Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8923992 \ VV EXPL 20-189
Uitspraakdatum: 22 januari 2021
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
De stichting
Stichting Pré Wonen
gevestigd te Haarlem
eiseres
verder te noemen: Pré Wonen
gemachtigde: mr. R.G. Matti
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. B. Wernik
1.Het procesverloop
1.1.
Pré Wonen heeft [gedaagde] op 17 december 2020 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 januari 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van Pré Wonen een woning op de derde etage aan [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs per maand bedraagt € 538,82.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte (hierna: de Algemene huurvoorwaarden) van toepassing.
2.3.
Artikel 6.1. van de Algemene huurvoorwaarden luidt als volgt:
“
Huurder voldoet de te betalen huurprijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruit betaling, vóór de eerste van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de hoor verhuurster aangegeven wijze.”
Huurder voldoet de te betalen huurprijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruit betaling, vóór de eerste van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de hoor verhuurster aangegeven wijze.”
“Vanaf de eerste dag van de maand is de huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.”
2.4.
In artikel 6.3. van de Algemene huurvoorwaarden staat het volgende:
“
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”
2.5.
In artikel 6.6. van de Algemene huurvoorwaarden staat het volgende:
“
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”
2.6.
Pré Wonen heeft vanaf september 2020 van omwonenden van [gedaagde] diverse klachten ontvangen over de door [gedaagde] veroorzaakte geluids- en stankoverlast. De klachten zien op het zowel overdag als in de nachtelijke uren draaien van harde muziek, stampen, bonken, schreeuwen in huis en vanaf het balkon, en op het opslaan van afvalzakken in de kelderbox.
2.7.
Naar aanleiding van deze klachten heeft een medewerkster van Pré Wonen in gezelschap van een wijkagent op 11 september 2020 een huisbezoek afgelegd bij [gedaagde] .
2.8.
Bij brief d.d. 11 september 2020 heeft Pré Wonen het volgende aan [gedaagde] bericht:
“Omwonenden geven aan dat u regelmatig vanuit uw woning en op het balkon hard schreeuwt en scheld. Ook zet u harde muziek op gedurende de dag en avond. U gooit met deuren en ramen. U heeft het raam van de toegangsdeur vernield, dit is gezien door omwonenden.”
“Vandaag ben ik samen met de wijkagent bij u op huisbezoek gegaan. U riep vanuit het raam dat u zelf naar beneden kwam en dat u ons niet in de woning binnen wilde laten. We hebben getracht beneden rustig met u in gesprek te gaan. U gaf ons niet de kans om een redelijk gesprek te voeren, u bleef hard schreeuwen en schold ons uit.”
2.9.
Pré Wonen heeft daarbij ook aangegeven een zorgmelding bij de GGD te hebben gedaan en heeft de hoop uitgesproken dat [gedaagde] hiervan gebruik zal gaan maken.
2.10.
Op 16 september 2020 heeft Pré Wonen een e-mail van een omwonende ontvangen waarin wordt aangegeven dat [gedaagde] nog steeds veel geluidsoverlast veroorzaakt door harde muziek te draaien en door vaak, zowel overdag als ’s nachts, vanaf haar balkon te schreeuwen. Ook geeft deze omwonende aan dat [gedaagde] haar verbaal heeft aangevallen.
2.11.
Op 17, 29, en 30 september 2020 heeft Pré Wonen meer meldingen ontvangen van omwonenden waarin wordt geklaagd over harde muziek, stampen en bonken afkomstig uit de woning van [gedaagde] . Daarnaast heeft een omwonende op 27 oktober 2020 ook geklaagd over stankoverlast afkomstig uit de kelderbox (berging) van [gedaagde] .
2.12.
Pré Wonen heeft op 3 november 2020 het volgende aan [gedaagde] bericht:
(…)“Helaas houdt u zich niet aan de in de Algemene Huurvoorwaarden gestelde regels en blijft u overlast veroorzaken. Daarom geef ik u hierbij een laatste kans om uw gedrag te verbeteren. Past u uw gedrag niet aan dan zal ik onze advocaat de opdracht geven aan de rechter te vragen de huurovereenkomst te ontbinden. Ik hoop echter dat dit niet nodig is en dat u zich gaat aanpassen zodat uw buren geen last meer van u hebben”(…)
“Vandaag ben ik ook samen met de buurtbeheerder in de boxgang geweest omdat wij klachten ontvingen over stank en fruitvliegjes vanuit uw box. Het blijkt dat u geen afvalpasje heeft en de volle vuilniszakken in uw box opslaat. Dit is niet toegestaan.(…)”
2.13.
Pré Wonen heeft op 10, 12, 18 en 19 november 2020 weer diverse meldingen over geluid- en stankoverlast van omwonenden ontvangen. Op 20 november 2020 heeft de buurtbeheerder van Pré Wonen de kelderbox van [gedaagde] geïnspecteerd en heeft daar meerdere winkelwagentjes en zakken afval aangetroffen.
2.14.
[gedaagde] heeft ook een huurachterstand laten ontstaan. Vanaf juni 2020 heeft zij, behoudens twee betalingen in november en twee betalingen in december 2020, de huur onbetaald gelaten.
2.15.
Op 30 november 2020 heeft [gedaagde] aan Pré Wonen geschreven:
“Ten eerste wil ik een betalingsregeling met jullie treffen. Van €100 per maand. Omdat jullie willen bepalen hoeveel ik afbetaal gaat het mis. Ik weet wat ik uitbetaald krijg van de uitkering en ik weet dat ik het niet redt als ik teveel ga overmaken. Dus dat woedt dan 618,..euro per maand. Ik hou me aan de regels als jullie ook meewerken. Het is een moeilijke tijd dus waarom doen jullie nou zo moeilijk.”
“En daarnaast lopen me buren te klagen, ik snap hun probleem niet.(…) Ik heb echt vreselijke buren en ik ben de jongste de rest is ouder of bejaard dan vind ik ga ergens in een bejaardenhuis wonen. In plaats dat ze mij in de gaten gaan houden (…)Vind het toch wel echt kut dat er over mij geklaagd wordt en daarnaast sturen jullie een GGD?!! Logisch dat ik boos wordt en dan gaat me volume ook op maximaal, geweld zal ik nooit gebruiken maar me mond wel.(…)”
“(…)En ja, ik zet muziek op dat geef ik toe, er valt niks te doen met Corona (werkzoekende) en daarnaast zijn deze huizen gehorig moeten jullie maar goeie kwaliteit bouw spullen gebruiken, want iedereen heeft recht op leven. Ik ga niet uit dus mag ik thuis lekker losgaan. En me pas is kwijt dus klopt dat ik me vuilniszakken beneden hebt staan in de box is dat een probleem (…)”
3.De vordering
3.1.
Pré Wonen vordert, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen:
I. de woning aan [adres] , met alwie en alwat zich vanwege [gedaagde] in het gehuurde moge bevinden te ontruimen;
II. aan Pré Wonen te voldoen een bedrag van € 3.147,09, te vermeerderen met wettelijke rente over € 2.977,49 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de gehele voldoening;
III. aan Pré Wonen te voldoen een bedrag van € 538,40 per maand voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde onder zich houdt na 31 december 2020;
IV. in de kosten van de procedure, alsmede de nakosten.
3.2.
Pré Wonen legt – samengevat – het volgende aan de vordering ten grondslag. [gedaagde] is op grond van artikel 7:213 BW en artikel 6.3. van de Algemene huurvoorwaarden verplicht zich als een goed huurder te gedragen. [gedaagde] dient daarnaast op grond van artikel 6.6. van de Algemene huurvoorwaarden er zorg voor te dragen dat zij geen overlast of hinder aan omwonenden veroorzaakt. [gedaagde] heeft door haar gedragingen veel en voortdurend (geluids)overlast veroorzaakt en is hierdoor tekort geschoten in de nakoming van deze verplichting. Het woongenot van omwonenden, die eveneens huren van Pré Wonen, is door de overlast veroorzaakt door [gedaagde] ernstig aangetast. Deze tekortkoming op zich rechtvaardigt al de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Aangezien ook sprake is van een huurachterstand, is sprake van een zodanig ernstige wanprestatie dat de ontbinding van de huurovereenkomst, en daarop vooruitlopend de ontruiming van het gehuurde, gerechtvaardigd is.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan. [gedaagde] erkent dat sprake is (geweest) van wanprestatie. Zij kan niet ontkennen dat zij geluids- en stankoverlast heeft veroorzaakt en dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Zij voert echter aan dat deze wanprestatie niet zodanig ernstig is dat deze, mede gelet op de verdere omstandigheden waarin zij zich bevindt, moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] zag aanvankelijk de ernst van de situatie niet in, maar realiseert zich nu dat zij geen overlast meer kan en mag veroorzaken. De huurachterstand wil zij door middel van een betalingsregeling inlopen
5.De beoordeling
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Pré Wonen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om ernstige overlast, terwijl daarnaast de huur al meerdere maanden niet is betaald. Dat Pré Wonen (nog) geen bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt, doet daaraan niet af.
5.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Dat is het geval en wel vanwege het volgende.
5.3.
Pré Wonen heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst en de daaraan gehechte Algemene huurvoorwaarden. Uit de door Pré Wonen bij dagvaarding overgelegde klachtbrieven van de omwonenden van [gedaagde] blijkt immers dat [gedaagde] meerdere malen geluidsoverlast heeft veroorzaakt, door harde muziek en door geschreeuw in huis en vanaf haar balkon en dat de geluidsoverlast soms ook ’s nachts voortduurde. Uit deze stukken blijkt ook dat [gedaagde] stankoverlast heeft veroorzaakt door oneigenlijk gebruik van haar kelderbox. Ook is duidelijk geworden dat [gedaagde] zich op agressieve wijze heeft gedragen richting de medewerkers van Pré Wonen en richting omwonenden.
5.4.
[gedaagde] heeft deze overlast niet betwist. Zij heeft wel enige toelichting gegeven op de omstandigheden waarin zij verkeerde: zij komt uit een Blijf van mijn Lijf huis en dit is haar eerste eigen woning, ze is werkloos en vanwege de corona-maatregelen verveelde ze zich erg, ze is de pas die toegang geeft tot de afvalcontainers kwijt geraakt en in de afgelopen maanden is haar geld vooral opgegaan aan sigaretten die zij rookte wegens stress. Die omstandigheden, wat daarvan ook zij, maken de veroorzaakte overlast en de hoogte van de huurachterstand echter niet minder ernstig.
5.5.
Het betoog van [gedaagde] dat de buren zich wel bij Pré Wonen hebben beklaagd maar niet bij [gedaagde] zelf, waardoor [gedaagde] zich niet of onvoldoende realiseerde dat sprake was van een ernstige situatie, overtuigt niet. Pré Wonen heeft meerdere waarschuwingsbrieven gestuurd aan [gedaagde] en die hebben niet geleid tot een vermindering van de door [gedaagde] veroorzaakte (geluids)overlast. Iedere poging van Pré Wonen om met [gedaagde] in gesprek te komen, heeft zij (op agressieve wijze) afgewezen. Ook de door Pré Wonen aangeboden zorghulp via de GGD heeft [gedaagde] geweigerd. [gedaagde] heeft op haar beurt geen initiatief getoond om de situatie te verbeteren en heeft niets ondernomen om in gesprek te komen met Pré Wonen, de GGD of de omwonenden over de ontstane overlastsituatie en over mogelijke oplossingen. Het verweer van [gedaagde] dat zij gesprekken heeft gevoerd met de GGD en de GGZ en dat deze instanties namens haar zouden bemiddelen richting Pré Wonen, heeft zij niet nader onderbouwd, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat. Evenmin is gebleken dat [gedaagde] pogingen heeft gedaan om een nieuwe toegangspas tot de afvalcontainer te verkrijgen. [gedaagde] heeft verder geen concrete stappen ondernomen om te voorkomen dat de huurachterstand verder oploopt. Evenmin is gebleken van een serieuze poging om de opgelopen huurachterstand in te lopen. Bij deze stand van zaken bestaat, mede gelet op de weigerachtige houding van [gedaagde] , onvoldoende verwachting dat [gedaagde] haar gedrag in de toekomst zal verbeteren. Uit de in 2.15 geciteerde e-mail blijkt dat [gedaagde] de schuld vooral bij de buren legt en niet bij zich zelf. Die indruk is bevestigd door hetgeen [gedaagde] ter zitting heeft verklaard.
5.6.
Gelet op al het vorenstaande is de conclusie dat [gedaagde] zodanig in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst is tekortgeschoten dat deze wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend de ontruiming van het gehuurde, rechtvaardigt. De door [gedaagde] geschetste persoonlijke omstandigheden kunnen daaraan niet afdoen, aangezien de belangen van Pré Wonen c.q. de omwonende huurders om op korte termijn gevrijwaard te worden van overlast in de gegeven omstandigheden zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] om in haar woning te blijven. In verband met de coronacrisis zal de termijn waarbinnen de ontruiming dient te geschieden worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
5.7.
De huurachterstand en de hoogte daarvan is door [gedaagde] niet betwist, zodat ook deze vordering wordt toegewezen. De wettelijke rente zal als onvoldoende gemotiveerd betwist worden toegewezen.
5.8.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Pré Wonen worden gemaakt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan [adres] , met alle goederen en personen die zijdens [gedaagde] in de woning bevinden te ontruimen;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Pré Wonen van € 3.147,09, te vermeerderen met wettelijke rente over € 2.977,49 vanaf 17 december 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Pré Wonen een bedrag van € 538,40 per maand voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde onder zich houdt na 31 december 2020;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Pré Wonen tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 102,96
griffierecht € 124,00
salaris gemachtigde € 480,00
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 120,00 aan nakosten, voor zover het Pré Wonen daadwerkelijk nakosten zal maken.
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter