat wij na de zomer terugkeren naar [woonplaats] . Onze voorkeur gaat uit naar huur zodat we rustig om ons heen kunnen kijken. We staan ook open voor een huis dat te koop is maar we eerst kunnen huren. Weet jij of er iets beschikbaar is? Liefst [plaats] / [woonplaats] …max 5000 pm.
Gr. [voornaam] ”
2.3.
[eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. kwamen via kennissen in contact met elkaar. [gedaagde sub 1] c.s. heeft de woning vervolgens bezichtigd en heeft daarop aangegeven de woning te willen huren.
2.4.
[eiser sub 1] c.s. heeft de woning met ingang van 14 augustus 2019 verhuurd aan [gedaagde sub 1] c.s voor een huurprijs van € 6.000,- per maand (incl. € 700,- service kosten). De makelaar heeft de afspraken in een huurovereenkomst, die als kop heeft:
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur)vastgelegd.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur)vastgelegd.
2.5.
In de considerans van de huurovereenkomst staat:
(…)
In aanmerking nemende:(…)
b. Dat verhuurder het gehuurde tijdelijk wenst te verhuren en wel voor de duur van 2 jaar dat verhuurder voornemens is het gehuurde daarna zelf te betrekken, een en ander als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b jo Pro. 2 BW;
c. Dat bij aanvang van de huurovereenkomst de datum waarop de verhuurder het gehuurde zelf wenst te bewonen niet zeker is;
d. Dat, indien verhuurder het gehuurde zelf wenst te betrekken op enig moment gelegen na de overeengekomen einddatum van deze huurovereenkomst, deze huurovereenkomst zal worden verlengd met een nader door de verhuurder te bepalen termijn, onverminderd het recht van de huurder de huurovereenkomst alsdan te beëindigen of op te zeggen, en dat dergelijke verlengingen kunnen worden herhaald;
e. Dat huurder het gehuurde wenst te huren op tijdelijke basis;
f. Dat huurder uitdrukkelijk bereid is het gehuurde na ommekomst van de duur van deze overeenkomst(al dan niet na eventuele verlenging) te verlaten met al het zijne en de zijnen;
g. Dat partijen derhalve een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot stand wensen te brengen als bedoeld in sub b;
h. Dat deze huurovereenkomst niet is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaar als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW Pro;
(…)
j. Dat partijen wensen overeen te komen dat geen van beide partijen de huur voor een bepaalde datum kunnen opzeggen;
(…)
2.6.
Uit de huurovereenkomst volgt onder meer:
(…)
1.5
Duur van huurovereenkomst
a. Ingangsdatum :14 augustus 2019
b. Einddatum huurovereenkomst :13 augustus 2021
c. Datum voor welke geen van beide partijen de huur kan opzeggen :13 augustus 2021
(…)
3.1
Duur van de huurovereenkomst en tussentijdse opzegging door huurder
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur als aangeduid in artikel 1.5. De huur eindigt aldus op de einddatum als vermeld in artikel 1.5b. Verhuurder is voornemens het gehuurde alsdan zelf te betrekken. Verhuurder zal de huur tijdig opzeggen. Op deze opzegging is het bepaalde in artikelen 7:272 en volgende BW, in het bijzonder artikel 7:274 lid 1 sub b jo Pro. Lid 2 BW, van toepassing.(…)
3.2
Opzegging van de huurovereenkomst
Opzegging van de huurovereenkomst dient te geschieden voor de eerste van een kalendermaand met inachtneming van een opzegtermijn van één kalendermaand door huurder (…) Opzegging van de huur dient te geschieden door middel van een deurwaardersexploot of een aangetekende brief.
3.3
Uitsluiting van opzegging
Onverminderd het bepaalde in artikel 3.3.1 (diplomatenclausule) is tot de in artikel 1.5c genoemde datum opzegging van de huurovereenkomst door huurder of verhuurder uitgesloten. Na deze datum is huurder bevoegd de huurovereenkomst op te zeggen. Verhuurder kan de huurovereenkomst niet eerder opzeggen dan tegen de (al dan niet verlengde) einddatum als bedoeld in artikel 3.1.
(…)
3.5
Ontruiming
Huurder is gehouden om het gehuurde aan het einde van de overeengekomen huurperiode (…) ontruimd en ter vrije en algehele beschikking te stellen van verhuurder onder inlevering van de sleutels, een en ander op straffe van een boete van €350,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat huurder hieraan niet of niet geheel voldoet, met een maximum van €50.000,-(…)
(…)
12.4
Huurder is ermee bekend dat verhuurder is uitgezonden vanuit zijn werk voor een periode van ca. 3 jaar in [woonplaats] verblijft.
Dat dit de reden is voor verhuur van de woning aan de [adres] te [woonplaats] en na afloop ook terug keert naar de woning.
2.7.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam, vastgesteld op 5 oktober 2016 (hierna: “Algemene Bepalingen), van toepassing. Daarin staat:
(…)
3.1.
Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken en het gehuurde gedurende de huurtijd daadwerkelijk zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Huurder zal eventueel bestaande zakelijke rechten respecteren voor zover deze hem niet wezenlijk benadelen en van overheidswege en/of nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen in acht nemen.
(…)
6.8.
Huurder zal het gehuurde voortdurend en dagelijks als een goed huurder gebruiken en daarin zijn hoofverblijf houden. (…)
(…)
11.3.
Verhuurder verbindt zich het bedrag van de waarborgsom zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen twee maanden na beëindiging van de huurovereenkomst, aan huurder terug te betalen resp. de bankgarantie te retourneren, zo nodig na aftrek van hetgeen verhuurder alsnog van huurder te vorderen mocht hebben.
(…)
13.3.
Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1,5% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom, gerekend vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom.
13.4.
Verhuurder heeft, indien en zodra huurder in verzuim is, steeds het recht nakoming of ontbinding te verlangen, al dan niet met aanvullende en/of vervangende schadevergoeding, zonder dat daarvoor enige nadere ingebrekestelling vereist is.
13.5.
Alle redelijke buitengerechtelijke kosten (inclusief de verschuldigde omzetbelasting) die verhuurder moet maken omdat huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, zijn voor rekening van huurder.
Onder redelijke buitengerechtelijke kosten worden verstaan de door verhuurder gemaakte advocaatkosten, deurwaarderskosten, kosten van een incassobureau of van een andere derde, te vermeerderen met de door verhuurder zelf gemaakte kosten. Deze kosten worden gesteld op ten minste € 250,- per gebeurtenis of, indien de verplichting waarmee huurder in verzuim is de betaling van een geldsom betreft, 15% van de opeisbaar verschuldigde geldsom met een minimum van € 250,-.
2.8.
In het najaar van 2020 heeft [gedaagde sub 1] c.s. een woning in [woonplaats] gekocht. Op advies van de verkopende makelaar heeft [gedaagde sub 1] c.s. contact opgenomen met zijn gemachtigde om te bezien op welke wijze de huurovereenkomst met [eiser sub 1] c.s. kon worden beëindigd. Bij aangetekende brief van 19 november 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiser sub 1] c.s. geschreven:
(…)
Namens huurders zeg ik de tussen partijen geldende huurovereenkomst met ingang van 1 december 2020 op. Op grond van artikel 3.2. van de huurovereenkomst, nemen huurders de opzegtermijn van 1 maand in acht, zodat de huurovereenkomst per 1 januari 2021 eindigt.
(…)
In artikel 3.3 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst is ten onrechte een verbod opgenomen voor tussentijdse opzegging. Deze bepaling is nietig en omdat deze bepaling de belangen van huurders beschermt, vernietig ik hierbij deze bepaling.(…)
(…)
Bij aanvang huur hebben huurders een waarborgsom ad € 6.000,- voldaan. Ik verzoek u deze waarborgsom zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk op 8 januari 2021 op het bekende bankrekeningnummer van huurders te restitueren.(…)
(…)
2.9.
De gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. heeft daar bij brief van 24 november 2020 op gereageerd. Uit deze reactie volgt onder meer:
(…)
Uw cliënten gaan er volledig aan voorbij dat hier geen sprake is van een kortdurende huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals door uw cliënten gesteld, maar van een zogenaamde tussenhuurovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub b en Pro lid 2 BW. Dit blijkt glashelder uit de huurovereenkomst c.q. uit de bedoelingen van partijen zoals die op diverse plaatsen expliciet is opgenomen in de huurovereenkomst,(…)
(…)
Kortom, de huurovereenkomst laat niets aan duidelijkheid te wensen over. Partijen hebben uitdrukkelijk beoogd om een tussenhuurovereenkomst tot stand te brengen, die niet eerder dan 13 augustus 2021 kan worden opgezegd. Daartegenover staat dat de huurovereenkomst geen enkele bepaling bevat waaruit blijkt dat partijen de bedoeling hebben gehad om een huurovereenkomst ex art. 7:271 lid 1 BW Pro te sluiten.
(…)
2.10.
Tussen de gemachtigden van [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. is uitvoerig gecorrespondeerd over de ingenomen standpunten. Deze correspondentie heeft niet geleid tot een wijziging van de standpunten.
2.11.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft de woning in december 2020 ontruimd en heeft sindsdien geen huur meer voldaan. De gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde sub 1] c.s. daarop bij brief van 6 januari 2021 gesommeerd tot betaling van de huur en tot ingebruikname van de woning over te gaan. [gedaagde sub 1] c.s. heeft daar geen gehoor aan gegeven.
2.12.
Op 15 januari 2021 heeft [eiser sub 1] c.s. conservatoir bankbeslag ten laste van [gedaagde sub 1] c.s. laten leggen. De door [gedaagde sub 1] c.s. bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom van € 6.000,- heeft [eiser sub 1] c.s. niet terugbetaald.
3.De vordering in conventie
3.1.
[eiser sub 1] c.s. vordert – na eiswijziging – dat de kantonrechter [gedaagde sub 1] c.s., voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat de tussenhuurovereenkomst tussen partijen per 13 augustus 2021 eindigt;
voor recht verklaart dat [gedaagde sub 1] c.s. tekort schiet in de nakoming van zijn (contractuele) bewonings- en gebruiksverplichting uit hoofde van de tussenhuurovereenkomst en [gedaagde sub 1] c.s. veroordeelt tot vergoeding aan [eiser sub 1] c.s. van alle door die tekortkomingen door [eiser sub 1] c.s. geleden en alsnog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
[gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling binnen één week na dit vonnis van het door hem aan [eiser sub 1] c.s. verschuldigde tot en met 30 april 2021, te weten de somma ad € 30.357,53 + P.M. tot aan de dag der algehele voldoening, althans in goede justitie te bepalen bedragen en termijnen;
v. [gedaagde sub 1] c.s. bij wijze van nakoming hoofdelijk veroordeelt tot betaling binnen één week na dit vonnis aan [eiser sub 1] c.s. de somma ad € 21.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van de desbetreffende maandelijkse (huur)betalingstermijnen tot en met de algehele voldoening, althans in goede justitie te bepalen bedragen en termijnen;
[gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de kosten van het geding, alsmede de beslagkosten, vermeerderd met de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de volledige proceskosten, indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden.
3.2.
[eiser sub 1] c.s. legt aan zijn vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat tussen hem en [gedaagde sub 1] c.s. een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan die door geen van partijen tussentijds kan worden opgezegd. [eiser sub 1] c.s. stelt zich daarbij op het standpunt dat sprake is van een tussenhuurovereenkomst in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub b jo Pro lid 2 BW (diplomatenclausule) en dat deze huurovereenkomst niet te kwalificeren is als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW Pro zodat het daarin bepaalde niet van toepassing is. Als gevolg hiervan is de opzegging van [gedaagde sub 1] c.s. tegen 1 januari 2021 niet rechtsgeldig is en dat [gedaagde sub 1] c.s. tot 13 augustus 2021 gebonden is aan de huurovereenkomst.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde sub 1] c.s. betwist de vordering en voert – samengevat – aan dat (ook) sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van maximaal twee jaar waarop artikel 7:271 lid 1 BW Pro van toepassing. Op grond daarvan heeft hij de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft in dat verband het volgende naar voren gebracht. Artikel 7:271 lid 1 BW Pro is, nu deze nieuwe bepaling in het algemeen deel van het huurrecht woonruimte is opgenomen, ook van toepassing op tussenhuurovereenkomsten. Van een uitzondering ingeval van tussenhuurovereenkomsten (met een diplomatenclausule), is gelet op de wet en de wetsgeschiedenis geen sprake. De wetgever heeft met het invoeren van deze nieuwe bepaling juist meer flexibiliteit willen geven aan huurders die na het verstrijken van de bepaalde tijd snel willen en moeten schakelen. Een opzegverbod zou belemmerd werken bij het vinden van een gepaste (koop)woning en past niet in de bedoeling van de wetgever. Artikel 7:274 lid 1 jo Pro lid 2 sub b BW is weliswaar verruimd, maar deze bepaling bevat alleen een opzeggingsgrond voor de verhuurder en regelt niets over de tussentijdse opzeggingsmogelijkheden voor de huurder. Gelet daarop gelden de algemene huurrecht bepalingen zoals opgenomen in artikel 7:271 lid 1 BW Pro.
4.2.
Verder voert [gedaagde sub 1] c.s. aan dat het tussentijds opzegverbod zoals opgenomen in artikel 3.3 van de huurovereenkomst in strijd is met de artikelen 7:282 en 7:272 lid 1 BW. Nu deze bepalingen van semi-dwingend recht zijn, is afwijken hiervan ten nadele van de huurder vernietigbaar. Het tussentijds opzegverbod is geen kernbeding, maar een onderdeel van de algemene voorwaarden. Het tussentijds opzegverbod moet in dit geval als een onredelijk bezwarend worden beschouwd, omdat [gedaagde sub 1] c.s. beperkte mogelijkheden had om een andere woning te vinden en dit tussentijds opzegverbod wel moest accepteren. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is het tussentijds opzegverbod in strijd is met artikel 6:233 sub a en Pro 6:237 sub b BW en ook daarom vernietigbaar.
4.3.
[gedaagde sub 1] c.s. voert tot slot ook aan dat sprake is van misbruik van omstandigheden in de zin van artikel 3:44 lid 1 jo Pro lid 4 BW omdat hij de huurovereenkomst onder grote druk moest ondertekenen en het tussentijds opzegverbod moest accepteren. Dit terwijl hij de termijn van twee jaar juist wilde benutten om een andere woning te kopen. [gedaagde sub 1] c.s. doet daarom een beroep op de vernietigbaarheid van het tussentijds opzegverbod. Onder de gegeven omstandigheden zou het handhaven van het tussentijds opzegverbod tevens onredelijk en onbillijk zijn. Ook om die reden zou dit verbod op grond van 6:248 lid 2 BW buiten toepassing moeten blijven.
4.4.
Voor wat betreft de door [eiser sub 1] c.s. gevorderde contractuele rente, de contractuele boete en de buitengerechtelijke incassokosten concludeert [gedaagde sub 1] c.s., gelet op al hetgeen hij naar voren heeft gebracht, tot afwijzing.
4.5.
[gedaagde sub 1] c.s. vordert in reconventie dat de kantonrechter, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
i. [eiser sub 1] c.s. veroordeelt tot restitutie en betaling van de bij aanvang betaalde waarborgsom van € 6.000,- aan [gedaagde sub 1] c.s., te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf 8 januari 2021 tot de algehele dag van voldoening alsook te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten conform het Besluit buitengerechtelijke kosten.
4.6.
[gedaagde sub 1] c.s. legt aan deze tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig tussentijds heeft opgezegd en dat de huurovereenkomst op 1 januari 2021 daardoor is beëindigd. Als gevolg hiervan dient [eiser sub 1] c.s. hem het bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde waarborgsom te restitueren. Nu [eiser sub 1] c.s. dit bedrag op uiterlijk 8 januari 2021 had moeten voldoen maar dat heeft nagelaten, is [eiser sub 1] c.s. thans in verzuim.
5.Het verweer tegen de tegenvordering
5.1.
[eiser sub 1] c.s. betwist de tegenvordering en voert daartoe aan dat [gedaagde sub 1] c.s. geen recht heeft op restitutie en betaling van de waarborgsom omdat de huurovereenkomst niet is be- of geëindigd. De opzegging is immers niet rechtsgeldig. Ook heeft nog geen oplevering conform de huurovereenkomst plaatsgevonden.
5.2.
Bovendien is restitutie van de waarborgsom op grond van artikel 11 van Pro de Algemene Bepalingen eerst aan de orde na beëindiging van de huurovereenkomst en zo nodig na aftrek van hetgeen [eiser sub 1] c.s. nog van [gedaagde sub 1] c.s. te vorderen mocht hebben. In verband hiermee voert [eiser sub 1] c.s. aan dat hij een vordering op [gedaagde sub 1] c.s. heeft die de hoogte van de waarborgsom ruimschoots overstijgt. Ook op grond hiervan dient de vordering van [gedaagde sub 1] c.s. te worden afgewezen.
6.De beoordeling
De vordering in conventie
6.1.
In deze zaak komt het aan op de beoordeling van de vraag of de tussenhuur-overeenkomst uitsluitend moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo Pro lid 2 BW of tevens als een huurovereenkomst die niet langer duurt dan twee jaar en die op grond van artikel 7:271 lid 1 BW Pro door de huurder tussentijds kan worden opgezegd. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van uitsluitend een tussenhuurovereenkomst die niet tussentijds door de huurder kan worden opgezegd. De kantonrechter motiveert dit oordeel als volgt.
6.2.
Uit de tekst van de huurovereenkomst (zowel de kop daarvan, de considerans als de bepalingen betreffende de duur en opzegmogelijkheden) blijkt dat partijen hebben beoogd een tussenhuurovereenkomst in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub b jo Pro lid 2 BW te sluiten. Dat sluit ook aan bij de omstandigheid dat [eiser sub 1] c.s. gedurende een periode van circa twee jaar in het buitenland zou verblijven en daarna weer in de woning wilde terugkeren. In een dergelijke tussenhuursituatie geldt dat zowel de verhuurder als de huurder de huurovereenkomst eerst tegen het einde van de afgesproken termijn (en niet eerder) kan opzeggen. Een huurovereenkomst voor twee jaar of korter waarop artikel 7:271 lid 1 BW Pro van toepassing is, kan evenmin tussentijds worden opgezegd door de verhuurder. De huurder is daarentegen wel bevoegd om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen en hoeft de overeengekomen termijn niet uit te dienen. Hiervan kan niet bij overeenkomst worden afgeweken.
6.3.
De vraag is nu of in onderhavig geval sprake is van samenloop tussen een huurovereenkomst op basis van een diplomatenclausule (ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo Pro lid 2 BW) en een huurovereenkomst voor twee jaar of korter (ex artikel 7:271 lid 1 BW Pro). De verhouding tussen beide wettelijke regelingen is bij de totstandkoming van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Vgl. Stb. 2016,158), waarbij artikel 7:271 lid 1 BW Pro is ingevoerd, niet aan de orde gekomen maar duidelijk is wel dat de strekking van beide regelingen afwijkend is (vgl. Kamerstukken II 2015/16, 34373, 3, p. 12 en 17-18 en nr. 216). Hieruit volg dat het niet de bedoeling is geweest om de toepasselijkheid van art. 7:274 lid 1 onder Pro b jo. lid 2 BW uit te sluiten voor huurovereenkomsten voor een bepaalde tijd van maximaal twee, respectievelijk maximaal vijf jaar. Een andere uitleg zou immers tot onaanvaardbare situaties leiden, bijvoorbeeld dat huurders ingeval van een huurovereenkomst van maximaal twee jaar wel tussentijds zouden mogen opzeggen en ingeval van een huurovereenkomst van twee jaar of langer niet.
6.4.
Gelet op het vorenstaande moet aangenomen worden dat partijen die een huurovereenkomst met een diplomatenclausule willen sluiten voor een periode van maximaal twee jaar, de toepasselijkheid van artikel 7:271 lid 1 BW Pro kunnen uitsluiten. Uit de tekst van de huurovereenkomst volgt dat partijen uitdrukkelijk hebben gekozen voor een huurovereenkomst ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo Pro lid 2 BW en ook uitdrukkelijk de toepasselijkheid van artikel 7:271 lid 1 BW Pro hebben uitgesloten. Verder hebben zij de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging expliciet uitgesloten. Dat betekent dan ook dat [gedaagde sub 1] c.s. de huurovereenkomst in dit geval niet kon en mocht opzeggen en dat de huurovereenkomst eerst op 13 augustus 2021 eindigt.
6.5.
Uit de feiten noch uit hetgeen [gedaagde sub 1] c.s. ter zitting heeft betoogd, volgt dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst een andere bedoeling had. Het betoog van [gedaagde sub 1] c.s. dat hij onder grote druk verkeerde bij het aangaan van de huurovereenkomst, overtuigt niet. [eiser sub 1] c.s. heeft gesteld en met WhatsApp berichtjes onderbouwd dat [gedaagde sub 1] c.s. kennis heeft genomen van de huurovereenkomst en dat deze is uit onderhandeld alvorens partijen tot ondertekening ervan zijn overgegaan. [gedaagde sub 1] c.s. heeft de inhoud van de WhatsApp berichtjes niet betwist en heeft nagelaten zijn betoog op dit punt nader te onderbouwen.
6.7.
Anders dan [gedaagde sub 1] c.s. heeft betoogd, is het tussentijds opzegverbod een kernbeding en geen bepaling in de algemene voorwaarden. Het tussentijds opzegverbod is op diverse plaatsen (zowel in de considerans als in de bepalingen betreffende duur en opzegging) opgenomen in het lichaam van de huurovereenkomst en was voor partijen ook een essentiële bepaling. Verder gaat het contract uit van de exclusieve toepasselijkheid van artikel 7:274 lid 2 BW Pro, waaruit ook volgt dat de onmogelijkheid van tussentijdse opzegging een essentiële bepaling is. Het beroep op vernietiging van [gedaagde sub 1] c.s. faalt. Ten aanzien van het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op artikel 8 EVRM Pro dat het hem vrij moet staan om ergens anders te kunnen wonen geldt het volgende. Hoewel het in strijd met artikel 8 EVRM Pro zou kunnen zijn om een huurder te dwingen ergens te wonen waar hij niet wil wonen, ontslaat deze bepaling een huurder niet van de verdere verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Dat betekent dat wanneer de huurder in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde niet meer zelf bewoont, hij de schade die de verhuurder hierdoor lijdt, moet vergoeden.
6.8.
Het beroep op misbruik van omstandigheden ex artikel 3:44 lid 1 jo Pro lid 4 BW wordt, gelet op hetgeen is overwogen onder r.o. 6.5 eveneens bij gebrek aan onderbouwing gepasseerd. Dat er, mede gelet op de hoogte van de huurprijs die [gedaagde sub 1] c.s. betaalden, destijds geen andere passende huurmogelijkheden voor [gedaagde sub 1] c.s. waren, is niet aannemelijk en overigens ook niet gebleken.
6.9.
Het voorgaande betekent dat geen van de verweren van [gedaagde sub 1] c.s. slaagt en dat de huurovereenkomst duurt tot 13 augustus 2021. De in dat verband gevorderde verklaring voor recht (i) zal dan ook worden toegewezen. Vast staat verder dat [gedaagde sub 1] c.s. het gehuurde sinds 1 januari 2021 niet meer zelf bewoont waardoor hij in strijd met de huurovereenkomst handelt. Hij is dan ook uit hoofde van wanprestatie gehouden de schade die [eiser sub 1] c.s. daardoor lijdt, te vergoeden. Daarom zal ook vordering ii worden toegewezen. Verder is [gedaagde sub 1] c.s. gehouden de huur tot het einde van de huurovereenkomst te voldoen. Nu vast staat dat [gedaagde sub 1] c.s. vanaf 1 januari 2021 de huur niet meer heeft betaald en hij ook te kennen heeft gegeven niet meer te zullen betalen, zullen zowel de vordering tot betaling van de reeds verschenen huur (iii) als die tot betaling van de toekomstige huur (iv) worden toegewezen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft zich voor wat betreft de op grond van artikel 13.3 van de algemene voorwaarden verschuldigde boete nog beroepen op matiging. Daarvoor heeft hij aangevoerd dat deze te hoog is nu de huurprijs ook al erg hoog is. Het beroep op matiging wordt verworpen. Daarvoor is alleen plaats als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist en de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar gevolg leidt. De hoogte van de boete is 1,5% van de achterstallige huur per maand en heeft daardoor eerder het karakter van een rentevergoeding dan van een boete. Aan de maatstaf voor matiging is daarmee niet voldaan.
6.10.
Voor toewijzing van de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten vereist artikel 6:96 BW Pro dat [gedaagde sub 1] c.s. vruchteloos door [eiser sub 1] c.s. is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen aanvangende op de dag na aanmaning, onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling (hierna: de veertiendagenbrief). [gedaagde sub 1] c.s. heeft zich verzet tegen deze kosten door te stellen dat hij geen veertiendagenbrief heeft ontvangen. Behalve de sommatie brief van 6 januari 2021 heeft [eiser sub 1] c.s. geen aanmaningen overgelegd die aan de eisen van artikel 6:96 BW Pro voldoen. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten zal dan ook worden afgewezen.
6.11.
Gelet op al het vorenstaande is de conclusie dat de kantonrechter de vordering van [eiser sub 1] c.s. grotendeels zal toewijzen. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s. omdat hij grotendeels ongelijk krijgt.
De vordering in reconventie
6.12.
Nu in conventie is geoordeeld dat de huurovereenkomst niet is beëindigd en dat de huurovereenkomst tot 13 augustus 2021 doorloopt, zal de vordering tot restitutie van de waarborgsom worden afgewezen. De huurovereenkomst is immers nog niet geëindigd zodat van een verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom thans ook nog geen sprake is. Ook de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
6.13.
[gedaagde sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op € 155,55 aan salaris gemachtigde (0,5 punt x tarief € 311,00).
7.De beslissing
De kantonrechter:
De vordering in conventie:
7.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen op 13 augustus 2021 eindigt;
7.2.
verklaart voor recht dat [gedaagde sub 1] c.s. tekortschiet in de nakoming van zijn (contractuele) bewoning- en gebruiksverplichtingen uit de huurovereenkomst en veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot vergoeding aan [eiser sub 1] c.s. van alle door die tekortkoming door [eiser sub 1] c.s. geleden en alsnog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgende de wet;
7.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling aan [eiser sub 1] c.s. binnen één week na dit vonnis een bedrag van € 24.000,00 wegens huurachterstand tot en met 30 april 2021, te vermeerderen met de contractuele boete van 1,5% over de huurachterstand per maand en de beslagkosten (zijnde griffierecht, deurwaarderskosten en salaris gemachtigde) van totaal € 1.957,50;
7.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk bij wijze van nakoming tot betaling aan [eiser sub 1] c.s. binnen één week na dit vonnis een bedrag van € 21.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van de desbetreffende maandelijkse (huur)betalingstermijnen tot en met de dag der algehele voldoening;
7.5.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser sub 1] c.s. tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 103,38
griffierecht € 240,00
salaris gemachtigde € 1.496,00 (2 punt x tarief € 748,00);
dagvaarding € 103,38
griffierecht € 240,00
salaris gemachtigde € 1.496,00 (2 punt x tarief € 748,00);
7.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.7.
wijst de vordering voor het overige af.
De vordering in reconventie:
7.8.
wijst de vordering af;
7.9.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser sub 1] c.s. worden vastgesteld op een bedrag van € 155,55 aan salaris van de gemachtigde van [eiser sub 1] c.s;
7.10.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk kantonechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.L. Bondrager, griffier.
De griffier De kantonrechter