ECLI:NL:RBNHO:2021:2565

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 8819817 \ CV EXPL 20-5460 (WT)

Uitspraakdatum: 31 maart 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: verhuurder

gemachtigde: L.C.J. Huting, gerechtsdeurwaarder

tegen

1.[gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

gezamenlijk verder te noemen huurders en ieder afzonderlijk [gedaagde 1] of [gedaagde 2]

gemachtigde: mr. K. Tülü, advocaat

Samenvatting van de zaak en het vonnis

Deze zaak gaat over huur van een bedrijfsruimte. De kantonrechter oordeelt dat de huurder nog huur moet betalen tot het einde van de huurovereenkomst. De kantonrechter beëindigt de huurovereenkomst vanwege de huurachterstand. Huurders komen voor twee maandelijkse huurtermijnen in aanmerking voor vermindering van de huurprijs omdat zij omzetverlies hebben geleden vanwege de coronacrisis en de overheidsmaatregelen. Voor de overige maanden hebben zij dit niet aangetoond en wordt de huurprijs niet verminderd.

1.Het procesverloop

1.1.

Verhuurder heeft bij dagvaarding van 6 oktober 2020 een vordering tegen huurders ingesteld. Huurders hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 3 maart 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. Verhuurder is verschenen in persoon, bijgestaan door W. van Oosten namens L.C.H. Huting. [gedaagde 2] is verschenen in persoon, mede namens [gedaagde 1] , bijgestaan door mr. K. Tülü. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigde van verhuurder heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van huurders nog stukken toegezonden.

2. Feiten

2.1.

Huurders hebben op 10 februari 2020 met verhuurder een overeenkomst gesloten over de huur van de bedrijfsruimte aan de [straat] te [plaats] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar, van 1 maart 2020 tot en met 28 februari 2022.

2.2.

De huurprijs bedraagt € 1.815,00 per maand.

2.3.

Huurders voerden in het gehuurde een horecaonderneming onder de naam [bedrijfsnaam] . In juli 2020 zijn zij daarmee gestopt. De huurovereenkomst is niet geëindigd.

2.4.

Huurders hebben een huurachterstand laten ontstaan.

3.De vordering

3.1.

Verhuurder vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad

de tussen verhuurder en huurders bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfs-winkelruimte c.a., plaatselijk bekend [straat] te [plaats] zal ontbinden;
huurders veroordeelt om binnen 3 maal vierentwintig uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans op een termijn door de kantonrechter in goede justitie bepaald, voormeld perceel te ontruimen en onder afgifte van de sleutels, ontruimd van wie of wat zich aldaar bevindt ter beschikking te stellen van [verhuurder] ;
huurders veroordeelt, hoofdelijk des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen bewijs van kwijting aan verhuurder te betalen een bedrag van € 11.664,00 te vermeerderen met de contractuele rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, en voorts een bedrag van € 1.815,00 per maand, zijnde de momenteel verschuldigde huurverplichting te vervallen per 1 november 2020 tot aan het tijdstip dat gemelde huurovereenkomst zal zijn ontbonden, en daarna als vergoeding voor voortgezet gebruik tot de dag der ontruiming van voormeld perceel door huurders, een gedeelte van een maand voor een volle periode te rekenen;
huurders veroordeelt, hoofdelijk des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Verhuurder legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat huurders tekort schieten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij ondanks herhaalde aanmaning weigeren de huur vanaf juni 2020 te betalen. Huurders zijn hierdoor in verzuim geraakt en verhuurder heeft zijn incassogemachtigde moeten inschakelen. Daarom zijn huurders ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

Huurders erkennen de huurachterstand. Zij voeren geen verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

4.2.

Huurders vorderen bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter de huurovereenkomst wijzigt waarbij huurders de helft van de huurprijs zullen zijn verschuldigd vanaf 10 februari 2020 tot het moment dat de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie voor de horeca zullen worden beëindigd of tot de ontbindingsdatum van de huurovereenkomst.

4.3.

Huurders leggen aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de coronapandemie is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die wijziging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Vrij snel na het betrekken van het gehuurde zagen huurders zich geconfronteerd met de coronamaatregelen en zij hebben nooit de omzet kunnen halen die zij hadden gehoopt. Vanaf dag één is de onderneming verliesgevend geweest.

4.4.

Verhuurder betwist de tegenvordering. Voor zover van belang zal op de standpunten van verhuurder hierna bij de beoordeling nog nader worden ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of de huurovereenkomst tussen huurders en verhuurder moet worden ontbonden en huurders moeten worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 11.664,00 (inclusief rente en buitengerechtelijke incassokosten) aan huurachterstand tot en met oktober 2020 en de huur vanaf 1 november 2020.

5.2.

Huurders erkennen de huurachterstand en zij zullen deze in principe dan ook moeten betalen. Dit geldt in beginsel ook voor de huur tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst. Dit kan anders zijn, indien de tegenvordering tot vermindering van de huurprijs slaagt. De kantonrechter zal daarom eerst de tegenvordering behandelen.

de tegenvordering

5.3.

Op grond van artikel 6:258 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek kan de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

5.4.

In lijn met eerdere rechtspraak met betrekking tot de gevolgen van de coronacrisis voor verplichtingen uit huurovereenkomsten in de horeca, stelt de kantonrechter het volgende voorop. De coronacrisis moet gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW worden beschouwd. Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.

5.5.

Omdat verhuurder in deze zaak betwist dat er sprake is geweest van omzetverlies door de coronacrisis, moeten huurders aantonen dat daarvan sprake was.

5.6.

Voor de maanden maart, april en mei 2020 hebben huurders dit niet aangetoond. De horeca onderneming was in die maanden nog niet geopend. Dit had onder andere ermee te maken dat de bank nog akkoord moest geven en het niet werken van de pinautomaat en het internet. Het lag dus niet aan de corona crisis. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat huurders over de maanden maart, april en mei 2020 de volledige huur moeten betalen.

5.7.

De horecaonderneming is per 1 juni 2020 open gegaan. Het betreft hier een horecagelegenheid waar broodjes en snacks werden verkocht en die met name was gericht op het afhalen. Er was een afgiftebalie binnen en er stonden enkele statafels. Aan de buitenzijde bevindt zich een afgifteluik (huurders hebben gekozen dit niet te gebruiken). Verder werd er bezorgd.

De kantonrechter is van oordeel dat deze horecaonderneming ondanks de coronacrisis en de geldende maatregelen vanuit de overheid wel degelijk mogelijkheden heeft gehad om omzet te halen. Per 1 juni 2020 was de horeca opengesteld. Vanuit de overheid gold de regel van vooraf reserveren, een beperking van het aantal gasten en de regel van 1,5 meter afstand houden. Deze maatregelen hebben in het algemeen minder invloed op (de omzet van) horecaondernemingen als de onderhavige. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben huurders tegen die achtergrond onvoldoende toegelicht en niet aannemelijk gemaakt dat deze maatregelen van aanmerkelijke invloed zijn geweest op de omzet voor hun onderneming.

5.8.

Wel acht de kantonrechter de stelling van huurders aannemelijk dat de coronacrisis en de daarbij behorende maatregelen er in enige mate toe hebben bijgedragen dat de aanloop van klanten, op de locatie in het centrum van [plaats] , minder is geweest dan zonder deze omstandigheden het geval was geweest.

5.9.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 30% voor de maanden juni en juli 2020 op zijn plaats.

5.10.

In augustus 2020 hebben huurders de onderneming gesloten. Pas op 15 oktober 2020 moest de horeca op last van de overheid sluiten. Huurders hadden de onderneming dus voort kunnen zetten. Zij hebben een andere keuze gemaakt, omdat naar zij stellen de onderneming niet rendabel konden worden gevoerd. De kantonrechter is, mede gelet op de aard van de onderneming, van oordeel dat het causaal verband met de coronamaatregelen onvoldoende vast staat. In juni 2020 is nog een omzet gedraaid van € 4.500,00. In juli 2020 is de omzet volgens de voorlopige cijfers teruggelopen. Dat dit veroorzaakt is door de corona maatregelen, is niet vast komen te staan. Bovendien is door de verhuurder een reëel voorstel gedaan om de huurovereenkomst te beëindigen per 1 augustus 2020. Daar zijn de huurders niet op ingegaan, naar zij ter zitting hebben toegelicht, omdat zij de financiële middelen daarvoor niet hadden. Met dit voorstel had de huurachterstand aanzienlijk kunnen worden beperkt. Huurders kunnen de risico’s die horen bij het ondernemerschap niet op verhuurder afwentelen. De vordering tot vermindering van de huurprijs vanaf de maand augustus 2020 zal worden afgewezen.

5.11.

De conclusie is dat de tegenvordering behoudens de huurvermindering met 30% voor de maanden juni en juli 2020 wordt afgewezen.

de vordering

5.12.

Gelet op het oordeel in de tegenvordering komt de kantonrechter tot de volgende rekensom in de vordering:

gevorderde huurachterstand juni t/m oktober 2020 € 9.075,00
30% vermindering huur juni en juli 2020 = € 1.089,00

zodat aan hoofdsom zal worden toegewezen € 7.986,00.

5.13.

De huurachterstand levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. De hoogte van de achterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Ook de ontruiming is toewijsbaar, nu het belang van verhuurder gelet op de huurachterstand zwaarder weegt dan het belang van huurders en huurders bovendien hebben aangegeven dat zij hun onderneming inmiddels hebben beëindigd. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde worden dan ook toegewezen.

5.14.

Verhuurder heeft verder over de maanden waarover hij de huur van huurders niet (tijdig) heeft ontvangen, op grond van artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen van de huurovereenkomst een boete gevorderd van vijf maal € 300,00 per maand. Nu tussen partijen niet in geschil is dat huurders de huur over deze vijf maanden niet (tijdig) hebben voldaan, en huurders hiertegen ook geen inhoudelijk verweer hebben gevoerd, zijn zij een boete van € 1.500,00 verschuldigd geworden. Nu deze boete wordt toegewezen, is er geen grond voor het daarnaast toewijzen van de gevorderde 1% contractuele rente over de hoofdsom.

5.15.

Omdat de huurovereenkomst voortduurt tot de ontbinding daarvan bij dit vonnis, dienen huurders de huur tot en met maart 2021 te voldoen. Tevens dienen zij tot het moment van ontruiming een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur te voldoen.

5.16.

Nu verhuurder niet gemotiveerd heeft gesteld dat de werkelijke buitengerechtelijke kosten hoger zijn geweest en dat het redelijk was om buitengerechtelijk kosten te maken tot een hoger bedrag, zal de kantonrechter conform het rapport BGK-integraal gebruik maken van de matigingsbevoegdheid van artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en de kosten toewijzen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe de verhuurders zullen worden veroordeeld, te weten een bedrag van € 828,75.

de proceskosten

5.17.

De proceskosten in de vordering komen voor rekening van huurders omdat zij ongelijk krijgen. Gelet op de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering zullen de proceskosten in de tegenvordering op nihil worden gesteld. Daarbij worden huurders ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door verhuurder wordt gemaakt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering en de tegenvordering

6.1.

ontbindt de tussen verhuurder en huurders bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfs-winkelruimte c.a., plaatselijk bekend [straat] te [plaats] ;

6.2.

veroordeelt huurders om binnen 3 maal vierentwintig uur na betekening van dit vonnis voormeld perceel te ontruimen en onder afgifte van de sleutels, ontruimd van wie of wat zich aldaar bevindt ter beschikking te stellen van verhuurder;

6.3.

veroordeelt huurders hoofdelijk, zodat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om tegen bewijs van kwijting aan verhuurder te betalen een bedrag van € 8.814,75;

6.4.

veroordeelt huurders hoofdelijk, zodat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan verhuurder tegen bewijs van kwijting te betalen de contractuele rente van € 1.500,00.

6.5.

veroordeelt huurders hoofdelijk, zodat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan verhuurder tegen bewijs van kwijting te betalen de huur van € 1.815,00 per maand vanaf 1 november 2020 tot en met 1 maart 2021.

6.6.

veroordeelt huurders hoofdelijk, zodat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan verhuurder tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.815,00 voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat huurders het gehuurde vanaf 1 april 2021 niet ontruimen zoals benoemd in 6.2., een gedeelte van een maand voor een volle periode te rekenen;

6.7.

veroordeelt huurders hoofdelijk, zodat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van verhuurder tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 86,80
griffierecht € 236,00
salaris gemachtigde € 622,00;

6.8.

veroordeelt huurders hoofdelijk, zodat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door verhuurder worden gemaakt;

6.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.10.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter