Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8969820 \ KG EXPL 21-5 (IL)
Uitspraakdatum: 22 februari 2021
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Flexwonen NH B.V.
gevestigd te Alkmaar
eiseres
verder te noemen: Flexwonen
gemachtigde: mr. K.A. Cerutti
tegen
de stichting
Stichting Schuldvrij
in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
[rechthebbende]
gevestigd te Alkmaar
gedaagde
verder te noemen: de bewindvoerder q.q.
gemachtigde: mr. D.E. Post
1.Het procesverloop
1.1.
Flexwonen heeft de bewindvoerder q.q. op 2 februari 2021 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 februari 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, gedaagde mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
Flexwonen heeft als bedrijfsdoelstelling het realiseren van tijdelijke woonruimte in leegstaande (kantoor)gebouwen. Zij realiseert in panden kamerverhuur voor jongeren, spoedzoekers, statushouders en mensen die anderszins tijdelijke woonruimte zoeken.
2.2.
De bewindvoerder q.q. is sinds 21 juni 2018 bewindvoerder van [rechthebbende] (hierna: [rechthebbende] ). Het bewind is op 22 oktober 2015 ingesteld over de goederen van [rechthebbende] wegens verkwisting of het hebben van problematische schulden.
2.3.
[rechthebbende] huurt sinds 13 mei 2019 kamer nr. [huisnummer] (met een eigen toilet, douche en keuken) op de begane grond van gebouw [adres] van Flexwonen. Partijen hebben daartoe een huurovereenkomst tijdelijke woonruimte gesloten. Naast algemene bepalingen maakt een huishoudelijk reglement deel uit van de huurovereenkomst.
2.4.
Op de locatie is een beheerdersechtpaar aanwezig, dat het beheer over het gebouw voert.
2.5.
Op 30 oktober 2019 heeft Flexwonen aan [rechthebbende] gemaild dat zij een klacht heeft ontvangen van de beheerder over [rechthebbende] ’s gedrag op 23 oktober. Deze klacht ging over het bedreigen van [XX] , medebeheerder op locatie [adres] . In de e-mail staat dat dit conform de huurovereenkomst en het huishoudelijk reglement absoluut niet is toegestaan en [rechthebbende] daarvoor een officiële eerste waarschuwing krijgt.
2.6.
Op 10 januari 2020 heeft Flexwonen aan [rechthebbende] gemaild dat in de nacht van 20 en 21 december 2019 een incident heeft plaatsgevonden op locatie [adres] en zij van de beheerder heeft begrepen dat [rechthebbende] en een medebewoner hierbij betrokken zijn geweest waardoor onrust is veroorzaakt in het gebouw en diverse instanties moesten optreden. In de e-mail staat dat dit conform de huurovereenkomst en het huishoudelijk reglement absoluut niet is toegestaan en [rechthebbende] daarvoor een gele kaart krijgt.
2.7.
Op 14 augustus 2020 heeft Flexwonen aan [rechthebbende] gemaild dat zij klachten heeft ontvangen van bewoners en de beheerder over zijn gedrag. Het gaat om drugsbezit, het hebben van huisdieren en het verwaarlozen van dieren. In de e-mail staat dat Flexwonen [rechthebbende] daarvoor een ‘Rode Kaart’ geeft. In de e-mail verwijst Flexwonen naar de eerste waarschuwing van 30 oktober 2019 en gele kaart van 10 januari 2020 en geeft zij aan dat bij een derde waarschuwing een rode kaart en dus een opzegging volgt. Dit betekent dat [rechthebbende] de kamer uiterlijk 14 november 2020 moet verlaten.
2.8.
[rechthebbende] heeft dat niet gedaan.
3.De vordering
3.1.
Flexwonen vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening de bewindvoerder q.q. veroordeelt om het gehuurde binnen twee werkdagen te ontruimen, met een dwangsom van € 1.000,00 per dag.
3.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [rechthebbende] ernstige overlast veroorzaakt en daarmee doorgaat ondanks waarschuwingen. Hij gedraagt zich, in strijd met het huishoudelijk reglement, niet als een goed huurder. De ernst van de overlast en de belangen van de medehuurders rechtvaardigen ontruiming van het gehuurde. [rechthebbende] heeft daarenboven geen gehoor gegeven aan het ontruimen van zijn kamer uiterlijk op 14 november 2020. Voor zover niet rechtsgeldig aan de huurovereenkomst een einde is gekomen heeft Flexwonen de huurovereenkomst ook via de bewindvoerder q.q. opgezegd. Omdat de overlast blijft voortduren, is er sprake van een spoedeisend belang van Flexwonen bij ontruiming.
3.3.
De bewindvoerder q.q. moet ook worden veroordeeld in de werkelijke proceskosten, omdat [rechthebbende] deze op grond van artikel 20 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden verschuldigd is.
4.Het verweer
4.1.
De bewindvoerder q.q. voert verweer, waarop hierna voor zover van belang zal worden ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Flexwonen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om een vordering tot ontruiming wegens ernstige overlast voor omwonenden.
5.2.
Deze zaak gaat om de vraag of de bewindvoerder q.q. de kamer van [rechthebbende] moet ontruimen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en licht dat als volgt toe.
5.3.
Ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel. Toewijzing van zo’n vordering in kort geding is daarom alleen aan de orde als met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een nog te voeren gewone procedure (de bodemprocedure) komt vast te staan dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd of wordt ontbonden en dat de bewindvoerder q.q. daarbij zal worden veroordeeld om de woning van [rechthebbende] te ontruimen.
5.4.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in de eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
huurovereenkomst
5.5.
De kamer die [rechthebbende] van Flexwonen huurt, is aan te merken als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW.
5.6.
De tussen partijen gesloten huurovereenkomst is, overeenkomstig artikel 15 van de Leegstandswet, aangegaan voor zes maanden met ingang van 13 mei 2019. Het gaat om tijdelijke verhuur zonder huurbescherming. Na verloop van de genoemde termijn loopt de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd, met dien verstande dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt op het tijdstip waartegen is opgezegd of de vergunning van Burgemeester en Wethouders haar geldigheid verliest (artikel 3.1 van de huurovereenkomst). De overeenkomst kan door de verhuurder worden opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden (artikel 3.3 tot en met 3.5 van de huurovereenkomst). Ter zitting heeft Flexwonen gesteld dat de vergunning door Burgemeester en Wethouders is verlengd tot en met 30 juni 2021.
overlast
5.7.
De vordering van Flexwonen is gebaseerd op herhaaldelijke klachten van medebewoners en de beheerders over intimidatie, bedreigingen, drugsbezit en het hebben en verwaarlozen van dieren door [rechthebbende] en op het incident dat op 13 december 2020 heeft plaatsgevonden tussen de beheerders en [rechthebbende] . Volgens Flexwonen heeft [rechthebbende] de beheerders toen fysiek aangevallen en is hij zich daarna terroriserend blijven opstellen.
5.8.
Ter onderbouwing van haar stellingen verwijst Flexwonen naar haar e-mails van 14 augustus 2020 (de rode kaart), 19 januari 2020 (de gele kaart) en 30 oktober 2019 (de eerste waarschuwing). De kantonrechter is het met de bewindvoerder q.q. eens dat deze e-mails slechts de subjectieve stellingen van Flexwonen bevatten. Flexwonen heeft de onderliggende klachten, (anonieme) meldingen en/of andere bewijsstukken met betrekking tot de genoemde incidenten, niet overgelegd. Dat had zij wel moeten doen, omdat de bewindvoerder q.q. (namens [rechthebbende] ) betwist dat [rechthebbende] de gestelde overlast heeft veroorzaakt.
5.9.
Daarnaast verwijst Flexwonen naar een internetartikel d.d. 9 augustus 2020, waarin staat dat er in de kelderbox van het appartementencomplex een aantal dode kippen is gevonden en meerdere konijnen zijn aangetroffen waarvan onduidelijk is of deze nog in leven waren. Onduidelijk is volgens het artikel wie de eigenaar is van de dieren. Flexwonen verwijst voorts naar de politiemutaties. Deze bevatten een aantal overlastmeldingen bij het pand van Flexwonen kamer 102 in de periode 9 juli 2019 tot en met 16 januari 2021, waaronder ruzie/twist, vernieling, overlast door verward/overspannen persoon, verdachte situatie, eenvoudige mishandeling (op 13 december 2020) en geluidshinder. Ook ten aanzien van deze incidenten heeft Flexwonen geen onderliggende klachten of meldingen van medebewoners en/of de beheerders overgelegd. De kantonrechter is het met de bewindvoerder q.q. eens dat uit het internetartikel en de politiemutaties alleen onvoldoende blijkt dat [rechthebbende] overlast aan medebewoners en/of de beheerders veroorzaakt heeft. De politiemutaties vormen wel een aanwijzing dat er sprake is van enige overlast betreffende de kamer van [rechthebbende] , maar verdere details ontbreken. Gezien het verweer van de bewindvoerder q.q. had het op de weg van Flexwonen gelegen de gestelde overlast nader te onderbouwen. Zij heeft dat echter nagelaten.
5.10.
Flexwonen beroept zich verder op het incident van 13 december 2020 tussen de beheerders en [rechthebbende] . Vast staat dat [rechthebbende] door de politie is opgepakt wegens mishandeling en een nacht heeft vastgezeten. Verdere gegevens over het incident ontbreken. Flexwonen heeft bijvoorbeeld niet een verklaring of aangifte van de beheerders overgelegd. Dat had zij wel moeten doen, omdat de bewindvoerder q.q. (althans [rechthebbende] ) betwist dat hij schuldig is aan het mishandelen van de beheerder. Volgens [rechthebbende] is hij aangevallen door [XX] .
5.11.
De kantonrechter concludeert dat Flexwonen onvoldoende heeft onderbouwd dat [rechthebbende] ernstige overlast aan medebewoners en/of de beheerders heeft veroorzaakt en zich daarom niet als een goed huurder heeft gedragen. Daarmee zijn de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden onvoldoende aannemelijk.
einde huurovereenkomst
5.12.
Flexwonen baseert zich in de dagvaarding op de huurovereenkomst van 13 mei 2019 en de opzegging van 14 augustus 2020 tegen 14 november 2020. Ter zitting beroept Flexwonen zich op dezelfde huurovereenkomst en de opzegging aan de bewindvoerder per 22 maart 2021. Volgens Flexwonen is deze laatste opzegging rechtsgeldig. Zij heeft de opzegging echter niet overgelegd. Nu namens de bewindvoerder q.q. is aangevoerd dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en de opzegging per 22 maart 2021 haar onbekend is, kan de kantonrechter Flexwonen niet - zonder meer - in haar stelling volgen. Flexwonen heeft ook overigens onvoldoende gesteld om aan te nemen dat [rechthebbende] thans zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en Flexwonen om die reden belang bij haar vordering heeft.
conclusie
5.13.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Flexwonen zal afwijzen.
5.14.
De proceskosten komen voor rekening van Flexwonen, omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt Flexwonen tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de bewindvoerder q.q. worden vastgesteld op een bedrag van € 747,00 aan salaris van de gemachtigde van de bewindvoerder q.q.;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter