ECLI:NL:RBNHO:2021:2706

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

Zittingsplaats Alkmaar

zaaknummer / rolnummer: C/15/306457 / HA ZA 20-540

Vonnis van 31 maart 2021

in de zaak van

[eiser]

wonende te [woonplaats] , [land] ,

eiser,

advocaat mr. M.J. Ubbens te Groningen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GRONDONTWIKKELING NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Alkmaar,

gedaagde,

advocaat: aanvankelijk W. de Vis, die zich inmiddels heeft onttrokken.

Partijen zullen hierna [eiser] en Grondontwikkeling genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 11 augustus 2020 met producties 1-7;
de conclusie van antwoord met producties 1-5;
het tussenvonnis van 14 oktober 2020;
het bericht van mr. W. de Vis van 9 februari 2021, waarin hij aangeeft dat hij zich onttrekt als advocaat van Grondontwikkeling en dat hij Grondontwikkeling heeft gewezen op de gevolgen van het niet verschijnen ter zitting, het intrekken van de opdracht aan advocatenkantoor Schenkeveld om haar ter zitting te vertegenwoordigen en op de mogelijke gevolgen daarvan op het vonnis;
de mondelinge behandeling op 19 februari 2021, waar via een Skype verbinding [eiser] , vergezeld van mr. Ubbens en mr. W. de Weijer, is verschenen. [eiser] en zijn advocaten hebben antwoord gegeven op vragen van de rechtbank en hun standpunten naar voren gebracht. Daarbij heeft mr. De Weijer het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen die hij voorafgaand aan de zitting aan de rechtbank heeft toegestuurd en die daarmee onderdeel zijn van de processtukken. De griffier heeft zittingsaantekeningen gemaakt.

2.De feiten

2.1.

Grondontwikkeling handelt in de koop en verkoop van onroerende zaken.

2.2.

Op 25 januari 2017 zijn [eiser] en Grondontwikkeling een koopovereenkomst aangegaan waarbij [eiser] een perceel landbouwgrond, gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] groot circa 2.238 m2, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , dan wel het perceel dat daarvoor door vernummering in de plaats is getreden, van Grondontwikkeling heeft gekocht voor een koopprijs van € 134.225,00.

2.3.

Partijen hebben op 10 februari 2017 een aanvullende koopovereenkomst gesloten, omdat zij een wijziging van de grootte van het onverdeeld aandeel en daarmee de hoogte van de koopprijs wensten te bewerkstelligen. In de aanvullende koopovereenkomst is bepaald dat [eiser] van Grondontwikkeling een perceel landbouwgrond op voornoemde locatie koopt, groot circa 3.334 m2, voor een koopprijs van € 200.000,00 (hierna: het perceel).

2.4.

Partijen hebben op 10 februari 2017 een onderhandse akte ondertekend.
Deze akte vermeldt onder meer:

“De ondergetekenden:

1.
(…)

Achternaam: [eiser]

(…)

hierna te noemen: “verkoper”;

2.Grondontwikkeling Nederland B.V.(…), hierna te noemen: “koper”;

komen overeen:

dat deze onderhandse akte in de plaats treedt van de aangehechte op 25-1-2017 getekende onderhandse akte en dat zowel verkoper als koper hier afstand van doen.

dat koper zich tot verkoper committeert tot het in delen aankopen van de (…)(3.334 m2)gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] (deels); voor een minimaal en maximaal aankoopbedrag van (…)(€ 275.000,-) k.k.

dat uiterlijk01-08-2017het eerste deel groot (…)(1.667 m2)voor een minimaal en maximaal aankoopbedrag van (…)(€ 130.000,-)door koper van verkoper zal worden aangekocht.dat uiterlijk01-02-2018het tweede deel groot (…)(1.667 m2)voor een minimaal en maximaal aankoopbedrag van (…)(€ 145.000,-)door koper van verkoper zal worden aangekocht.

dat wanneer koper zich niet aan voornoemde afspraken houdt, dat koper dan zonder rechterlijke tussenkomst aan verkoper een boete verschuldigd is van vijfentwintig procent (25%) van het totale aankoopbedrag.”

2.5.

Op 23 maart 2017 heeft Grondontwikkeling het perceel in eigendom geleverd aan [eiser] . [eiser] heeft de koopprijs van € 200.000,00 voldaan door storting op een derdengeldrekening van notaris mr. S. Lucassen. In de leveringsakte is verder vermeld dat het perceel kadastraal bekend [kadastrale aanduiding oud] is vervallen en thans wordt aangeduid als het perceel kadastraal bekend [kadastrale aanduiding nieuw]

2.6.

Bij e-mail van 6 oktober 2018 heeft [eiser] aan Grondontwikkeling het volgende bericht gestuurd:
“Hierbij nogmaals het verzoek bijgaande terugkoopverplichting na te komen, de verplichting is zoals je weet al heel ver over tijd.Gaarne zie ik binnenkort de akte tegemoet.”

2.7.

Bij e-mail van 7 oktober 2018 heeft Grondontwikkeling (in de persoon van de heer S. Kooij) geantwoord:

“Dag [eiser] ,Gaat niet lukken.”

2.8.

Bij brief van 16 november 2018 heeft de advocaat van [eiser] Grondontwikkeling gesommeerd om binnen een week schriftelijk te bevestigen dat de terugkoopovereenkomst vóór 1 december 2018 integraal zal zijn nagekomen, hetgeen ook, blijkens de brief, betekent dat naast de koopprijs van € 275.000,00 k.k. de verschuldigde boete van € 68.750,00 wordt voldaan.

2.9.

Bij brief van 3 juni 2020 heeft de advocaat van [eiser] deze sommatie herhaald en Grondontwikkeling in de gelegenheid gesteld de terugkoopovereenkomst binnen twee weken na te komen.

2.10.

Bij e-mail van 5 juni 2020 heeft mr. W. de Vis namens Grondontwikkeling aan de advocaat van [eiser] meegedeeld dat hij de zaak gaat bestuderen en bespreken met zijn cliënte en dat hij de week daarna op de zaak terugkomt.

2.11.

Mr. De Vis en Grondontwikkeling hebben niet meer gereageerd.

2.12.

[eiser] heeft op 30 juli 2020 conservatoir (derden)beslag gelegd ten laste van Grondontwikkeling.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I. Grondontwikkeling veroordeelt tot betaling van € 130.000,00 aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2017;

II. Grondontwikkeling veroordeelt tot betaling van € 145.000,00 aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2018;

III. Grondontwikkeling veroordeelt tot betaling van de door haar verschuldigde boete van 25% van de koopsom van € 68.750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2018;

IV. Grondontwikkeling veroordeelt in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente;

V. Grondontwikkeling veroordeelt tot betaling van € 6.675,00 aan buitengerechtelijke incassokosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen nakoming van de akte van 10 februari 2017 ten grondslag. Grondontwikkeling is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. [eiser] stelt zich op het standpunt dat Grondontwikkeling op basis van deze overeenkomst de koopsom van € 275.000,00 en de boete aan hem is verschuldigd.

3.3.

Grondontwikkeling voert verweer.

3.3.1.

Zij betwist dat de onderhandse akte van 10 februari 2017 een koopovereenkomst is. In de akte heeft Grondontwikkeling zich slechts gecommitteerd om het perceel van [eiser] te kopen. De vordering tot nakoming zou slechts kunnen inhouden dat Grondontwikkeling de grond van [eiser] dient terug te kopen, deze vordering is echter niet door [eiser] ingesteld. Daarbij komt dat [eiser] ook geen vordering tot het meewerken aan de levering van het perceel door Grondontwikkeling heeft ingesteld.

3.3.2.

Verder stelt Grondontwikkeling dat de gestelde terugkoopprijs nog niet opeisbaar is. De terugkoopverplichting zou alleen gelden als het perceel aan een andere koper zou worden verkocht. Dat is nog niet het geval. [eiser] kan ook niet eerder nakoming vorderen dan dat het perceel een andere bestemming heeft gekregen. Een bestemmingswijziging heeft nog niet plaatsgevonden. Bovendien mocht Grondontwikkeling, zo stelt zij verder, uit de houding van [eiser] afleiden dat hij geen aanspraak meer zou maken op de nakoming van de onderhandse akte van 10 februari 2017, althans niet ten aanzien van de termijnen die daarin zijn opgenomen.

3.3.3.

De gevorderde boete kan volgens Grondontwikkeling niet worden toegewezen, omdat [eiser] op grond van artikel 6:92 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geen nakoming kan vorderen van zowel het boetebeding als van de verbintenis waarvoor het boetebeding is bedoeld. Partijen zijn niet overeengekomen dat de boete én nakoming naast elkaar kunnen worden gevorderd.
Tot slot betwist Grondontwikkeling de gevorderde buitengerechtelijke kosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling4.1. [eiser] is woonachtig in [land] . Het geding heeft dus internationale aspecten, zodat dient te worden vastgesteld of de Nederlandse rechter bevoegd is om over dit geschil te oordelen. Dat is het geval. Op grond van artikel 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering heeft de Nederlandse rechter rechtsmacht, aangezien Grondontwikkeling haar statutaire zetel heeft in Nederland. De rechtbank begrijpt dat partijen niet betwisten dat Nederlands recht van toepassing is, zodat de rechtbank daarvan uitgaat.

4.2.

Kern van het geschil is of Grondontwikkeling contractueel gehouden is aan [eiser] een koopprijs van in totaal € 275.000,00 te betalen en daarnaast een boete van € 68.750,00 wegens wanprestatie.

Vordering tot nakoming

4.3.

Tussen partijen is op 25 januari 2017 een koopovereenkomst, aangevuld op 10 februari 2017, gesloten waarbij [eiser] een perceel grond (3.334 m2) van Grondontwikkeling heeft gekocht. Partijen hebben vervolgens in de onderhandse akte van 10 februari 2017 afgesproken dat het eerste deel van het perceel (1.667 m2) uiterlijk 1 augustus 2017 en het tweede deel van het perceel (1.667 m2) uiterlijk 1 februari 2018 door Grondontwikkeling van [eiser] zal worden (terug)gekocht tegen een prijs van € 130.000,00 respectievelijk € 145.000,00. Niet in geschil is dat Grondontwikkeling het perceel tot op heden niet van [eiser] heeft teruggekocht.

4.4.

Grondontwikkeling dient de afspraken na te komen zoals deze zijn gemaakt in de akte van 10 februari 2017. Het feit dat deze akte geen koopovereenkomst is genoemd, maakt dat niet anders. Grondontwikkeling stelt dat zij zich “slechts” heeft gecommitteerd het perceel van [eiser] (in delen) aan te kopen maar dat daarvan nu nog geen sprake is. Het woord “committeren” houdt echter naar normaal Nederlands spraakgebruik in dat men zich “bindt” om, in dit geval, een afspraak na te komen. In dit geval ziet de afspraak op het aankopen door Grondontwikkeling van het perceel, met de uiterlijke data waarop dat dient plaats te vinden, en de koopprijs. Grondontwikkeling is op basis van de akte dus tot aankoop onder die voorwaarden gehouden.

Stilzwijgende afspraak

4.5.

Grondontwikkeling stelt dat partijen (stilzwijgend) hebben afgesproken dat de terugkoopverplichting alleen zou gelden als het perceel aan een andere koper zou zijn verkocht. De rechtbank verwerpt dit standpunt. [eiser] heeft betwist dat hij een dergelijke afspraak met Grondontwikkeling heeft gemaakt, ook niet stilzwijgend. Voor het bestaan van een dergelijke afspraak zijn er evenmin concrete aanwijzingen te vinden in de processtukken

Bestemmingswijziging

4.6.

De rechtbank verwerpt ook de stelling van Grondontwikkeling dat [eiser] niet eerder nakoming kan vorderen dan dat het perceel een andere bestemming heeft gekregen. Deze stelling wordt door [eiser] betwist en is op geen enkele wijze onderbouwd.

Rechtsverwerking

4.7.

Grondontwikkeling stelt verder dat zij uit de houding van [eiser] mocht afleiden dat hij geen aanspraak meer zou maken op de nakoming van de akte van 10 februari 2017, althans niet ten aanzien van de termijnen die daarin zijn opgenomen.

4.7.1.

De rechtbank vat dit verweer op als een beroep op rechtsverwerking. Volgens vaste rechtspraak kan van rechtsverwerking slechts sprake zijn indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van een aan hem toekomend recht. Enkel tijdsverloop dan wel louter stilzitten van de schuldeiser is op zichzelf niet voldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Voor rechtsverwerking is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard ingeval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.

4.7.2.

Gelet op deze maatstaf is de rechtbank van oordeel dat Grondontwikkeling onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die - mits bewezen - zouden kunnen meebrengen dat van rechtsverwerking sprake is. Dat [eiser] niet eerder (in rechte) actie heeft ondernomen of heeft gezegd een vordering op Grondontwikkeling te hebben is aan te merken als stilzitten en daarom niet voldoende. De rechtbank verwerpt ook dit verweer.

Conclusie nakoming afspraken

4.8.

Op grond van bovenstaande overwegingen komt de rechtbank tot de conclusie dat Grondontwikkeling de afspraken in de akte van 10 februari 2017, op basis waarvan zij is gehouden tot aankoop van het perceel, ten onrechte niet is nagekomen en dat haar dit kan worden aangerekend. Zij is in verzuim, alleen al vanwege het laten verstrijken van de in de akte opgenomen termijnen voor nakoming, maar daarnaast is zij bij brieven van 3 en 22 juni 2020 in gebreke gesteld.

Betaling koopprijs?

4.9.

Vervolgens dient de rechtbank te beoordelen of deze conclusie leidt tot toewijzing van de gevorderde koopprijs van in totaal € 275.000,00.

4.9.1.

De rechtbank stelt voorop dat een koopovereenkomst een tweezijdige rechtshandeling is, waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen. [eiser] vordert in deze zaak betaling van de koopprijs, maar heeft geen vordering ingesteld tot terugkoop van het perceel door Grondontwikkeling en tot levering van dit perceel. De rechtbank is desondanks van oordeel dat de vordering van [eiser] kan worden toegewezen. Tijdens de zitting heeft de advocaat van [eiser] aangegeven in zijn spreekaantekeningen dat [eiser] ‘uiteraard na betaling zal meewerken aan de levering van het perceel’.

4.9.2.

De hierna uit te spreken veroordeling dient zo te worden gelezen dat Grondontwikkeling wordt veroordeeld tot het betalen van een bedrag van € 275.000,00, waarna voor [eiser] de verplichting ontstaat het perceel aan Grondontwikkeling terug te leveren. Daartoe is geen eis in reconventie ingesteld, maar de rechtbank stelt vast dat die verplichting volgt uit de akte van 10 februari 2017. De kosten verbonden aan de (terug)levering van het perceel komen voor rekening van Grondontwikkeling. Dat zijn partijen in voornoemde akte overeengekomen (zij hebben daarin immers “k.k.” opgenomen). De betaling door Grondontwikkeling zou mogelijk kunnen worden gedaan door storting onder de notaris, voor wie de levering zal plaatsvinden.

Aan Grondontwikkeling zal een termijn worden gegeven om aan de vordering te voldoen. Na deze termijn is het aan [eiser] om eventueel tot executie over te gaan.

4.9.3.

De rechtbank zal deze vordering daarom toewijzen als na te melden.

De gevorderde ingangsdatum van de wettelijke rente zal als onweersproken worden toegewezen.

Boete

4.10.

Grondontwikkeling voert als verweer aan dat [eiser] op grond van artikel 6:92 BW geen nakoming kan vorderen van zowel het boetebeding als de verbintenis waarvoor het boetebeding is bedoeld. Dat verweer slaagt. In een situatie waarbij partijen niet zijn overeengekomen dat boete en nakoming naast elkaar kunnen worden gevorderd, dient de schuldeiser, in dit geval [eiser] , een keuze te maken tussen óf nakoming van de overeenkomst óf betaling van de contractuele boete. Dit is alleen anders als de boete uitsluitend op vertraging in de nakoming zou zijn gesteld. Niet gebleken is dat daarvan in dit geval sprake is. [eiser] heeft ter zitting bovendien desgevraagd verklaard niet te weten waarom de boete is opgenomen.

[eiser] heeft aangevoerd dat partijen beoogd hebben dat boete en nakoming naast elkaar kunnen worden gevorderd, maar heeft die stelling onvoldoende onderbouwd. In de akte van 10 februari 2017 is geen daartoe strekkende bepaling opgenomen en dat leidt, anders dan waar [eiser] vanuit gaat, niet tot onduidelijkheid in de akte.

De rechtbank zal de gevorderde betaling van de boete dan ook afwijzen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.11.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Op dit onderdeel van de vordering is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing, omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft de hoogte van de buitengerechtelijke kosten gebaseerd op de te betalen terugkoopsom vermeerderd met de boete. Aangezien de rechtbank de gevorderde boete afwijst, zal de rechtbank de buitengerechtelijke incassokosten vaststellen op een bedrag van € 3.150,00.

Proceskosten

4.12.

Grondontwikkeling zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiser] op basis van het toegewezen bedrag op:

- dagvaarding € 108,54

- griffierecht € 1.639,00

- salaris advocaat €
4.982,00(2,0 punten × tarief € 2.491)

Totaal € 6.729,54

4.13.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

4.14.

De rechtbank zal de kostenveroordelingen vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente, die toewijsbaar is met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt Grondontwikkeling om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [eiser] te betalen een bedrag van € 130.000,00 (éénhonderddertig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 1 augustus 2017 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt Grondontwikkeling om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [eiser] te betalen een bedrag van € 145.000,00 (éénhonderdvijfenveertig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 1 februari 2018 tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt Grondontwikkeling om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.150,00 aan buitengerechtelijke kosten,

5.4.

veroordeelt Grondontwikkeling in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 6.729,54, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt Grondontwikkeling in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Grondontwikkeling niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Auwerda en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2021.^[1]