Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8628272 \ CV EXPL 20-5681
Uitspraakdatum: 10 februari 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. S.L. Sarin
tegen
de stichting
Stichting Pré Wonen
gevestigd te Velserbroek
gedaagde
verder te noemen: Pré Wonen
gemachtigde: mr. F.J. Ringnalda
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 30 juni 2020 een vordering tegen Pré Wonen ingesteld. Pré Wonen heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 12 februari 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Pré Wonen bij akte van 31 december 2020 nog stukken toegezonden en haar eis gewijzigd.
2.De feiten
2.1.
Vanaf 1 februari 2005 verhuurde Pré Wonen aan [de overledene] (hierna: [de overledene] ) een woning aan [adres 1] . In verband met de geplande sloop van deze woning heeft [de overledene] de huurovereenkomst per 3 september 2018 opgezegd en is zij met Pré Wonen een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een wisselwoning aan [adres 2] .
2.2.
[eiser] is een kleinzoon van [de overledene] .
2.3.
[eiser] heeft van 9 juli 2008 tot 22 mei 2019 ingeschreven gestaan op het adres [adres 1] . Sinds 22 mei 2019 staat [eiser] ingeschreven op het adres [adres 2] .
2.4.
Op 6 januari 2020 is [de overledene] overleden.
2.5.
[eiser] heeft Pré Wonen schriftelijk verzocht of hij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 2] mocht voortzetten. Pré Wonen heeft dit verzoek afgewezen.
2.6.
In verband met de sloop van de woning aan [adres 2] , zijn partijen op 1 oktober 2020 overeengekomen dat [eiser] zijn verblijf verruilt voor een verblijf aan [adres 3] . Daarbij is overeengekomen dat de rechtsposities van partijen gelijk blijven aan hun rechtsposities ten tijde van het verblijf van [eiser] aan [adres 2] .
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bepaalt dat [eiser] de huurovereenkomst aan [adres 2] zal voortzetten, met veroordeling van Pré Wonen in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat hij voldoet aan de eisen tot verkrijging van het huurderschap als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW. Hij stelt dat hij sinds 2005 zijn hoofdverblijf bij [de overledene] (hierna ook: zijn oma) heeft gehad en met haar een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, eerst in de woning aan [adres 1] en vanaf 2018 in de woning aan [adres 2] . Hij hielp in het huishouden, deed de boodschappen, maakte de woning schoon en hielp haar bij de administratie. Voor de woning aan [adres 1] heeft hij bijgedragen aan de kosten van de inrichting en voor de woning aan [adres 2] heeft hij meubilair gekocht voor gezamenlijk gebruik. Ook droeg hij regelmatig bij in de kosten van de huishouding door geld te storten op de rekening van zijn oma. en zij maakte geld over naar hem. De internetproviders werden afwisselend door [eiser] en zijn oma betaald. Vanaf 6 augustus 2019 ontving zijn oma een PGB voor de mantelzorg die [eiser] voor haar verrichtte, aldus [eiser] .
3.3.
Verder stelt [eiser] voldoende financiële draagkracht te hebben voor nakoming van de huurovereenkomst.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
Pré Wonen betwist dat [eiser] voldoet aan de wettelijke vereisten voor voortzetting van de huurovereenkomst. Volgens Pré Wonen dient de vordering reeds te worden afgewezen omdat [eiser] niet beschikt over een huisvestingsvergunning ex artikel 7:268 lid 3 sub c BW. Ook betwist Pré Wonen dat [eiser] een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn oma heeft gevoerd. Daarnaast heeft [eiser] volgens Pré Wonen niet aangetoond dat hij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt ex artikel 7:268 lid 3 sub b BW. Pré Wonen mag op grond van artikel 46 lid 2 en 48 lid 1 van de Woningwet slechts huurovereenkomsten aangaan met huurders die voldoen aan de financiële passendheidscriteria als bedoeld in die bepalingen. [eiser] heeft niet aangetoond dat hij voldoet aan die criteria, aldus Pré Wonen.
4.2.
Pré Wonen vordert bij wijze van tegenvordering, na wijziging van eis, dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 3] te verlaten en te ontruimen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
4.3.
[eiser] betwist de tegenvordering.
5.De beoordeling
de vordering
5.1.
Het geschil tussen partijen betreft de vraag of [eiser] de huurovereenkomst die zijn oma met Pré Wonen had mag voortzetten. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW is daarvoor vereist dat [eiser] in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft gehad en met zijn oma een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. Stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding rusten op [eiser] , waarbij ten aanzien van het bestaan van de gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht geldt, in die zin dat voldoende concrete feiten omtrent de gestelde gemeenschappelijke huishouding dienen te worden gesteld.
5.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat hij voldoet aan de vereisten tot voortzetting van de huurovereenkomst. In de eerste plaats heeft Pré Wonen er terecht op gewezen dat [eiser] zich pas in mei 2019 heeft ingeschreven op het adres [adres 2] terwijl zijn oma daar al sinds oktober 2018 woonde. Daarbij is opvallend dat ook twee andere kleinkinderen op het adres [adres 2] (sinds november 2018) op het adres [adres 2] ingeschreven, terwijl het niet aannemelijk is dat zij allen in het gehuurde hebben gewoond. Aldus staat niet zonder meer vast dat [eiser] zijn hoofdverblijf aan [adres 2] heeft gehad. Maar ook indien ervan wordt uitgegaan dat [eiser] wel zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, betekent dit nog niet dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn oma. Van een gemeenschappelijke huishouding zal veeleer pas sprake zijn wanneer woonkosten en/of kosten van levensonderhoud worden gedeeld, huishoudelijke taken gezamenlijk worden uitgevoerd, gezamenlijk huisinrichting of gebruiksvoorwerpen worden aangeschaft, gewoonlijk gezamenlijk wordt gegeten, vrije tijd gezamenlijk wordt doorgebracht en/of de ander wordt verzorgd. Daarbij wordt ook betekenis toegekend aan het al of niet bestaan van wederkerigheid in de relatie tussen de huurder en de samenwoner.
5.3.
[eiser] heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit volgt dat hij en zijn oma de kosten van het huishouden, zoals boodschappen, de gezamenlijke inboedel en verzekeringen deelden. Met Pré Wonen is de kantonrechter van oordeel dat de overgelegde aankoopbonnen uit 2005 lijken te zien op spullen die zijn aangekocht om een werkplek van een scholier of student in te richten (boekenkast, bureau, printer). Nergens blijkt uit dat [eiser] deze meubels heeft aangeschaft en dat deze mede ten goede kwamen aan zijn oma. Ook de overgelegde aankoopbonnen van een bankstel (september 2018) en kasten met een ladeblok en bureau (16 augustus 2019) duiden niet zonder meer op een gemeenschappelijke huishouding. Er is geen bewijs overgelegd waaruit blijkt dat [eiser] en zijn oma samen hebben bijgedragen aan de aankoop van deze spullen en dat deze bestemd waren voor (gezamenlijk) gebruik in de woning aan [adres 2] .
5.4.
De door [eiser] overgelegde bankafschriften duiden evenmin op een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De bankafschriften over de periode juli 2019 tot en met december 2019 vermelden (afgezien van de kosten voor de betaalrekening) slechts één overboeking van € 50,00 op de rekening van [de overledene], terwijl ten aanzien van de periode december 2018 tot en met juni 2019 in het geheel geen bankafschriften zijn overgelegd. Ook uit het door [eiser] zelf opgestelde overzicht blijkt op geen enkele wijze dat sprake is geweest van uitgaven die ten goede zijn gekomen aan de door [eiser] gestelde duurzame gemeenschappelijke huishouding. De door [eiser] overgelegde verklaringen dragen evenmin bij aan het bewijs dat [eiser] met zijn oma een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. De meeste verklaringen bestaan slechts uit een enkele zin, waarin wordt verklaard dat [eiser] met zijn oma een gemeenschappelijke huishouding voerde. Niet blijkt echter hoe deze personen aan de gestelde wetenschap komen. Uit de overige (eveneens summiere) verklaringen komt juist het beeld naar voren dat [eiser] voor zijn oma zorgde omdat zij daar zelf niet meer toe in staat was. Ook ter zitting heeft [eiser] aangegeven dat zijn oma zeer hulpbehoevend was en intensieve zorg nodig had. Dit duidt niet op wederkerigheid en een op de toekomst gerichte wil, zodat ook op grond hiervan moet worden aangenomen dat van een duurzame gemeenschappelijke huishouding geen sprake is geweest.
5.5.
Voorts staat vast dat [eiser] niet beschikt over een huisvestigingsvergunning. De enkele stelling van [eiser] dat hij hier wel voor in aanmerking komt is onvoldoende. Ook in zoverre is sprake van een afwijzingsgrond (artikel 7:268 lid 3 onder c BW).
5.6.
De conclusie is dat de vordering van [eiser] dient te worden afgewezen.
5.7.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [eiser] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Pré Wonen worden gemaakt.
de tegenvordering
5.8.
Omdat de vordering van [eiser] tot voortzetting van de huurovereenkomst wordt afgewezen heeft Pré Wonen recht en belang bij haar tegenvordering tot ontruiming van het gehuurde. Artikel 7:268 lid 2, laatste zin BW bepaalt echter dat de huur wordt voortgezet “in elk zolang (lees: in elk
gevalzolang) op deze vordering niet onherroepelijk is beslist”. Dit brengt met zich mee dat indien [eiser] tijdig hoger beroep instelt tegen dit vonnis, hij ook gedurende het hoger beroep de huur voortzet. Zolang het huurrecht wordt voortgezet is er geen grond voor een ontruiming. De gevorderde ontruiming zal daarom voorwaardelijk worden toegewezen, namelijk onder de voorwaarde dat dit vonnis onherroepelijk is geworden. Gelet op het voorgaande wordt de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring afgewezen.
gevalzolang) op deze vordering niet onherroepelijk is beslist”. Dit brengt met zich mee dat indien [eiser] tijdig hoger beroep instelt tegen dit vonnis, hij ook gedurende het hoger beroep de huur voortzet. Zolang het huurrecht wordt voortgezet is er geen grond voor een ontruiming. De gevorderde ontruiming zal daarom voorwaardelijk worden toegewezen, namelijk onder de voorwaarde dat dit vonnis onherroepelijk is geworden. Gelet op het voorgaande wordt de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring afgewezen.
5.9.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat hij ongelijk krijgt, Gelet op de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering zullen de kosten in de procedure in reconventie worden begroot op nihil.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Pré Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 (2 x € 249,00) aan salaris van de gemachtigde van Pré Wonen;
6.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van € 124,00 aan nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten door Pré Wonen worden gemaakt;
6.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
de tegenvordering
6.5.
veroordeelt [eiser] om binnen 14 dagen na het onherroepelijk worden van dit vonnis de woning aan [adres 3] te verlaten en te ontruimen met al degenen die van zijnentwege in deze woning verblijven en al hetgeen zich van zijnentwege in deze woning bevindt met afgifte van de sleutels van de woning aan Pré Wonen en deze woning geheel ter vrije beschikking van Pré Wonen te stellen;
6.6.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Pré Wonen tot en met vandaag vaststelt op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter