ECLI:NL:RBNHO:2021:6945

• Datum uitspraak: 8 september 2021
• Publicatiedatum: 18 augustus 2021
• Zaaknummer: 8990910 CV EXPL 21-459
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B. Voogd
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en weigering huurkorting bedrijfsruimte ondanks coronamaatregelen

Interam B.V. vordert betaling van een huurachterstand en maandelijkse huur voor een bedrijfsruimte die zij verhuurt aan een vennootschap onder firma die een bowlingbedrijf exploiteert. De huurder stelt dat zij vanwege coronamaatregelen recht heeft op een huurkorting van 50% en dat de huur per 23 juni 2021 is geëindigd omdat zij toen geen toegang meer had tot het pand.

De rechtbank stelt vast dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd met een einddatum van 30 september 2021 en dat de huurder tot die datum huur verschuldigd is. De huurder heeft onvoldoende inzicht gegeven in omzetcijfers en ontvangen overheidssteun om de gevorderde huurkorting te onderbouwen. Bovendien is al een coulancekorting verleend.

De rechtbank wijst de vordering van Interam B.V. tot betaling van € 241.244,78 toe en wijst de tegenvordering tot huurkorting af. De huurder wordt veroordeeld tot betaling van proceskosten en nakosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurder wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en maandelijkse huur, terwijl de gevorderde huurkorting wegens corona wordt afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8990910 \ CV EXPL 21-459 CK

Uitspraakdatum: 8 september 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Interam B.V.

gevestigd te Callantsoog, gemeente Schagen

2. [eiser 2]

wonende te [woonplaats]

eisende partijen

verder gezamenlijk te noemen: Interam B.V.

gemachtigde: mr. A.E. Koster

tegen

1. de vennootschap onder firma [bedrijfsnaam]

gevestigd te [plaats 1]

2. [gedaagde 2]

3. [gedaagde 3]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagde partijen

verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. A.J.J. Sweens

1. Het procesverloop

1.1.

Interam B.V. heeft bij dagvaarding van 9 december 2020 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Interam B.V. heeft schriftelijk gereageerd op de tegenvordering.

1.2.

Op 12 augustus 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. Voor Interam B.V. is [eiser 2] verschenen, bijgestaan door mr. Koster. Voor [gedaagden] zijn de vennoten [gedaagde 2] en [gedaagde 3] verschenen, bijgestaan door mr. Versteeg, waarnemend voor mr. Sweens. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagden] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

1.3.

Voorafgaand aan de zitting hebben partijen nog stukken toegezonden, [gedaagden] bij brief van 30 juli 2021 en Interam B.V. bij faxbericht van 11 augustus 2021. De producties 12 en 13 van Interam B.V. blijven, zoals ter zitting besproken, buiten beschouwing omdat ze te laat zijn ingezonden en [gedaagden] daar niet op heeft kunnen reageren.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn de vennoten van vennootschap onder firma [bedrijfsnaam] . [gedaagden] huurt sinds 27 september 2012 het bedrijfspand [adres] te [plaats 2] , waarin zij een bowlingbedrijf exploiteert. Op de overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de overeenkomst € 84.000,00 (excl. btw) per jaar.

2.2.

Op 15 maart 2020 heeft de overheid diverse maatregelen genomen in verband met de uitbraak van het coronavirus, waaronder het sluiten van alle eet- en drinkgelegenheden vanaf zondag 15 maart 2020 om 18.00 uur tot en met maandag 6 april 2020. Deze periode is uiteindelijk verlengd tot en met 31 mei 2020. Op 13 oktober 2020 heeft de overheid opnieuw besloten om alle eet- en drinkgelegenheden in verband met het coronavirus te sluiten vanaf woensdag 14 oktober 2020 vanaf 22.00 uur. Vanaf 28 april 2021 is sprake van een lichte versoepeling inhoudende dat de terrassen buiten onder voorwaarden weer open mogen van 12.00 uur tot 18.00 uur, welke openingstijden, onder voorwaarden, per 19 mei 2021 zijn uitgebreid naar van 6.00 uur tot 20.00 uur. Inmiddels zijn de maatregelen enigszins versoepeld.

2.3.

[gedaagden] heeft bij brief van 16 september 2020 de huur opgezegd, met inachtneming van de opzegtermijn per 30 september 2021.

2.4.

Interam B.V. heeft op 1 december 2020 conservatoir beslag gelegd op de woning van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .

3. De vordering

3.1.

Interam B.V. heeft bij dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter [gedaagden] en de vennoten hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de huurachterstand, die zij tot 8 december 2020 heeft berekend op € 323.516,65, en een bedrag van € 7.396,73 per maand zolang de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig is beëindigd, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, de nakosten en de kosten van het beslag.

3.2.

Ter zitting hebben partijen vastgesteld dat de huurachterstand per 1 juni 2021 € 226,451,32 bedraagt. Interam B.V. heeft haar vordering verminderd tot dat bedrag, te vermeerderen met de huur over de maanden juli en augustus 2021 van € 7.396,73 per maand.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagden] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat overeenkomstig een op 26 april 2018 tussen partijen gemaakte afspraak zij sindsdien heeft betaald wat zij kon en met wat zij feitelijk heeft betaald aan haar verplichtingen heeft voldaan. Voorts stelt zij dat Interam B.V. bij de berekening van de achterstand geen rekening heeft gehouden met extra betalingen tot een bedrag van € 100.800,00. Omdat zij haar activiteiten per 1 februari 2021 heeft beëindigd en zij sinds 23 juni 2021 geen toegang meer heeft tot het gehuurde, stelt [gedaagden] dat als einddatum voor de huurovereenkomst 23 juni 2021 heeft te gelden.

4.2.

[gedaagden] vordert bij wijze van tegenvordering dat, vanwege onvoorziene omstandigheden als gevolg van de coronapandemie en daaropvolgende overheidsmaatregelen, de kantonrechter de huurprijs over de periode 1 januari 2020 tot 23 juni 2021, althans 1 september 2021, zal verlagen met 50%.

5. Het verweer tegen de tegenvordering

5.1.

Interam B.V. betwist de tegenvordering. Zij stelt dat zij in de loop der jaren al diverse malen een coulancekorting op de huur heeft toegepast. Vanaf 1 januari 2020 is de huur verlaagd naar € 7.396,73 inclusief BTW en servicekosten per maand. Voor een verdere korting ziet zij geen grond. [gedaagden] heeft bovendien de effecten van de coronamaatregelen op haar bedrijfsresultaat niet onderbouwd.

6. De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

6.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6.2.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] is dat zij met wat zij feitelijk heeft betaald aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. Zij beroept zich in dat verband op een op 26 april 2018 mondeling gemaakte afspraak, waar zij ook bewijs van heeft aangeboden. Interam B.V. heeft dat bestreden. Omdat door [gedaagden] vervolgens ter zitting uitdrukkelijk is erkend dat die afspraak niet inhield dat, als er betaald werd wat kon, het restant zou worden kwijtgescholden, gaat de kantonrechter aan het verweer en het bewijsaanbod voorbij. Van een volledig voldoen aan de betalingsverplichtingen is immers geen sprake.

6.3.

Naar aanleiding van het verweer van [gedaagden] heeft Interam B.V. een historisch overzicht ingezonden. Daarin zijn de verschuldigde huur, de door [gedaagden] betaalde bedragen en de verleende kortingen gespecificeerd. Partijen hebben aan de hand daarvan ter zitting vastgesteld dat de achterstand per 1 juni 2021op € 226,451,32 moet worden berekend. Interam B.V. maakt aanspraak op dat bedrag en de huur over de maanden juli en augustus 2021 van € 7.396,73 per maand. Zij doet afstand van de huur over de maand september 2021.

6.4.

[gedaagden] heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst per 23 juni 2021 als geëindigd moet worden beschouwd. Dat standpunt volgt de kantonrechter niet. Door [gedaagden] is de overeenkomst rechtsgeldig opgezegd tegen de einddatum van het huurcontract, 30 september 2021. Zij is tot die datum aan de overeenkomst gebonden en de huur verschuldigd. Dat zij op 23 juni 2021 de sleutels heeft ingeleverd en geen gebruik meer maakt van het gehuurde, doet daar niet aan af. Interam B.V. heeft immers niet ingestemd met een eerdere beëindiging en er is geen andere huurder voor het gehuurde gevonden. De beslissing van [gedaagden] om haar activiteiten per 1 februari 2021 volledig te beëindigen, is geen omstandigheid die voor rekening van Interam B.V. komt.

6.5.

[gedaagden] heeft bij wege van tegenvordering aangevoerd dat vanaf 1 januari 2020 tot het einde van de overeenkomst op de huurprijs een korting van 50% moet worden toegepast, vanwege de uit de coronapandemie voortvloeiende omstandigheden. Interam B.V. stelt zich op het standpunt dat [gedaagden] de gevolgen van de coronamaatregelen op haar bedrijfsvoering niet heeft onderbouwd, terwijl zij met de reeds ook in verband met corona verleende kortingen, [gedaagden] voldoende is tegemoetgekomen.

6.6.

De kantonrechter overweegt dat de coronacrisis en de in dat verband door de overheid opgelegde corona-maatregelen (gedwongen sluiting dan wel beperkte openstelling) gezien moeten worden als onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. (zie bv. de uitspraak van 9 maart 2021 van de Amsterdamse kantonrechter inzake Hotel V) (gepubliceerd: ECLI:NL:RBAMS:2021:937). Uitgangspunt is dat de tegenvaller (omzetverlies voor corona) in beginsel over beide partijen gelijkelijk wordt verdeeld. De huurder moet stellen en onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt (geweest) in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Daarbij is van belang dat van de door de overheid aan de huurder verstrekte tegemoetkomingen vanwege corona, (alleen) de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) en alleen voor zover die verband houdt met de huur, bij de omzet kunnen worden betrokken.

6.7.

[gedaagden] dient in dit verband inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over de jaren 2019, 2020 en 2021 zodat een vergelijking kan worden gemaakt. Ook dient zij inzicht te geven in de vergoedingen van de overheid die zij heeft aangevraagd en ontvangen. [gedaagden] heeft echter geen onderbouwing gegeven van de door haar gevorderde huurprijswijziging. Zij heeft geen vergelijkende omzetcijfers laten zien of btw-aangiftes overgelegd. Zij heeft niet inzichtelijk gemaakt of zij aan tegemoetkomingen van de overheid heeft aangevraagd of ontvangen. Ook heeft zij niet duidelijk gemaakt dat zij maatregelen heeft genomen om de schade te beperken, anders dan dat zij stelt dat zij in februari 2021 haar activiteiten volledig heeft gestaakt.

6.8.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagden] haar vordering tot huurprijsverlaging wegens onvoorziene omstandigheden onvoldoende onderbouwd. Uit de slechts gedeeltelijk overgelegde jaarstukken 2019 en periode-totalen 2020, kan geen causaal verband tussen de coronacrisis en de gestelde marginale omzet van de bowling worden afgeleid. Mede gelet op de door Interam B.V. reeds verleende korting, ziet de kantonrechter geen grond om te oordelen dat een verdergaande huurprijsverlaging aan de orde is.

6.9.

De conclusie is dat de verminderde vordering van Interam B.V. wordt toegewezen en de tegenvordering van [gedaagden] wordt afgewezen. Wat partijen verder aan de orde hebben gesteld kan niet leiden tot een ander oordeel en wordt daarom niet verder besproken.

6.10.

Nu [gedaagden] in het ongelijk is gesteld, zowel in conventie als in reconventie, wordt zij veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de kant van Interam B.V., waarbij de kosten in reconventie op nihil worden gesteld. Daarbij wordt [gedaagden] in conventie ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Interam B.V. worden gemaakt.

6.11.

Interam B.V. heeft voorts gevorderd dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van beslag. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering toewijsbaar, met dien verstande dat het gevorderde griffierecht voor het verzoek om verlof voor het leggen van beslag zal worden afgewezen, omdat dit griffierecht al is verrekend met het griffierecht dat in deze zaak verschuldigd is.

7. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

7.1.

Veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk, aldus dat als de een betaalt de ander is bevrijd, tot betaling aan Interam B.V. een bedrag van € 241,244,78;

veroordeelt [gedaagden] , eveneens hoofdelijk, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Interam B.V. tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 100,89
griffierecht € 1.013,00

beslagkosten € 334,90
salaris gemachtigde € 1.994,00;

7.2.

veroordeelt [gedaagden] , eveneens hoofdelijk, tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Interam B.V. worden gemaakt.

7.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.4.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

7.5.

wijst de vordering af;

7.6.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Interam B.V. worden vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter