ECLI:NL:RBNHO:2021:4120

• Datum uitspraak: 21 april 2021
• Publicatiedatum: 18 mei 2021
• Zaaknummer: 9071227
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over ontruiming van bedrijfspand wegens wanbetaling met afwijzing van de vordering

In deze zaak heeft Beleggings- en Exploitatiemaatschappij Nieuwburen B.V. (hierna: Nieuwburen) een kort geding aangespannen tegen D.E.M. Management Services B.V. (hierna: DEM) met als doel ontruiming van een bedrijfspand vanwege wanbetaling. De huurovereenkomst tussen partijen is al eerder onderwerp van geschil geweest, waarbij het Gerechtshof Amsterdam in 2015 heeft geoordeeld dat de onderhoudsverplichtingen grotendeels bij Nieuwburen liggen. Nieuwburen heeft de huurovereenkomst in 2018 opgezegd, maar de kantonrechter heeft deze opzegging in een eerder vonnis afgewezen. In het kort geding heeft Nieuwburen gesteld dat DEM niet meer aan haar huurverplichtingen voldoet en dat er een spoedeisend belang is bij de ontruiming van het pand.

De mondelinge behandeling vond plaats op 7 april 2021, waarbij Nieuwburen haar vordering heeft onderbouwd met de stelling dat de financiële situatie van DEM zorgwekkend is en dat ontruiming noodzakelijk is om verdere schade te voorkomen. DEM heeft echter betwist dat er sprake is van een spoedeisend belang, aangezien de vordering tot ontruiming al eerder was afgewezen en er sindsdien geen nieuwe feiten zijn die deze vordering rechtvaardigen. DEM heeft bovendien een betaling gedaan, wat volgens hen aantoont dat zij in staat is om aan haar verplichtingen te voldoen.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat Nieuwburen geen spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming, omdat de omstandigheden niet voldoende zijn veranderd sinds het eerdere vonnis. De vordering is afgewezen en Nieuwburen is veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Dit vonnis is uitgesproken door mr. S.N. Schipper op 21 april 2021.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9071227 \ VV EXPL 21-36

Uitspraakdatum: 21 april 2021

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Beleggings- en Exploitatiemaatschappij Nieuwburen B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

verder te noemen: Nieuwburen

gemachtigde: mrs. R.A. Koning en J. Bouter

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
D.E.M. Management Services B.V.

gevestigd te Haarlem

gedaagde

verder te noemen: DEM

gemachtigde: mr. A.J.W. van Elk

1. Het procesverloop

1.1.

Nieuwburen heeft DEM op 17 maart 2020 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 april 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft DEM een conclusie van antwoord toegezonden. Op de zitting heeft Nieuwburen een akte en aanvulling eis overgelegd.

2. De feiten

2.1.

DEM huurt van Nieuwburen de kantoorruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Tussen partijen zijn sinds 2008 meerdere procedures gevoerd over de onderhoudsverplichtingen van het gehuurde.

2.3.

Bij onherroepelijk arrest van 8 december 2015 (hierna: het Arrest) heeft het Gerechtshof Amsterdam beslist dat (vrijwel) alle onderhoudsverplichtingen van het gehuurde op Nieuwburen rusten, met uitzondering van normale slijtage. Ook heeft het Gerechtshof
Amsterdam beslist dat Nieuwburen het in het Meerjaren Onderhoudsrapportage van Raderadvies d.d. 9 oktober 2013 (hierna: het rapport) genoemde onderhoud op een bepaald moment moest uitvoeren op straffe van te verbeuren dwangsommen van maximaal
€ 300.000,00.

2.4.

Nieuwburen heeft per brief d.d. 21 februari 2018 de huurovereenkomst tussen partijen opgezegd. Bij de rechtbank Noord-Holland heeft Nieuwburen bevestiging gevraagd van haar opzegging en heeft betaling van huurpenningen en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter heeft bij vonnis d.d. 24 februari 2021 (hierna: het Vonnis) beslist dat Nieuwburen de huurovereenkomst niet kon opzeggen en heeft de gevorderde ontruiming afgewezen. In het Vonnis is vastgesteld dat Nieuwburen door het niet uitvoeren van het in het rapport genoemde onderhoud inmiddels € 300.000,00 aan dwangsommen heeft verbeurd en dat DEM die dwangsommen mocht verrekenen met de huurverplichtingen.

2.5.

DEM is tegen het Vonnis in hoger beroep gegaan.

2.6.

Nieuwburen heeft op 1 maart 2021 een fax naar DEM gestuurd met het verzoek om
€ 322.207,07 binnen acht dagen te voldoen.

2.7.

Op 12 maart 2021 heeft DEM (onder protest) een bedrag van € 116.601,07 betaald.

3. De vordering

3.1.

Nieuwburen vordert – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening DEM veroordeelt:
I. om het gehuurde
primair binnen drie dagen na het vonnis,
subsidiair binnen twee weken na het vonnis met het hunne en de hunnen te verlaten en het gehuurde leeg en ontruimd en bezemschoon ter beschikking van Nieuwburen te stellen met alle daarin aanwezige personen en goederen van DEM en het gehuurde te verlaten en te ontruimen onder afgifte van de sleutels aan Nieuwburen, met machtiging aan Nieuwburen om, indien DEM na verloop van die termijn met die ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie waarbij DEM de kosten van ontruiming aan Nieuwburen dient te voldoen;
II. in de kosten van de procedure inclusief de nakosten en betekeningskosten en vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

Nieuwburen heeft als voorwaardelijke eis gevorderd dat wanneer DEM het bedrag van
€ 205.606,00 betaald heeft, de vordering tot ontruiming ongedaan is gemaakt, althans geen effect meer sorteert.

3.3.

Nieuwburen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huursituatie tussen Nieuwburen en DEM onhoudbaar is geworden nu DEM gestopt is met het betalen van de huurpenningen. Nieuwburen lijdt niet alleen schade doordat DEM de huurpenningen niet meer betaalt maar ook omdat Nieuwburen iedere maand de BTW aan de fiscus moet af dragen en zij de nutsvoorzieningen niet meer aan DEM kan doorberekenen. Gelet op de grote achterstand en de schade die Nieuwburen elke maand lijdt, is de vordering tot ontruiming gerechtvaardigd.

4. Het verweer

4.1.

DEM betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat de vordering tot ontruiming door Nieuwburen in het Vonnis is afgewezen. Dit is twee weken voor de kort geding dagvaarding. Er is in de tussentijd niets veranderd, behalve dat DEM een flinke betaling heeft gedaan. Nieuwburen heeft derhalve geen spoedeisend belang bij haar vordering. Daarnaast heeft DEM haar betalingsverplichting opgeschort om Nieuwburen ertoe te bewegen aan haar onderhoudsverplichtingen met betrekking tot het gehuurde te voldoen. De opschorting is het enige pressiemiddel dat zij heeft om Nieuwburen aan haar verplichtingen te houden temeer nu alle dwangsommen uit het Arrest al zijn verbeurd.

5. De beoordeling

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Nieuwburen daarbij een spoedeisend belang heeft. Hiervan is sprake indien een onverwijlde voorziening is geboden en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het ligt op de weg van Nieuwburen om te stellen en te onderbouwen dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen die zij instelt.

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Ook moet in voldoende mate waarschijnlijk zijn dat de vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

Nieuwburen heeft gesteld dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen omdat de gederfde huur, nutsvoorzieningen en BTW, een jaarlijks bedrag vergen van
€ 505.316,52, zodat dit bedrag gemakkelijk kan oplopen tot meer dan één miljoen euro. Mocht DEM worden veroordeeld tot betaling van zo’n hoog bedrag, dan ligt het voor de hand dat DEM zich failliet laat verklaren. Temeer nu uit de Kamer van Koophandel blijkt dat DEM eind 2017 over een negatief eigen vermogen beschikt van € 686.814,00. Gelet op de deplorabele financiële toestand van DEM is ontruiming het enige dwangmiddel dat resteert.

5.4.

DEM heeft betwist dat Nieuwburen zich zorgen maakt over de betaling van de opgeschorte huur nu zij weet dat DEM uitstekend in staat is die te betalen.

5.5.

Ter zitting heeft Nieuwburen aangevoerd dat zij de ontruiming als enige mogelijkheid ziet om DEM tot nakoming van het Vonnis te bewegen. Dat DEM dan gaat betalen, staat, zo stelt Nieuwburen, voor 95% vast. Zij hebben immers reeds een bedrag van € 116.601,07 betaald. Daarbij komt nog dat DEM in het gehuurde, al dan niet via een werkmaatschappij, 70 mensen heeft werken. Voor DEM is derhalve het belang te groot; ze kan niet zomaar ontruimen. Desgevraagd heeft Nieuwburen aangegeven dat de angst voor een faillissement van DEM hierdoor is achterhaald. Deze stelling wordt onderschreven door het feit dat Nieuwburen ter zitting heeft aangegeven dit kort geding als pressiemiddel te zien en zij de vordering onder de voorwaarde van betaling heeft ingesteld.

5.6.

Gelet op het bovenstaande heeft Nieuwburen naar het oordeel van de kantonrechter geen spoedeisend belang bij haar vorderingen. Daarbij komt nog dat in het Vonnis de ontruiming reeds is afgewezen. Het is gelet op alle door partijen aangekaarte omstandigheden niet voldoende aannemelijk dat in een (nog door Nieuwburen in te stellen) bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken.

5.7.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Nieuwburen zal afwijzen.

5.8.

De proceskosten komen voor rekening van Nieuwburen omdat zij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt Nieuwburen tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor DEM worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van DEM;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter