Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/306674 / HA ZA 20-556
Vonnis van 21 april 2021 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. A.J.J. Sweens te Den Helder,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.H. Prins te Den Helder.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het dossier omvat de volgende stukken:
- de dagvaarding van 13 augustus 2020;
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie van 18 november 2020;
- het tussenvonnis van 9 december 2020;
- de akte van [eiser] , met producties 8 tot en met 24;
- de akte van [gedaagde] , met producties 11 en 12;
- de conclusie van antwoord in reconventie van 18 maart 2021;
- het proces-verbaal van descente van 18 maart 2021.
1.2.
Op 18 maart 2021 is de rechtbank ter plaatse geweest om de situatie te bekijken (descente). Daarna heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden in een ruimte van het kantoor van mr. Sweens. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mr. Sweens heeft gebruikt gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Partijen hebben daarna geen minnelijke schikking kunnen bereiken en hebben de rechtbank gevraagd vonnis te wijzen.
2.Waar gaat het in deze zaak om?
Het gaat in deze zaak in hoofdzaak om de vraag wie eigenaar is van een strookje grond (partijen noemen het een steeg) tussen het appartementencomplex [xxx] van [eiser] en het woonhuis van [gedaagde] . De rechtbank komt hierna tot het oordeel dat [eiser] eigenaar is en wijst de vorderingen van [eiser] toe.
3.De feiten
3.1.
[eiser] is sinds 14 oktober 2015 eigenaar van het [xxx] gebouw aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het [xxx] gebouw). [eiser] woont niet zelf in het [xxx] gebouw.
3.2.
[gedaagde] is sinds 1 juli 1981 voor de helft eigenares van de woning aan [adres2] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). Sinds 30 december 1991 is zij volledig eigenares van de woning.
3.3.
De ligging van de percelen volgt uit onderstaande kadastrale tekening. Daarop is het perceel van [eiser] met de kadastrale nummers [kadastraalnummer 1] , [kadastraalnummer 2] en [kadastraalnummer 3] weergegeven. En dat van [gedaagde] met de kadastrale nummers [kadastraalnummer 4] en [kadastraalnummer 5] weergegeven:
Tekening verwijderd i.v.m. publicatie
3.4.
Tussen het [xxx] gebouw en de woning ligt de strook grond. De strook grond begint aan de voorkant van het [xxx] gebouw en loopt door tot aan de [straatnaam] . [gedaagde] heeft via een poort in haar tuin toegang tot de strook grond. De strook grond is aan de zijde van de [straatnaam] afgesloten met een hek.
3.5.
Op 23 april 2019 heeft op verzoek van [eiser] een door het Kadaster uitgevoerde grensreconstructie plaatsgevonden. Het Kadaster heeft naar aanleiding daarvan de navolgende veldwerktekening in het Relaas van bevindingen opgemaakt. De stippellijn van noord naar zuid is de kadastrale erfgrens:
Veldwerktekening verwijderd i.v.m. publicatie
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[eiser] heeft een aantal vorderingen ingesteld.
Zakelijk weergegeven eist hij:
te verklaren dat de strook grond tussen de gebouwen onbelast eigendom van [eiser] is en
als dat niet kan worden verklaard [gedaagde] te veroordelen om [eiser] vrije en onbelemmerde toegang te verlenen tot de strook grond
[gedaagde] te veroordelen om haar perceel van de strook grond af te sluiten
[gedaagde] te veroordelen om de strook grond te ontruimen
[gedaagde] te veroordelen het over de strook grond hangende hekwerk te verwijderen
[gedaagde] te verbieden water of vuilnis in de steeg te lozen.
in reconventie
4.2.
[gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eiser] en heeft zelf de volgende tegenvorderingen ingesteld:
I. te verklaren dat de strook grond door verkrijgende verjaring onbelast eigendom van [gedaagde] is geworden
II. [gedaagde] toestemming te verlenen om tot overdracht van de strook grond over te gaan
III. te bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van de akte van levering
IV. te bepalen dat [eiser] een onderzoek moet dulden aan twee luchtafvoeren in de steeg en als dat oplevert dat die afvoeren niet aan het bouwbesluit voldoen, hem te veroordelen maatregelen te treffen.
4.3.
Op de relevante stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.
5.Het oordeel van de rechtbank over de vorderingen van [eiser]
Eigendom van [eiser]
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat [eiser] eigenaar is van de strook grond om de volgende redenen.
5.2.
[eiser] heeft onderbouwd dat de woningen omstreeks 1877 tegen elkaar aan zijn gebouwd, waarbij er sprake was van een enkelsteense muur. Rond 1960 is de toen bestaande woning [adres] gesloopt. De woning van [adres2] is blijven staan. Enkele jaren later, rond 1970 is het [xxx] gebouw gerealiseerd. Doordat de buitenmuur van het [xxx] gebouw moest worden gemetseld is er een klein stukje grond van het kadastrale perceel [kadastraalnummer 1] onbebouwd gelaten. Daardoor is de steeg ontstaan. Ongeacht de vraag waar de kadastrale grens precies liep, vanaf 1877 is de muur tussen nummer [adres] en nummer [adres2] als grens gehanteerd. Daarom is in ieder geval door verjaring de erfgrens komen te liggen op de plaats waar de woningen tegen elkaar aan gebouwd waren, aldus [eiser] .
5.3.
[gedaagde] erkent dat er in 1981 al een steeg was, die werd gebruikt door de vorige eigenaar en vervolgens door [gedaagde] (en haar toenmalige partner). De rechtbank verwerpt het verweer van [gedaagde] dat volgens de gegevens van het Kadaster de strook grond geregistreerd is als gemeenschappelijk eigendom van partijen. Op de veldwerktekening is te zien dat de kadastrale erfgrens op de strook grond is gelegen. Maar uit de door [eiser] hiervoor weergegeven standpunten en de door hem overgelegde foto’s van de producties 12 tot en met 14 en 18 is komen vast te staan dat de ondergrond van de gesloopte woning van [adres] (momenteel het [xxx] gebouw), dus tot de zijmuur van nummer [adres2] , vóór de sloop in de jaren 70 eigendom was van de toenmalige rechthebbende. Dat is de grond, die nu de steeg vormt. Vervolgens is de eigendom overgegaan op de daaropvolgende rechthebbenden, waaronder [eiser] .
Daarnaast blijkt uit de kadastrale tekening (zie hiervoor onder 3.3) dat de bebouwing van het [xxx] gebouw niet samenvalt met de kadastrale grens tussen de percelen. Er is dus geen sprake van een gemeenschappelijk eigendom.
Toegang strook grond door [gedaagde]
5.4.
[eiser] heeft gevorderd dat [gedaagde] zal worden veroordeeld de toegang tot de strook grond vanaf haar perceel (aan de zijkant) af te sluiten. [gedaagde] heeft daartegen terecht aangevoerd dat niemand gedwongen kan worden zijn grond af te sluiten.
De rechtbank merkt op dat de grondslag van deze vordering ontbreekt. Ook ter zitting kon deze niet worden aangevuld. De vordering onder C zal worden afgewezen.
Overhangend hek
5.5.
[eiser] heeft gevorderd dat het hekwerk zoals getoond op de foto van productie 6 bij dagvaarding door [gedaagde] dient te worden verwijderd. De rechtbank heeft ter plaatse vastgesteld dat dit hek een aantal centimeters boven de strook grond hangt. Het hek maakt een verzorgde indruk en weert, zoals door [gedaagde] gesteld, eventuele onbevoegden van het dakterras. Het hangt ook op zo’n plaats boven de strook grond, dat [eiser] er geen last van kan hebben. Bovendien verklaarde [eiser] dat hij daar eigenlijk bijna nooit komt of hoeft te zijn.
De rechtbank is van oordeel dat [eiser] zich tegen deze achtergrond, en in aanmerking nemende de wederzijdse belangen van partijen, niet met een beroep op zijn eigendomsrecht tegen de aanwezigheid van het betreffende hek kan verzetten [1] .
Opslag en afvoer in de steeg
5.6.
[eiser] stelt dat [gedaagde] een inbreuk maakt op zijn eigendomsrecht door gebruik te maken van de strook grond voor opslag van kratten en brandhout. Daarnaast wordt er water afgevoerd in de steeg door [gedaagde] .
5.7.
[gedaagde] voert daartegen aan dat het gaat om een geringe opslag van plastic kratten. Ten aanzien van de afvoer voert [gedaagde] aan dat het gaat om een minimale hoeveelheid water omdat het een condenspijpje is en ook hiervoor geldt dat het water neerkomt op de grond die eigendom van [gedaagde] is.
5.8.
De rechtbank oordeelt als volgt. Het staat vast dat de strook grond in eigendom toebehoort aan [eiser] . [gedaagde] maakt dus een inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] door de strook grond als opslag te gebruiken. Zonder toestemming is het haar niet toegestaan daar zaken neer te zetten.
Ten aanzien van het afvoeren van water in de steeg heeft [eiser] terecht aangevoerd dat afwatering op iemand anders erf niet is toegestaan. [2] Ter plaatse heeft de rechtbank geconstateerd dat het alleen gaat om een overloop van de ketel van de centrale verwarming en niet om de afvoer van een wasdroger, zoals door [eiser] verondersteld. Het gaat echter niet om de hoeveelheid van het water. Afwateren is daar gewoon niet toegestaan.
Slotsom
5.9.
De rechtbank zal de vorderingen onder A, D en F van [eiser] toewijzen.
Dwangsommen
5.10.
[eiser] heeft dwangsommen gevorderd. Hiertegen heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd. De rechtbank zal de dwangsom matigen tot € 250,- per overtreding, met een maximum van € 10.000,-.
Proceskosten
5.11.
[gedaagde] zal als de partij die voor het grootste deel ongelijk heeft gekregen worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 102,96
- griffierecht € 304,00
- salaris advocaat €
1.126,00(2 punten × tarief € 563,00)
1.126,00(2 punten × tarief € 563,00)
Totaal € 1.532,96
5.12.
De hierna uit te spreken veroordelingen in dit vonnis mogen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen hoger beroep instelt tegen de beslissing van de rechtbank (het vonnis is 'uitvoerbaar bij voorraad').
6.Het oordeel van de rechtbank over de tegenvorderingen van [gedaagde]
Eigendomsverkrijging van de strook grond door verjaring
6.1.
De tegenvordering van [gedaagde] zal worden afgewezen omdat zij de eigendom van de strook grond niet door verkrijgende verjaring heeft verkregen.
6.2.
[gedaagde] beroept zich erop dat zij door verjaring eigendom heeft verkregen. Zij heeft de stelplicht en de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat aan de vereisten voor verkrijgende verjaring is voldaan. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar van de strook grond is geworden. Zij heeft vanaf 1981 dan wel vanaf 1992 bezit genomen van de strook grond. [gedaagde] is te goeder trouw en de daarbij behorende termijn van tien jaar is reeds verstreken. Maar ook indien zij niet te goeder trouw is, is de termijn voor verkrijging van, in dat geval, twintig jaar reeds verstreken, aldus [gedaagde] .
6.4.
Bezit is het houden van een goed voor zichzelf. [5] Het wordt verkregen door inbezitneming, wat inhoudt dat men zich de feitelijke macht over het goed verschaft met de pretentie rechthebbende te zijn. Deze machtsuitoefening door bezitsdaden moet zodanig zijn dat het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet wordt gedaan. Of er sprake is van bezit wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen, op grond van uiterlijke feiten.
6.5.
De bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook (bij aanvang van het bezit) redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. [6] Hierbij moet de nodige zorgvuldigheid zijn betracht om een verkeerde voorstelling van zaken te voorkomen.
6.6.
De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van inbezitneming door [gedaagde] . Toen [gedaagde] de woning in eigendom had verkregen, was de strook grond al aan de voorkant en achterkant afgesloten met een hek. Deze hekken zijn destijds niet door [gedaagde] geplaatst. Los daarvan, het enkele afsluiten van de steeg door een hek kan niet als daad van inbezitneming worden aangemerkt. Daarnaast sluit de rechtbank zich aan bij het standpunt van [eiser] dat het gebruikelijk is dat een steeg tussen nabijgelegen panden door middel van een hekwerk is afgesloten om binnentreden door onbevoegden tegen te gaan. Dat wil nog niet zeggen dat degene die een poort of hekwerk aanbrengt, daarmee het bezit van de hele steeg/strook grond uitoefent. Verder is het plaatsen van enkele kratten en overige opslag in de steeg niet voldoende om als inbezitneming van de grond te kunnen kwalificeren.
6.7.
Het is niet komen vast te staan dat de strook grond op enig moment in de zin van de wet in bezit is genomen door [gedaagde] . Dat leidt tot de gevolgtrekking dat de strook grond niet door verjaring eigendom van [gedaagde] is geworden.
Ventilatie- en luchtafvoerroosters
6.8.
Ook de tegenvordering van [gedaagde] inzake het onderzoek naar de ventilatie- en luchtafvoerroosters zal worden afgewezen. Uit een door [eiser] overgelegde verklaring van een medewerker Team Openbare Orde en Veiligheid van de gemeente [plaatsnaam] blijkt dat
“de fysieke brandscheiding tussen huisnummer [adres] en [adres2] en andersom akkoord is bevonden”.Daarnaast wordt verklaard dat de brandwerende roosters voldoen aan de regelgeving van het bouwbesluit. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee voldoende vast komen te staan dat de ventilatie- en luchtafvoerroosters in orde zijn.
“de fysieke brandscheiding tussen huisnummer [adres] en [adres2] en andersom akkoord is bevonden”.Daarnaast wordt verklaard dat de brandwerende roosters voldoen aan de regelgeving van het bouwbesluit. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee voldoende vast komen te staan dat de ventilatie- en luchtafvoerroosters in orde zijn.
Proceskosten
6.9.
[gedaagde] zal als de partij die ongelijk heeft gekregen in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten van [eiser] worden begroot op € 563,00 voor salaris van de advocaat.
7.De beslissing
De rechtbank
in conventie (de vorderingen van [eiser] )
7.1.
verklaart voor recht dat de strook grond, gelegen tussen de bebouwing van het perceel nummer [kadastraalnummer 1] en van de percelen [kadastraalnummer 5] en [kadastraalnummer 4] [eiser] in eigendom toebehoort en onbezwaard is en niet belast is met een recht van gebruik en/of een recht van erfdienstbaarheid ten behoeve van [gedaagde] ,
7.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de strook grond te ontruimen en ontruimd te houden,
7.3.
verbiedt [gedaagde] om vanaf twee weken na betekening van dit vonnis water of vuilnis af te voeren en te lozen in de steeg althans op of over de strook grond,
7.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250,- per overtreding voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 7.2 en 7.3, uitgesproken veroordelingen voldoet, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt,
7.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.532,96, te betalen binnen veertien dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente,
7.6.
veroordeelt [gedaagde] ook tot betaling van € 163,- aan nakosten van de advocaat van [eiser] . Dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- als [gedaagde] niet heeft betaald binnen veertien dagen nadat de deurwaarder dit vonnis aan [gedaagde] heeft betekend. Als daarna niet is betaald, dan worden die kosten verder verhoogd met de wettelijke rente,
7.7.
verklaart de onderdelen 7.2 tot en met 7.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
7.8.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie (de tegenvorderingen van [gedaagde] )
7.9.
wijst de tegenvorderingen af,
7.10.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 563,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 21 april 2021.
type: DdD
coll: LJS