Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8626787 \ CV EXPL 20-5671
Uitspraakdatum: 24 februari 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. R.P. Groot
tegen
de vennootschap onder firma [gedaagde sub 1]gevestigd te [plaats]
[gedaagde sub 2]
wonend te [woonplaats]
3.
[gedaagde sub 3]wonend te [woonplaats]
[gedaagde sub 3]wonend te [woonplaats]
gedaagden
verder te noemen: de VOF (gedaagde sub 1), [gedaagde sub 2] (gedaagde sub 2), [gedaagde sub 3] (gedaagde sub 3) en tezamen: [gedaagde] (enkelvoudig)
gemachtigde: mr. M. Schildwacht
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 23 juni 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 29 januari 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft eiseres bij brieven van 18 en 20 januari 2021 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 januari 2008 heeft [ex-echtgenoot eiseres] aan de VOF verhuurd de bedrijfsruimte, gelegen aan de [adres] . [ex-echtgenoot eiseres] is de voormalige echtgenoot van [eiseres] . Het huwelijk tussen [ex-echtgenoot eiseres] en [eiseres] is door echtscheiding beëindigd, waarbij aan [eiseres] het pand gelegen aan de [adres] is toegedeeld maar het gehuurde is nog steeds eigendom van [eiseres] en [ex-echtgenoot eiseres] tezamen. [eiseres] fungeert voor [gedaagde] als aanspreekpunt.
2.2.
In de huurovereenkomst staat over opzegging
artikel 3.3.:
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door schriftelijk opzegging met een opzegtermijn van die maanden.artikel 3.4.:
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
artikel 3.3.:
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door schriftelijk opzegging met een opzegtermijn van die maanden.artikel 3.4.:
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
Over de huurbetalingen staat in huurovereenkomst:
artikel 4.6.:
Met het oog op de datum van ingang van de huur, heeft de eerste betaling van huurder betrekking op de periode van 1 januari 2008 tot en met 31 januari 2008 en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag €750,-(..). Huurder zal dit bedrag voldoen vóór 1 januari 2008 (..).Artikel 4.7.:
De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodiek betalingen als weergegeven innvtzijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
artikel 4.6.:
Met het oog op de datum van ingang van de huur, heeft de eerste betaling van huurder betrekking op de periode van 1 januari 2008 tot en met 31 januari 2008 en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag €750,-(..). Huurder zal dit bedrag voldoen vóór 1 januari 2008 (..).Artikel 4.7.:
De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodiek betalingen als weergegeven innvtzijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
In artikel 4.9. is bepaald dat gebreken aan het casco van het pand (bijvoorbeeld lekkage) voor rekening zijn van verhuurder.
Op de laatste pagina van de overeenkomst zijn partijen onder het kopje:
Bijzonderhedenovereengekomen:
huurder krijgt het recht om indien het pand verkocht gaat worden als eerste in aanmerking te komen voor een eventuele koop van thans gehuurd bedrijfspand.
Op de laatste pagina van de overeenkomst zijn partijen onder het kopje:
Bijzonderhedenovereengekomen:
huurder krijgt het recht om indien het pand verkocht gaat worden als eerste in aanmerking te komen voor een eventuele koop van thans gehuurd bedrijfspand.
2.3.
De algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en ander bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (model ROZ 2003) maken deel uit van de huurovereenkomst. Artikel 18 hiervan luidt:
Artikel 18.1:
De betaling van de huurprijs zal uiterlijk op de vervaldata (..) -zonder opschorting, korting of aftrek of verrekening met een vordering welke huurder of verhuurder heeft of meent te hebben- geschieden (..). Dit laat onverlet de bevoegdheid van huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. (..).Artikel 18.2.:
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
Artikel 18.1:
De betaling van de huurprijs zal uiterlijk op de vervaldata (..) -zonder opschorting, korting of aftrek of verrekening met een vordering welke huurder of verhuurder heeft of meent te hebben- geschieden (..). Dit laat onverlet de bevoegdheid van huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. (..).Artikel 18.2.:
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
2.4.
Bij brief van 16 oktober 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde] [eiseres] gewezen op achterstallig onderhoud en gebreken, met name de lekkage aan het platte dak als gevolg waarvan de winkelruimte onder water staat en [gedaagde] schade lijdt. In de brief sommeert zij [eiseres] binnen tien dagen afspraken te maken over de reparaties en de reparaties binnen drie weken uit te voeren.
2.5.
Bij brief van 25 oktober 2019 heeft de gemachtigde van [eiseres] betwist dat het platte dak gebrekkig is. Het dak is in 2009 volledig vernieuwd en wordt jaarlijks door een deskundige dakdekker gecontroleerd. De lekkage wordt veroorzaakt door verstopping van het afvoerputje en het is aan de huurders de goten en regenafvoeren regelmatig schoon te houden. Daarnaast stelt hij dat de huur de laatste vijf jaar 57 keer te laat is betaald, zodat [gedaagde] op grond van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden een bedrag van € 17.100,-- aan boetes heeft verbeurd. [eiseres] sommeert betaling hiervan. Verder vordert [eiseres] de huur over de maanden mei 2009, januari, februari en december 2013, mei, juni, augustus en september 2014 en oktober 2015, tenzij [gedaagde] bewijst dat zij die huur wel heeft voldaan.
Gelet op de tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst is [eiseres] voornemens de huurovereenkomst te laten ontbinden en, zo stelt haar gemachtigde:
Daarnaast kan er op grond van artikel 7:296 lid 3 BW, gezien de zwaarwegende belangen van cliënte, tot beëindiging van de huurovereenkomst worden overgegaan.Ten slotte verklaart [eiseres] zich in de brief bereid het bedrijfspand aan [gedaagde] te verkopen. Indien [gedaagde] geen interesse heeft, zal een procedure tot beëindiging van de overeenkomst worden opgestart.
Gelet op de tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst is [eiseres] voornemens de huurovereenkomst te laten ontbinden en, zo stelt haar gemachtigde:
Daarnaast kan er op grond van artikel 7:296 lid 3 BW, gezien de zwaarwegende belangen van cliënte, tot beëindiging van de huurovereenkomst worden overgegaan.Ten slotte verklaart [eiseres] zich in de brief bereid het bedrijfspand aan [gedaagde] te verkopen. Indien [gedaagde] geen interesse heeft, zal een procedure tot beëindiging van de overeenkomst worden opgestart.
2.6.
Bij brief van 7 november 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde] [eiseres] verzocht een aannemersbedrijf het dak te laten controleren en zo nodig te repareren en de cv-installatie te laten vervangen. Hij betwist te laat te hebben betaald en onder verwijzing naar artikel 4.7. van de huurovereenkomst heeft hij daarnaast aangevoerd dat niet is afgesproken dat hij de huur voor de eerste van de maand moet voldoen, althans dat [eiseres] steeds heeft ingestemd met het verzoek de huur op een later tijdstip te mogen betalen. De boetevordering is voorts deels verjaard en [eiseres] heeft de waarschuwingsfunctie van het aanzeggen van een dergelijke boete, die de huurder moet aansporen tot betaling, miskend met het achteraf invorderen van deze boete. Daarom is [gedaagde] die boete niet verschuldigd. Hij staat open voor het kopen van de bedrijfsruimte.
2.7.
Bij brief van 15 november 2019 heeft [eiseres] de gebreken, althans haar aansprakelijkheid daarvoor, betwist en voorgesteld de discussie met betrekking tot de boetes en de huurverhoging even te parkeren in afwachting van de mogelijke verkoop.
2.8.
Bij brief van 30 januari 2020 heeft [gedaagde] meegedeeld niet tot koop te willen overgaan en, onder verwijzing naar een in opdracht van haar opgemaakt bouwkundig rapport dat als bijlage is bijgevoegd, [eiseres] verzocht de gebreken aan – onder andere- het dak te herstellen, bij gebreke waarvan zij dit zelf zal laten doen en de kosten zal verhalen of in mindering zal brengen op de huurprijs. Indien [eiseres] niet binnen zeven dagen reageert, zal [gedaagde] er van uitgaan dat [eiseres] de gebreken niet zal verhelpen en daarmee in verzuim verkeert.
2.9.
Bij brief van 12 februari 2020 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd tegen
31 mei 2020 wegens dringend eigen gebruik. Ze wil een hobbywinkel beginnen en op die manier rendement halen uit het pand. Door de hoogte van de huur haalt zij nu geen rendement uit het pand en de door [gedaagde] gewenste herstelwerkzaamheden zullen leiden tot forse verliezen bij voortzetting van de huur voor onbepaalde tijd. Ook handhaaft [gedaagde] de aanspraak op de boete.
Zij stelt dat de huurachterstand € 7.911,25 bedraagt. Als bijlage bij de brief is meegestuurd een overzicht van alle huurtermijnen vanaf het begin van de huurovereenkomst, met daarop aangegeven de maanden dat wel en geen huur is betaald. Als [gedaagde] (de hoogte van) dit bedrag betwist, dient zij dat te bewijzen, aldus [eiseres] .
31 mei 2020 wegens dringend eigen gebruik. Ze wil een hobbywinkel beginnen en op die manier rendement halen uit het pand. Door de hoogte van de huur haalt zij nu geen rendement uit het pand en de door [gedaagde] gewenste herstelwerkzaamheden zullen leiden tot forse verliezen bij voortzetting van de huur voor onbepaalde tijd. Ook handhaaft [gedaagde] de aanspraak op de boete.
Zij stelt dat de huurachterstand € 7.911,25 bedraagt. Als bijlage bij de brief is meegestuurd een overzicht van alle huurtermijnen vanaf het begin van de huurovereenkomst, met daarop aangegeven de maanden dat wel en geen huur is betaald. Als [gedaagde] (de hoogte van) dit bedrag betwist, dient zij dat te bewijzen, aldus [eiseres] .
2.10.
In zijn reactie van 27 februari 2020 heeft [gedaagde] de rechtsgeldigheid van de opzegging betwist, net zoals de gestelde betalingsachterstand. Verder heeft [gedaagde] aangekondigd het dak te laten herstellen en de kosten daarvan te verrekenen met de huur.
2.11.
Bij brief van 30 maart 2020 heeft [eiseres] de huur opnieuw opgezegd tegen 1 juli 2020 danwel 1 april 2021. Als reden voor de opzegging is in deze brief vermeld:
De eerste grondslag voor de opzegging is dringend eigen gebruik omdat cliënte het gehuurde zelf zal gaan gebruiken als winkelruimte en ook zal overgaan tot renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:296 lid 2 sub b BW).De tweede grondslag voor de opzegging is het feit dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:296 lid 2 sub a BW). Ten derde doet cliënte een beroep artikel 7:296 lid 3 BW krachtens welk artikel de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst kan toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder bij verlenging van de overeenkomst.[eiseres] heeft verder in deze brief de huur ontbonden wegens wanprestatie door [gedaagde] wegens het meermalen niet betalen van de huur en het veelvuldig te laat betalen van de huur.
De eerste grondslag voor de opzegging is dringend eigen gebruik omdat cliënte het gehuurde zelf zal gaan gebruiken als winkelruimte en ook zal overgaan tot renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:296 lid 2 sub b BW).De tweede grondslag voor de opzegging is het feit dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:296 lid 2 sub a BW). Ten derde doet cliënte een beroep artikel 7:296 lid 3 BW krachtens welk artikel de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst kan toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder bij verlenging van de overeenkomst.[eiseres] heeft verder in deze brief de huur ontbonden wegens wanprestatie door [gedaagde] wegens het meermalen niet betalen van de huur en het veelvuldig te laat betalen van de huur.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert, na vermindering van eis, dat de kantonrechter:
I. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de achterstallige huur van € 4.887,02, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 juni 2020 tot de dag van algehele voldoening;
II. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 742,58, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 juni 2020 tot de dag van algehele voldoening;
III. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 juni 2020 tot de dag van algehele voldoening;
IV.
primair: de huurovereenkomst ontbindt,
subsidiair: voor recht verklaart dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 juli 2020, dan wel 1 april 2021 en de huurovereenkomst per die datum is geëindigd;
V. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt binnen vier weken na betekening van het vonnis de winkel te ontruimen en ontruimd te houden met alle van hen en derden aanwezige personen en zaken, zodanig dat de winkel leeg en bezemschoon wordt opgeleverd onder afgifte van de sleutels aan [eiseres] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 10.000,00;
VI. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 900,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen, voor iedere maand vanaf juli 2020 tot de dag dat winkel daadwerkelijk door [gedaagde] is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van verschuldigdheid tot de dag van algehele betaling;
VII [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
I. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de achterstallige huur van € 4.887,02, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 juni 2020 tot de dag van algehele voldoening;
II. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 742,58, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 juni 2020 tot de dag van algehele voldoening;
III. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 juni 2020 tot de dag van algehele voldoening;
IV.
primair: de huurovereenkomst ontbindt,
subsidiair: voor recht verklaart dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 juli 2020, dan wel 1 april 2021 en de huurovereenkomst per die datum is geëindigd;
V. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt binnen vier weken na betekening van het vonnis de winkel te ontruimen en ontruimd te houden met alle van hen en derden aanwezige personen en zaken, zodanig dat de winkel leeg en bezemschoon wordt opgeleverd onder afgifte van de sleutels aan [eiseres] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 10.000,00;
VI. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 900,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen, voor iedere maand vanaf juli 2020 tot de dag dat winkel daadwerkelijk door [gedaagde] is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van verschuldigdheid tot de dag van algehele betaling;
VII [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] een achterstand in de huurbetaling heeft laten ontstaan van meerdere maanden. Dat is een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Naast de niet betaalde huur is [gedaagde] de contractuele boete verschuldigd in verband met het herhaaldelijk te laat betalen van de huur. De contractuele boete wordt in het kader van deze procedure gematigd tot € 5.000,00. Aan de opzegging van de huur legt [eiseres] ten grondslag dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik omdat zij daar een hobbywinkel in wil beginnen, alsmede dat sprake is van slecht huurderschap omdat [gedaagde] niet tijdig en niet volledig de huur heeft betaald. Ten slotte voert [eiseres] aan dat haar belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van [gedaagde] bij voortzetting daarvan.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Samengevat voert zij in de eerste plaats aan dat [eiseres] niet ontvankelijk is in haar vordering, omdat [eiseres] niet de volle eigendom heeft van het pand waarin het gehuurde zich bevindt en niet ten behoeve van de gemeenschap procedeert.
Zij voert voorts aan dat er geen achterstand in de huurbetaling is. Zij heeft verschillende betalingsbewijzen overgelegd, ook die van de contante betaling van de huur van oktober 2015 en, voor zover [eiseres] aanspraak maakt op onbetaalde huur tot en met 2014, is de vordering verjaard. De door [eiseres] overgelegde betalingsoverzichten zijn met elkaar in tegenspraak en kloppen beide niet. Ook de contractuele boetes zijn verjaard, althans niet verschuldigd: ten eerste omdat in de huurovereenkomst geen fatale betaaltermijn is overeengekomen en ten tweede omdat [eiseres] nooit heeft geklaagd over te late betalingen en daardoor [eiseres] de waarschuwingsfunctie van de contractuele boete heeft miskend. [eiseres] is niet bevoegd de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Nu geen sprake is van wanbetaling is de gevorderde ontbinding evenmin toewijsbaar.
Van slechte bedrijfsvoering is geen sprake en dat [eiseres] een hobbywinkel gaat starten en daarom het gehuurde nodig heeft is niet aannemelijk en niet onderbouwd, zodat de opzegging niet rechtsgeldig is. Bij een belangenafweging dient het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huur het zwaarst te wegen, nu zij al meer dan dertien jaar haar winkel in het gehuurde exploiteert. [eiseres] heeft haar belangen bij beëindiging niet onderbouwd, zodat daaraan voorbij moet worden gegaan.
Zij voert voorts aan dat er geen achterstand in de huurbetaling is. Zij heeft verschillende betalingsbewijzen overgelegd, ook die van de contante betaling van de huur van oktober 2015 en, voor zover [eiseres] aanspraak maakt op onbetaalde huur tot en met 2014, is de vordering verjaard. De door [eiseres] overgelegde betalingsoverzichten zijn met elkaar in tegenspraak en kloppen beide niet. Ook de contractuele boetes zijn verjaard, althans niet verschuldigd: ten eerste omdat in de huurovereenkomst geen fatale betaaltermijn is overeengekomen en ten tweede omdat [eiseres] nooit heeft geklaagd over te late betalingen en daardoor [eiseres] de waarschuwingsfunctie van de contractuele boete heeft miskend. [eiseres] is niet bevoegd de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Nu geen sprake is van wanbetaling is de gevorderde ontbinding evenmin toewijsbaar.
Van slechte bedrijfsvoering is geen sprake en dat [eiseres] een hobbywinkel gaat starten en daarom het gehuurde nodig heeft is niet aannemelijk en niet onderbouwd, zodat de opzegging niet rechtsgeldig is. Bij een belangenafweging dient het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huur het zwaarst te wegen, nu zij al meer dan dertien jaar haar winkel in het gehuurde exploiteert. [eiseres] heeft haar belangen bij beëindiging niet onderbouwd, zodat daaraan voorbij moet worden gegaan.
5.De beoordeling
De ontvankelijkheid van de vordering
5.1.
[eiseres] heeft als productie 9 een door [ex-echtgenoot eiseres] ondertekend document d.d. 8 oktober 2020 overgelegd, waarin [ex-echtgenoot eiseres] verklaart:
dat de huurovereenkomst met [gedaagde] is overgegaan op verhuurder [eiseres] , aangezien enkel [eiseres] aansprakelijk is voor alle lusten en lasten aangaande de eigendom van [adres] .Tevens verklaart [ex-echtgenoot eiseres] zich daarin akkoord met de opzegging van de huur, zodat de opzegging achteraf is bekrachtigd en het ontvankelijkheidsverweer niet opgaat. Het zelfde geldt voor het verweer van [gedaagde] dat de opzegging niet rechtsgeldig is omdat de huuropzegging niet mede namens [ex-echtgenoot eiseres] is gedaan.
Wanprestatie en de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst
dat de huurovereenkomst met [gedaagde] is overgegaan op verhuurder [eiseres] , aangezien enkel [eiseres] aansprakelijk is voor alle lusten en lasten aangaande de eigendom van [adres] .Tevens verklaart [ex-echtgenoot eiseres] zich daarin akkoord met de opzegging van de huur, zodat de opzegging achteraf is bekrachtigd en het ontvankelijkheidsverweer niet opgaat. Het zelfde geldt voor het verweer van [gedaagde] dat de opzegging niet rechtsgeldig is omdat de huuropzegging niet mede namens [ex-echtgenoot eiseres] is gedaan.
Wanprestatie en de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst
5.2.
[eiseres] legt het tekortschieten in de betalingsverplichtingen ten grondslag aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Zij heeft de betalingsachterstand van [gedaagde] bij dagvaarding onderbouwd met een betalingsoverzicht op grond waarvan zij aanvankelijk een vordering van € 8.886,25 tegen [gedaagde] heeft ingesteld. In dat overzicht staan de via de bank ontvangen betalingen van alle termijnen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot heden. Van een aantal betalingen tussen 2009 en 2015 beschikt [eiseres] niet over een betalingsbewijs. Zij stelt dat die termijnen niet zijn betaald en heeft in haar overzicht recente betalingen van de huur door [gedaagde] toegerekend aan de volgens [eiseres] oudste openstaande huurtermijnen. Zo heeft [eiseres] betalingen uit 2019 toegerekend aan huurtermijnen in 2009, 2012 en 2013 en betalingen uit 2020 aan huurtermijnen in 2013 en 2014. Door deze wijze van toerekening is volgens [eiseres] over de periode 30 oktober 2019 tot en met 31 mei 2020 geen huur betaald. Nadat [gedaagde] in deze procedure betalingsbewijzen over de maanden januari 2013, februari 2013, mei 2014 en juni 2014 had overgelegd, heeft [eiseres] de door haar gevorderde huurachterstand met de huur over deze maanden verminderd. Zij handhaaft vordering ten aanzien van de huurachterstand over de maanden december 2013, augustus 2014 en oktober 2015 omdat de door [gedaagde] voor die maanden overgelegde kwitanties niet door [eiseres] getekend zijn. Tevens handhaaft zij haar vordering voor wat betreft de huurachterstand voor de maanden mei 2009 en september 2014 omdat [gedaagde] daarvoor geen betalingsbewijzen heeft overgelegd.
5.3.
[gedaagde] heeft betwist dat zij huur onbetaald heeft gelaten en daarnaast een beroep gedaan op verjaring ex artikel 6:308 BW, waaruit volgt dat de vordering tot huurbetaling verjaart vijf jaar na de opeisbaarheid. Volgens [eiseres] is van verjaring geen sprake nu zij op grond van artikel 6:44 BW recente huurbetalingen heeft toegerekend aan oudere openstaande vorderingen. Indien deze al waren verjaard, zijn deze natuurlijke verbintenissen geworden en als gevolg van de toerekening alsnog betaald, waardoor de huurachterstand ziet op 2019 en 2020.
5.4.
Het beroep op verjaring slaagt. [eiseres] heeft niet aangetoond dat zij voorafgaande aan haar brief van 25 oktober 2019 ooit aanspraak heeft gemaakt op achterstallige huur. De brief van 25 oktober 2019 moet daarom als de eerste stuiting van de verjaringstermijn worden beschouwd. Iedere vordering tot betaling van huur vanaf 2008 tot oktober 2014 is dus – in beginsel – verjaard. De door [eiseres] gestelde toerekening maakt dat niet anders. Uit artikel 6:43 BW volgt dat de huurbetaling moet worden toegerekend aan de door de huurder bij de betaling vermelde maand. Voor zover een dergelijke vermelding niet aanwezig is, geschiedt de toerekening in de eerste plaats aan opeisbare vorderingen, vervolgens op de meest bezwarende en ten slotte op basis van ouderdom. Op basis van de overgelegde kwitanties neemt de kantonrechter aan dat [gedaagde] bij iedere betaling ook vermeldde op welke maand deze betrekking had. Dat betekent dat [eiseres] de betalingen uit 2019 en 2020 niet kan toerekenen aan huurtermijnen in de periode 2009 tot en met 2014. Voor zover enige omschrijving bij de betalingen zou hebben ontbroken, kan [eiseres] die ook niet toerekenen aan huurtermijnen die langer dan vijf jaar openstaan. Die vorderingen waren immers door verloop van vijf jaar al verjaard en daarmee niet meer opeisbaar. De door [eiseres] gestelde natuurlijk verbintenis is een niet-opeisbare vordering en uit artikel 6:43 BW volgt dat betalingen in dat geval niet daaraan moeten worden toegerekend, maar aan de meest bezwarende, zijnde de lopende huurtermijnen.
5.5.
Gelet op het voorgaande moet de vordering van [eiseres] tot betaling van de huur over de maanden mei 2009, december 2013, augustus 2014 en september 2014 worden afgewezen. De vordering tot betaling van de huur over de maand oktober 2015 zal eveneens worden afgewezen omdat [gedaagde] door het overleggen van een kwitantie, in het licht van hetgeen [eiseres] heeft aangevoerd, voldoende heeft aangetoond dat ook deze maand huur is betaald, ook al is de kwitantie niet door [eiseres] getekend. Reden daarvoor is het volgende. Na een recent conflict over gebreken aan het gehuurde heeft [eiseres] vanuit het niets in de brief van 25 oktober 2019 aan [gedaagde] aanspraak heeft gemaakt op negen onbetaald gelaten huurtermijnen in het verleden. [eiseres] heeft ter zitting verklaard dat zij de betalingen nooit bijhield totdat ze recentelijk de betalingen op een rijtje ging zetten in een excel-bestand. Hoewel zij eerder nooit aanspraak heeft gemaakt op niet betaalde huurtermijnen, schrijft [eiseres] in voormelde brief plompverloren: ‘
Zonder bewijs van de zijde van uw cliënte ga ik er van uit dat deze bedragen niet zijn betaald en vordert cliënte deze alsnog.’. Het komt erop neer dat [eiseres] kennelijk tot oktober 2019 zelf geen, althans een slechte administratie heeft gevoerd en het nu aan de reactie van [gedaagde] overlaat hoe hoog de vordering zal zijn. Op dit overzicht op basis van de administratie van [eiseres] zelf, dat ten grondslag ligt aan de ingestelde vordering, valt bovendien nogal wat af te dingen, nu na het overleggen van betalingsbewijzen door [gedaagde] de vordering met bijna de helft is verminderd. Bij deze stand van zaken kan niet van [gedaagde] worden verlangd dat hij meer aantoont dan hij heeft gedaan.
Zonder bewijs van de zijde van uw cliënte ga ik er van uit dat deze bedragen niet zijn betaald en vordert cliënte deze alsnog.’. Het komt erop neer dat [eiseres] kennelijk tot oktober 2019 zelf geen, althans een slechte administratie heeft gevoerd en het nu aan de reactie van [gedaagde] overlaat hoe hoog de vordering zal zijn. Op dit overzicht op basis van de administratie van [eiseres] zelf, dat ten grondslag ligt aan de ingestelde vordering, valt bovendien nogal wat af te dingen, nu na het overleggen van betalingsbewijzen door [gedaagde] de vordering met bijna de helft is verminderd. Bij deze stand van zaken kan niet van [gedaagde] worden verlangd dat hij meer aantoont dan hij heeft gedaan.
5.6.
[eiseres] maakt ook nog aanspraak op betaling van een bedrag van € 837,32, welk bedrag [gedaagde] heeft verrekend met de huur over de maanden mei en juni 2020. Dit bedrag heeft [gedaagde] besteed aan reparatie van het dak. [gedaagde] heeft het bestaan van het gebrek onderbouwd door een rapport over te leggen, alsmede de bevindingen van een dakdekker en diens factuur. De enkele stelling van [eiseres] dat geen sprake was van een gebrek, stuit daarop af. Nu [gedaagde] pas nadat [eiseres] in verzuim was met het herstel, zelf tot herstel is overgegaan en dat ook tijdig heeft aangekondigd, was [gedaagde] gerechtigd de gemaakte kosten met de huur te verrekenen.
5.7.
Het voorgaande betekent dat de vordering tot betaling van achterstallige huur zal worden afgewezen. Daarmee ontbreekt aan de gevorderde ontbinding enige grondslag, zodat ook die vordering zal worden afgewezen. Voor toewijzing van de vordering tot betaling van de lopende huur is onvoldoende aangevoerd. De verschuldigdheid daarvan vloeit voort uit de huurovereenkomst, de toekomstige termijn zijn thans nog niet verschuldigd en er is geen aanleiding om aan te nemen dat [gedaagde] deze niet zal betalen. Ook die vordering wordt dus afgewezen.
Vordering boete wegens te late betaling
Vordering boete wegens te late betaling
5.8.
Uit de huurovereenkomst volgt dat [gedaagde] de huur steeds voor of op de eerste van de maand waarop de huur betrekking heeft, moet hebben voldaan. Uit het door [eiseres] overgelegde betalingsoverzicht volgt dat [gedaagde] die termijn veelvuldig niet heeft gehaald: veelal werd pas in de loop van de maand waarop de betaling betrekking had, de huur voldaan. Dat betekent dat [gedaagde] – in beginsel – de contractuele boete wegens te late betaling verschuldigd is.
5.9.
Naar de kantonrechter begrijpt doet [gedaagde] een beroep op matiging ex artikel 6:94 BW. Voorop staat dat de rechter een bedongen boete slechts kan matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dat is het geval als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Dat is hier het geval. De kantonrechter gaat er, gelet op hetgeen hiervoor terzake de gestelde wanprestatie is overwogen, vanuit dat [gedaagde] alle huurtermijnen heeft voldaan. Uit het overgelegde overzicht volgt verder dat te late betalingen in elk geval altijd in de maand waarop de betaling betrekking had, zijn voldaan. Het boetebeding verbindt de verschuldigdheid van het boetebedrag aan de enkele overschrijding van de betalingstermijn. Het bevat dus een aansporing aan de huurder om tijdig te betalen. Die functie kan het boetebeding alleen vervullen indien de huurder zich ervan bewust is dat hij een boete verbeurt bij niet tijdige betaling. Dat is het geval als zo spoedig mogelijk nadat de boete verschuldigd is geworden, een beroep op de verschuldigdheid wordt gedaan. De huurder realiseert zich dan wat de gevolgen zijn van niet-tijdige betaling en wordt gestimuleerd zijn betalingsbedrag in die zin aan te passen dat hij de huurtermijnen wel tijdig gaat betalen. Door pas na jaren een beroep te doen op het boetebeding heeft [eiseres] deze waarschuwingsfunctie miskend en [gedaagde] de mogelijkheid ontnomen om zijn betalingsgedrag aan te passen. Ten slotte is ook niet aannemelijk geworden dat [eiseres] enige schade heeft geleden door de te late betalingen. Haar betoog dat zij schade heeft geleden omdat zij naar nu blijkt enige huurbetalingen over het hoofd heeft gezien, gaat vanwege hetgeen hiervoor is overwogen, niet op. Gelet hierop matigt de kantonrechter de gevorderde boete tot nihil.
De buitengerechtelijke incassokosten.
De buitengerechtelijke incassokosten.
5.10.
Nu geen van de vorderingen tot betaling van een geldsom zal worden toegewezen, kan de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ook niet worden toegewezen.
De opzegging van de huurovereenkomst.
5.11.
In haar brief van 30 maart 2020 heeft [eiseres] de huurovereenkomst tegen 1 juli 2020, althans 1 april 2021 opgezegd. Ter zitting heeft zij de opzeggingsgrond dat zij het gehuurde wil laten renoveren, laten vallen. De kantonrechter is verder van oordeel dat de opzeggrond dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, in elk geval niet kan slagen. [eiseres] heeft daartoe alleen aangevoerd dat sprake is van ruim vijf maanden huurachterstand en dat [gedaagde] altijd te laat heeft betaald. Zoals hiervoor is overwogen, is de gestelde huurachterstand, zo daarvan al sprake is, (grotendeels) verjaard. Die achterstand kan dan ook geen reden meer zijn om de huur te beëindigen. Voor wat betreft de te late betalingen, verwijst de kantonrechter naar hetgeen zij hier in 5.9. heeft overwogen. Nu [eiseres] gedurende bijna tien jaar geen probleem heeft gemaakt van de te late betalingen, kan dit gegeven geen aanleiding zijn om de huurovereenkomst te beëindigen.
5.12.
[eiseres] heeft verder aangevoerd dat zij de huurovereenkomst wenst te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik. Zij wil met enkele anderen het gehuurde in gebruik gaan nemen als hobbywinkel. Volgens [gedaagde] is niet aannemelijk dat [eiseres] , die thans zeventig jaar oud is, opnieuw een winkel wil beginnen terwijl zij juist haar kringloopwinkel heeft opgedoekt in 2011 toen ze met pensioen ging. [eiseres] heeft haar wens en de noodzaak om hiervoor het gehuurde ter beschikking te krijgen, niet onderbouwd. Daar komt bij dat nog onlangs [eiseres] het gehuurde aan [gedaagde] te koop heeft aangeboden.
5.13.
De primaire opzeggingsgrond is dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Dat betekent dat [eiseres] aannemelijk moet maken dat zij, het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. In dat verband zijn de volgende – in de jurisprudentie ontwikkelde – criteria van belang.
- De vraag of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval.
- De verhuurder hoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken, hij hoeft het niet aan te tonen met objectieve gegevens.
- De beëindigingsvordering is niet toewijsbaar als het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is, maar niet vereist is dat de verhuurder aantoont dat alle benodigde vergunningen zullen worden verleend.
- Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te achten. Niet vereist is dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het gehuurde nodig heeft om aan die bedreiging het hoofd te kunnen bieden.
- Is aannemelijk dat degene die het gehuurde feitelijk in duurzaam gebruik wil nemen er financieel op achteruit zal gaan in vergelijking met de bestaande situatie dan kan dat er toe bijdragen dat dringend nodig hebben niet aannemelijk wordt geacht.
- De omstandigheid dat de verhuurder het ontstaan van de dringende behoefte zelf heeft veroorzaakt, vormt geen beletsel voor een beroep op dringend eigen gebruik.
- De vraag of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval.
- De verhuurder hoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken, hij hoeft het niet aan te tonen met objectieve gegevens.
- De beëindigingsvordering is niet toewijsbaar als het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is, maar niet vereist is dat de verhuurder aantoont dat alle benodigde vergunningen zullen worden verleend.
- Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te achten. Niet vereist is dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het gehuurde nodig heeft om aan die bedreiging het hoofd te kunnen bieden.
- Is aannemelijk dat degene die het gehuurde feitelijk in duurzaam gebruik wil nemen er financieel op achteruit zal gaan in vergelijking met de bestaande situatie dan kan dat er toe bijdragen dat dringend nodig hebben niet aannemelijk wordt geacht.
- De omstandigheid dat de verhuurder het ontstaan van de dringende behoefte zelf heeft veroorzaakt, vormt geen beletsel voor een beroep op dringend eigen gebruik.
5.14.
De kantonrechter is, met inachtneming van deze criteria, van oordeel dat [eiseres] het gestelde dringend eigen gebruik onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Daarvoor is het volgende redengevend. [eiseres] heeft niet toegelicht waarin de dringendheid gelegen is. Zij is inmiddels zeventig jaar oud, zodat aangenomen kan en mag worden dat zij geen betaalde werkzaamheden meer hoeft te verrichten om in haar levensonderhoud te voorzien. Enige noodzaak om een hobbywinkel te beginnen, lijkt daarom niet aanwezig. Dat sprake is van een serieus plan, is gesteld noch gebleken. Een ondernemingsplan is niet overgelegd en ook overigens is de gewenste hobbywinkel nauwelijks geconcretiseerd.
heeft ter zitting alleen maar aangevoerd dat het haar leuk lijkt om met enkele andere gepensioneerden in het gehuurde een hobbywinkel te beginnen zodat zij wat om handen hebben. [eiseres] heeft niet duidelijk gemaakt welke inkomsten zij met de hobbywinkel denkt te behalen. Gelet op de huur van € 900,- die zij nu maandelijks incasseert, moet het er daarom voor gehouden worden dat zij er financieel op achteruit zal gaan.
heeft ter zitting alleen maar aangevoerd dat het haar leuk lijkt om met enkele andere gepensioneerden in het gehuurde een hobbywinkel te beginnen zodat zij wat om handen hebben. [eiseres] heeft niet duidelijk gemaakt welke inkomsten zij met de hobbywinkel denkt te behalen. Gelet op de huur van € 900,- die zij nu maandelijks incasseert, moet het er daarom voor gehouden worden dat zij er financieel op achteruit zal gaan.
5.15.
De kantonrechter betrekt bij het voorgaande nog dat [eiseres] steeds wisselende standpunten heeft ingenomen ter zake de invulling van het gehuurde. De wens het gehuurde zelf te gaan gebruiken komt in algemene bewoordingen naar voren in de brief van 25 oktober 2019 (zie r.o. 2.3.). In de brief 12 februari 2020 wordt de wens concreter: nu [eiseres] niet langer bereid is om tot verkoop over te gaan zal zij zich nu richten op het opzeggen van de huur wegens dringend eigen gebruik. Zij wil zelf een hobbywinkel in het gehuurde starten om rendement te halen uit het pand. Op 30 maart 2020 heeft zij aan dit dringend eigen gebruik toegevoegd dat zij zal overgaan tot renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en dat de bedrijfsvoering van [gedaagde] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt en verwijst zij -zonder enige toelichting- naar de belangenafweging zoals vermeld in artikel 7:296 lid 3 BW. Ter zitting zijn de opzeggingsgronden beperkt tot het dringend eigen gebruik en de gestelde wanbetaling van [gedaagde] ; er zal niet worden gerenoveerd. Deze gang van zaken versterkt de indruk dat van dringend eigen gebruik geen sprake is.
5.16.
Nu gelet op het voorgaande het gestelde dringend eigen gebruik onvoldoende aannemelijk is geworden, komt het aan op een afweging van de belangen van [eiseres] bij beëindiging van de huur en die van [gedaagde] bij voortzetting van de huur. [eiseres] heeft, naast hetgeen zij daartoe voor de opzeggronden dringend eigen gebruik en niet-goed huurderschap heeft aangevoerd, niets naders gesteld. Het eigen belang van [gedaagde] ligt in voortzetting van de in het gehuurde geëxploiteerde winkel. [gedaagde] heeft deze winkel al 35 jaar en exploiteert deze al meer dan dertien jaar in het gehuurde. [gedaagde] heeft goodwill in de regio van het gehuurde opgebouwd. De winkel voorziet niet alleen in het levensonderhoud van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] maar ook in die van het personeel dat bij de VOF in dienst is. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] bereiken over circa zes jaar de pensioengerechtigde leeftijd en het zou voor hen buitengewoon ongunstig zijn hun winkel voor die periode nog te verplaatsen naar een andere locatie, als deze al te vinden zou zijn. De kantonrechter is van oordeel dat bij deze stand van zaken de wel toegelichte belangen van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde, prevaleren boven de niet toegelichte belangen van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst. Dat betekent dat vordering tot beëindiging van de huur zal worden afgewezen.
5.17.
Nu noch de ontbinding van de huurovereenkomst noch de beëindiging daarvan zal worden toegewezen, kan de gevorderde ontruiming ook niet worden toegewezen.
5.18.
De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt. De nakosten en de wettelijke rente zullen worden toegewezen zoals hierna onder ‘de beslissing’ is vermeld.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van €746,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
6.3.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt;
6.4.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten en nakosten vanaf de datum gelegen veertien dagen na de dag van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.5.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter