ECLI:NL:RBNHO:2021:3723

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 6235466 \ CV EXPL 17-7177

Uitspraakdatum: 31 maart 2021

Vonnis in de zaak van:

de publiekrechtelijke rechtspersoon
Staat der Nederlanden,
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoedbedrijf

met zetel te Den Haag

eiseres

verder te noemen: de Staat

gemachtigde: mr. F. Sepmeijer

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. R.Th.J. van ‘t Zelfde

1.Het verdere procesverloop

1.1.

Bij vonnis van 31 oktober 2018 heeft de kantonrechter een door drie deskundigen uit te voeren onderzoek naar de marktconforme huurprijs voor het gehuurde (de ondergrond van een oppervlakte water) gelast.

1.2.

De benoemde deskundigen, S.K. Adema en P.C.J.P. Nelisse hebben, conform voornoemd tussenvonnis, samen een derde deskundige, E. Oostra, aangewezen.
Op 4 september 2020 hebben zij hun rapport uitgebracht.

1.3.

De Staat heeft hierop gereageerd bij akte na deskundigenbericht tevens wijziging van eis. Daarna heeft [gedaagde] een antwoord akte gedaagde ingediend. Vervolgens is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

In voornoemd tussenvonnis is de deskundigen verzocht het volgende te onderzoeken:
1. Wat is per de door de Staat gevorderde huurprijsherzieningsdatum een marktconforme tegenprestatie voor het genot van het gehuurde en op welke gronden? Daarbij gelden de volgende condities:
- De deskundigen dienen bij hun taxatie uit te gaan van de in r.o. 6.6. van het tussenvonnis van 29 augustus 2018 weergegeven definitie van marktconformiteit. Indien deze definitie volgens hen niet bruikbaar is, dienen zij gemotiveerd aan te geven waarom dat niet zo is en van welke definitie van marktconformiteit zij dan wel uitgaan.
- De deskundigen dienen bij hun taxatie de door partijen ingebrachte deskundigenrapporten van C&W en Fakton en de daarin gehanteerde taxatiemethoden te betrekken en (gemotiveerd) aan te geven in hoeverre deze methoden al dan niet geschikt zijn om een marktconforme tegenprestatie te bepalen.

2. Geeft het onderzoek de deskundigen zelf nog aanleiding tot aanvullende op- en aanmerkingen?

2.2.

Blijkens het rapport hebben de deskundigen – kort gezegd – eerst de marktwaarde van het gehuurde bepaald, waarbij zij een onderscheid hebben gemaakt tussen de vierkante meters water, waarvan de prijs is bepaald op € 435,- per m2, en vierkante meters oever, waarbij de prijs is bepaald op € 105,- per m2. Die prijzen hebben zij vermenigvuldigd met een huurpercentage dat de deskundigen hebben bepaald op 3,1%. Dat leidt tot een huurprijs van € 890,- voor het perceel water (bestaande uit 68m2) en van € 460,- voor de oever (uitgaande van 146m2). De uiteindelijke huurprijs is dan € 1.350,- per jaar, met peildatum
1 juli 2017.

2.3.

De Staat heeft over het deskundigenrapport in zijn algemeenheid opgemerkt dat hij de totstandkoming van de daarin opgenomen waardering niet transparant, onduidelijk en onnavolgbaar vindt. Volgens de Staat hebben de deskundigen niet voldaan aan hun motiveringsplicht en hebben zij gehandeld in strijd met het Reglement Gedrags- en beroepsregels NRVT 2020 waaraan zij zich hadden gecommitteerd. De Staat heeft verder naar voren gebracht dat hij naar aanleiding van de concept-rapportage van de deskundige elf opmerkingen heeft gemaakt, waarvan er volgens de Staat negen niet deugdelijk zijn verwerkt in het uiteindelijke rapport. [gedaagde] heeft op zijn beurt opgemerkt dat de door de deskundigen gehanteerde definitie van het gehuurde niet juist is omdat geen sprake is van een woonboot voor permanente bewoning. Ook meent [gedaagde] dat niet duidelijk is hoe de meterprijzen voor water en oever tot stand zijn gekomen. Volgens [gedaagde] dient de huurprijs per 1 juli 2017 daarom op een lager bedrag dan € 1.350,- te worden vastgesteld.

2.4.

Bij de rechterlijke beoordeling van een deskundigenrapport gelden de volgende uitgangspunten. De kantonrechter heeft deskundigen ingeschakeld omdat partijen ieder een eigen deskundigenrapport hadden overgelegd waarbij zowel de wijze van vaststelling van de markthuurprijs als de uitkomst wezenlijk van elkaar verschilden. De kantonrechter beschikt niet over de benodigde specialistische kennis om zelf de markthuurprijs vast te stellen en kan zonder inbreng van een deskundige ook niet zelf bepalen welke methode daarvoor het meest geëigend is. De rechterlijke beoordeling van het deskundigenrapport is daardoor noodzakelijkerwijs begrensd. In beginsel neemt de rechter de bevindingen van de deskundige over, gesteld dat het rapport voldoet aan de beginselen van relevantie, kwaliteit, consistentie en coherentie, en vergt het volgen van die bevindingen in de regel geen verdere motivering. Alleen wanneer de kantonrechter de bevindingen van de deskundige niet volgt, moet zij dat oordeel motiveren. Die motivering moet voldoende inzicht geven in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang om deze zowel voor partijen als voor derden controleerbaar en aanvaardbaar te maken. De kantonrechter zal wel moeten toetsen of het rapport voldoet aan de beginselen van relevantie, kwaliteit, consistentie en coherentie.

2.5.

Voor wat betreft de relevantie kan de beoordeling kort zijn: de deskundigen hebben antwoord gegeven op de vragen die de kantonrechter, nadat partijen hierop hun visie hebben kunnen geven, aan de deskundigen gesteld had. Gelet daarop is het rapport voldoende relevant.

2.6.

Ten aanzien van de kwaliteit geldt dat deskundige Adema door de Staat is aangedragen en deskundige Nelisse door de kantonrechter is benoemd en dat zij tezamen deskundige Oostra hebben benoemd. De deskundigen zijn alle drie werkzaam op het gebied van taxatie van onroerende zaken en zij werken conform het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT. Dat zij bij hun onderzoek partijdig hebben gehandeld, is gesteld noch gebleken.
De kantonrechter is van oordeel dat hiermee de kwaliteit voldoende is gewaarborgd. De omstandigheid dat de opmerkingen van de Staat naar aanleiding van het concept-rapport niet door de deskundigen zijn verwerkt, althans slechts beknopt beantwoord, leidt niet tot een ander oordeel. Het is immers aan de deskundigen om te bepalen of en zo ja in hoeverre zij rekening houden met het commentaar van partijen op het concept-rapport.

2.7.

Voor wat betreft de vereiste consistentie en coherentie overweegt de kantonrechter als volgt. Het gaat hier om de taxatie van een marktconforme huurprijs. Inherent aan een dergelijke taxatie is dat een exacte berekening op basis van vaststaande gegevens niet mogelijk is en dat de ervaringen en inzichten van de deskundigen bij de taxatie een belangrijke rol spelen. Daarbij komt dat het hier gaat om een niet alledaags object. De deskundigen hebben het object omschreven als volgt:

“
een perceel waterbodem ten behoeve van het aanleggen van een woonboot voor permanente bewoning alsmede de aanpalende (oever)grond die in gebruik kan worden genomen als tuin, niet zijnde onland. De betreffende waterbodem en grond is fysiek (nog) niet geschikt voor het aanleggen van woonboten en het realiseren van een aanpalende tuin/erf”

2.8.

De deskundigen hebben verder aangegeven dat verschillende factoren de waardebepaling in dit geval moeilijk maken. Dat zijn factoren, zoals:

- De markt voor ligplaatsen is relatief klein.

- Aanbodzijde wordt veelal door (semi) overheidsinstellingen beheerst.

- De markt voor ligplaatsen is zeer lokaal bepaald (centrum vs natuurgebied).

- De markt voor ligplaatsen is ondoorzichtig, er is geen eenduidige methodiek.

De deskundigen hebben op basis van de volgende twee methoden (afkomstig uit het deskundige rapport van C&W) de waarde van het gehuurde bepaald:

De comparatieve methode; het zoeken van marktwaarde van min of meer vergelijkbare objecten.

De residuele methode; waarbij gekeken is naar min of meer vergelijkbare referenten, die vervolgens zijn uitgesplitst naar waarden van de diverse onderdelen, ligplaats en woonboot.

2.9.

De deskundigen hebben de voorkeur gegeven aan een berekening op basis van de vergelijkingsmethode (=comparatieve methode) boven de residuele methode omdat de schattingszekerheid van de vergelijkingsmethode groter is. Bij de residuele grondwaarde berekening hebben de parameters (aannames) een grote invloed op de uitkomst. Slechts in die gevallen dat geen of onvoldoende referentietransacties voor handen zijn, wordt aan de residuele grondwaardeberekening een groter belang gehecht. In dit geval waren enige referenties voor handen en hebben de deskundigen de residuele grondwaardeberekening ondersteunend toegepast. Volgens de deskundigen geeft het overgrote deel van de collega taxateurs in zijn algemeenheid de voorkeur aan de comparatieve methode.

2.10.

Om op basis van de comparatieve methode tot een waarde te komen, hebben de deskundigen uit verschillende bronnen geput.
Ten eerste hebben ze gekeken naar transacties betreffende ruwe bouwgrond in een straal van 25 kilometer rondom het gehuurde.
Op basis van de gevonden referenties is de bandbreedte van ruwe bouwgronden van uitbreidingsgebieden gelegen tussen € 55,- en € 90,- per m2 en bij inbreidingsgebieden is de waarde circa € 170,- per m2.
Ten tweede hebben de deskundigen naar de waarde van snippergroen in de omgeving van het gehuurde gekeken. Op basis van die referenties ligt de bandbreedte van snippergroen tussen € 137,- tot € 235,- per m2.
Ten derde hebben de deskundigen verkopingen of erfpachtuitgiften van vergelijkbare objecten in hun beoordeling meegenomen. Daarbij hebben ze niet alleen gekeken naar enkele individuele transacties maar ook naar de door de gemeente Velsen gehanteerde grondquote. Voor wat betreft de verschillende transacties zijn de deskundigen op een bandbreedte van € 58,- tot € 68,- per m2 gekomen.

2.11.

De deskundigen hebben ook op basis van de residuele methode onderzoek naar de waarde gedaan. Op basis van een vijftal transacties is de bandbreedte voor bouwrijpe grond tussen € 700,- en € 1.100,- per m2. Om deze uitkomsten naar waarden voor niet-bouwrijpe grond terug te rekenen, hebben de deskundigen een factor 0,4 tot 0,5 toegepast, waardoor de waarden liggen tussen € 300,- en € 550,- per m2.

2.12.

Op basis van alle hiervoor genoemde gegevens, waarbij de uitkomsten van de comparatieve methode zwaarder wegen dan die van de residuele methode, hebben de deskundigen de waterbodem – in niet bouwrijpe staat – gewaardeerd op € 435,- per m2 en de oever – in niet bouwrijpe staat – op € 105,- per m2.

2.13.

De deskundigen hebben vervolgens toegelicht dat zij, om tot een huurwaarde te komen, de gevonden waardes dienen te vermenigvuldigen met een marktconform huurpercentage. Die methode wordt ook toegepast bij de bepaling van de canon ten aanzien van erfpacht en ook de door de Staat ingeschakelde deskundigen hebben een vergelijkbare methode gehanteerd. Het door de deskundigen te bepalen percentage bestaat volgens hen uit de volgende onderdelen:

- basisrendement of risicovrije voet: waarbij het rendement op staatsobligaties met een tienjarige looptijd wordt aangehouden. Dit percentage is op de peildatum 1 juli 2017 0,65%.
- risico-opslagen: hierbij is sprake van verschillende risico’s. Het object specifieke risico ziet op de ouderdom van het object. Dit risico stellen de deskundigen arbitrair vast op 0%. Het locatie specifieke risico beweegt zich volgens de deskundigen tussen 0% en 2%. Zij stellen dit risico arbitrair vast op 1%. Ten slotte is sprake van type specifiek risico, waarbij het gaat om de wijze van gebruik van het gehuurde. Dit risico beweegt zich binnen de bandbreedte van 0,5% tot 5%, De deskundigen stellen dit risico arbitrair vast op 1%.
- doorbelaste kosten: het gaat hier om de beheerskosten waarbij een bandbreedte wordt aangehouden van 2% tot 7%. De deskundigen stellen de beheerskosten arbitrair vast op 4,5%.

2.14.

De deskundigen hebben referente canonpercentages per 2017 gevonden in de omgeving van het gehuurde:
- gemeente Velsen: 3,6%
- gemeente Amsterdam: 3,0%
- gemeente Purmerend: 4,25%.
Volgens de deskundigen is erfpacht in algemene zin een ruimer, meeromvattend recht dan huur. Om die reden moet een afslag plaatsvinden indien de huurprijs wordt afgeleid van een (fictieve) canon.

2.15.

De deskundigen stellen uiteindelijk het percentage om tot een redelijke huurprijs te komen vast op 3,10%. Dit percentage vermenigvuldigd met de hiervoor genoemde prijs per vierkante meter en de oppervlakte van het gehuurde, levert een huurprijs van € 1.350,- per jaar op.

2.16.

De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat het rapport voldoende consistent en coherent is. De deskundigen hebben toegelicht welke methodes zij hebben gebruikt en waarom de ene methode de voorkeur heeft boven de andere methode. Tevens hebben zij aangegeven welke gegevens zij bij hun onderzoek hebben gevonden en op welke wijze zij hiervan gebruik hebben gemaakt. Verder hebben de deskundigen duidelijk gemaakt dat zij op sommige punten (arbitraire) keuzes hebben gemaakt en dat zij verschillende uitkomsten met elkaar hebben moeten verzoenen om tot een eindoordeel te komen. De kantonrechter is van oordeel dat dit inherent is aan de opdracht. Het taxeren van huurprijzen is geen exacte wetenschap waarbij de uitkomst precies kan worden berekend, terwijl ook niet iedere keuze tot in detail beredeneerd kan worden.

2.17.

Gelet hierop kunnen de opmerkingen 2, 3, 4, 6, 8 en 9 en hetgeen de Staat daar verder over heeft betoogd, er niet toe leiden dat de kantonrechter de bevindingen van de deskundigen niet zal overnemen. De Staat is daarbij nader ingegaan op een aantal van de door de deskundigen gebruikte bronnen, zoals de waarde van het snippergroen, de grondquote en de referentie-transacties. Met zijn kritiek miskent de Staat dat de deskundigen deze bronnen alleen hebben gebruikt om de waarde (per vierkante meter) die de deskundigen uiteindelijk aan het object toekennen, (enigszins) te onderbouwen zonder dat deze op grond van die bronnen exact kan worden berekend. De deskundigen hebben daarbij aangegeven dat zij bij de bepaling van de waarde van het object de uitkomsten uit de comparatieve methode zwaarder hebben laten wegen dan de uitkomsten van de residuele methode en ook waarom zij dat hebben gedaan. Daarop stuit af opmerking 2, waarin de Staat aan de orde stelt dat de kosten van het bouwrijp maken, welk kosten de Staat op basis van het rapport berekent op € 465,- per m2, hem zeer hoog voorkomen. Het betoog van de Staat hierover ziet op de residuele methode waarbij de deskundigen de gevonden prijzen voor grond in bouwrijpe staat hebben teruggerekend naar die van niet-bouwrijpe grond. Nog daargelaten dat de deskundigen niets zeggen over de kosten van het bouwrijp maken, gaat het hier slechts om één bron die de deskundigen hebben gebruikt om tot een oordeel te komen en bovendien om een bron (residuele methode) die minder zwaar heeft meegewogen.

2.18.

Volgens [gedaagde] zou op het gehuurde een recreatieve bestemming rusten en geen permanente bewoning waarvan de deskundigen zijn uitgegaan. Dat zou betekenen dat de huurprijs aanzienlijk lager zou moeten uitvallen. De deskundigen hebben daarop aangegeven dat in de bestemmingsplanvoorschriften geen beperking van het gebruik tot alleen recreatieve doeleinden wordt gegeven en dat daarom permanente bewoning als uitgangspunt is genomen. De kantonrechter sluit zich daarbij aan. Indien permanent gebruik en bewoning niet uitdrukkelijk worden uitgesloten, wordt in de praktijk aangenomen dat daarvan sprake is. Ook hebben de deskundigen aangegeven dat niet kan worden uitgesloten dat de huurwaarden van recreatielocaties voor woonboten hoger liggen dan voor permanente locaties. Ook om die reden ziet de kantonrechter geen aanleiding om van het rapport van de deskundigen af te wijken.

2.19.

De kantonrechter is het eens met de kritiek van de Staat op het door de deskundigen gehanteerde rendementspercentage (opmerking 1). De deskundigen hebben aangegeven dat zij dat percentage hebben bepaald op basis van marktrenten met een lange duur (0,65%),
en de opslagen voor object specifiek risico (0%), locatie specifiek risico (1%), type specifiek risico (1%) en de opslag exploitatiekosten (4,5%). Vervolgens hebben de deskundigen op het percentage een afslag toegepast uitgaande van de referente canonpercentages per 2017 van drie nabijgelegen gemeenten. Zo bezien gaat het om een aanzienlijke afslag die, zo leidt de kantonrechter uit het rapport af, alleen wordt gerechtvaardigd door de opmerking van de deskundigen op blz 13 van het rapport dat erfpacht in algemene zin een ruimer, meeromvattend recht dan huur is en dat strikt genomen (ceteris paribus) de canon als tegenprestatie hoger zal zijn dan een huurprijs. In het rapport van C&W van 5 oktober 2017 wordt echter uitgegaan van een opslag ten opzichte van de canonpercentages. Op blz. 19 van dat rapport staat hierover:
Er is gekeken naar rentepercentages die de gemeente in rekening brengen (tussen de 2,10% en 5,6%) en naar de kapitaalmarkt. Op basis van deze gegevens is uitgegaan van een percentage van 4,00%. Hierbij is rekening gehouden met de beheerskosten die bij huur hoger zijn dan bij erfpacht.

2.20.

De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat de deskundigen de door hen toegepaste afslag onvoldoende hebben gemotiveerd. De afslag is, uitgaande van de door de deskundigen toegepaste percentages voor marktrenten, risico’s en kosten, erg hoog. De motivering hiervoor ziet uitsluitend op het recht dat de gebruiker op de grond heeft en de deskundigen zijn niet ingegaan op hetgeen hierover in het rapport van C&W is opgemerkt. Ook hebben de deskundigen naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende rekening gehouden met de bijzondere omstandigheid dat blijkens het huurcontract de Staat bij eigendomsoverdracht van het vaartuig gehouden is mee te werken aan overname van de huurovereenkomst (artikel 8). Dat maakt dat sprake is van een sterker huurrecht dan normaliter het geval is. Dit alles overziende ziet de kantonrechter aanleiding om in die zin van het rapport van de deskundigen af te wijken door voor wat betreft het huurpercentage uit te gaan van (bijna) het gemiddelde van de gevonden referente canonpercentages per 2017, te weten 3,6%. Dat betekent dat de huurprijs per 1 juli 2017 zal worden vastgesteld op een bedrag van € 1.568,25 per jaar.

2.21.

De conclusie is daarom dat de kantonrechter de huurprijs per 1 juli 2017 zal vaststellen op € 1.568,25 per jaar. [gedaagde] zal verder worden veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur vanaf 1 juli 2017, te weten het verschil tussen de door hem betaalde en tot op heden geldende huurprijs en de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs van
€ 1.568,25 per jaar.

2.22.

Ten aanzien van de proceskosten geldt het volgende. Beide partijen zijn deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om de proceskosten te compenseren aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dat geldt echter niet voor de kosten deskundigen. Op uitdrukkelijk verzoek van de Staat is niet één (zoals [gedaagde] wenste) maar zijn drie deskundigen benoemd. Daarbij heeft de Staat aangegeven dat hij (subsidiair) bereid was om twee/derde van de kosten van het deskundigenonderzoek op zich te nemen. De kantonrechter zal de kostenverdeling dienovereenkomstig vaststellen. De kosten bedragen volgens opgave van de deskundigen € 12.500,-.

2.23.

Dit bedrag is reeds door de Staat als voorschot aan de rechtbank betaald. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld om aan de Staat € 4.166,67 te betalen voor de kosten van de deskundigen.

2.24.

Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

stelt de huurprijs voor de ondergrond van een oppervlakte water gelegen in de gracht, behorende bij [adres], met ingang van 1 juli 2017 vast op € 1.568,25 per jaar;

3.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de Staat van de achterstallige huur vanaf 1 juli 2017, te weten het verschil tussen de door hem betaalde tot op heden geldende huurprijs en de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs van € 1.568,25 per jaar;
3.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de Staat van € 4.166,67 voor de kosten van de deskundigen en compenseert de overige proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

3.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter