ECLI:NL:RBNHO:2021:4157

• Datum uitspraak: 19 mei 2021
• Publicatiedatum: 19 mei 2021
• Zaaknummer: 8874739
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.E. Merkus
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot huurbetaling en boetes; beoordeling van de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen partijen

In deze zaak vordert Ringers Beheermaatschappij B.V. (hierna: Ringers) betaling van achterstallige huur en boetes van Dutch Foreigner Care B.V. (hierna: Dutch Foreigner Care). De kantonrechter heeft op 19 mei 2021 geoordeeld dat Ringers onvoldoende heeft aangetoond dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Ringers had een concept-huurovereenkomst naar Dutch Foreigner Care gestuurd, maar deze was niet ondertekend. De kantonrechter oordeelt dat de enkele ingebruikname van het pand door Dutch Foreigner Care niet kan worden gezien als stilzwijgende aanvaarding van de huurovereenkomst, vooral omdat er geen overeenstemming was over de essentialia van de overeenkomst, zoals de ontbindende voorwaarde en de boeteclausule.

Het procesverloop begon met een dagvaarding van Ringers op 29 oktober 2020, waarna Dutch Foreigner Care schriftelijk heeft geantwoord en een tegenvordering heeft ingediend. Tijdens de zitting op 8 april 2021 zijn de standpunten van beide partijen toegelicht. Ringers stelde dat er een huurovereenkomst was gesloten op 11 juli 2018, maar de kantonrechter constateerde dat er geen overeenstemming was bereikt over de voorwaarden van de overeenkomst. De kantonrechter wees de vordering van Ringers af en oordeelde dat de proceskosten voor rekening van Ringers komen, omdat zij ongelijk heeft gekregen.

De beslissing van de kantonrechter houdt in dat de vordering van Ringers tot betaling van huur en boetes wordt afgewezen, en dat de voorwaardelijke tegenvordering van Dutch Foreigner Care niet verder behandeld hoeft te worden, omdat de voorwaarde waaronder deze was ingesteld niet is ingetreden.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8874739 \ CV EXPL 20-6125 (rvk)

Uitspraakdatum: 19 mei 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap
Ringers Beheermaatschappij B.V.

gevestigd te Heerhugowaard

eiseres

verder te noemen: Ringers

gemachtigde: mr. L. Koolen, Ad Fundum Juridisch Advies & Incasso

tegen

de besloten vennootschap
Dutch Foreigner Care B.V.

gevestigd en kantoorhoudende te Noordwijkerhout

gedaagde

verder te noemen: Dutch Foreigner Care

gemachtigde: mr. M. Bathoorn, advocaat te Noordwijkerhout

De zaak in het kort

Deze zaak draait om de vraag of een huurovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan Dutch Foreigner Care achterstallige huur en verbeurde boetes moet betalen aan Ringers. De kantonrechter is van oordeel dat Ringers haar stelling dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen onvoldoende heeft onderbouwd. De concept-huurovereenkomst die Ringers aan Dutch Foreigner Care heeft toegezonden is niet ondertekend. De omstandigheid dat Dutch Foreigner Care het kantoorpand waar het om gaat in gebruik heeft genomen maakt niet dat Dutch Foreigner Care geacht kan worden stilzwijgend akkoord te zijn gegaan met het huuraanbod van Ringers, onder meer omdat al sprake was van ingebruikname
voordat het concept aan Dutch Foreigner Care werd toegezonden. Ook overigens zijn er geen feiten of omstandigheden gebleken op grond waarvan geconcludeerd kan worden dat een overeenkomst tot stand is gekomen.

1. Het procesverloop

1.1.

Ringers heeft bij dagvaarding van 29 oktober 2020 een vordering tegen Dutch Foreigner Care ingesteld. Dutch Foreigner Care heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend. Ringers heeft schriftelijk gereageerd op de tegenvordering.

1.2.

Op 8 april 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Dutch Foreigner Care heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Dutch Foreigner Care bij brief van 6 april 2021 nog een productie toegezonden.

2. De feiten

2.1.

Ringers heeft de beschikking over een leegstaand kantoorpand (hierna: het kantoorpand) aan de W.M. Dudokweg 71 tot en met 91 te Heerhugowaard dat zij in afwachting van beoogde herontwikkeling wilde beschermen tegen kraak, vernieling en brandstichting.

2.2.

Tussen dhr. [xxx] werkzaam bij Komen Vastgoed B.V. en dhr. [yyy] van Flexibele Human Services zijn in juni 2018 de mogelijkheden besproken om het leegstaande kantoorpand geschikt te maken voor tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten, waarbij Dutch Foreigner Care en Ringers de eventuele contractspartijen zouden worden.

2.3.

Op 3 juli 2018 heeft dhr. [yyy] aan dhr. [xxx] verzocht een huurvoorstel te doen. Tevens zijn voorbereidende werkzaamheden in gang gezet in verband met het omzetten van de functie kantoorpand naar logiesfunctie.

2.4.

Dhr. [xxx] heeft op 13 juli 2018 een concept-huurovereenkomst naar dhr. [yyy] gestuurd. In de begeleidende e-mail schrijft dhr. [xxx] dat het hem het beste lijkt dat een afspraak gemaakt wordt om het concept door te nemen.

2.5.

Op 19 juli 2018 hebben toezichthouders van de Gemeente Heerhugowaard geconstateerd dat er arbeidsmigranten in het pand aanwezig waren en dat er sprake was van een vlucht- en brandonveilige situatie. Bij besluit van 20 juli 2018 heeft de gemeente Heerhugowaard de exploitant en andere gebruikers zoals huurders, een last onder bestuursdwang opgelegd om het gebruik van het pand als logiesgebouw/hotel onmiddellijk te staken.

2.6.

Ringers heeft op 20 juli 2018 een brief aan het College van B&W van de gemeente Heerhugowaard gestuurd met het verzoek mee te werken aan legalisering van het gebruik van het kantoorpand als huisvesting, dan wel een gedoogverklaring af te geven.

2.7.

Het College van B&W van de gemeente Heerhugowaard heeft in een brief van 27 juli 2018 geantwoord dat het verzoek van Ringers niet past binnen de beleidskaders en dat een eventuele officiële aanvraag voor een omgevingsvergunning voor tijdelijke of permanente huisvesting geen kans van slagen heeft.

2.8.

Op 20 juli 2018 zijn de sloten van het kantoorpand op last van de gemeente (last onder bestuursdwang) vervangen en sindsdien staat het pand leeg.

2.9.

Dutch Foreigner Care heeft de toegezonden concept-huurovereenkomst niet ondertekend.

2.10.

Op 18 april 2019 heeft Ringers voor het eerst facturen met betrekking tot de huursom verzonden aan Dutch Foreigner Care.

3. De vordering

3.1.

Ringers vordert dat de kantonrechter Dutch Foreigner Care veroordeelt tot betaling van € 283.755,29 aan achterstallige huur, € 82.981,02 ter zake verbeurde boetes, een bedrag van € 2.398,50 per week aan huur vanaf 2 november 2020 tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd, een en ander te vermeerderen met rente, buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten.

3.2.

Ringers legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Dutch Foreigner Care op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst gehouden is € 2.398,50 per week aan huur te betalen, hetgeen zij sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst - 11 juli 2018 - nog niet heeft gedaan. Op grond van de huurovereenkomst is ook een boete van € 500,- per dag verschuldigd in het geval van te late betaling. Gerekend over de periode 18 april 2019 tot en met 31 oktober 2020 gaat het om een bedrag van € 2.890.500,-. Gezien het tijdsverloop is Ringers bereid de boete te matigen. Berekend tot en met oktober 2020 bedraagt de verschuldigde en gematigde boete € 82.981,02.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

Dutch Foreigner Care betwist de vordering. Zij voert – samengevat – primair aan dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen tussen Ringers en Dutch Foreigner Care. Er is weliswaar gesproken over het voorgenomen gebruik van het pand als huisvesting voor arbeidsmigranten tegen een vergoeding, maar over de essentialia van de overeenkomst is geen overeenstemming bereikt. Zo is er geen overeenstemming bereikt over de ontbindende voorwaarde en de boeteclausule die, zoals zij in het concept zijn geformuleerd, ook allebei zeer nadelig zijn voor Dutch Foreigner Care.

4.2.

Bovendien is een opschortende voorwaarde afgesproken, namelijk dat het voorgenomen gebruik door de gemeente Heerhugowaard zou worden toegestaan. De gemeente Heerhugowaard heeft echter gelast het beoogde gebruik te staken en heeft dus geen toestemming gegeven. Aan de voorwaarde is dus niet voldaan, zodat er geen overeenkomst tot stand is gekomen.

4.3.

Indien geoordeeld wordt dat er wel een huurovereenkomst tot stand is gekomen dan voert Dutch Foreigner Care subsidiair nog aan dat dhr. [yyy] niet bevoegd was te handelen namens Dutch Foreigner Care en dat Dutch Foreigner Care ook niet de schijn heeft gewekt dat hij vertegenwoordigingsbevoegd was. Daarnaast doet zij nog een beroep op vernietiging, dwaling, opzegging, rechtsverwerking en voert zij verweer tegen de gevorderde boetes.

4.4.

Dutch Foreigner Care B.V. vordert bij wijze van tegenvordering, voorwaardelijk, voor het geval geoordeeld wordt dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen, dat de kantonrechter deze overeenkomst ontbindt.

5. Het verweer tegen de tegenvordering

5.1.

Ringers betwist de tegenvordering en stelt dat er een tekortkoming bestaat aan de zijde van Dutch Foreigner Care en niet andersom. Ringers heeft Dutch Foreigner Care het genot van het gehuurde verschaft, terwijl Dutch Foreigner Care haar daartegenover staande verplichting tot huurbetaling niet is nagekomen. Er is dus geen grond om de huurovereenkomst te ontbinden.

6. De beoordeling

de vordering

6.1.

Beoordeeld moet worden of Dutch Foreigner Care een bedrag van € 283.755,29 aan huur en € 82.981,02 aan boetes moet betalen aan Ringers.

6.2.

Ringers baseert de verschuldigdheid van de huur en de verbeurde boetes op het bestaan van een huurovereenkomst tussen partijen.

6.3.

Dutch Foreigner Care heeft gemotiveerd betwist dat een huurovereenkomst tot stand gekomen is. Gelet op deze betwisting rust op Ringers de stelplicht en zonodig de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit afgeleid kan worden dat tussen Ringers en Dutch Foreigner Care een huurovereenkomst tot stand is gekomen.

6.4.

Ringers stelt - bij conclusie van antwoord in de zaak van de tegenvordering - dat uit het feit dat op 13 juli 2018 een concept-huurovereenkomst is toegezonden aan Dutch Foreigner Care en dat Dutch Foreigner Care daags daarna gebruik is gaan maken van het pand door daar meerdere personen te huisvesten, blijkt dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen.

6.5.

De kantonrechter constateert allereerst dat die stelling niet strookt met de stelling van Ringers in de dagvaarding, namelijk dat de overeenkomst al was ingegaan op 11 juli 2018 en met haar verklaring op de zitting dat er op het moment van het versturen van de e-mail van 13 juli 2018 al een huurovereenkomst was gesloten. Verder staat in de e-mail van 13 juli 2018 van dhr. [xxx] aan dhr. [yyy] (productie 28 bij nadere akte) dat Dutch Foreigner Care na het doornemen van de concept-huurovereenkomst nog een afspraak moet maken om dat concept door te nemen. Ook dat strookt niet met de stelling van Ringers zoals hiervoor onder 6.4 weergegeven. Deze e-mail geeft juist aan dat er nog geen overeenstemming is. Een afspraak is vervolgens niet gemaakt en een gesprek tussen partijen over de concept-huurovereenkomst heeft niet plaatsgevonden. Het concept is ook nooit ondertekend.

6.6.

Ook is de stelling van Ringers dat Dutch Foreigner Care
na het toezenden van de concept-huurovereenkomst van het kantoorpand gebruik is gaan maken onjuist. Uit de feiten blijkt dat Dutch Foreigner Care al
voor het toezenden van het concept van de overeenkomst gebruik heeft gemaakt van het pand, namelijk door het geschikt te maken voor de logiesfunctie. Ringers heeft daarover op de zitting verklaard dat zij nooit toegelaten zou hebben dat er verbouwingen aan het pand zouden worden gedaan als er geen overeenstemming zou bestaan. Maar ook daarin kan de kantonrechter Ringers niet volgen omdat juist vaststaat dat die verbouwingen aan de orde waren
voordat het concept werd toegezonden en ook vóór 11 juli 2018. De stellingen van Ringers zijn onderling tegenstrijdig en op grond van de feiten kan ook niet geconcludeerd worden dat Dutch Foreigner Care akkoord is gegaan met (het concept voor) de overeenkomst. De omstandigheid dat Dutch Foreigner Care in de week na het toezenden van het concept arbeidsmigranten in het pand heeft gehuisvest, is in het licht van het voorgaande evenmin voldoende om daaruit een aanvaarding van het aanbod van Ringers af te leiden.

6.7.

De kantonrechter overweegt voorts dat in de concept-huurovereenkomst een aantal bepalingen zijn opgenomen die zeer nadelig zijn voor de huurder. Zo is een ontbindende voorwaarde (artikel 2.3) opgenomen die slechts partij Ringers de mogelijkheid geeft de huurovereenkomst per direct te ontbinden op het moment dat het gebruik van het huurobject als woonruimte van overheidswege of anderszins niet meer is toegestaan. Voor Dutch Foreigner Care is die mogelijkheid er niet, terwijl zij juist de partij is die behoefte zou hebben aan een dergelijke mogelijkheid. Het betreft bovendien in deze formulering geen ontbindende voorwaarde maar een extra mogelijkheid – alleen - voor Ringers om te ontbinden. Terwijl in de overwegingen die op de eerste pagina van de overeenkomst zijn opgenomen wordt vermeld dat partijen een ontbindende voorwaarde zijn overeengekomen voor het geval het gebruik van het huurobject als tijdelijke woonruimte niet (meer) is toegestaan. Verder is een boete van € 500,- per dag gesteld op het niet tijdig betalen van de huur en is geen maximum aan het boetebedrag verbonden.

6.8.

De kantonrechter acht het niet aannemelijk dat Dutch Foreigner Care met die bepalingen akkoord heeft willen gaan. De stelling van Ringers dat zij erop mocht vertrouwen dat Dutch Foreigner Care akkoord was met het concept, omdat zij daar nooit enig bezwaar tegen heeft geuit, faalt tegen die achtergrond. Het lag op de weg van Ringers, na de gedwongen sluiting van overheidswege, om daaromtrent bij twijfel navraag te doen bij Dutch Foreigner Care. Dat heeft zij nagelaten.

6.9.

Verder is van belang dat Ringers zich zelf ook niet heeft gedragen naar de strekking van de concept-overeenkomst. Ringers is zelf, na de sluiting van het pand, in contact getreden met de gemeente Heerhugowaard om te trachten de sluiting ongedaan te maken en het beoogde gebruik te formaliseren, terwijl uit de overwegingen en artikel 1.4 van de concept-overeenkomst volgt dat dit de verantwoordelijkheid van Dutch Foreigner Care was. En daarnaast heeft Ringers gedurende bijna een jaar geen aanspraak gemaakt op betaling van de huur. Dat Ringers bijna een jaar wacht met het versturen van facturen wijst er ook op dat geen sprake is van een overeenkomst, te meer daar de huur per week betaald moest worden. Ringers wijst er op zich terecht op dat het betalen van huur een ‘brengschuld’ is, maar dat laat onverlet dat het opmerkelijk is dat Ringers zo lang geen facturen stuurt, mede in aanmerking genomen het oplopen van de gestelde overeengekomen boetes. Voor zover de e-mail van 26 september 2018, die een sommatie bevat, door Dutch Foreigner Care is ontvangen - Dutch Foreigner Care heeft die ontvangst betwist - maakt dit het voorgaande niet anders.

6.10.

De conclusie is dat Ringers de grondslag van haar vordering, het bestaan van een huurovereenkomst, onvoldoende heeft onderbouwd. Dit betekent dat de vordering van Ringers zal worden afgewezen.

6.11.

De overige verweren van Dutch Foreigner Care behoeven geen bespreking meer.

6.12.

De proceskosten komen voor rekening van Ringers, omdat zij ongelijk krijgt.

de voorwaardelijke tegenvordering

6.13.

Omdat de voorwaarde waaronder de tegenvordering is ingesteld – het toewijzen van de vordering van Ringers – niet is ingetreden behoeft de voorwaardelijke tegenvordering niet (verder) behandeld te worden.

7. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

7.1.

wijst de vordering af;

7.2.

veroordeelt Ringers tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Dutch Foreigner Care worden vastgesteld op een bedrag van € 1.994,- aan salaris van de gemachtigde van Dutch Foreigner Care;

7.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter