Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8630074 \ CV EXPL 20-3168 IL
Uitspraakdatum: 14 april 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats 1]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: Stichting Univé Rechtshulp
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A.E. Koster
De zaak in het kort
Deze zaak gaat om de vraag of de koper van een woning zich terecht heeft beroepen op het financieringsvoorbehoud. De verkoper vindt dat de koper onvoldoende moeite heeft gedaan om een hypotheek te verkrijgen. De verkoper vordert daarom de overeengekomen boete van 10% van de koopsom. De koper vindt dat zij voortvarend heeft gehandeld en de bank ongebruikelijke aanvullende voorwaarden stelde, waar zij niets aan kan doen. De kantonrechter is van oordeel dat de koper onvoldoende inspanningen heeft verricht om de financiering te verkrijgen en daarom geen beroep op het financieringsvoorbehoud kan doen. De kantonrechter ziet wel aanleiding de contractuele boete te matigen.
1.Het verdere procesverloop
1.1.
De kantonrechter heeft zich in het vonnis van 4 november 2020 bevoegd verklaard om van de zaak kennis te nemen. Vervolgens heeft [eiser] een conclusie van repliek en [gedaagde] een conclusie van dupliek genomen.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft op 27 december 2019 de woning aan de [adres] van [eiser] gekocht voor € 175.000,00. Afgesproken is dat de levering bij de notaris zou plaatsvinden op 31 januari 2020.
2.2.
In de door partijen gesloten schriftelijke koopovereenkomst d.d. 27 december 2019 [1] is een financieringsvoorbehoud opgenomen (artikel 15). [gedaagde] kan de overeenkomst ontbinden als zij uiterlijk op 24 januari 2020 geen financiering voor de woning heeft gekregen. In de koopovereenkomst is ook een boetebeding opgenomen (artikel 11.2). In geval van ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming is een boete van 10% van de koopsom verschuldigd.
2.3.
[gedaagde] heeft dezelfde dag (27 december 2019) via haar hypotheekadviseur een taxatierapport voor de hypotheek aangevraagd. Op 13 januari 2019 is het taxatierapport uitgebracht en een renteaanbod bij ASN Bank gedaan. Op 17 januari 2019 heeft ASN Bank zich op het standpunt gesteld dat de hypotheekaanvraag geen doorgang kan vinden zonder schoongrondverklaring en bouwkundige keuring. Dat is naar aanleiding van het taxatierapport over de vervuilde grond en scheuren gevels.
2.4.
Op 19 januari 2020 heeft [gedaagde] aan [eiser] gemaild dat de taxateur een scheur in de gevel heeft gezien en een funderingsprobleem vermoedt dat over een aantal jaar moet worden aangepakt. [gedaagde] vraagt aan [eiser] of hij weet of de fundering ooit onderzocht is. [eiser] heeft diezelfde dag aan [gedaagde] geantwoord dat de gevel al zo was voordat hij er kwam wonen.
2.5.
Op 22 januari 2020 heeft [gedaagde] aan [eiser] gemaild dat haar bank een bouwtechnische keuring en schoongrondverklaring verlangt en gezegd dat ze de keuring het liefst die dag nog wil laten doen. [gedaagde] vraagt aan [eiser] of hij iemand weet “
die wat vriendelijker erin staat dan de taxateur, want dat rapport nekt ons nu wel”.
die wat vriendelijker erin staat dan de taxateur, want dat rapport nekt ons nu wel”.
2.6.
Op 23 januari 2020 heeft [gedaagde] aan [eiser] gemaild dat ze ‘de afwijsbrief’ van de hypotheek binnen heeft en de koop wil ontbinden. Het gaat om de brief van ASN Bank aan [gedaagde] van 23 januari 2020. Daarin staat dat de hypotheekaanvraag niet aan de voorwaarden van ASN Bank voldoet en zij daarom de hypotheekaanvraag afwijst.
2.7.
Op 24 januari 2020 heeft [eiser] [gedaagde] aangeboden om de kosten voor het funderingsonderzoek en de schoongrondverklaring voor zijn rekening te nemen. [gedaagde] heeft dat aanbod afgewezen, omdat de koop al ontbonden is, zij het risico niet kan nemen in verband met de verkoop van haar eigen woning en, als blijkt dat er echt problemen zijn, ze de hypotheek niet rond krijgt.
2.8.
[eiser] heeft [gedaagde] op 14 februari 2020 in gebreke gesteld, omdat zij haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. [eiser] heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de koopovereenkomst alsnog na te komen. [gedaagde] heeft dat niet gedaan.
2.9.
Op 28 februari 2020 heeft [eiser] de koopovereenkomst ontbonden, omdat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar inspanningsverplichting tot het verkrijgen van een deugdelijke financiering. Daarbij heeft [eiser] aanspraak gemaakt op de boete van artikel 11.2 van de koopovereenkomst van € 17.500,00. [gedaagde] heeft de boete niet betaald.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de koopovereenkomst is ontbonden en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van € 17.500,00, met rente en kosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat zij de woning niet heeft betaald en afgenomen. [gedaagde] heeft zich onvoldoende ingespannen om een financiering te verkrijgen en op oneigenlijke gronden een beroep op het financierings-voorbehoud gedaan. Zij moet de boete van artikel 11.2 van de koopovereenkomst daarom betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 maart 2020. Door de wanprestatie van [gedaagde] heeft [eiser] ook recht op de buitengerechtelijke incassokosten.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij voortvarend heeft gehandeld om de financiering (tijdig) rond te krijgen. ASN Bank stelde aanvullende ongebruikelijke voorwaarden (een schoongrondverklaring en rapport van bouwkundige keuring). Het was niet mogelijk om nog tijdig aan die voorwaarden te voldoen. [gedaagde] heeft dus op goede gronden en tijdig de ontbinding ingeroepen. Daarnaast betwist [gedaagde] dat zij de buitengerechtelijke kosten verschuldigd is. Verder verzoekt [gedaagde] de vordering te matigen tot € 2.500,00.
5.De beoordeling
5.1.
Deze zaak gaat om de vraag of [gedaagde] een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 15 van de koopovereenkomst (het financierings-voorbehoud). Partijen discussiëren over de vraag of [gedaagde] heeft voldaan aan haar inspanningsverplichting om financiering voor de woning te verkrijgen.
De uitgangspunten
5.2.
Uitgangspunt is dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de koopovereenkomst mag ontbinden, als zij er niet in slaagt een hypothecaire geldlening voor een bedrag gelijk aan de koopsom te krijgen van één geldverstrekkende instelling tegen de normaal geldende tarieven en voorwaarden van de geldverstrekkende instellingen. Daarbij is [gedaagde] verplicht al het redelijk mogelijke te doen om financiering te verkrijgen. [2] [gedaagde] heeft daarom, als koper, een inspanningsverplichting. Zij mag niet stilzitten en moet actief proberen om financiering te krijgen.
5.3.
Verder is van belang dat [gedaagde] voldoende moet stellen, en zo nodig bewijzen, dat zij aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan, omdat zij zich op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde beroept en [eiser] dat betwist. [3]
Heeft [gedaagde] voldaan aan haar inspanningsverplichting?
5.4.
De kantonrechter is van mening dat [gedaagde] niet aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan. Vast staat dat ASN Bank de hypotheekaanvraag van [gedaagde] heeft afgewezen, omdat [gedaagde] geen bouwkundig rapport en schoongrondverklaring aan ASN Bank heeft verstrekt. Door die documenten niet aan ASN Bank te verstrekken heeft [gedaagde] niet al het redelijk mogelijke gedaan om de benodigde financiering te verkrijgen. Hierbij is van belang dat het niet (eerder) laten verrichten van een bouwkundige keuring of onderzoek naar de grond, op zich voor risico van [gedaagde] komt. Een koper van een woning heeft namelijk een onderzoeksplicht. Dat is in deze zaak ook het geval. [eiser] heeft namelijk onweersproken gesteld dat de scheur waarover de taxateur van ASN Bank vragen heeft gesteld, zichtbaar is en in de aanbiedingsfolder vermeld staat. [gedaagde] heeft er desondanks voor gekozen om voorafgaand aan de koop geen bouwkundige keuring te laten verrichten. Die omstandigheid kan zij nu niet aan [eiser] tegenwerpen. Dat [gedaagde] niet de middelen heeft om de keuring en/of schoongrondverklaring te betalen en niet de leencapaciteit om dit hypothecair te bekostigen, komt ook voor haar rekening.
5.5.
Verder speelt mee dat [eiser] , na de afwijzing door ASN Bank, aan [gedaagde] heeft aangeboden om de kosten van het funderingsonderzoek en de schoongrondverklaring voor zijn rekening te nemen. [gedaagde] heeft dat aanbod afgewezen.
5.6.
Daarnaast is van belang dat [gedaagde] , na de afwijzing door ASN Bank, niet een tweede hypotheekaanvraag bij een andere geldverstrekker heeft ingediend. Dat haar financieel adviseur optreedt voor meerdere aanbieders, is in dit kader onvoldoende. In dit verband is niet relevant dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] aan haar documentatieplicht heeft voldaan als ze een offerte bij tenminste één geldverstrekkende instelling heeft aangevraagd. Omdat deze ene instelling (in dit geval ASN Bank) nadere voorwaarden stelde, had het op de weg van [gedaagde] gelegen óf aan die voorwaarden te voldoen óf na te gaan of ze financiering bij een andere geldverstrekkende instelling kan krijgen. [gedaagde] heeft dat niet gedaan. Ze heeft ook niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat zij - hoe dan ook - geen financiering had verkregen.
5.7.
In deze omstandigheden kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een financiering te verkrijgen.
De tussenconclusie
5.8.
De conclusie is dat [gedaagde] geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Dit betekent dat de door [gedaagde] ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst geen effect heeft gehad. Door niet te betalen en de woning niet af te nemen is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. [eiser] heeft daarom terecht de koopovereenkomst op 28 februari 2020 ontbonden. [gedaagde] is de boete van 10% van de koopsom dan ook verschuldigd, tenzij haar beroep op matiging slaagt.
Matiging van de boete
5.9.
De kantonrechter heeft de bevoegdheid om de boete te matigen, maar zij moet daar terughoudend gebruik van maken. Er is alleen aanleiding voor matiging, als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Partijen zijn de boete nu eenmaal overeengekomen en het is een gebruikelijk beding met een gebruikelijk percentage van 10%.
5.10.
[gedaagde] stelt dat de boete moet worden gematigd, omdat ze een alleenstaande moeder is die net kan rondkomen, [eiser] haar niet vooraf goed heeft geïnformeerd over de scheuren en (mogelijk) vervuilde grond en [eiser] de woning al heeft verkocht voor (meer dan) € 175.000,00 en dus geen schade heeft geleden.
5.11.
[eiser] voert aan dat hij wel schade heeft geleden, omdat de woning langer te koop heeft gestaan en de vaste lasten en bijkomende kosten zijn doorbetaald. Volgens [eiser] is het niet relevant of hij schade heeft gelden, omdat de boete ook een aansporingsfunctie heeft om partijen tot nakoming van de afspraken aan te sporen.
5.12.
De kantonrechter ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding om de boete te matigen. [gedaagde] stelt dat [eiser] de woning al heeft verkocht voor € 175.000,00 of zelfs meer. [eiser] erkent dat, maar geeft niet aan wanneer de woning is verkocht en voor welk bedrag. De kantonrechter gaat er daarom, net als [gedaagde] , van uit dat de woning na niet al te lange tijd voor (minstens) dezelfde prijs alsnog is verkocht. [eiser] heeft dus wel vertraging opgelopen, maar financieel niet hoeven inleveren op de verkoopprijs. Of [eiser] schade heeft geleden door de vertraging of andere schade is de kantonrechter niet duidelijk geworden. Het is wel een omstandigheid die van belang is bij de beoordeling van het beroep op matiging en die [eiser] dus concreter had moeten stellen en onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan, waardoor (de hoogte van) de schade aan de kant van [eiser] niet is komen vast te staan. De kantonrechter is van oordeel dat het verschil tussen de contractuele boete van € 17.500,00 en de mogelijke (niet nader bepaalde) schade wegens enige vertraging in de verkoop, zo groot is dat de billijkheid matiging van de boete eist. De kantonrechter gaat echter niet zover de boete tot € 2.500,00 te matigen, zoals [gedaagde] wenst. De door [gedaagde] gestelde persoonlijke of financiële omstandigheden zijn, zonder nadere onderbouwing, niet zodanig dat aangenomen moet worden dat betaling van de boete voor haar onevenredige gevolgen zou hebben. De kantonrechter matigt de contractuele boete in dit geval - alles afwegende - tot het redelijk geachte bedrag van € 8.750,00, zijnde 50% van de overeengekomen boete.
De conclusie
5.13.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal toewijzen tot € 8.750,00.
5.14.
De kantonrechter zal de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afwijzen, omdat niet is gesteld of gebleken dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden.
5.15.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van deze uitspraak.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst bij brief van 28 februari 2020 door [eiser] is ontbonden;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 8.750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 14 maart 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 100,89
griffierecht € 499,00
salaris gemachtigde € 622,00 ,
te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter