Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/313332 / KG ZA 21-78
Vonnis in kort geding van 16 april 2021
in de zaak van
1.[eiser1],
wonende te [woonplaats],
2.
[eiser2],
[eiser2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. A. Noest te Hillegom,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. M. Westerveld te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding inclusief acht producties,
- de nagezonden producties 9 tot en met 11 aan de zijde van [eiser1] c.s.,
- de e-mail van mr. Westerveld van 1 april 2021 waarmee hij namens [gedaagde] een productie in het geding brengt,
- de mondelinge behandeling
- de spreekaantekeningen aan de zijde van [gedaagde].
1.2.
De onderhavige zaak is op 2 april 2021 gelijktijdig behandeld met de zaak met zaak- en rolnummer C/15/314058/KG ZA 21/118 ([gedaagde] /[A.] c.s.).
1.3.
Na uitroeping van de zaak zijn verschenen:
- [eiser2], bijgestaan door mr. Noest voornoemd,
- [gedaagde], bijgestaan door mr. Westerveld voornoemd,
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Feiten
2.1.
[eiser1] c.s. zijn gezamenlijk eigenaar van een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden aan de [adres] (hierna: de woning). [eiser2] heeft daar met hun vier minderjarige kinderen tot december 2020 gewoond. [eiser1] woont al enige tijd in het buitenland en had tot 1 februari 2021 nog een eigen adres in Nederland.
2.2.
[eiser1] c.s. hebben de woning bij onderhandse verkoopakte van 9 december 2020 verkocht aan [A.] (hierna: [A.]) waarmee [eiser1] c.s. zo’n 18 jaar bevriend zijn. De bedongen koopprijs bedroeg € 380.000,-. De levering van de woning aan [A.] zou (uiterlijk) op 21 december 2020 plaatsvinden.
2.3.
[A.] is enig eigenaar/bestuurder van Lodewijk Holding B.V. [gedaagde] huurde tot medio december 2020 een woning van Lodewijk Holding B.V. Op 14 december 2020 is een huurbeëindigingsovereenkomst gesloten tussen Lodewijk Holding B.V., rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeur [A.], en [gedaagde]. Daarin is bepaald dat de huurovereenkomst met [gedaagde] met wederzijds goedvinden per 19 december 2020 wordt beëindigd en [gedaagde] de huurwoning uiterlijk op die datum leeg en ontruimd oplevert. Voorts is een beëindigingsvergoeding van € 135.000,- overeengekomen, welke zal worden verrekend met de hypothecaire geldlening die door [A.] zal worden verstrekt ten behoeve van de aankoop door [gedaagde] van de woning.
2.4.
Bij onderhandse verkoopakte van 17 december 2020 heeft [A.] de woning (door)verkocht aan [gedaagde]. De bedongen koopprijs bedroeg € 380.000,-. De levering van de woning aan [gedaagde] zou (uiterlijk) op 4 januari 2021 plaatsvinden.
2.5.
In verband met de sloop van de voormalige huurwoning van [gedaagde], is met [eiser1] c.s. overeengekomen dat [gedaagde] met zijn gezin in december 2020, voorafgaand aan de overdracht van de woning aan [A.] (en dus ook voorafgaand aan de overdracht van de woning aan [gedaagde]), alvast in de woning kon trekken. [eiser1] c.s. hebben de sleutel van de woning aan [gedaagde] afgegeven.
2.6.
De overdracht van de woning aan [A.] heeft niet plaatsgevonden.
2.7.
Bij brief van 13 januari 2021 hebben [eiser1] c.s. [A.] in gebreke gesteld. Op 22 januari 2021 hebben [eiser1] c.s. de koopovereenkomst met [A.] ontbonden en hebben zij de contractuele boete van € 38.000,- (10% van de koopsom) opgeëist. Bij e-mailbericht van 25 januari 2021 hebben [eiser1] s. de notaris, hun advocaat en de makelaar bericht dat de woning weer in de verkoop wordt gezet, maar omdat de sleutel aan de huurder van de voormalige koper is afgegeven, de woning zal verkocht worden met huurder erin.
2.8.
De advocaat van [eiser1] c.s. heeft bij brief van 29 januari 2021 [gedaagde] gesommeerd om de woning uiterlijk 5 februari 2021 te verlaten. [gedaagde] en zijn gezin verblijven op dit moment nog in de woning.
3.Het geschil
3.1.
[eiser1] c.s. vorderen bij vonnis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening:
“1. gedaagde te bevelen om de woning binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, en te verlaten de woning inclusief aanhorigheden aan de [adres], gemeente Haarlemmermeer, met alle daarin van hem, de zijnen en derden aanwezige personen en zaken, zodanig dat de woning inclusief aanhorigheden leeg en bezemschoon wordt opgeleverd, onder afgifte van alle sleutels aan eisers, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat gedaagde in gebreke blijft deze veroordeling na te komen, met een maximum van € 10.000,-;
2. eisers te machtigen om deze ontruiming, na voormelde termijn, op kosten van gedaagde te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
3. gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding (…)”
3.2.
[eiser1] c.s. leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij de woning aan [A.] hebben verkocht, maar omdat [A.] zijn verplichtingen niet is nagekomen, zij de koopovereenkomst met [A.] hebben ontbonden. Als gevolg daarvan kon [A.] de woning op zijn beurt niet leveren aan [gedaagde], zodat [gedaagde] en zijn gezin thans zonder recht of titel in de woning verblijven. Volgens [eiser1] c.s. was [gedaagde] niet te goeder trouw aangezien hij vanaf het begin wist dat hij voortijdig als niet eigenaar de woning betrok. [eiser1] c.s. stellen dat sprake is van spoedeisend belang nu [eiser2] met vier kleine kinderen op straat staat, omdat [gedaagde] momenteel nog in de woning verblijft waardoor de woning onverkoopbaar is. Als gevolg daarvan zal de benodigde financiering voor een nieuw aan te kopen woning niet worden verstrekt. Onmiddellijke ontruiming van de woning is om die reden aangewezen, aldus [eiser1] c.s.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering en voert aan dat [eiser1] c.s. met [A.] onder een hoedje spelen. [gedaagde] had een huurovereenkomst met Lodewijk Holding B.V. waarvan [A.] enig bestuurder is. In verband met verkoop van een stuk grond aan de gemeente diende de huurwoning van [gedaagde] ontruimd te worden. [A.] wilde daarom van [gedaagde] als huurder af. [A.] wist dat [eiser1] c.s. hun woning wilden verkopen en heeft daarop met [eiser1] c.s. contact opgenomen om de woning (op papier) van hen te kopen om deze vervolgens, zo dacht [gedaagde], aan hem door te verkopen. [gedaagde] heeft onder deze voorwaarde met de beëindiging van zijn huurovereenkomst ingestemd. Daarbij is afgesproken dat [gedaagde] voorafgaand aan de levering alvast naar de woning kon verhuizen. [eiser1] c.s. hebben daartoe zelf de sleutels aan [gedaagde] afgegeven. [gedaagde] mocht er dan ook van uit gaan dat de woning aan [A.] zou worden geleverd, waarna deze aan hem zou worden doorgeleverd. [gedaagde] heeft aldus volledig te goeder trouw gehandeld. Dat [A.] geen eigenaar van de woning is geworden en de woning dus ook niet aan [gedaagde] is geleverd, is de keuze van [eiser1] c.s. geweest. Zij hadden immers de nakoming van de koopovereenkomst in rechte kunnen afdwingen. In plaats daarvan hebben zij hun verdere medewerking aan de door [A.] beoogde constructie verleend en binnen een week al hun pijlen op [gedaagde] gericht. Als gevolg hiervan dreigt [gedaagde] met zijn gezin op straat te komen te staan, aldus [gedaagde].
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser1] c.s. vorderen ontruiming van de woning door [gedaagde] en zijn gezin. Deze vordering heeft bij toewijzing een dusdanig verstrekkend gevolg dat deze in kort geding alleen kan worden toegewezen als het zeer waarschijnlijk is dat een bodemrechter, geconfronteerd met hetzelfde feitencomplex, deze vordering direct zal toewijzen. Die situatie doet zich niet voor. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat [eiser1] c.s. voorafgaand aan de levering van de woning aan [A.] zelf de sleutels aan [gedaagde] hebben afgegeven, zodat [gedaagde] met zijn gezin in de woning zijn intrek kon nemen. Aldus hebben [eiser1] c.s. ingestemd met het gebruik van de woning door [gedaagde]. Reeds hieruit volgt dat [gedaagde] niet zonder recht of titel in de woning verblijft; dat recht hebben zij [gedaagde] immers zelf verschaft.
4.3.
Dat [A.] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst met [eiser1] c.s. niet is nagekomen, maakt het vorenstaande niet anders. [eiser1] c.s. hebben er immers zelf voor gekozen om [A.] niet tot nakoming van de koopovereenkomst te dwingen. Dit terwijl [A.] volgens [eiser1] c.s. een zeer vermogend man is en ook overigens feiten en omstandigheden die aan nakoming in de weg stonden gesteld noch gebleken zijn. In plaats daarvan hebben [eiser1] c.s. de koopovereenkomst ontbonden en daarmee tevens de levering door [A.] aan [gedaagde] onmogelijk gemaakt. De thans ontstane situatie is derhalve het directe gevolg van die keuze en kan [gedaagde] niet tegengeworpen worden. Dit klemt te meer nu, anders dan [eiser1] c.s. betogen, geenszins is gebleken dat [gedaagde] niet te goeder trouw zou zijn geweest.
4.4.
De voorzieningenrechter neemt bij het vorenstaande mede in aanmerking dat [eiser1] c.s. weliswaar stellen dat [eiser2] nu met vier kleine kinderen zelf op straat komt te staan, maar dit op geen enkele wijze wordt onderbouwd. Ook blijkt nergens uit dat de benodigde financiering voor een nieuw aan te kopen woning niet zal worden verstrekt, zoals [eiser1] c.s. betogen. Bovendien had hier eenvoudig een oplossing voor kunnen worden gevonden nu [gedaagde] ter zitting heeft bevestigd de woning nog altijd, zo nodig rechtstreeks van [eiser1] c.s. te willen overnemen. [eiser1] c.s. hebben daaraan echter niet mee willen werken.
4.5.
Gelet op het voorgaande zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen.
4.6.
[eiser1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 85,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.101,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.101,00
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J.C. Oltmans op 16 april 2021. [1]