ECLI:NL:RBNHO:2021:1693

• Datum uitspraak: 20 januari 2021
• Publicatiedatum: 1 maart 2021
• Zaaknummer: 8356565
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over huurachterstand en ontbinding huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 20 januari 2021 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen een verhuurder en een huurder. De verhuurder, [eiser], heeft een vordering ingesteld tegen de huurder, [gedaagde], wegens huurachterstand. De huurovereenkomst tussen partijen dateert van 29 juni 2013, waarbij de huurprijs bij aanvang € 1.600,00 per maand bedroeg en inmiddels is verhoogd naar € 1.709,93 per maand. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik en een aanzienlijke huurachterstand van meer dan zes maanden. De huurder heeft de huurachterstand betwist en aangevoerd dat zij door de coronamaatregelen niet in staat was de woning te verlaten en dat zij slechts huur verschuldigd was tot 1 april 2020.

De kantonrechter heeft het verweer van de huurder verworpen. De rechter oordeelde dat de huurder niet heeft aangetoond dat zij door de coronamaatregelen niet kon voldoen aan haar huurverplichtingen. De huurder heeft de huur niet tijdig betaald, wat een essentiële verplichting uit de huurovereenkomst is. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder tot betaling van de huurachterstand van € 10.448,95 toegewezen en de huurovereenkomst ontbonden. De huurder is ook veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

Daarnaast heeft de huurder een tegenvordering ingesteld voor een verhuisvergoeding en huurprijscompensatie wegens gebreken aan de woning. De kantonrechter heeft deze tegenvordering afgewezen, omdat er geen sprake was van een opzegging die een verhuisvergoeding rechtvaardigt en de huurder niet voldoende bewijs heeft geleverd voor de gestelde gebreken. De rechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst nog steeds van kracht is, omdat deze niet automatisch eindigt door het inleveren van de sleutels. De uitspraak is openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8356565 \ CV EXPL 20-2053

Uitspraakdatum: 20 januari 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [woonplaats] , Verenigd Koninkrijk

eiser in conventie
verweerder in reconventie

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. R.H.W. van Ewijk

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie
eiseres in reconventie

verder te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 19 februari 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

[eiser] heeft in conventie en reconventie schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven in conventie en reconventie. [eiser] heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in reconventie waarna [gedaagde] nog een akte heeft genomen.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de woning aan [adres] (hierna: de woning).

2.2.

Op 29 juni 2013 is er tussen [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning. De Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte zoals vastgesteld op 30 juli 2003 zijn op de huurovereenkomst van toepassing verklaard. De huurprijs voor de woning bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst
€ 1.600,00 per maand. De thans geldende huurprijs is € 1.709,93 per maand.

2.3.

Op 22 juni 2017 is er via WhatsApp contact geweest tussen de man van [gedaagde] en [eiser] over de carport van de woning.

2.4.

Op 29 december 2017 is er via Whatsapp contact geweest tussen [gedaagde] en [eiser] over de vloerwarming die het niet meer deed.

2.5.

Per brief d.d. 10 oktober 2018 heeft de advocaat van [eiser] aan [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 15 april 2019 wegens dringend eigen gebruik. Hierbij heeft de advocaat aan [gedaagde] aangegeven dat de huurprijs de afgelopen jaren niet is geïndexeerd en dat zij inmiddels een aanzienlijke huurachterstand heeft opgebouwd.

2.6.

Bij brief d.d. 22 december 2018 heeft [gedaagde] aangegeven niet akkoord te gaan met de huuropzegging, dat zij gemiddeld 10 dagen vóór het verlopen van de betaaltermijn de huur betaalt en dat zij al vijf jaar niets heeft gehoord over de huurprijsindexering maar dat de indexering inmiddels wordt toegepast in haar betalingen.

2.7.

Op (in ieder geval) 17 oktober 2018, 17 juni 2019, 24 augustus 2019, 9 oktober 2019, 10 oktober 2019, 16 oktober 2019, 22 oktober 2019 en 18 januari 2020 heeft [eiser] [gedaagde] erop gewezen dat zij de huur niet op tijd heeft betaald.

2.8.

Op 6 juni 2019 is er via WhatsApp contact geweest tussen [gedaagde] en [eiser] over lekkages in de woning.

2.9.

Er is sprake van een huurachterstand.

2.10.

[gedaagde] heeft de sleutels van de woning aan (de gemachtigde van) [eiser] gestuurd op 7 juli 2020.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter:
I. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 10.448,95 aan huurachterstand tot en met 8 juli 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente over elke openstaande huurtermijn of gedeelte daarvan, te rekenen vanaf de vervaldag tot aan de dag van de integrale betaling daarvan;
II. [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding aan [eiser] van de wettelijke incassokosten over voornoemd bedrag, te begroten conform de Staffel BIK en te vermeerderen met de daarover verschuldigde omzetbelasting omdat [eiser] die niet kan verrekenen, welke incassokosten aldus een bedrag van € 1.064,18 belopen;
III. de huurovereenkomst met ingang van 8 juli 2020 ontbindt, althans op de dag dat in deze zaak vonnis zal worden gewezen wordt ontbonden;
IV. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen, onder bepaling dat als deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zullen zijn voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] tijdens het huren van de woning structureel de huur te laat heeft betaald, zodat [eiser] recht heeft op betaling van de ontstane huurachterstand. Daarbij is er inmiddels sprake van een huurachterstand van meer dan zes maanden, hetgeen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat zij door haar financiële situatie niet in staat is geweest om de achterstallige huurpenningen te voldoen. Zij is echter maar de huur verschuldigd tot 1 april 2020, per die datum wilde zij immers de woning verlaten maar door de Corona pandemie was dit niet mogelijk. Dit mag echter [gedaagde] niet worden aangerekend.

4.2.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt tot betaling van de minimale verhuisvergoeding ad € 6.253,00 en met terugwerkende kracht een huurprijscompensatie toepast. Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiser] stelselmatig heeft geprobeerd haar de woning uit te krijgen, waardoor [gedaagde] veel stress heeft ervaren. Daarnaast heeft zij door de vele gebreken aan de woning niet het woongenot kunnen hebben wat zij mocht verwachten.

4.3.

[eiser] betwist de tegenvordering en stelt dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud of gebreken aan de woning. En voor zover daar wel sprake van was, heeft [eiser] steeds tijdig na ontvangst van een melding daarover voor herstel zorggedragen. De vordering tot verhuisvergoeding moet worden afgewezen nu er geen sprake is van een opzegging die een verhuisvergoeding rechtvaardigt maar van een ontbinding omdat [gedaagde] toerekenbaar tekortschiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft geen huurprijsvermindering gevorderd en haar recht daartoe is inmiddels vervallen.

5. De beoordeling

de vordering

5.1.

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres]. De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst niet automatisch of van rechtswege eindigt omdat de woning wordt verlaten en de sleutels worden ingeleverd. Van een instemming met de beëindiging van de huurovereenkomst is in deze procedure niet gebleken. Evenmin is gebleken dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd. Dit houdt in dat de huurovereenkomst thans nog voortduurt.

5.2.

[gedaagde] betwist niet dat er sprake is van een huurachterstand maar voert aan dat zij maar huur verschuldigd is tot 1 april 2020 omdat zij toen de woning wilde verlaten hetgeen niet mogelijk was door de Corona-crisis. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Het (tijdig) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen van de huurder die voortvloeit uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft niets in het geding gebracht waaruit blijkt dat zij vanwege de Corona-crisis de woning niet kon verlaten. Daarbij komt nog dat dit [gedaagde] niet ontslaat van haar huurdersverplichting tot het betalen van de huur zolang zij de woning niet heeft verlaten dan wel opgeleverd heeft aan de verhuurder. Ook haar verweer dat dat zij door haar financiële situatie niet in staat is geweest de huur te betalen, slaagt niet. Hoe moeilijk de financiële omstandigheden van [gedaagde] ook zijn (geweest), die omstandigheden ontslaan haar niet van haar huurdersverplichtingen. Nu [gedaagde] de hoogte van de huurachterstand niet heeft betwist, kan de vordering tot betaling van de huurachterstand worden toegewezen.

5.3.

Het laten ontstaan van een achterstand met een omvang als de onderhavige (meer dan zes maanden) rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst, zodat ook deze vordering wordt toegewezen. Bovendien heeft [gedaagde] ook geen belang meer bij het in stand laten van de huurovereenkomst nu zij de woning reeds heeft verlaten.

5.4.

[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. De wettelijke rente zal als onvoldoende gemotiveerd betwist worden toegewezen.

5.5.

De proceskosten in conventie komen voor rekening van [gedaagde] omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt.

de tegenvordering

5.6.

De reconventionele vordering heeft betrekking op betaling van de minimale verhuisvergoeding ad € 6.253,00 en het met terugwerkende kracht toepassen van een huurprijscompensatie. Voor wat betreft de verhuisvergoeding, is dit deel van de vordering niet toewijsbaar. Het toekennen van een verhuisvergoeding is enkel aan de orde ingeval de huurovereenkomst op initiatief van de verhuurder op grond van artikel 7:274 lid 1 onderdeel c of e BW plaatsvindt. Daarvan is in dit geval geen sprake, nu de ontbinding van de huurovereenkomst haar grondslag vindt in het toerekenbaar tekortschieten van de huurder. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat het handelen van (de gemachtigde van) [eiser] voor onrust en stress heeft gezorgd, vormt dit geen grondslag voor de toekennen van de verhuisvergoeding. Deze vordering wordt derhalve afgewezen.

5.7.

Aan haar de vordering tot het toepassen van een huurprijscompensatie vanwege een verminderd huurgenot wegens gebreken heeft [gedaagde] ten grondslag gelegd dat er sprake was van lekkages en dat zowel de vloerverwarming, de carport en het zonnescherm kapot waren. [gedaagde] heeft [eiser] herhaaldelijk verzocht de gebreken op te lossen maar [eiser] heeft dit structureel niet willen oppakken of oplossen, aldus [gedaagde] . [eiser] heeft het bestaan van gebreken en de gevorderde huurprijscompensatie gemotiveerd weersproken.

5.8.

Mocht [gedaagde] met haar beroep op huurprijscompensatie hebben bedoeld een vordering tot huurprijsvermindering, stelt de kantonrechter voorop dat ingevolge artikel 7:207 BW een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

5.9.

De huurprijsvermindering dient dan in verhouding te staan met de genotsvermindering. Niet iedere genotsvermindering leidt tot huurprijsvermindering. Er moet sprake zijn van een relevante of substantiële vermindering van het huurgenot. Hiervan is de kantonrechter in deze zaak niet gebleken en wel reeds om de reden dat de gestelde gebreken een deugdelijke onderbouwing missen. De in dit kader door [gedaagde] overgelegde foto’s acht de kantonrechter een onvoldoende onderbouwing voor de gestelde gebreken. De laatste Whatsapp gesprekken over de gebreken dateren uit 2017, 2018 en 2019 waarbij uit de door [eiser] overgelegde producties blijkt dat de (meeste) gebreken zijn verholpen ( [gedaagde] geeft aan dat de carport en het schilderwerk erg mooi is geworden en dat ze [eiser] op de hoogte houdt over de doeken van het zonnescherm). Daarbij komt dat [gedaagde] geen nadere stukken in het geding heeft gebracht waaruit blijkt dat er na het Whatsappcontact in 2017, 2018 en 2019 nog sprake was van gebreken dan wel dat [gedaagde] dit heeft gemeld bij [eiser] . Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat deze vordering niet kan slagen, zodat in het midden kan blijven of het recht van [gedaagde] om huurprijsvermindering te vorderen, reeds is vervallen.

5.10.

De proceskosten van de tegenvordering komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 10.448,95 aan huurachterstand tot en met 8 juli 2020 te vermeerderen met de wettelijke rente over elke openstaande huurtermijn of gedeelte daarvan, te rekenen vanaf de vervaldag tot aan de dag van de integrale betaling daarvan;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 100,89
griffierecht € 236,00
salaris gemachtigde € 720,00;
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser] worden gemaakt;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

6.7.

wijst de vordering af;

6.8.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 600,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiser] ;

6.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter