ECLI:NL:RBNHO:2021:4772

• Datum uitspraak: 9 juni 2021
• Publicatiedatum: 14 juni 2021
• Zaaknummer: 8882797 CV EXPL 20-6311
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.J. Straathof
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit en dwaling bij de koop van een woning met verborgen gebreken

In deze zaak gaat het om een geschil tussen de koper en verkoper van een woning. De koper, vertegenwoordigd door mr. D.M.R. Janssen, stelt dat de woning verborgen gebreken vertoont en vordert schadevergoeding van de verkoper, vertegenwoordigd door mr. A.J.M. Knoef. De kantonrechter heeft op 9 juni 2021 uitspraak gedaan en de vordering van de koper afgewezen. De rechter oordeelt dat er geen sprake is van non-conformiteit, omdat de gebreken niet het normaal gebruik van de woning belemmeren. De koper had bij de aankoop van de woning, die ouder is dan 30 jaar, rekening moeten houden met een bepaalde mate van onderhoud. De kantonrechter wijst erop dat de koper zich niet kan beroepen op non-conformiteit, omdat de gebreken bekend of kenbaar waren op het moment van de koop. Daarnaast wordt de vordering op basis van dwaling afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat de verkoper onjuiste mededelingen heeft gedaan over de rioolheffing. De rechter concludeert dat de vorderingen van de koper worden afgewezen en dat de koper de proceskosten moet vergoeden.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8882797 CV EXPL 20-6311

Uitspraakdatum: 9 juni 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

en

[eiseres]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers

verder te noemen: [eisers]

gemachtigde: mr. D.M.R. Janssen

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. A.J.M. Knoef

Samenvatting van de zaak en de uitspraak

De zaak betreft een geschil tussen de koper en de verkoper van een woning. De koper stelt dat de woning een aantal verborgen gebreken kent en vordert schadevergoeding. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat ofwel van een gebrek geen sprake is, ofwel het gebrek al kenbaar was, ofwel verkoper zich terecht beroept op de ouderdomsclausule uit de koopovereenkomst.

1. Het procesverloop

1.1.

[eiseres] hebben bij dagvaarding van 12 november 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 17 mei 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. [eiseres] hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben [eiseres] bij brief van 7 mei 2021 nog stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] kopen op 21 juni 2018 van [gedaagde] een woning (hierna: de woning). De levering is op 1 augustus 2018.

2.2.

Voorafgaand aan de koop vindt een bouwkundige keuring plaats.

2.3.

De koopovereenkomst bevat onder andere de volgende bepalingen:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning met garage voor particuliere bewoning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

artikel 21 IBA installatie en opstalrecht

Het is koper bekend dat het gekochte zich bevindt in buitengebied, waardoor de verplichting van uit het Lozingsbesluit geldt tot het verwerken van afvalwater en fecaliën naar oppervlaktewater via een zogenaamde IBA installatie. Deze installatie is werkend aanwezig en in eigendom bij het Hoogheemraadschap. De eigenaar heeft een opstalrecht bedongen voor het houden van deze installatie op het perceel van gekochte.

artikel 22 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het registergoed ouder is dan 30 jaar. Dit betekent dat de eisen die aan de kwaliteit van het woonhuis gesteld mogen worden anders (kunnen) liggen dan bij nieuwe woonhuizen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat verkoper niet in voor vloeren, muren, daken, riolering, leidingwerk en eventuele aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht, of de aanwezigheid van asbest of asbesthoudende stoffen.

2.4.

Op 17 maart 2019 beklagen [eiseres] zich schriftelijk bij [gedaagde] over het volgende:

lekkende voordeur,

gebrekkige rookgasafvoer van de houtkachel, en

verschuldigde rioolheffing, ondanks de mededeling van [gedaagde] dat deze niet verschuldigd zou zijn.

3. De vordering

3.1.

[eiseres] vorderen dat de kantonrechter, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,:

primair

I. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 11.632,50, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf datum verzuim, althans vanaf datum dagvaarding,

subsidiair

II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 5.400,90, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf datum verzuim, althans vanaf datum dagvaarding,

III. [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van de toekomstige rioolheffing voor de woning aan Langereis 5 te Hoogwoud,

primair en subsidiair

IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 1.052,10 als vergoeding voor redelijke kosten tot vaststelling van schade en aansprakelijkheid,

V. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van €1.083,49 als vergoeding voor buitengerechtelijke kosten,

VI. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen twee weken na betekening van het vonnis zijn voldaan.

3.2.

[eiseres] leggen aan de vordering ten grondslag – samengevat – dat de woning een aantal gebreken kent waardoor zij schade hebben geleden en waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is wegens non-conformiteit.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat [eiseres] te laat hebben geklaagd. Hij betwist het bestaan van gebreken, althans van gebreken die het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Hij voert daarnaast het verweer dat de gestelde gebreken bekend of kenbaar waren bij [eiseres], en hij beroept zich op de overeengekomen ouderdomsclausule. Tot slot ontkent hij enige mededeling te hebben gedaan over de rioolheffing. [gedaagde] concludeert dat de vordering moet worden afgewezen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

5. De beoordeling

Inleiding

5.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of de door [eiseres] gestelde gebreken aan de woning maken dat [eiseres] zich tegenover [gedaagde] kunnen beroepen op non-conformiteit van de woning.

5.2.

De wet bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In beginsel mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsook de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

5.3.

Bij een consumentenkoop, zoals hier aan de orde, staat het partijen vrij het bovengenoemd wettelijk kader verder in te vullen, of daarvan af te wijken. [eiseres] en [gedaagde] hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt zoals blijkt uit de hiervoor geciteerde bepalingen uit de koopovereenkomst. Deze komen samengevat hierop neer:

• Verkoper garandeert dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning, en staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
• Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
• Koper erkent dat de woning ouder is dan 30 jaar, en dat de eisen die aan de kwaliteit van de woning gesteld mogen worden anders (kunnen) liggen dan bij nieuwe woningen.
• Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat verkoper niet in voor vloeren, muren, daken, riolering, leidingwerk en eventuele aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht, of de aanwezigheid van asbest of asbesthoudende stoffen.

5.4.

Tot slot geldt bij de koop van een woning dat niet elke onvolkomenheid maakt dat het gekochte niet beantwoordt aan de verwachtingen uit de koopovereenkomst. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe op het moment van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Gaat het om ernstige gebreken dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen.

5.5.

De kantonrechter zal hierna de drie door [eiseres] gestelde gebreken behandelen.

Voordeur

5.6.

Niet in geschil is dat bij een combinatie van extreme regen en wind er sporadisch water langs de onderkant van de voordeur naar binnen dringt. De kantonrechter is echter van oordeel dat dit niet een gebrek is dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Redengevend is dat het hier gaat om een woning die ouder is dan 30 jaar en dat het probleem zich alleen voordoet bij extreme weersomstandigheden.

5.7.

De verschillende oplossingen voor het probleem van de lekkende voordeur die door partijen worden aangedragen, zoals het repareren van de voordeur voor ongeveer € 1.500,00 (oplossing volgens [eiseres]) of het vervangen van de tochtstrips voor € 600,00 (oplossing volgens [gedaagde]), behoren naar het oordeel van de kantonrechter qua aard en qua omvang beide tot het normale onderhoud dat men van een woning ouder dan 30 jaar kan verwachten. [eiseres] kunnen zich met betrekking tot het probleem van de lekkende voordeur dan ook niet op non-conformiteit beroepen.

Rookgasafvoer

5.8.

Niet in geschil is dat de houtkachel nodig is voor de verwarming van de keuken en aangrenzende biljartkamer, zodat een gebrekkig of onveilig functionerende houtkachel of rookgasafvoer in beginsel een normaal gebruik van de woning in de weg staat.

5.9.

Volgens de door [eiseres] ingeschakelde expert zijn er twee problemen met de rookgasafvoer van de houtkachel. Het eerste probleem is dat binnendaks op bepaalde plekken de afstand tussen de afvoer en aangrenzende houtconstructie te klein is. Dit levert een onveilige situatie op. De oplossing hiervoor is ofwel omkokering van de afvoer ofwel verplaatsing van de afvoer. Het tweede probleem is dat de afvoer op het dak te laag is, waardoor rookgassen via het slaapkamerraam de woning kunnen binnendringen.

5.10.

[gedaagde], gesteund door zijn expert, betwist dat de rookgasafvoer binnendaks onveilig is en omkokerd dient te worden. Volgens [gedaagde] is de afvoer destijds volgens de toen geldende normen aangelegd. Dit laatste is door [eiseres] niet, althans onvoldoende weersproken. Dit leidt ertoe dat naar het oordeel van de kantonrechter [gedaagde] zich terecht beroept op de ouderdomsclausule. Die clausule zegt immers dat [eiseres] ermee bekend zijn dat de woning ouder dan 30 jaar is en dat de eisen die aan de kwaliteit van de woning gesteld kunnen worden anders liggen dan bij nieuwe woningen. Volgens de ouderdomsclausule staat [gedaagde] niet in voor de kwaliteit van het leidingwerk, en dat omvat ook de rookgasafvoer. [eiseres] kunnen zich ten aanzien van de binnendakse rookgasafvoer van de houtkachel dus niet beroepen op non-conformiteit.

5.11.

Het tweede probleem, de te lage afvoer op het dak, is ook door de expert van [gedaagde] als een aandachtspunt opgemerkt. Daarbij is echter terecht de opmerking gemaakt dat de afvoer op het dak van buitenaf goed zichtbaar is, en tijdens de bouwkundige keuring opgemerkt had moeten worden. Onweersproken is dat tijdens die bouwkundige keuring foto’s van de situatie op het dak zijn gemaakt. Dit betekent dat de situatie op het dak kenbaar was voor [eiseres], en het probleem van de te lage afvoer dus voor hun rekening en risico komt.

Rioolheffing

5.12.

De kantonrechter is van oordeel dat het verschuldigd zijn van een rioolheffing, los van de vraag welke verwachtingen [eiseres] daarover hadden op het moment van de koop, geen gebrek oplevert dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat. [eiseres] kunnen zich dan ook niet beroepen op non-conformiteit.

5.13.

De ter zitting opgevoerde alternatieve grondslag dwaling slaagt evenmin, omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] een mededeling heeft gedaan over het niet verschuldigd zijn van rioolrechten. [gedaagde] betwist dat hij deze mededeling heeft gedaan. Het enkele feit dat [gedaagde] bij het invullen van een vragenlijst voorafgaand aan de koop de vraag “Hoeveel betaalde u voor de laatste aanslag rioolrecht” onbeantwoord heeft gelaten, kan niet uitgelegd worden als een mededeling van [gedaagde] dat geen rioolrecht is verschuldigd, temeer daar [gedaagde] vergelijkbare vragen over kosten ook niet invulde. Ook uit artikel 21 van de koopovereenkomst valt niet op te maken, anders dan [eiseres] stellen, dat [gedaagde] enige mededeling over rioolrechten heeft gedaan.

5.14.

Ter zitting hebben [eiseres] hun stelling nog verduidelijkt: [gedaagde] zou gezegd hebben dat in verband een te ontvangen vergoeding voor de energielevering aan het Hoogheemraadschap, het er financieel op neerkomt dat
per saldo geen rioolheffing verschuldigd is. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze mededeling, als al vast zou komen te staan dat deze door [gedaagde] is gedaan, nog steeds geen mededeling dat in het geheel geen rioolheffing verschuldigd is.

5.15.

Overigens heeft [gedaagde] terecht aangevoerd dat het verschuldigd zijn van rioolheffing publieke informatie is die eenvoudig had kunnen worden geraadpleegd. Indien de vraag over het al of niet verschuldigd zijn van rioolheffing van belang was voor [eiseres], had het op hun weg gelegen om daar zelf of via hun makelaar informatie over in te winnen. Door dit niet te doen hebben zij niet voldaan aan hun onderzoeksplicht, wat er eveneens toe leidt dat een beroep op dwaling niet kan slagen.

Conclusie

5.16.

De conclusie is dat geen van de gestelde gebreken een beroep op non-conformiteit of dwaling rechtvaardigen, zodat de kantonrechter de vordering van [eiseres] hierom zal afwijzen, en in het midden kan blijven of [eiseres] tijdig hebben geklaagd.

5.17.

[eiseres] zullen als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de proceskosten van [gedaagde].

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van de proceskosten van € 746,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. Straathof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter