ECLI:NL:RBNHO:2021:6739

• Datum uitspraak: 14 juli 2021
• Publicatiedatum: 10 augustus 2021
• Zaaknummer: C/15/305009 / HA ZA 20-440
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: A.H. de Regt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid van architectenbureau voor foutieve perceeloppervlakte in exploitatieovereenkomst

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Noord-Holland, vorderde eiser [eiser 1] betaling van schadevergoeding van gedaagde W3 Architecten en Ingenieurs B.V. wegens een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst. De zaak betreft een exploitatieovereenkomst voor de realisatie van nieuwbouwprojecten, waarbij W3 een foutief perceeloppervlak had doorgegeven aan [eiser 1]. De rechtbank oordeelde dat W3 haar zorgplicht had geschonden door een onjuist perceeloppervlak van 375 m2 door te geven, terwijl het werkelijke oppervlak 328 m2 bleek te zijn. Eiser [eiser 1] had hierdoor schade geleden, waaronder een vergoeding voor ondermaat aan de kopers van het perceel. W3 betwistte de aansprakelijkheid en stelde dat er geen sprake was van een tekortkoming, maar de rechtbank concludeerde dat de tekortkoming wel degelijk aanwezig was. Echter, de rechtbank wees de vorderingen van [eiser 1] af, omdat er geen causaal verband was tussen de tekortkoming en de gevorderde schade. De rechtbank oordeelde dat de schade niet aan W3 kon worden toegerekend, aangezien de schade voortvloeide uit een te ruim opgesteld verrekeningsbeding in de koopovereenkomst. De rechtbank veroordeelde [eiser 1] in de proceskosten, die aan de zijde van W3 werden begroot op € 3.184,00, en verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/305009 / HA ZA 20-440

Vonnis van 14 juli 2021

in de zaak van

1. [eiser 1],

wonende te [plaats],

2.
[eiser 2] ,

wonende te [plaats],

eisers,

advocaat mr. M.G. Jansen te Haarlem,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

W3 ARCHITECTEN EN INGENIEURS B.V. ,

gevestigd te Broek in Waterland,

gedaagde,

advocaat mr. O.B. Zwijnenberg en mr. A Wientjes te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser 1]. (afzonderlijk [eiser 1] en [eiser 2]) en W3 genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 juni 2020;

- de conclusie van antwoord van 7 oktober 2020;

• het tussenvonnis van 24 maart 2021;
• de mondelinge behandeling op 2 juni 2021 en de daarvan door de griffier bijgehouden aantekeningen;
• de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiser 1]. van 2 juni 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser 1] en [eiser 2] zijn met elkaar gehuwd. W3 is een architecten- en ingenieursbureau.

2.2.

[eiser 1]. sluit met de gemeente Waterland een exploitatieovereenkomst voor de realisatie van nieuwbouw huur- en koopwoningen onder de projectnaam ‘[adres 1]’ in [adres 2]. De voormalig eigenaar van de grond waarop dit project is gerealiseerd is de vader van [eiser 2].

2.3.

[eiser 1]. schakelt W3 op basis van de honorariumofferte van 8 maart 2016 in voor
‘architectenwerkzaamheden incl. constructeur’ tegen betaling van
€ 121.585,- exclusief BTW(hierna: de overeenkomst). Op de overeenkomst zijn algemene leverings- en betalingsvoorwaarden (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.

2.4.

Bij e-mail van 25 mei 2016 stuurt W3 het perceeloppervlak van alle bouwnummers aan [eiser 1]. toe. Voor bouwnummer [nummer] vermeldt W3 een perceeloppervlak van 375 m2.

2.5.

[eiser 1]. sluit op 26 oktober 2016 een koopovereenkomst met twee kopers (hierna: de kopers) voor de koop van bouwnummer [nummer] (hierna: de koopovereenkomst). De koopovereenkomst vermeldt een bedrag van € 241.547,00 aan grondkosten en een perceeloppervlak van 372 m2.

2.6.

Artikel 8 lid 2 en 3 van de koopovereenkomst luidt:

‘2. De juiste grootte van het verkochte wordt door de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers vastgesteld. De koper machtigt de verkoper kadastrale aanwijs te verzorgen. Verschil tussen de na kadastrale aanwijs gebleken werkelijke grootte van het verkochte en de grootte zoals die in de koopovereenkomst is aangegeven, wordt niet verrekend, tenzij het verschil meer dan vijf procent (5%) bedraagt. In dat geval wordt het gehele verschil verrekend tegen de in de koopovereenkomst genoemde koopprijs van de grond (inclusief overdrachtsbelasting) gedeeld door het aantal vierkante meters.

3. Een verschil tussen de werkelijke grootte van het verkochte een de grootte zoals die in de koopovereenkomst is aangegeven en/of de verdere omschrijving van het verkochte niet juist of niet-volledig is, zal overigens aan geen der partijen enig recht, anders dan verrekening zoals hiervoor onder lid 2 genoemd, verlenen.’

2.7.

De Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers stelt het perceeloppervlak van bouwnummer [nummer] na nacalculatie vast op 328 m2.

2.8.

De kopers vorderen in november 2019 van [eiser 1]. op grond van artikel 8 lid 2 uit de koopovereenkomst een vergoeding voor ondermaat van € 29.936,91 en een vergoeding voor het aangaan van een hogere hypotheek dan achteraf nodig was

(€ 2.165,35). [eiser 1]. betaalt deze vergoedingen aan de kopers.

2.9.

In de periode november 2019 – mei 2020 corresponderen partijen over de aansprakelijkheid van W3.

3. Het geschil

3.1.

[eiser 1]. vordert veroordeling van W3, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van:

I. € 25.936,91;

II. € 2.165,35;

III. € 7.187,40, althans € 1.096,02 aan buitengerechtelijke incassokosten;

IV. de proceskosten, inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen twee weken na het vonnis zijn betaald.

3.2.

[eiser 1]. legt aan haar hoofdvordering een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst ten grondslag. W3 heeft namelijk niet voldaan aan haar zorgplicht door een foutief perceeloppervlak van bouwnummer [nummer] op te meten en door te geven aan [eiser 1]. De aansprakelijkheid voor deze fout is door een medewerker van W3 telefonisch erkend. Door deze tekortkoming heeft [eiser 1]. schade geleden. Zij heeft namelijk aan de kopers een vergoeding voor ondermaat (€ 29.936,91) en een vergoeding voor het aangaan van een te hoge hypotheek (€ 2.165,35) moeten betalen. Aangezien bouwnummer [nummer] bij een juist perceeloppervlak voor € 4.000,- minder zou zijn verkocht, trekt [eiser 1]. dit bedrag af van de betaalde vergoeding voor ondermaat.

3.3.

W3 betwist de vorderingen. W3 heeft haar aansprakelijkheid uitgesloten in de algemene voorwaarden. De medewerker van W3 heeft alleen een verschrijving, maar geen aansprakelijkheid erkend. Bovendien is geen sprake van een tekortkoming. Daarnaast ontbreekt het causale verband tussen het handelen van W3 en de gestelde schade, althans kwalificeren de vordering niet als schade of is de schade niet toerekenbaar. Tot slot is sprake van eigen schuld van [eiser 1]..

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Bij e-mail van 25 mei 2016 heeft W3 een onjuist perceeloppervlak voor bouwnummer [nummer] aan [eiser 1]. doorgegeven. Partijen twisten over de vraag of dit voor schade heeft gezorgd die W3 aan [eiser 1]. moet vergoeden. Hierna wordt eerst besproken dat van (een relevante) erkenning door W3 geen sprake is. Daarna wordt toegelicht waarom sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door W3. Tot slot concludeert de rechtbank dat geen sprake is van schade, althans causaal verband, dan wel toerekening van die schade, waardoor de vorderingen van [eiser 1]. toch worden afgewezen. Daarom komt de rechtbank niet meer toe aan behandeling van het beroep van W3 op uitsluiting van de aansprakelijkheid op basis van de algemene voorwaarden.

Erkenning

4.2.

De door [eiser 1]. gestelde erkenning ziet niet op een erkenning van de in deze procedure gevorderde schade. Er zou immers alleen erkend zijn dat bij het opmeten van het perceel van bouwnummer [nummer] fouten zijn gemaakt die aan W3 zouden zijn toe te rekenen, maar dat is geen erkenning van de omvang en verschuldigdheid van de gevorderde schade. Daarnaast zou het gaan om een buitengerechtelijke erkenning, waarop een partij terug mag komen. Nog los van de vraag of de erkenning voldoende is onderbouwd, geldt dus dat van een (voor deze procedure) relevante erkenning geen sprake is.

Tekortkoming

4.3.

Volgens [eiser 1]. heeft W3 haar zorgplicht geschonden en is zij daardoor tekort geschoten de nakoming van de overeenkomst. W3 heeft het perceeloppervlak van bouwnummer [nummer] namelijk niet juist opgemeten of doorgegeven, aldus [eiser 1]. W3 betwist dat het gaat om een meetfout/rekenfout en dat zij tekort is geschoten in de nakoming. W3 voert aan dat het gaat om een verschrijving (schrijffout), die niet kan worden aangemerkt als schending van haar zorgplicht.

4.4.

Artikel 7:401 BW bepaalt dat een opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goede opdrachtnemer in acht moet nemen. Aan die zorgplicht is voldaan indien een opdrachtnemer de zorg in acht neemt die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Deze norm wordt ingekleurd door de omstandigheden van het geval. Indien een opdrachtnemer niet voldoet aan zijn zorgplicht, dan is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de opdrachtovereenkomst (artikel 6:74 BW).

4.5.

Het maakt in dit geval niet uit of het gaat om een meetfout of een schrijffout van W3. De rechtbank is namelijk van oordeel dat W3 zowel door een meetfout, als door een schrijffout haar zorgplicht heeft geschonden. Het opmeten, dan wel het doorgeven van het perceeloppervlak behoort immers tot de overeengekomen werkzaamheden, terwijl niet het juiste perceeloppervlak is doorgegeven. Het gaat hierbij niet om een te verwaarlozen meetfout of schrijffout. Tussen het door W3 doorgegeven perceeloppervlak (375 m2) en het bij nacalculatie door de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers vastgestelde perceeloppervlak (328 m2) zit een forse afwijking van 47 m2. Daarnaast wist W3, of had zij als professioneel architect moeten weten, dat het perceeloppervlak zou (kunnen) worden gebruikt voor de eerste verkoopdocumentatie en de koopovereenkomst en het daarom van belang was dat de grootte van het perceeloppervlak juist was. Door een dermate grote meet- dan wel schrijffout te maken, heeft W3 niet de zorg in achtgenomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.

4.6.

Voor zover het niet om een resultaatsverplichting, maar om een inspanningsverplichting van W3 zou gaan, geldt dat zij tekort is geschoten in de inspanning die in de gegeven omstandigheden op grond van de overeenkomst van haar verlangd kon worden. Kennelijk heeft W3 bij het opmeten, dan wel doorgegeven van het perceeloppervlak namelijk geen dubbelcheck uitgevoerd waardoor de meetfout, dan wel de schrijffout hersteld had kunnen worden. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht dat diegene zich dusdanig inspant dat een meetfout, dan wel schrijffout van deze omvang wordt voorkomen. W3 heeft geen feiten of omstandigheden genoemd waaruit kan worden afgeleid dat zij deze inspanningen voldoende heeft verricht. Door schending van haar zorgplicht is W3 tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Voor de leesbaarheid van het vonnis zal hierna alleen nog worden gesproken over ‘de schrijffout’.

Schade, causaal verband en toerekening

4.7.

[eiser 1]. vordert vergoeding van de volgende twee schadeposten:

a. Op basis van artikel 8.2 uit de koopovereenkomst (hierna: het verrekeningsbeding) heeft [eiser 1]. € 29.936,91 aan de kopers betaald (hierna: de vergoeding voor ondermaat), terwijl dit bedrag volgens [eiser 1] c.s. maar voor een deel (€ 4.000) is terug te voeren op het verschil tussen het aantal opgegeven en geleverde m2. Volgens [eiser 1]. zijn de grondkosten bij vaststelling van de verkoopprijs namelijk niet (alleen) gebaseerd op het perceeloppervlak, maar zijn hierin ook andere kostenposten verwerkt, zoals architect-, makelaars-, leges-, constructie-, marketing- en ontwikkelkosten. Hierdoor heeft [eiser 1]. op grond van het verrekeningsbeding meer aan de kopers moeten betalen dan terug te voeren is op (alleen) het verschil in perceeloppervlak. De schade is daarom € 25.936,91.

b. Het bedrag (€ 2.165,35) dat aan kopers is betaald voor een achteraf te hoog afgesloten hypotheek (hierna: de hypotheekvergoeding).

4.8.

W3 betwist dat zij schadevergoeding moet betalen. Volgens haar is geen sprake van schade, dan wel causaal verband of toerekening omdat de vergoeding voor ondermaat gelijk staat aan het bedrag waarmee de verkoopprijs zou zijn verminderd indien deze was berekend voor het juiste perceeloppervlak. Uit het verrekeningsbeding volgt namelijk een directe koppeling tussen de grondkosten en het perceeloppervlak en de verkoopprijs wordt vastgesteld door de grondkosten en de aanneemsom bij elkaar op te tellen, aldus W3. Voor zover (een deel van) de vergoeding voor ondermaat wel schade is, is deze volgens W3 niet aan haar toe te rekenen. Ook vindt W3 dat zij de hypotheekvergoeding niet hoeft te betalen, aangezien [eiser 1]. de hypotheekvergoeding onverplicht aan kopers heeft betaald.

4.9.

Om te bepalen of door de schrijffout van W3 schade is ontstaan bij [eiser 1]. moet een vergelijking worden gemaakt van de situatie zoals die vermoedelijk zou zijn geweest indien W3 geen schrijffout zou hebben gemaakt, met de situatie zoals deze in werkelijkheid is. Indien uit de vergelijking volgt dat schade is ontstaan, komt de schade slechts voor vergoeding in aanmerking als aan de volgende vereisten is voldaan. Tussen de tekortkoming en de schade moet causaal verband zijn. Daarnaast moet de schade in zodanig verband staan met de tekortkoming, dat de schade, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als gevolg van deze tekortkoming aan de schuldenaar kan worden toegerekend. Voor de vraag of de schade kan worden toegerekend, is ook van belang of de schade voorzienbaar was. Dat laatste is het geval als de schade redelijkerwijs te verwachten was als gevolg van de tekortkoming. Oftewel het is de vraag of de door [eiser 1]. gestelde schadeposten kwalificeren als schade en zo ja, of W3 de schade redelijkerwijs kon verwachten als gevolg van haar schrijffout. Indien dat niet het geval is, hoeft W3 geen schadevergoeding te betalen.

a. de vergoeding voor ondermaat

4.10.

Als de in de koopovereenkomst opgenomen grondkosten alleen worden gebaseerd op het perceeloppervlak, dan wordt er als gevolg van de schrijffout geen schade geleden. Het door [eiser 1]. aan de kopers terug te betalen bedrag loopt dan gelijk met het minder aantal geleverde m2 (en de evenredige vermindering van de verkoopprijs). Partijen zijn het daarover eens. Er wordt dus alleen schade geleden als in de grondkosten ook andere kostenposten zijn verwerkt, terwijl daar in het verrekeningsbeding geen rekening mee is gehouden. Volgens [eiser 1]. is dat het geval en wordt zij daardoor verplicht om ook een deel van die kostenposten terug te betalen (te weten het meerdere boven € 4.000,-), terwijl die geen verband houden met het perceeloppervlak. Dit ziet [eiser 1]. als schade die zij als gevolg van de schrijffout lijdt en dus door W3 moet worden vergoed. W3 betwist dat er andere posten in de grondkosten zijn opgenomen. De rechtbank zal deze discussie in het midden laten, omdat de uitkomst hoe dan ook is dat de schadevordering strandt.

4.11.

De rechtbank is namelijk van oordeel dat tussen de tekortkoming en de gestelde schade causaal verband mist, dan wel dat deze niet aan W3 is toe te rekenen. Voor zover in de grondkosten ook andere kostenposten zijn opgenomen, is deze schade namelijk niet het gevolg van de schrijffout maar het gevolg van een te ruim opgesteld verrekeningsbeding tussen [eiser 1]. en de kopers. W3 heeft daar geen enkele bemoeienis mee gehad en kende de inhoud daarvan niet. W3 hoefde er niet op bedacht te zijn dat [eiser 1]. een verrekeningsbeding in de koopovereenkomst had opgenomen, waarbij de vergoeding voor ondermaat niet overeenkomt met hoe de grondkosten (en daarmee de verkoopprijs) zijn opgebouwd. Uit de enkele stelling van [eiser 1]. dat
een verrekeningsbeding zeer gebruikelijk zou zijn, volgt namelijk niet dat de inhoud van dit
specifieke verrekeningsbeding voor W3 te verwachten was. Dat het verschil tussen de verkoopprijs bij het daadwerkelijke perceeloppervlak en de vergoeding voor ondermaat tot schade bij [eiser 1]. zou kunnen leiden, was voor W3 dus ook niet voorzienbaar. W3 hoeft dit verschil daarom niet te betalen (afwijzing vordering I).

b. de hypotheekvergoeding

4.12.

Voor de hypotheekvergoeding geldt dat de rechtbank de stelling van W3 volgt dat deze vergoeding door [eiser 1]. onverplicht aan kopers is betaald. In artikel 8.3 van de koopovereenkomst staat namelijk dat kopers bij een verschil tussen de werkelijke grootte van het verkochte en de grootte zoals die in de koopovereenkomst is aangegeven alleen recht op een vergoeding op grond van het verrekeningsbeding hebben. De hypotheekvergoeding kwalificeert daarom niet als schade, althans [eiser 1]. had deze schade kunnen voorkomen door een beroep te doen op artikel 8.3 en W3 hoeft deze dus ook niet te betalen (afwijzing vordering II).

Buitengerechtelijke kosten

4.13.

Aangezien vordering I en II worden afgewezen, komt de vergoeding van eventuele buitengerechtelijke incassokosten ook niet voor vergoeding in aanmerking (afwijzing vordering III).

Proceskosten

4.14.

[eiser 1]. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van W3 worden begroot op:

- griffierecht € 2042,00

- salaris advocaat €
1142,00 (2 punten × € 721,00)

Totaal € 3184,00

4.15.

De gevorderde nakosten en de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser 1]. in de proceskosten, aan de zijde van W3 tot op heden begroot op € 3.184,00, te vermeerderen met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser 1]. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2021.