Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8962159 \ CV EXPL 21-99
Uitspraakdatum: 16 juni 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. O.J. Boeder
tegen
[gedaagde]handelend onder de naam
[XX]
[XX]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: [gemachtigde]
1.De zaak in het kort
1.1.
Deze zaak gaat over de beëindiging van de huur (en ontruiming) van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, de betaling van een huurachterstand, een contractuele boete en een aantal bijkomende kosten. De huurder betwist de opzegging per 1 juni 2021 en de gestelde huurachterstand niet, zodat de vordering van de verhuurder in zoverre in elk geval kan worden toegewezen. Wel betwist de huurder de gevorderde contractuele boete en incassokosten. Daarop zal in het vonnis uitvoeriger worden ingegaan.
2.Het procesverloop
2.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 5 januari 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld en daarna nog een akte genomen. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord.
2.2.
[eiser] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een mondelinge reactie heeft gegeven.
2.3.
Op 19 mei 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. [gedaagde] is niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat [eiser] ter toelichting van zijn standpunten naar voren heeft gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij e-mail van 20 april 2021 nog stukken toegezonden, overigens zonder een toelichting op de stukken.
3.De feiten
3.1.
[eiser] is eigenaar van een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna BW) gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna het gehuurde).
3.2.
[eiser] verhuurt het gehuurde met ingang van 1 juni 2019 aan [gedaagde] voor een huurprijs van € 1.000,00 per maand, hierna ‘de huurovereenkomst’. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als kapsalon en voor de verkoop van aanverwante artikelen.
3.3.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro’ van toepassing (hierna AV). Artikel 25.3 AV luidt, voor zover relevant:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”
3.4.
De huur voor de maand november 2020 van € 1.000,00 heeft [gedaagde] niet betaald. Eerder was er ook al een huurachterstand van € 1.000,00 ontstaan, die is verrekend met de borg. [gedaagde] zou dat deel van de borg uiterlijk op 1 januari 2021 weer aanvullen, maar dat is tot op heden niet gebeurd. Later is er nog een achterstand in de huurbetalingen van € 1.000,00 ontstaan. Tot juni 2021 bedraagt de huurachterstand zodoende in totaal € 3.000,00.
3.5.
De huurovereenkomst biedt de mogelijkheid om de huur tussentijds op te zeggen. Bij deurwaarderexploot van 31 december 2020 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2021.
4.De vordering
4.1.
[eiser] vordert – na vermindering en wijziging van eis – dat de kantonrechter, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- (primair) voor recht verklaart dat de huurovereenkomst op 1 juni 2021 eindigt;
- (subsidiair) de huurovereenkomst ontbindt;
- [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde te verlaten en te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
- [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te betalen de som van € 3.963,00, bestaande uit:
• € 3.000,00 huurachterstand
• € 600,00 contractuele boete
• € 363,00 incassokosten,
vermeerderd met een bedrag van € 1.000,00 per maand of een gedeelte daarvan, waarin [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft gehad of nog mocht houden;
- [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten waaronder salaris gemachtigde.
4.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij de huur rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 juni 2021, zodat de huurovereenkomst per 1 juni 2021 eindigt en [gedaagde] het pand moet ontruimen en verlaten. Voorts heeft [eiser] aangevoerd dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de verbintenis tot het (tijdig) betalen van de huur, waardoor hij op grond van de AV die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, een boete van € 600,00 verschuldigd is. [eiser] vordert nakoming voor wat betreft de achterstallige huur en de verbeurde boete en betaling van een vergoeding gelijk aan de huur zolang [gedaagde] het gehuurde in gebruik houdt na het einde van de huurovereenkomst. Gezien de tekortkoming zijn buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.
5.Het verweer
5.1.
Mede door niet op de zitting van 19 mei 2021 te verschijnen, heeft [gedaagde] niet betwist dat de huurovereenkomst rechtsgeldig tegen 1 juni 2021 is opgezegd en heeft hij de huurachterstand erkend, althans heeft hij die niet betwist. Wel heeft hij de contractuele boete en de incassokosten betwist door te stellen dat de boete en de incassokosten niet gespecificeerd zijn en dat de boete te hoog is. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat hij de kapperszaak vlak voor de eerste lockdown in overleg met [eiser] voor € 7.000,00 heeft verbouwd, zodat hij toen niet kon werken. Na de heropening had hij weinig klanten omdat mensen vanwege corona toch nog niet durfden te komen. Daarom kreeg hij betalingsproblemen. Toen hij dit meldde aan [eiser] , heeft [eiser] hem een paar maanden korting gegeven op de huur. Toen [gedaagde] later weer betalingsproblemen kreeg door corona, wilde [eiser] niet meer instemmen met een betalingsregeling. Dit vindt [gedaagde] niet coulant van [eiser] .
6.De beoordeling
Beëindiging huur
6.1.
Nu [gedaagde] niet heeft betwist en geen verweer gevoerd tegen de stelling van [eiser] dat hij de huur rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 juni 2021, zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.
Ontruiming
6.2.
Aangezien daarmee vaststaat dat de huurovereenkomst per 1 juni 2021 is geëindigd, dient [gedaagde] het gehuurde te verlaten en ontruimd op te leveren. De vordering tot ontruiming zal ook worden toegewezen.
Achterstand huur
6.3.
[gedaagde] heeft de achterstand in de betaling van de huur erkend, althans door niet te verschijnen op de zitting van 19 mei 2021 heeft hij de actuele huurachterstand onvoldoende betwist, zodat ook de betaling van de huurachterstand van € 3.000,00 kan worden toegewezen. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat de huur onredelijk hoog is, gelet op de coronamaatregelen, heeft hij hiertoe onvoldoende gesteld. Wel heeft hij diverse financiële stukken overgelegd, maar hij heeft daarop geen toelichting gegeven, zodat niet duidelijk is geworden of en in hoeverre deze stukken tot de conclusie moeten leiden dat [eiser] ten onrechte de huurachterstand van [gedaagde] vordert. De vordering tot betaling van de huurachterstand van € 3.000,00 zal dan ook worden toegewezen.
6.4.
Omdat de huur is geëindigd per 1 juni 2021 - en de huur tot die datum in de hiervoor besproken huurachterstand is begrepen - is de vordering tot betaling van een bedrag van € 1.000,00 per maand of een gedeelte daarvan, waarin [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft gehad of nog mocht houden, vanaf 1 juni 2021 toewijsbaar, uiteraard voor zover [gedaagde] het pand op 1 juni 2021 nog niet heeft verlaten en ontruimd.
Contractuele boete
6.5.
[gedaagde] heeft de contractuele boete betwist en aangevoerd dat de boete wegens niet tijdige betaling van de huur maar één keer wordt verbeurd en niet twee keer zoals gevorderd. [gedaagde] heeft echter erkend dat zowel de huur voor de maand november 2020 te laat is betaald als dat een eerdere huurachterstand met de borg is verrekend en dat de borg voor 1 januari 2021 aangevuld had moeten worden, terwijl dat niet is gebeurd. [gedaagde] heeft zodoende twee termijnen te laat betaald. Uit artikel 25.3 AV volgt dan dat [gedaagde] daarmee (in elk geval) twee maal de boete van € 300,00 heeft verbeurd. Aangezien [eiser] de contractuele boete voor twee maanden niet tijdige betaling vordert, terwijl de huurachterstand inmiddels drie maanden betreft, is de gevorderde boete redelijk. De vordering tot betaling van de contractuele boete zal daarom worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
6.6.
De kosten verbonden aan de door [gedaagde] betwiste buitengerechtelijke werkzaamheden zijn aan te merken als redelijke kosten. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat de kosten ongespecificeerd zijn, maar dat doet niet af aan de verschuldigdheid van deze kosten. Het gevorderde bedrag van € 363,00 komt overeen met tarief dat hoort bij het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en kan daarmee worden toegewezen.
6.7.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal toewijzen.
6.8.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] per 1 juni 2021 is geëindigd;
7.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde met alle zich daarin van zijnentwege bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom van [eiser] zijn, te verlaten en te ontruimen, met afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort aan [eiser] , en het gehuurde ter algehele en vrije beschikking van [eiser] te stellen;
7.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 3.963,00;
7.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 1.000,00 per maand of een gedeelte daarvan, waarin [gedaagde] het gehuurde vanaf 1 juni 2021 in gebruik heeft gehad of nog mocht houden;
7.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 114,10
griffierecht € 240,00
salaris gemachtigde € 498,00 (2 x € 249,00);
7.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter