Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 9099423 \ VV EXPL 21-48
Uitspraakdatum: 23 april 2021
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
1.[eiser sub 1]
2. [eiser sub 2]
beiden wonende te [woonplaats] , Zwitserland
eisers
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. S.A. Adriaanse
tegen
1.[gedaagde sub 1]
wonende te [woonplaats]
2. [gedaagde sub 2]
3. [gedaagde sub 3]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder te noemen: [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] en tezamen [gedaagde]
gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] op 30 maart 2021 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 april 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] een akte overlegging nadere producties genomen en heeft [gedaagde] bij brief van 8 april 2021 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is sinds 2005 eigenaar van de woning aan het adres [adres] (hierna: “de woning”). Vanwege de verhuizing van [eiser] naar het buitenland en ten behoeve van de verhuur van de woning, heeft [eiser] in 2007 een beheerovereenkomst gesloten met Rots-Vast Groep Amstelveen (hierna: Rotsvast).
2.2.
Op 27 januari 2011 is op naam van [eiser] als verhuurder en [gedaagde sub 1] als huurder een huurovereenkomst ondertekend voor de huur van de woning. In de huurovereenkomst staat dat Rotsvast de beheerder is. De huurovereenkomst is op 1 februari 2011 ingegaan voor de duur van één jaar en is na ommekomst van die periode voor onbepaalde tijd voortgezet.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ-model 2003) (hierna: “AB”) van toepassing verklaard.
2.4.
De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“(…)
1.2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte, door de huurders, door maximaal personen.
(…)
11. De huurprijs en de vergoeding aangaande leveringen en diensten zoals in artikel 4.4 bedoeld worden maandelijks bij vooruitbetaling voldaan door overschrijving op bankrekeningnummer (…) t.n.v Rots-Vast Beheer Amstelveen o.v.v. adres+maand.
(…)
13. Het is huurder niet toegestaan de gedaante of inrichting van het gehuurde te wijzigen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder en op eventuele bij deze toestemming te stellen voorwaarden.
14. Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken of aan derden in onderhuur af te staan of anderszins in gebruik te geven. Ook overdracht van het huurrecht mag niet plaatsvinden.
(…)”
2.5.
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben hun hoofdverblijf in de woning en [gedaagde sub 1] heeft haar hoofdverblijf elders.
2.6.
Bij brief van 31 oktober 2018 is op briefpapier van Rotsvast gericht aan [gedaagde sub 1] de huur opgezegd ten aanzien van de woning. De aanhef van de brief luidt: “
Geachte heer [gedaagde sub 1] , mevrouw [gedaagde sub 2] , (…)”. Onderaan de brief staat als afzender [naam eiser sub 1] vermeld. De handtekening die daarbij staat is niet van [eiser sub 1] . De huuropzegging is later weer ingetrokken.
Geachte heer [gedaagde sub 1] , mevrouw [gedaagde sub 2] , (…)”. Onderaan de brief staat als afzender [naam eiser sub 1] vermeld. De handtekening die daarbij staat is niet van [eiser sub 1] . De huuropzegging is later weer ingetrokken.
2.7.
De huurprijs bedraagt per 1 juli 2020 € 1.649,38 per maand. In oktober 2020 is een huurachterstand ontstaan.
2.8.
Bij brief van 25 november 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde sub 1] geschreven:
“(…)
Het is cliënt omstreeks 4 november jl. gebleken dat u het Gehuurde zomaar in gebruik heeft gegeven aan twee voor cliënt onbekende personen. Vermoedelijk betreft dit familie van u (en diens partner): de heer [gedaagde sub 3] en mevrouw [gedaagde sub 2] . Voor dit gebruik heeft u cliënte nimmer om toestemming verzocht (en die zou u ook niet verleend zijn).
Gelet op het voorgaande bent u ernstig tekortgeschoten in de nakoming van uw verplichtingen als huurder.
Ook op andere wijze bent u tekortgeschoten in de nakoming van uw verplichtingen als huurder. Er is sprake van een aanzienlijke huurachterstand van twee maanden, ter hoogte van € 3.298,76,- dit terwijl u als huurder verplicht bent zorg te dragen voor stipte voldoening van de huurpenningen. (…)
(…)
Voorts heeft u toegestaan dat de onbekende personen zomaar veranderingen hebben aangebracht aan het Gehuurde. Voor zover cliënt thans heeft kunnen vaststellen, is de tuin betegeld (dit was gras), is de heg weggehaald en is daarvoor een tuinhek in de plaats gekomen, is een afdak boven de buitendeur geplaatst (waardoor de gevel beschadigd is) en is een dichte trapkast geplaatst. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van cliënt is u dat niet toegestaan, (….)”
(…)
Cliënt is genoodzaakt u hierbij formeel aansprakelijk te stellen voor de geleden en nog te lijden schade van cliënt als gevolg van uw handelen. (…)
(…)”
2.9.
Bij brief van 25 november 2020 van de gemachtigde van [eiser] aan hen die verblijven in de woning worden de personen die in de woning verblijven gesommeerd de woning per direct te ontruimen.
2.10.
Rotsvast heeft de beheerovereenkomst met [eiser] per e-mail van 26 november 2020 beëindigd.
2.11.
Op 3 december 2020 heeft [gedaagde sub 2] tweemaal een bedrag van € 1.649,38 overgemaakt naar de bankrekening van Rotsvast. Op de bankafschriften is bij de omschrijving respectievelijk aangegeven; “
Huur [adres] Periode 01-11-2020”en “
Huur [adres] Periode 01-12-2020”.
Huur [adres] Periode 01-11-2020”en “
Huur [adres] Periode 01-12-2020”.
2.12.
Bij e-mail van 15 januari 2021 heeft de gemachtigde van [eiser] aan de gemachtigde van [gedaagde] geschreven:
“(…)
Van cliënt heb ik begrepen dat er momenteel sprake is van een betalingsachterstand met betrekking tot de maanden oktober 2020 t/m januari 2021 ter hoogte van EUR 6.597,53,-.
Ik ga ervan uit dat die bedragen ommegaand zullen worden voldaan door uw cliënten, op het rekeningnummer van client, te weten (…).
(…)”
2.13.
[eiser] heeft [gedaagde] en Rotsvast bij afzonderlijke dagvaardingen van 9, 10 en 11 februari 2021 in een bodemprocedure gedagvaard.
2.14. |
|In een brief van 17 februari 2021 van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland gericht aan [gedaagde sub 2] is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Volgens mijn gegevens bent u huurder van het pand [adres] te Hoofddorp dat in eigendom is van de heer [eiser sub 1] , (…) [woonplaats] .
(…)
Bovenstaande aanslagen zijn door de belastingschuldige niet betaald. Tevens zijn er voor deze aanslagen aan belastingschuldige dwangbevelen betekend.
Als huurder verricht u aan genoemde belastingschuldige periodiek betalingen. Op grond van artikel 19 Invorderingswet 1990 bent u door deze vordering verplicht de huurbedragen die u aan de heer [eiser sub 1] verschuldigd bent aan ons af te dragen.
Dit betekent dat belastingschuldige, tot nader bericht, van u geen huur meer ontvangt. Het door u verschuldigde huurbedrag dient u af te dragen aan de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, totdat de totale schuld van € 367,91 is voldaan. De huur wordt door ons afgeboekt op de vermelde openstaande aanslagen. Uw verplichting om huur te betalen wordt dus gewoon voortgezet, alleen moet u de huur op een andere rekening storten. Voor de volledigheid merk ik op dat de belastingschuldige van deze huurvordering op de hoogte wordt gesteld.”
(…)”
2.15.
Op 15 maart 2021 heeft Rotsvast een bedrag van in totaal € 3.298,76 (tweemaal huur) overgemaakt naar de bankrekening van [eiser] .
2.16.
Bij e-mail van 30 maart 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] geschreven:
“(…)
Ik heb op mijn derdengelden rekening de huurpenningen voor de maand januari februari en maart 2021 staan. Een kort geding lijkt mij weinig zinvol. Client kon deze – zoals door u aangegeven – niet aan de makelaar voldoen. (…)”
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening:
Primair
I. [gedaagde] veroordeelt om met ingang van de datum van dit vonnis, althans een in goede justitie te bepalen datum, de woning met al de hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels aan [eiser] , de woning in goede staat, vrij van aanpassingen en beschadigingen, en vrij van derden aan [eiser] op te leveren en ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen en niet meer te betreden, op straffe van een dwangsom, met machtiging van [eiser] om, indien [gedaagde] per de ontruimingsdatum met de ontruiming in gebreke blijft, dat zelf te bewerkstellingen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
II. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt, des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, in de verschuldigde maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de woning ter hoogte van (op dit moment) € 1.649,38,-, tot aan de datum van de feitelijke ontruiming van de woning, alsmede tot vergoeding van het tot op heden verschuldigde bedrag ter zake van het gebruik van de woning ter hoogte van € 6.597,52 (december 2020 t/m maart 2021), voor wat betreft [gedaagde sub 1] ten titel van huur en voor wat betreft [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 2] ten titel van een gebruiksvergoeding, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met bepaling dat [gedaagde] ook gedurende die periode aan alle verplichtingen op grond van de huurovereenkomst dient te voldoen;
Subsidiair
III. enige voorziening treft die de kantonrechter in goede justitie passend acht;
Primair en subsidiair
IV. [gedaagde] hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder ook na de uitspraak gevallen kosten overeenkomstig artikel 237 lid 4 Rv, alles te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de dag na dit vonnis.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde sub 1] stelselmatig en ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door de woning niet zelf te bewonen, door de woning zonder toestemming in gebruik te geven aan derden, door de huurpenningen niet, althans niet tijdig te voldoen en door zonder toestemming wijzigingen aan te brengen aan de woning. De huurachterstand bedraagt vier maanden en is voldoende om ontruiming te rechtvaardigen.
3.3.
Voorts stelt [eiser] zich op het standpunt dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zonder recht of titel in de woning verblijven. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] maken dan ook inbreuk op zijn eigendomsrecht en handelen onrechtmatig jegens hem. In geval [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] wel als huurders zouden moeten worden aangemerkt, geldt dat ook zij ernstig tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst aangezien sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden. Bovendien hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zonder toestemming veranderingen en beschadigingen aan de woning toegebracht.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vorderingen en voert aan – samengevat – dat er geen sprake is van een huurachterstand. De huur over de maanden november en december 2020 is conform de huurovereenkomst aan Rotsvast voldaan. Vanwege de ontstane onenigheid tussen [eiser] en Rotsvast en vanwege de brief van de Belastingsamenwerking is onduidelijkheid ontstaan. [gedaagde] wist hierdoor niet op welke bankrekening bevrijdend kon worden betaald. Om die reden heeft [gedaagde] de huurpenningen over de maanden januari, februari, maart en april 2021 op de derdengelden rekening van zijn gemachtigde gestort. Dat is ook aan de gemachtigde van [eiser] gecommuniceerd.
4.2.
[gedaagde] voert verder aan dat [eiser] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst wist dat niet [gedaagde sub 1] maar [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] feitelijk gebruik van de woning gingen maken en ook dat zij (mede)huurders waren. Volgens [gedaagde] is dit bij het aangaan van en huurovereenkomst uitdrukkelijk met Rotsvast besproken en heeft [eiser] hiermee ingestemd. De discussie over de totstandkoming van de huurovereenkomst leent zich volgens [gedaagde] niet voor de behandeling in kort geding omdat hiervoor een onderzoek naar feiten en mogelijk nadere bewijsvoering noodzakelijk is.
4.3.
[gedaagde] betwist dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming die zodanig ernstig is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal rechtvaardigen.
5.De beoordeling
5.1.
De vorderingen in kort geding kunnen alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. [gedaagde] heeft betwist dat sprake is van een spoedeisend belang, onder meer omdat de huurachterstand betaald zou zijn. Dit verweer faalt. Ter zitting is komen vast staat dat op dat moment een betalingsachterstand was van in elk geval vier maanden huur, zodat sprake was van een aanzienlijke huurachterstand. Dit levert op zichzelf al een spoedeisend belang op. Daarnaast wordt dit ingevuld doordat [eiser] aan zijn vordering mede ten grondslag legt dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zonder recht of titel in de woning verblijven. [eiser] heeft als eigenaar van de woning een spoedeisend belang bij de beoordeling daarvan.
5.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3.
De kantonrechter stelt voorop dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding en ook nog ten tijde van de mondelinge behandeling sprake was van een huurachterstand van meer dan drie maanden. Volgens vaste rechtspraak is een dergelijke achterstand zo groot dat in beginsel niet van [eiser] kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst laat voortduren. Dat de huurpenningen op de derdenrekening van de gemachtigde van [gedaagde] stonden, maakt dat niet anders. Inmiddels is een groot deel van de huurachterstand echter voldaan. Vast staat immers dat [eiser] op 15 maart 2021 de huurpenningen over de maanden november en december 2020 van Rotsvast heeft ontvangen. Na de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiser] bevestigd dat [gedaagde] ook de huurpenningen voor nog vier maanden aan [eiser] heeft voldaan. Gelet daarop ontbreekt een grond voor toewijzing van de vordering van [eiser] tot betaling van de huur cq gebruiksvergoeding over de maanden december 2020 tot en met maart 2020. De vordering zal in zoverre worden afgewezen. De betaling van de huurachterstand betekent ook dat de vordering tot ontruiming niet langer daarop kan worden gebaseerd.
5.4.
Aan de gevorderde ontruiming heeft [eiser] naast de huurachterstand ten grondslag gelegd dat deze wat betreft [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gerechtvaardigd is omdat zij zonder recht of titel in de woning verblijven. Voor de beoordeling van deze grondslag is van belang te constateren dat partijen van mening verschillen over de vraag wie de huurder is van de woning. [gedaagde sub 1] staat op de huurovereenkomst vermeld als huurder maar heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij nooit de intentie heeft gehad om in de woning te gaan wonen en dat zij de huurovereenkomst is aangegaan voor haar broer, [gedaagde sub 3] . Reden daarvan was volgens [gedaagde sub 1] dat haar broer en [gedaagde sub 2] niet in staat waren om zelf een huurovereenkomst aan te gaan. Zij wilde met name graag borg voor hen staan. Volgens [gedaagde sub 1] was Rotsvast hiervan op de hoogte en is dat ook met [eiser] afgestemd. Daarbij heeft [gedaagde] ook verwezen naar correspondentie, onder meer de brief die is genoemd in r.o. 2.6. Dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ook als huurders moeten worden aangemerkt blijkt volgens [gedaagde] bovendien uit een aanhangsel aan de huurovereenkomst waarop alle namen van de bewoners van de woning vermeld staan. [eiser] heeft op zijn beurt betwist dat hij bekend is met [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] als huurders en met dit aanhangsel en ook dat hij daarmee heeft ingestemd.
5.5.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft op de zitting op zijn telefoon een screenshot getoond van het aanhangsel bij de huurovereenkomst. Het aanhangsel staat op hetzelfde briefpapier van Rotsvast als de huurovereenkomst en daarop staan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] als (mede)bewoners van de woning vermeld. Daarbij mede in aanmerking genomen de brief van 31 oktober 2018 waarin [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in elk geval door Rotsvast als huurder zijn aangemerkt (r.o. 2.6), de brief van Belastingsamenwerking waarin [gedaagde sub 2] eveneens als huurder is aangemerkt (r.o. 2.14) en de niet betwiste stelling van [gedaagde] dat de huur altijd door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] is voldaan, valt op dit moment niet uit te sluiten dat zij, naast [gedaagde sub 1] , als (mede)huurders dienen te worden aangemerkt. Bij deze stand van zaken is op dit moment onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zich zonder recht of titel in de woning bevinden, zoals [eiser] hebben gesteld. Verder onderzoek daarnaar is in kort geding niet mogelijk. Om vast te kunnen stellen of [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] (mede)huurders zijn is nader onderzoek in een bodemprocedure nodig. Gezien het voorgaande leent de vordering tot ontruiming van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zich niet voor toewijzing in kort geding.
5.6.
De kantonrechter begrijpt dat Rotsvast een belangrijke rol heeft gespeeld in de relatie tussen [eiser] en [gedaagde] maar welke rol dat is, is in deze procedure niet vast te stellen. Immers, Rotsvast is geen partij in deze procedure. De relatie tussen Rotsvast en [eiser] alsook de rol van Rotsvast in de relatie tussen [eiser] en [gedaagde] zal in de reeds aanhangige bodemprocedure moeten worden beoordeeld.
5.7.
[eiser] heeft aan de vordering tot ontruiming van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ook nog ten grondslag gelegd dat zij, als zij als huurders moeten worden aangemerkt, tekort zijn geschoten vanwege het ongeoorloofd aanbrengen van veranderingen en beschadigingen aan de woning. [gedaagde] heeft daar tegen ingebracht dat deze veranderingen en wijzigingen met toestemming van Rotsvast zijn uitgevoerd en dat zij er vanuit zijn gegaan dat Rotsvast daarbij namens [eiser] optrad. Dat sprake zou zijn van beschadigingen aan de woning is door [gedaagde] betwist. Gegeven deze gemotiveerde betwisting in combinatie met de onduidelijkheid over de positie van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] en de rol van Rotsvast in deze geldt ook hiervoor dat op dit moment onvoldoende aannemelijk is dat sprake is van tekortkomingen. Deze kunnen dan ook evenmin een grond opleveren voor de gevorderde ontruiming.
5.8.
[eiser] vordert ook ontruiming van [gedaagde sub 1] . Voor zover [eiser] daaraan naast de huurachterstand ten grondslag heeft gelegd dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door onder meer de woning niet zelf te bewonen, geldt dat de beoordeling van die stelling in het midden kan blijven vanwege het volgende. [eiser] vordert de ontruiming van de woning van alle drie de gedaagden omdat hij daarover weer volledig de beschikking wenst te krijgen. Zoals hiervoor is overwogen zal de gevorderde ontruiming ten aanzien van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] echter worden afgewezen. Ook bij toewijzing van de vordering tot ontruiming ten aanzien van [gedaagde sub 1] zou [eiser] daarom nog steeds niet de beschikking krijgen over de woning. Daarmee ontbreekt een belang voor [eiser] bij toewijzing van dit deel van de vordering, zodat de vordering in zoverre ook zal worden afgewezen voor zover deze is gegrond op de gestelde tekortkomingen.
5.9.
Gelet op het vorenstaande alsmede gelet op het feit dat een veroordeling tot ontruiming in kort geding vaak een definitief karakter heeft en sterk ingrijpt in het belang van de huurder/gebruiker, bestaat naar het oordeel van de kantonrechter thans onvoldoende aanleiding om de vordering tot ontruiming van de woning toe te wijzen.
5.10.
De vordering tot betaling van de maandelijkse vergoedingen tot aan de datum van ontruiming zal ook worden afgewezen. [gedaagde] hoeven de woning immers niet te ontruimen en op dit moment ontbreekt aanleiding om te veronderstellen dat de toekomstige maandelijkse vergoedingen niet zullen worden betaald. Daarbij merkt de kantonrechter wel op dat zij er vanuit gaat dat [gedaagde] zullen blijven zorgdragen voor stipte en tijdige betaling van deze vergoedingen.
5.11.
Het voorgaande brengt met zich mee dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
5.12.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 498,- aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde]
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter