Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./repnr.: 8908866 \ EJ VERZ 20-435 (rvk)
Uitspraakdatum: 26 juli 2021
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
[verzoekster]
wonende te [woonplaats]
verzoekende partij
verder te noemen: [verzoekster]
gemachtigde: mr. B.J.P. Komen, advocaat te Alkmaar
tegen belanghebbenden
[belanghebbende 1]
[belanghebbende 2]
beiden wonende te [woonplaats]
verder te noemen: de hypotheekhouders
procederend bij M.K.J. Slump
[belanghebbende 3]
wonende te [woonplaats]
verder te noemen: [belanghebbende 3]
in persoon procederend
[belanghebbende 4]
wonende te [woonplaats]
verder te noemen: [belanghebbende 4]
gemachtigde: mr. J.P. Mosterd, advocaat te Den Haag
Coöperatieve Rabobank U.A.
gevestigd te Utrecht
verder te noemen: Rabobank
niet in het geding verschenen
Achmea Bank N.V.
gevestigd te Tilburg
verder te noemen: Achmea
niet in het geding verschenen
De zaak in het kort
Een van appartementseigenaren in een appartementencomplex wil dat de bestemming van haar appartement op de begane grond gewijzigd wordt van winkelruimte naar woonruimte. De vraag is of de weigering van de andere appartementseigenaren om daar aan mee te werken terecht is. De kantonrechter is van oordeel dat die weigering niet terecht is. Op een Algemene Ledenvergadering hebben alle eigenaren immers ingestemd met het voorstel om de splitsingsakte voor dat doel te wijzigen. De bezwaren die de andere eigenaren (en de beperkt gerechtigden) daarna hebben opgeworpen gaan niet over de wijziging van de bestemming maar over andere zaken zoals onderhoud en de verdeling van kosten. Het is niet redelijk om op die grond nu alsnog medewerking te weigeren. De kantonrechter verleent vervangende machtiging voor het wijzigen van de splitsingsakte.
1.Het procesverloop
1.1.
[verzoekster] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 1 december 2020. De hypotheekhouders hebben een verweerschrift ingediend. [belanghebbende 4] heeft een verweerschrift ingediend. Achmea en Rabobank hebben niet gereageerd op de brief van de rechtbank van 15 december 2020 en daarmee aangegeven geen verweer te willen voeren.
1.2.
Op 20 april 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [verzoekster] is in persoon verschenen, samen met dhr. [xxx] en vergezeld door haar gemachtigde. [belanghebbende 3] is in persoon verschenen. [belanghebbende 4] is in persoon verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. [verzoekster] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Op de zitting heeft [belanghebbende 3] een foto overgelegd.
1.3.
Na de zitting heeft de griffier verweerders en de in het geding verschenen belanghebbenden een brief gestuurd met de vraag of zij in verband met de tijdelijke ontstentenis van de kantonrechter voor wie de zitting heeft plaatsgevonden, behoefte hadden aan een nieuwe zitting. [verzoekster] heeft geantwoord dat zij geen behoefte heeft aan een nieuwe mondelinge behandeling. Van [belanghebbende 3] en [belanghebbende 4] is geen antwoord ontvangen. De hypotheekhouders hebben geantwoord dat zij prijs stellen op een nieuwe mondelinge behandeling.
1.4.
Een nieuwe zitting is niet gehouden.
2.De feiten
2.1.
[verzoekster] is eigenaar van twee appartementsrechten [adres] in het appartementencomplex aan het [adressen] te [plaats] .
2.2.
[belanghebbende 3] is eigenaar van één appartementsrecht ( [adres] .
2.3.
[belanghebbende 4] is eigenaar van één appartementsrecht ( [adres] ).
2.4.
Bij de splitsing van het gebouw in appartementsrechten in 2002 is de Vereniging van Eigenaars Gebouw ‘ [adressen] te [plaats] ’ opgericht (hierna: de VvE).
2.5.
Op het appartementsrecht van [belanghebbende 3] rust een hypothecaire zekerheid ten gunste van zijn ouders, de hypotheekhouders.
2.6.
[verzoekster] heeft de wens de bestemming van haar appartementsrecht te wijzigen van bedrijfsruimte naar woonruimte.
2.7.
Op de Algemene Ledenvergadering van de VvE op 20 januari 2020 waren alle eigenaren aanwezig. Het voorstel om de splitsingsakte te wijzigen is unaniem aangenomen.
2.8.
De notaris heeft een concept wijziging van de splitsingsakte opgesteld.
3.Het verzoek
3.1.
[verzoekster] verzoekt dat de kantonrechter vervangende machtiging verleent tot het wijzigen van de splitsingsakte in die zin dat de bestemming bedrijfsruimte op de begane grond gewijzigd wordt naar woonruimte.
3.2.
[verzoekster] legt aan het verzoek ten grondslag dat zij de wens heeft om de bedrijfsruimte op de begane grond, waarvan zij in augustus 2019 eigenaar is geworden, te gaan gebruiken als woonruimte. Voor deze bestemmingswijziging is een wijziging in de splitsingsakte nodig. In de vergadering van 20 januari 2020 is het voorstel om de splitsingsakte te wijzigen unaniem aangenomen. Er is een concept-akte van wijziging door de notaris opgesteld, echter de hypotheekhouders en de andere eigenaren willen pas meewerken als het onderhoud van het pand is afgerond. Het onderhoud van het pand staat echter los van het wijzigen van de splitsingsakte. De hypotheekhouders en de andere eigenaren hebben geen redelijke grond om niet in te stemmen met de wijziging van de akte van splitsing. De belangen van [verzoekster] wegen zwaarder.
4.Het verweer
4.1.
De hypotheekhouders voeren verweer tegen het verlenen van de vervangende machtiging. Zij voeren aan dat zolang het achterstallige onderhoud aan het pand niet is uitgevoerd, zij niet hoeven over te gaan tot ondertekening van de gewijzigde splitsingsakte. Zij hebben een zwaarwegend belang dat de staat van onderhoud van het pand goed is, zeker als dat pand ook op de begane grond voor bewoning gaat worden gebruikt. Dit achterstallig onderhoud, in combinatie met een lege kas van de VvE, maakten het onmogelijk voor [belanghebbende 3] , als starter, om het pand én het te verrichten onderhoud, te financieren via een geldlening bij een reguliere bank. De geldlening van de hypotheekhouders is dan ook verstrekt om het onderhoud van het pand mogelijk te maken. Tevens hebben de hypotheekhouders aan het onderhoud van het pand extra voorwaarden gesteld, omdat de hypotheekhouders afstand hebben gedaan van een huurbeding, zoals dat in het algemeen door hypotheekhouders in het kader van een hypotheek wordt overeengekomen. Deze voorwaarden zijn dat er sprake zal zijn van goede verhuur, te weten de naleving van artikel 204, lid 2, boek 7 Burgerlijk Wetboek.
4.2.
[belanghebbende 4] voert eveneens verweer. Gezien de oppervlakte van haar appartementsrecht is haar aandeel in de VvE onjuist in de splitsingsakte opgenomen. Zij heeft thans een aandeel van 2/9 (22,22%) en dit dient 19,34% te zijn. Zij moet als gevolg van deze fout een te groot aandeel in de kosten van de VvE bijdragen. In de Algemene Ledenvergadering van de VvE van 20 januari 2020 is afgesproken deze fout recht te zetten in de splitsingsakte. Zij voert aan dat het niet onredelijk is om medewerking te weigeren zolang de afspraken rondom het aanpassen van de verdeelsleutel en het uitvoeren van herstel en achterstallig onderhoud, die dus tegelijkertijd op de Algemene Ledenvergadering van 20 januari 2020 gemaakt zijn, niet nagekomen worden. Zij heeft haar toestemming tot het wijzigen van de splitsingsakte voorwaardelijk gegeven. Die voorwaardelijke toestemming is niet in de notulen van 20 januari 2020 opgenomen. Deze notulen geven geen blijk van een rechtsgeldig besluit, zodat aangenomen moet worden dat de Algemene Ledenvergadering niet tot het wijzigen van de splitsingsakte heeft besloten.
4.3.
[belanghebbende 3] voert verweer. Hij voert aan dat eerst het achterstallig onderhoud aangepakt moet worden en dat gelijk met het passeren van de akte de verdeelsleutel aangepast moet worden. Zolang dat niet gebeurt is het niet onredelijk om medewerking aan de wijziging te weigeren.
5.De beoordeling
rechterswissel
5.1.
In deze zaak is sprake van een rechterswisseling na de mondelinge behandeling. Verzoekster en de verschenen belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld om aan te geven of zij in verband met die rechterswissel behoefte hebben aan een nieuwe mondeling behandeling. Alleen de hypotheekhouders hebben gemeld prijs te stellen op een nieuwe mondelinge behandeling.
5.2.
De kantonrechter zal niet overgaan tot het houden van een nieuwe mondelinge behandeling. De reden daarvoor is allereerst dat alle partijen die op de mondelinge behandeling verschenen zijn, hebben aangegeven geen behoefte te hebben aan een nieuwe behandeling. Alleen de hypotheekhouders hebben aangegeven daar wel behoefte aan te hebben. Aan hen is echter bij brief van 15 december 2020 van de rechtbank, voorafgaand aan het plannen van de zitting, de mogelijkheid gegeven aan te geven of zij al dan niet verweer wilden voeren én of zij behoefte hadden aan een mondelinge behandeling. Zij hebben toen aangegeven geen behoefte te hebben aan een mondelinge behandeling en schriftelijk verweer te willen voeren. Dat hebben zij gedaan. Verder hebben zij voorafgaand aan de zitting hun zoon, [yyy] gemachtigd om namens hen schikkingen te treffen. Zij waren dus op de hoogte van de datum van de mondelinge behandeling en hebben ervoor gekozen daar niet te verschijnen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom zij dan nu alsnog behoefte hebben aan het toelichten van hun standpunt op een mondelinge behandeling. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat er – ook – ten aanzien van de hypotheekhouders geen sprake is van een inbreuk op het beginsel dat een rechterlijke beslissing wordt gegeven door de rechter tegenover wie de partijen hun standpunten hebben bepleit.
verlenen vervangende machtiging?
5.3.
Artikel 5:139 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bepaalt dat een wijziging van de akte van splitsing slechts kan geschieden met medewerking van alle appartementseigenaren. Voor het geval een of meer eigenaren of beperkt gerechtigden (hier: de hypotheekhouders) zich niet verklaren of zonder redelijke grond hun medewerking of toestemming weigeren, kan deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 BW Pro).
5.4.
De kantonrechter heeft zich er, met het oog op artikel 5:140 lid 4 BW Pro, van vergewist dat de belanghebbenden behoorlijk zijn opgeroepen teneinde op het verzoekschrift te worden gehoord. Rabobank en Achmea hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid te reageren op het verzoekschrift.
5.5.
De hypotheekhouders en de andere appartementseigenaren hebben hun toestemming geweigerd.
5.6.
De vraag is dus of de overige appartementseigenaren en de hypotheekhouders een redelijke grond hebben om hun medewerking aan het wijzigen van de splitsingsakte (het wijzigen van de bestemming van het appartement van [verzoekster] op de begane grond van bedrijfsruimte naar woonruimte) te weigeren.
5.7.
[belanghebbende 4] en [belanghebbende 3] hebben gesteld dat is afgesproken dat wanneer de nieuwe splitsingsakte zou worden opgesteld, meteen een aanpassing van de verdeelsleutel van de kosten (de breukdelen) zou worden vastgesteld. In de notulen van de ALV is een dergelijke voorwaarde niet opgenomen. Ook anderszins blijkt niet dat hun toestemming voor de wijziging van de bestemming van het appartement op de begane grond is gegeven onder de voorwaarde van deze aanpassing van de verdeelsleutel. De als onderbouwing van dit standpunt overgelegde e-mails (producties 1,2 en 3 bij verweer van [belanghebbende 4] ) dateren immers van augustus 2020 dus ruim na het tijdstip van de Algemene Ledenvergadering van 20 januari 2020 en kunnen dit standpunt daarom niet ondersteunen.
5.8.
Uit de stukken en hetgeen is gezegd op de zitting blijkt dat geen van de appartementseigenaren bezwaar heeft tegen het wijzigen van de bestemming van de begane grond naar woonruimte. Ook de hypotheekhouders hebben geen bezwaar tegen de wijziging op zich. De weigering van de hypotheekhouders en de overige appartementseigenaren om mee te werken aan de afspraken is dan ook zonder redelijke grond, omdat deze weigering is ingegeven door de wens [verzoekster] onder druk te zetten haast te maken met het uitvoeren van herstel en achterstallig onderhoud. Dit is temeer onredelijk omdat het onderhoud van (de buitenkant) van het pand een zaak is van alle eigenaren.
5.9.
[verzoekster] heeft voorts onbetwist gesteld dat [belanghebbende 4] zich voor het eerst vijftien maanden na de Algemene Ledenvergadering van 20 januari 2020 op het standpunt heeft gesteld dat de VvE een ander besluit heeft genomen dan is weergegeven in de notulen.
5.10.
Artikel 5:130 BW Pro bepaalt dat een verzoek tot vernietiging van een besluit gedaan moet worden binnen één maand na de dag van kennisname, of de mogelijkheid van kennisname, van dat besluit. Vastgesteld kan worden dat [belanghebbende 4] niet binnen die termijn tegen de notulen of het besluit van de Algemene Ledenvergadering is opgekomen en zij kan zich er nu niet meer op beroepen dat het besluit niet rechtsgeldig genomen is.
5.11.
De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van [verzoekster] zal toewijzen.
5.12.
Voor zover [belanghebbende 4] een verzoek heeft willen doen dat bepaald wordt dat de gemaakte afspraken over haar aandeel in de VvE gestand moeten worden gedaan en dat haar een vervangende machtiging wordt verleend tot het wijzigen de splitsingsakte in die zin dat haar aandeel in de VvE gesteld wordt op 19,34% had zij dit verzoek door middel van het instellen van een tegenverzoek moeten doen en dit uitdrukkelijk in haar verweerschrift ook zo moeten formuleren. Dit is echter niet gebeurd, zodat hierop niet beslist kan worden.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
verleent vervangende machtiging voor het wijzigen van de splitsingsakte in die zin dat de bestemming bedrijfsruimte op de begane grond wordt gewijzigd naar de bestemming woonruimte;
6.2.
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.