Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9217257 \ KG EXPL 21-50
Uitspraakdatum: 12 juli 2021
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
De besloten vennootschap Pantheum Vastgoed Ontwikkeling BV
gevestigd te Schoorl
eiseres
verder te noemen: Pantheum
gemachtigde: mr. E.N. van Essen
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A.M. Feringa
1.Het procesverloop
1.1.
Pantheum heeft [gedaagde] op 21 mei 2021 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 mei 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen aan de zijde van [gedaagde] , naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Pantheum bij brief van 26 mei 2021 nog stukken toegezonden.
De zaak in het kort
Een verhuurder wil een woning ontruimen omdat deze moet worden gesloopt voor een nieuwbouwproject. Hij heeft de huurder een voorstel gedaan dat inhoudt dat hij een tijdelijke woning krijgt gedurende de sloop en de nieuwbouw en dat hij een nieuwe huurwoning krijgt in het te bouwen project. De huurder heeft niet met dat voorstel ingestemd. De verhuurder vordert in kort geding dat de huurder instemt met het voorstel, en als hij dat niet doet, dat de huurder de woning moet ontruimen een week voor de sloop. De kantonrechter oordeelt dat er geen spoedeisend belang is bij toewijzing van de vordering en wijst de vordering daarom af. Er is nog geen ontwerp bestemmingsplan en ook nog geen vergunning. Bovendien is de vraag of in een bodemprocedure de vordering van de verhuurder zou worden toegewezen omdat de huurder een woning is aangeboden waarvan het oppervlakte aanzienlijk kleiner is.
2.De feiten
2.1.
Pantheum is in 2020 opgericht ten behoeve van een bouwproject genaamd DuinKonijn in Egmond aan Zee. Ten behoeve van dit bouwproject zijn diverse woningen in het projectgebied opgekocht. De bestaande bebouwing bestaat uit negen wooneenheden, 1 opslagruimte, 1 kruidenierswinkel en 1 verenigingsgebouw. Het project houdt in dat de bestaande bebouwing wordt gesloopt en dat er 38 nieuwbouwwoningen, verspreid over drie complexen, worden teruggebouwd. Het gaat om 32 appartementen, 1 tussenwoning, twee hoekwoningen en 1 twee-onder-een-kapwoning. Van de 38 woningen zijn er 8 bestemd voor sociale verhuur. Deze hebben een oppervlakte van 51m2. Zeven andere woningen zijn bestemd voor sociale koop. De overige 23 woningen zijn bestemd voor regulier verkoop. De oppervlaktes van deze woningen variëren van 51 m2 tot 105 m2.
2.2.
Het project bevindt zich in de fase van het bouwkundig ontwerp en voorontwerp bestemmingsplan. De planning van Pantheum is dat de woningen medio zomer 2021 in de verkoop komen en dat begin oktober 2021 wordt gestart met de sloop. Het is de bedoeling dat de woningen medio 2023 worden opgeleverd.
2.3.
In het kader van het project DuinKonijn is Pantheum op 7 september 2020 eigenaar geworden van het perceel met daarop de woning gelegen aan [adres] . Het appartement gelegen op de benedenverdieping van de woning wordt momenteel verhuurd aan [gedaagde] . [gedaagde] huurt het appartement sinds 15 februari 2019. Het betreft een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het betreft een 2 kamer appartement met een woonoppervlak van ongeveer 78 m2, gelegen op de begane grond. Tot het gehuurde behoren verder een parkeerplaats, een berging (8 m2) en een tuin. De huur bedraagt € 974,70 per maand exclusief € 120,00 per maand aan servicekosten.
2.4.
Pantheum wil het appartement van [gedaagde] slopen omdat het in het projectgebied ligt.
2.5.
Op 17 februari 2021 heeft Pantheum een voorstel gedaan in de zin van artikel 7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit voorstel houdt in dat [gedaagde] voor de duur van de sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden voor dezelfde huurprijs een vervangende woning krijgt aangeboden aan de [adres 2] Na oplevering van het project DuinKonijn krijgt [gedaagde] een sociale huurwoning aangeboden in het complex voor een huur van € 600,00-€ 650,00 per maand. De eigenaar van de woning wordt Kennemer Wonen. De verhuiskosten komen voor rekening van Pantheum. [gedaagde] kan kiezen tussen bouwnummers 2 of 10 op de begane grond. De appartementen hebben een woonoppervlakte van 51 m2. Er hoort een parkeerplaats bij in een ondergrondse garage en een externe berging. Beide appartementen hebben een tuin.
2.6.
Op 31 maart 2021 heeft [gedaagde] het voorstel van Pantheum afgewezen omdat hij de woningen te klein vindt.
3.De vordering
3.1.
Pantheum vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] gebiedt om binnen 2 weken na dit vonnis schriftelijk in te stemmen met het voorstel van Pantheum van 17 februari 2021 en hem gebiedt om mee te werken aan de uitvoering van het voorstel, inhoudende dat [gedaagde] 1) de woning gelegen aan de [adres] dient te verlaten uiterlijk 1 week voor aanvang van de sloopwerkzaamheden, 2) mee dient te werken aan de tijdelijke verhuizing naar de woning gelegen aan de [adres 2] en 3) na oplevering de tijdelijke woning aan de [adres 2] dient te verlaten en te verhuizen naar het appartement in het Complex DuinKonijn met bouwnummer 2 of 10 (naar keuze van [gedaagde] ). Indien deze schriftelijke instemming van [gedaagde] achterwege blijft, verzoekt Pantheum de kantonrechter [gedaagde] te veroordelen om de woning gelegen aan de [adres] te verlaten en te ontruimen uiterlijk 1 week voor aanvang van de sloopwerkzaamheden, van welke datum Pantheum [gedaagde] tijdig schriftelijk op de hoogte zal stellen, althans [gedaagde] te gebieden om de huurovereenkomst ten aanzien van de woning aan de [adres] binnen twee weken na dit vonnis op te zeggen met in achtneming van een redelijke opzegtermijn, waarna hij uiterlijk op de laatste dag van de opzegtermijn de woning dient te ontruimen en te verlaten. Verder verzoekt Pantheum de kantonrechter te bepalen dat indien [gedaagde] in gebreke blijft om aan een van de bovenstaande geboden te voldoen, hij een dwangsom verschuldigd wordt van € 100,00 per dag of dagdeel, met een maximum van € 5.000,- tot aan de dag dat [gedaagde] aan het gebod heeft voldaan.
3.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Pantheum [gedaagde] een redelijk voorstel heeft gedaan op grond van artikel 7:220 lid 2 BW. Het spoedeisend belang is erin gelegen dat indien het voorstel niet redelijk wordt bevonden, de huurovereenkomst moet worden opgezegd en een lange opzeggingsprocedure moet worden gevoerd. Ook gelet op de planning is er een spoedeisend belang. Pantheum wenst de nieuwbouwwoningen medio zomer 2021 te verkopen. Zij moet dan afspraken maken met de toekomstige eigenaren over bijvoorbeeld opleverdata. Dat kan Pantheum pas doen op het moment dat zeker is wanneer de werkzaamheden kunnen starten. Ook met belangrijke partners zoals de bouwer, de sloper en de nutsbedrijven moeten bindende afspraken worden gemaakt. Daarom kan van Pantheum niet worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht. Tenslotte is er spoedeisend belang gelet op de stijgende bouwkosten.
3.3.
Volgens Pantheum moet gelet op alle omstandigheden worden geoordeeld dat het aan [gedaagde] een redelijk voorstel is gedaan en dat haar belang moet prevaleren boven het belang van [gedaagde] bij een ongewijzigde situatie.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat Pantheum geen spoedeisend belang heeft. [gedaagde] geeft aan dat een andere huurster ook niet akkoord is met haar voorstel. Het moeten voeren van een opzeggingsprocedure creëert geen spoedeisend belang en dat geldt ook voor de plannen om in de zomer te verkopen. Er zijn nog geen vergunningen verleend en het bestemmingsplan is nog niet gewijzigd.
4.2.
Van een redelijk voorstel is geen sprake. Pantheum kan [gedaagde] wel degelijk een appartement aanbieden dat vergelijkbaar is met het appartement dat [gedaagde] nu bewoont. Dergelijke appartementen zijn in het project voorhanden en het aanbieden van zo’n appartement kan er onmogelijk toe leiden dat het volledige project daarmee voor Pantheum in één klap verliesgevend zou zijn. Beide aangeboden appartementen hebben een substantieel kleiner woonoppervlak dan het huidige appartement van [gedaagde] . Het gaat bovendien niet alleen om het woonoppervlak binnen, maar ook om de berging en de tuin. Die zijn ook een stuk kleiner. Bij het berekenen van de gebruikersoppervlakte is ook de buitenruimte meegerekend en dat is niet toegestaan.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Pantheum daarbij een spoedeisend belang heeft. [gedaagde] heeft het spoedeisend belang gemotiveerd betwist.
5.2.
De kantonrechter is van oordeel dat Pantheum geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Zij overweegt hiertoe dat ter zitting is komen vast te staan dat het bestemmingsplan dat Pantheum heeft overlegd zich pas in de fase van voorontwerp bevindt. Naar Pantheum ter zitting heeft gesteld is de planning dat het ontwerp bestemmingsplan in september 2021 ter inzage wordt gelegd. Pantheum heeft geen bewijsstukken daarvan overlegd. Ook zijn geen stukken overgelegd aangaande een aanvraag omgevingsvergunning laat staan een verlening daarvan. Daar komt bij dat zowel tegen het ontwerp bestemmingsplan als tegen de omgevingsvergunning rechtsmiddelen openstaan. De kantonrechter is daarom van oordeel dat op dit moment onvoldoende vast staat dat bestuursrechtelijke toestemming zal worden verkregen en dat dit op korte termijn zal geschieden. Het mag zo zijn, zoals Pantheum stelt, dat er overleg heeft plaatsgevonden met de gemeente, maar een dergelijk overleg heeft geen juridisch bindende status. Pantheum heeft bovendien geen stukken overgelegd waaruit bijvoorbeeld een principe toestemming van de gemeente blijkt.
5.3.
Verder heeft de kantonrechter bij haar oordeel er acht op geslagen dat voorshands niet is komen vast te staan dat een andere huurster, [XX] , heeft ingestemd met het voorstel van Pantheum. [gedaagde] heeft een e-mail van 24 mei 2021 overgelegd van [XX] , waarin zij aangeeft dat zij geen overeenstemming heeft bereikt met Pantheum.
5.4.
De omstandigheid dat volgens de eigen planning van Pantheum de verkoop deze zomer zou moeten starten en dat de bouwkosten stijgen, creëert voor Pantheum geen spoedeisend belang. De planning heeft Pantheum zelf in de hand en stijgende bouwkosten behoren tot het ondernemersrisico, evenals het maken van afspraken met de bouwer, sloper en nutsbedrijven.
5.5.
Voor Pantheum is naar het oordeel van de kantonrechter het starten van een bodemprocedure de geëigende weg. In de bodemprocedure kan nader onderzoek plaatsvinden naar het voorstel dat Pantheum aan [gedaagde] heeft gedaan. Gelet op de feiten en omstandigheden die in dit kort geding zijn gepresenteerd is de kantonrechter voorshands van oordeel dat in onvoldoende mate waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat het voorstel van Pantheum voldoende rekening houdt met de belangen van [gedaagde] en dat dit voorstel in zoverre als redelijk zal worden beschouwd.
5.6.
Hierbij springt met name in het oog dat de oppervlakte van de woningen die [gedaagde] worden aangeboden substantieel kleiner is dan de woning die hij nu van Pantheum huurt. Partijen hebben ter zitting een discussie gevoerd over hoe de oppervlakte te bepalen en hierover zal in een bodemprocedure mogelijk meer duidelijkheid worden verkregen. Maar als wordt uitgegaan van de door Pantheum zelf gehanteerde gegevens, betreft het een verschil in het nadeel van [gedaagde] van afgerond 35% (51 m2 in plaats van 78 m2 woonoppervlak). Dit terwijl er wel woningen in het project worden gerealiseerd die een vergelijkbare oppervlakte hebben. Volgens Pantheum kan vanwege het krappe resultaat aan [gedaagde] geen vergelijkbare woning worden aangeboden, maar de cijfermatige onderbouwing (een “globale verkenning haalbaarheid exploitatie”) voor die stelling is door [gedaagde] gemotiveerd betwist en naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter summier te noemen. Voorts is de vraag of de krappe calculatie van Pantheum in het nadeel van [gedaagde] mag uitpakken, omdat het aan Pantheum is om in haar plannen rekening te houden met de belangen van de zittende huurders.
5.7.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Pantheum zal afwijzen.
5.8.
De proceskosten komen voor rekening van Pantheum, omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt Pantheum tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 747,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter