ECLI:NL:RBNHO:2021:4693

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8901236 \ CV EXPL 20-6559 IL

Uitspraakdatum: 9 juni 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. S.J. Schram

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

procederende in persoon

De zaak in het kort

Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde] zich als een goed huurder heeft gedragen. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is. Er is sprake van ernstige vochtproblemen, schimmelvorming, vervuiling en verwaarlozing in/van de woning. Dat komt onder andere door het niet (tijdig) melden van lekkages, onvoldoende ventileren en nicotinegebruik door [gedaagde] . Er is dan ook sprake van een tekortkoming van [gedaagde] . Deze kwestie speelt al zo lang en [eiser] heeft [gedaagde] vanaf 2019 al zoveel kansen gegeven, dat voortzetting van de huurovereenkomst nu niet langer meer van [eiser] kan worden gevergd. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst daarom per direct. [gedaagde] moet de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen.

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 24 november 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 17 mei 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1999 de woning aan de [adres] (hierna ook: de woning of het gehuurde) van [eiser] .

2.2.

Bij aanvang van de huur was het gehuurde net geschilderd en gestoffeerd en voorzien van een nieuwe cv-ketel en hardhouten vloeren. De tuin was goed onderhouden.

2.3.

In 2014 is een aantal dakpannen van het dak van het gehuurde gewaaid. [eiser] heeft daarna geconstateerd dat het gehuurde ernstig vervuild was. Met hulp van de GGZ is het gehuurde gereinigd en de verwilderde tuin opgeknapt.

2.4.

In 2019 heeft [eiser] het buitenschilderwerk van het gehuurde laten verrichten door VG Bouw. Ook heeft hij Van Wichen bouw b.v. (hierna: Van Wichen) ingeschakeld om de dakgoten te vernieuwen. Van Wichen heeft geconstateerd dat de dakkapellen verrot waren als gevolg van vocht van binnen uit.

2.5.

[eiser] heeft een inspectie in het gehuurde laten verrichten door Wever Technisch Beheer B.V. (hierna: Wever). Wever heeft de inspectie op 15 februari 2019 verricht en haar bevindingen genoteerd in het inspectierapport van 4 april 2019. In dat rapport staan een aantal gebreken genoemd. De kern van de gebreken is vocht (onder andere door een lekkage en onvoldoende ventilatie) vervuiling en verwaarlozing. [eiser] heeft vrijwel alle gebreken die voor zijn rekening als verhuurder komen, aangepakt.

2.6.

Op 21 december 2019 heeft VG Bouw de binnenzijde van het gehuurde opgenomen en daarvan een rapport opgemaakt. [eiser] en [gedaagde] waren bij de opname aanwezig. In het rapport van VG Bouw staat dat er sprake is van vocht-, schimmel- en lekkageplekken. De eindconclusie van VG Bouw is dat er in diverse ruimtes achterstallige gebreken zijn, dat deze al enige tijd aanwezig zijn en dat de huurder naar de mening van VG Bouw in gebreke is gebleven deze te melden.

2.7.

Op 23 december 2019 heeft [xxx] van Van Wichen een schriftelijke verklaring opgesteld. Daarin staat dat de woning totaal is uitgerookt, alle wanden en plafonds en het houtwerk bruin zijn van de nicotine, de woning slecht is onderhouden, er diverse lekkages zijn geweest die over een lange periode moeten hebben plaatsgevonden, [gedaagde] slecht bereikbaar is, bij het plaatsen van de ramen bleek dat het kozijn aan de binnenzijde totaal verrot is als gevolg van slecht ventileren, de tuin zwaar verwaarloosd was en de afvalbakken door het groen waren overgroeid. In de verklaring staat ook dat [gedaagde] toegaf “
dat er van zijn kant ook wel een inspanning nodig was om uit deze situatie te komen. Daar er nooit meldingen waren gedaan van lekkages en andere zaken die gemeld hadden moeten worden.” Verder staat in de verklaring dat de ventilator in de badkamer er wel was maar uitstond, dat besproken is dat er beter geventileerd moet worden om een gezonde leefomgeving te hebben en schimmelvorming te voorkomen, dat sprake is van verwaarlozing omdat de badkamer onder de schimmel zit en de randen van de douchecabine beschimmeld zijn en besloten is een ventilatierooster op te nemen. De verklaring vermeldt verder: “
De woning is binnen erg vochtig daar er niet wordt geventileerd we kunnen hier spreken van vocht van binnen uit, de kans is groot dat als dit niet veranderd de woning onbewoonbaar wordt”.

2.8.

Wever heeft op 17 januari 2020 een inspectierapport ‘2e controle op herstel van gebreken’ opgemaakt. Daarin staat dat aan de buitenzijde van het pand alle geconstateerde gebreken zijn verholpen.

2.9.

Op 22 januari 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] een brief aan [gedaagde] gestuurd. In de brief staat dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt door de woning niet in goede staat te houden en gebreken niet (tijdig) te melden. In de brief sommeert [eiser] [gedaagde] om zorg te dragen voor een afdoende ventilatie van de woning, het grondig reinigen van de woning, het uitvoeren van kleine herstellingen en het in goede staat brengen van de wand- en plafondbekleding.

2.10.

Op 28 januari 2020 heeft [gedaagde] aan [eiser] gemaild dat er weer lekkage aan de dakgoot is en dat hij de brief van de gemachtigde heeft ontvangen, zijn best gaat doen zijn acties uit te voeren en hoopt op overleg hoe ze de schade door lekkage door achterstallig onderhoud gaan oplossen.

2.11.

Op 25 juni 2020 heeft een schouw plaatsgevonden. Wever heeft hiervan een inspectierapport ‘3e controle op herstel van gebreken’ van 25 juni 2020 opgemaakt. Daarin staat dat aan de binnenzijde van het pand geen verbeteringen zijn aangebracht. Ook was er geen zichtbare verbetering op het gebied van ventilatie en was de woning nog steeds vervuild. De woning dient professioneel te worden gereinigd en er dient onderhoud te worden uitgevoerd op korte termijn. In het rapport staat ook dat de vervuiling is verergerd en geen verbeteringen zijn aangebracht, dat de woning aan de buitenzijde in een goede staat van onderhoud is met minimaal een conditie 3 volgens NEN 2767 en dat, als aan de binnenzijde geen onderhoud gepleegd wordt, opnieuw schade aan de gebouwschil zal ontstaan.

2.12.

Op 17 juli 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] op de hoogte gesteld van het inspectierapport van 25 juni 2020. [gedaagde] is erop gewezen dat er acht punten zijn die het gevolg zijn van huurdersgedrag en dat hij daarvoor verantwoordelijk is. In de brief staat ook dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor de schade als gevolg van langdurige lekkages, omdat hij deze lekkages niet of veel te laat heeft gemeld als gevolg waarvan deze schade is kunnen ontstaan, en dat hij binnen een maand moet zorgdragen voor het uitvoeren van de zeven adviespunten die in het rapport staan.

2.13.

[gedaagde] heeft hierop op 24 juli 2020 gereageerd. Hij schrijft dat [eiser] niet of nauwelijks onderhoud heeft verricht en [gedaagde] bereid is zijn aandeel aan het oplossen van de problemen op zich te nemen, onder de voorwaarde dat ook [eiser] zijn aandeel op zich neemt. In de brief staat een lijstje met voorwaarden, waaronder: schriftelijke afspraken over regelmatige controle van de woning en over regelmatig en groot onderhoud, oplossen lekkage aanbouw, aansluiting afvoer wasmachine en cv-ketel op riool, scheuren voorgevel dichten (niet opgenomen in rapport Wever van 25 juni 2020), oplossing voor het ventilatieprobleem.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter (primair) de huurovereenkomst ontbonden verklaart en [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning, of (subsidiair) [gedaagde] veroordeelt tot het verrichten van een zevental (herstel)werkzaamheden en/of gedragingen, op straffe van een dwangsom en met machtiging om de werkzaamheden zelf op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren, en tot het meewerken aan een periodieke inspectie van het gehuurde.

3.2.

[eiser] legt daaraan het volgende ten grondslag, kort weergegeven. [gedaagde] gedraagt zich niet als een goed huurder en schiet herhaaldelijk toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover [eiser] , door het gehuurde bij herhaling en voortdurend ernstig te verwaarlozen. [gedaagde] doet geen melding van lekkages, verricht het noodzakelijke (klein) onderhoud niet, ventileert niet of onvoldoende en laat het gehuurde (ernstig) vervuilen. [eiser] lijdt hierdoor schade. Gelet op de ernst van de situatie, het voortduren daarvan, de eerdere tekortkoming van [gedaagde] en de waarschuwing van twee aannemers dat het gehuurde onbewoonbaar dreigt te worden, is ontbinding gerechtvaardigd. Mede gezien de weigerachtige houding van [gedaagde] kan van [eiser] niet langer gevergd worden [gedaagde] nog langer als huurder te accepteren. Daarom moet de huurovereenkomst ontbonden worden en [gedaagde] het gehuurde ontruimen.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering gedeeltelijk en voert het volgende aan.

4.2.

Er is geen schriftelijke huurovereenkomst. [gedaagde] wil de problemen in de woning aanpakken, maar de vele lekkages en nog bestaande problemen hebben hem daarvan weerhouden. Er zijn nog vijf problemen, die eerst door [eiser] moeten worden opgelost. [gedaagde] heeft gevraagd om een plan, maar dat niet gekregen.

5.De beoordeling

5.1.

Deze zaak gaat om de vraag of [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en de huurovereenkomst om die reden moet worden ontbonden.

De uitgangspunten

5.2.

[gedaagde] voert het verweer dat hij nooit een schriftelijk huurcontract heeft ontvangen. De kantonrechter verwerpt dat verweer. Een huurovereenkomst kan mondeling tot stand komen. [gedaagde] maakt sinds 1999 gebruik van de woning van [eiser] en betaalt sindsdien huur aan [eiser] . Daarmee is voldaan aan de definitie van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

5.3.

De huurovereenkomst heeft betrekking op een zelfstandige woning. Er is daarom sprake van huur van woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW. Een huurder is verplicht om zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dat staat in artikel 7:213 BW. Dit betekent (onder andere) dat een huurder geen schade aan het gehuurde mag toebrengen. Ook moet een huurder, als hij gebreken aan de zaak ontdekt, daarvan onverwijld aan de verhuurder kennis geven. Dat volgt uit artikel 7:222 BW.

Mag [gedaagde] de nakoming van zijn verplichtingen opschorten?

5.4.

[gedaagde] voert het verweer dat er in de afgelopen jaren veel lekkages zijn geweest en er nu nog vijf problemen zijn die opgelost moeten worden. Ter zitting heeft [gedaagde] hieraan toegevoegd dat eerst de problemen aan de buitenkant van de woning moeten worden opgelost en hij dan pas de problemen aan de binnenkant moet/zal verhelpen. Daarmee doet hij een beroep opschorting van de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

5.5.

Het eerste probleem heeft betrekking op de loodafdichtingen. Ter zitting heeft [eiser] gesteld dat het lood bij de schoorsteen in 2014/2015 door [yyy] is opgelost en dat het lood onder de vensterbanken is opgelost door Wever. Hierop heeft [gedaagde] gereageerd dat het lood inmiddels inderdaad goed is. Er bestaat op dit onderdeel daarom geen grond voor opschorting.

5.6.

Het tweede probleem betreft de lekkage tussen de aanbouw en de achtermuur van de woning in 2019. Volgens [gedaagde] is de lekkage niet opgehelderd en kan dit dus weer gebeuren. [eiser] betwist dat. Volgens [eiser] heeft het een keer in de berging gelekt, waarschijnlijk door een volle dakgoot, en is de berging nu droog. [eiser] verwijst naar het rapport van VG Bouw. Daarin staat dat er een buiteninspectie is gedaan en er geen scheurvorming in het dak is ontdekt.^[1]Hiertegenover heeft [gedaagde] zijn stelling dat het nog steeds lekt, onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft bijvoorbeeld geen rapport van een deskundige ingediend, waaruit blijkt dat er iets mis is met de muren of het dak en daarom kans op lekkage bestaat. Er bestaat dus geen goede grond te vrezen dat er weer lekkage zal optreden en [eiser] zijn verplichtingen als verhuurder niet zal nakomen. [gedaagde] is daarom niet bevoegd zijn verplichtingen op te schorten.

5.7.

Het derde probleem ziet op de vallende dakpannen bij harde wind. Ter zitting is gebleken dat er op de knik in het dak nieuw lood is gelegd en de pannen zijn geschroefd. [gedaagde] stelt dat er na het schroeven begin 2020 weer pannen zijn gevallen. Volgens [gedaagde] is er vervolgens wel werk verricht en zijn de pannen teruggelegd door Van Wichen. Volgens [eiser] was dat op 10 februari 2020. [gedaagde] stelt dat er daarna geen pannen meer zijn gevallen. Op de vraag of het probleem daarmee verholpen is, stelt [gedaagde] dat de pannen op een windgevoelige plek liggen en afhankelijk van de windrichting vallen en dat hij niet weet of de pannen nog kunnen vallen of niet. Volgens [gedaagde] is er na de laatste keer geen lekkage meer geweest. In deze omstandigheden kan de kantonrechter niet aannemen dat er nog steeds sprake is van een probleem met de pannen. [gedaagde] heeft zijn verweer op dit punt onvoldoende onderbouwd. Er bestaat dus geen goede grond te vrezen dat er weer pannen zullen vallen en [eiser] zijn verplichtingen als verhuurder niet zal nakomen. [gedaagde] is daarom niet bevoegd zijn verplichtingen op te schorten.

5.8.

Het vierde probleem betreft het verbeteren van de ventilatie van de gehele woning. De kantonrechter leidt uit de rapporten van Wever, VG Bouw en Van Wichen af dat het gaat om ernstige vocht- en schimmelproblemen door niet of niet tijdig gemelde lekkages en onvoldoende ventilatie door [gedaagde] . [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij de lekkages niet (tijdig) aan [eiser] heeft gemeld. Die omstandigheid komt voor zijn rekening. [gedaagde] heeft ook niet voldoende betwist dat zijn gedrag (mede) de oorzaak is van het vocht- en schimmelprobleem. [gedaagde] stelt bijvoorbeeld dat het openzetten van een raam onvoldoende is om het probleem op te lossen, omdat er regelmatig niemand in de woning verblijft en de ramen en deuren dan gesloten zijn. De kantonrechter vindt dat [gedaagde] dit argument niet aan [eiser] kan tegenwerpen. [gedaagde] is namelijk verplicht de woning te bewonen en, ook bij langere afwezigheid, als een goed huurder voor de woning te zorgen. Dat betekent dat hij de woning voldoende moet (laten) ventileren. Dat de weersomstandigheden het regelmatig niet toelaten de ramen te openen, betekent niet dat de ramen nooit open kunnen of dat er niet voldoende geventileerd kan worden. Uit het rapport van VG Bouw van 21 december 2019 blijkt bijvoorbeeld dat het behang in de slaapkamer aan de achterzijde op diverse plekken loslaat en dit wijst op een vochtprobleem, onvoldoende ventileren in combinatie met het regulier verwarmen van de ruimte.^[2]Dat is dus (mede) aan het gedrag van [gedaagde] te wijten. De kantonrechter is al met al van oordeel dat in deze omstandigheden opschorting niet gerechtvaardigd is.

5.9.

Het vijfde probleem betreft de voegen van met name de muur aan de voorzijde van het gehuurde die in slechte staat zijn. [eiser] betwist dat er sprake is van een scheur in de gevel en stelt dat een voeg kapot was door het verkeer, maar dat de voegen nu goed zijn. Dit wordt bevestigd door het rapport van Wever van 17 januari 2020. Daaruit volgt namelijk dat de ‘gevelafwerking voegwerk’ een conditiescore (CV) 1 heeft (dat wil zeggen een uitstekende conditie) en er geen gebreken zijn geconstateerd.^[3][gedaagde] heeft zijn stelling dat er sprake is van problemen met de voegen (of dat er nu nog een voeg ontbreekt), hiertegenover onvoldoende onderbouwd. Dit probleem vormt dus geen grond voor opschorting.

5.10.

De kantonrechter concludeert dat het beroep op opschorting van [gedaagde] niet opgaat.

Is [gedaagde] tekortgeschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen?

5.11.

Uit de door [eiser] overgelegde stukken blijkt dat er sprake is van ernstige vochtproblemen, schimmelvorming, vervuiling en verwaarlozing in/van de woning en dat (spoedig) herstel van de problemen nodig is om verdere schade (aan de inmiddels opgeknapte buitenkant van de woning) te voorkomen. Het gaat om ernstige gebreken. Op de foto’s in het rapport van Wever is bijvoorbeeld te zien dat de gipsplaten van de muur van de slaapkamer aan de voorzijde behoorlijk door vocht zijn aangetast.^[4]Dat wijst erop dat sprake is van een langdurig (vocht)probleem, wat [gedaagde] eerder aan [eiser] had moeten melden. Uit het rapport van VG Bouw blijkt ook dat er sprake is van ernstige vochtproblemen die eerder opgepakt hadden moeten worden. Het staat vast dat [gedaagde] ook die problemen niet (tijdig) aan [eiser] heeft gemeld. Verder is er sprake van een sterke mate van vervuiling / verwaarlozing in de keuken^[5]en veel nicotine aanslag op de wanden en het plafond.^[6]De kantonrechter kan niet anders dan concluderen dat [gedaagde] het gehuurde niet heeft gebruikt en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Er is dan ook sprake van een tekortkoming.

Is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd?

5.12.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zijn verplichtingen als huurder jegens [eiser] in de loop der tijd in zo’n ernstige mate heeft geschonden dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De tekortkoming is ernstig. Deze kwestie speelt al zo lang en [eiser] heeft [gedaagde] vanaf 2019 zoveel kansen gegeven, dat voortzetting van de huurovereenkomst nu niet langer meer van [eiser] kan worden gevergd. Uit het rapport van Wever van 25 juni 2020 blijkt dat er op dat moment aan de binnenzijde van de woning geen verbeteringen zijn aangebracht, zelfs niet – na alle gesprekken met [eiser] en de verschillende aannemers – op het gebied van ventilatie en vervuiling. In deze omstandigheden weegt het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen, niet op tegen het belang van [eiser] bij ontbinding van de huurovereenkomst, om zo zijn eigen belang als verhuurder bij een goede staat en bewoning van het gehuurde veilig te stellen.

De conclusie

5.13.

De kantonrechter zal de (primaire) vordering van [eiser] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurd toewijzen, zoals hieronder nader aangegeven. Dat wat [gedaagde] verder nog heeft aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden.

5.14.

De kantonrechter zal de huurovereenkomst dadelijk ontbinden (dus per heden) en de ontruimingstermijn conform het landelijk beleid van de kantonrechters in verband met het Coronavirus (COVID-19) stellen op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

5.15.

De proceskosten komen voor rekening van Eenhoorn, omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij zal hij ook worden veroordeeld tot betaling van het nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan [adres] per heden;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om de woonruimte aan de [adres] binnen 14 (veertien) dagen na betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels aan [eiser] ;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 100,89

griffierecht € 83,00

salaris gemachtigde € 374,00 ;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter