ECLI:NL:RBNHO:2021:1436

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 17 februari 2021

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/299397 / HA ZA 20-101 (hierna:
de hoofdzaak) van

1.[eiser1],

2.
[eiser2],

beiden wonende te [woonplaats],

eisers,

advocaat: mr. M. van Weeren te Amsterdam,

tegen

[gedaagde/eiseres],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat: mr. C.J. van Beers te Alkmaar,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/15/300347 / HA ZA 20-141 (hierna:
de vrijwaringszaak) van

[gedaagde/eiseres],

wonende te [woonplaats],

eiseres,

advocaat: mr. C.J. van Beers te Alkmaar,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DRIEKLOMP NUNSPEET B.V.,

gevestigd te Nunspeet,

gedaagde,

advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser1], [eiser2] (gezamenlijk: [eiser1] c.s.), [gedaagde/eiseres] en Drieklomp genoemd worden.

1.De procedure

in de hoofdzaak

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 17 januari 2020 met producties 1 tot en met 31 van de zijde van [eiser1] c.s.;
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14 van de zijde van [gedaagde/eiseres];
de door [eiser1] c.s. in het geding gebrachte producties 15 tot en met 17 en 18 tot en met 21;
de door [gedaagde/eiseres] in het geding gebrachte productie 32;
de mondelinge behandeling van 17 december 2020, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

in de vrijwaringszaak

1.3.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 18 februari 2020 met producties 1 tot en met 8 van de zijde van [gedaagde/eiseres];
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8 van de zijde van Drieklomp;
de door [gedaagde/eiseres] in het geding gebrachte producties 18 tot en met 21;
de wijziging van eis met productie 9 van de zijde van [gedaagde/eiseres];
de mondelinge behandeling van 17 december 2020, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden.

1.4.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde/eiseres] is in 1997, samen met haar wijlen echtgenoot, eigenaar geworden van de woning gelegen aan de [adres] met bijbehorend landgoed van ca. 5,5 hectare groot (hierna: de onroerende zaak). Het bij de onroerende zaak behorende landgoed heeft de status van een NSWlandgoed (Natuurschoonwet). Ten tijde van de verkrijging door [gedaagde/eiseres] en haar echtgenoot had de op de onroerende zaak aanwezige woning blijkens de NVM-historie een inhoud van 725 m3. De indeling van die woning was toen als volgt:

2.2.

Na de aankoop van de onroerende zaak hebben [gedaagde/eiseres] en haar echtgenoot de daarop aanwezige woning in 1999 en 2001 verbouwd. In de voormalige carport en berging (op de hiervoor weergegeven plattegrond links) zijn een slaapkamer, een studeerkamer en een badkamer, alsmede een inpandige garage gerealiseerd. In de serre (op de plattegrond in het midden) is een slaapkamer en een bibliotheek gekomen. Eén van de slaapkamers (helemaal rechts op de plattegrond) is bij de woonkamer getrokken.

2.3.

Op 23 juni 2005 is het bestemmingsplan “Buitengebied Epe” aangepast. Daarin is - voor zover hier van belang - het volgende bepaald (hierna: het bestemmingsplan 2005):

“11.2 bouwvoorschriften

Op de tot woondoeleinden bestemde gronden mogen (…) uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming met dien verstande dat:

11.2.1.

voor woonhuizen geldt dat:

(…)

b. de inhoud van een woonhuis ten hoogste 600 m3 bedraagt dan wel, indien een groter woonhuis aanwezig is, de inhoud zoals die bestond op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpplan;

c. voor woonhuizen nader aangeduid met villa geldt dat de inhoud ten hoogste 1.100 m3 bedraagt dan wel, indien een grotere villa aanwezig is, de inhoud zoals die bestond op het tijdstop ban terinzagelegging van het ontwerpplan; (…)”.

2.4.

Naar aanleiding van het voorontwerp van het bestemmingsplan 2005 heeft de wijlen echtgenoot van [gedaagde/eiseres] in 2001 een inspraakbrief ingestuurd. Daarin heeft hij - voor zover hier van belang - gevraagd om aan de onroerende zaak (althans de daarop aanwezige woning) de dubbelbestemming Landgoed toe te kennen, alsmede aan te duiden als “villa”, voor uitbreiding en verhoging van de culturele en maatschappelijke waarde.

2.5.

In de nota van zienswijzen van 16 december 2003 (hierna: de nota van zienswijzen) heeft de gemeente op de inspraakbrief als volgt gereageerd:

“De woning is bestemd als “woondoeleinden”, en mag dus een maximale inhoud tot 600 m3 hebben, tenzij al een grotere oppervlakte aanwezig is ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, deze inhoud kan dan gewoon gehandhaafd blijven. Het was overigens niet duidelijk wat de inspreker precies bedoeld met de gewenste flexibiliteit. Uit een afzonderlijk ingebrachte inspraakreactie blijkt het te gaan om de toekenning van de dubbelbestemming “landgoed” (in 1997 is het erkend als een NSW-landgoed) en het toevoegen van de aanduiding “villa” aan de bestemming “woondoeleinden” op het perceel Gortelseweg 40. (…)

Grote bouwvolumes zijn positief bestemd. In het vigerende bestemmingsplan is het perceel bestemd als “bos” waar geen bebouwing is toegestaan. De woning is daarin aangegeven als zijnde aanwezige bebouwing, maar is niet bestemd. Met de bestemming “woondoeleinden” is de woning in dit bestemmingsplan positief bestemd. De aanduiding “villa” is in het bestemmingsplan opgenomen en toegekend aan bestaande villa’s. Het is niet mogelijk om een bestaande kleinere woning te kunnen vervangen door of uit te breiden tot de omvang van een villa. Het bestemmingsplan is naar aanleiding van dit onderdeel van de Inspraakreactie niet aangepast.”

2.6.

In 2016 is de echtgenoot van [gedaagde/eiseres] overleden.

2.7.

Op 23 maart 2017 is het bestemmingsplan “Buitengebied Epe” opnieuw aangepast (hierna: het bestemmingsplan 2017). Daarin is het landgoed dat behoort tot de onroerende zaak deels bestemd als “wonen” en deels als “bos”. Artikel 26 van het bestemmingsplan 2017 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“Artikel 26 Wonen

(…)

26.2

Bouwregels

Op de voor Wonen bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat voor:

a. het bouwen van woningen geldt dat:

(…)

2. de inhoud niet meer dan 750 m3 mag bedragen, dan wel:

- de bestaande inhoud zoals die bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan indien deze meer bedraagt;

(…)”

In artikel 1.21 van het bestemmingsplan van 2017 is voorts het volgens vermeld:

“
Artikel 1 Begrippen

(…)

1.21

bestaand

- met betrekking tot bebouwing:

Legale bebouwing die op tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning (…)”

2.8.

Op 4 januari 2018 heeft [gedaagde/eiseres] aan Drieklomp opdracht gegeven tot het bemiddelen betreffende de verkoop van de onroerende zaak. De onroerende zaak is op 16 januari 2018 te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 815.000. Onderdeel van de onroerende zaak maakten op dat moment uit het landgoed, de woning met inpandige garage, alsmede drie losse bijgebouwen, te weten een carport, een tuinhuisje en een houtopslag. In de verkoopbrochure is de navolgende plattegrond van de woning opgenomen:

2.9.

Verder is in de verkoopbrochure - voor zover hier van belang - het volgende vermeld:

“
De gelijkvloerse woning is een echt familiehuis. Met 3 badkamers en 4 slaapkamers is dit de ideale woning voor een gezin of voor mensen die graag de prachtige natuur delen met andere liefhebbers.

(…)

Kenmerken

Bouwjaar 1935

Bouwwijze Traditionele bouw.

Opgetrokken in steen/spouwmuren.

Voorzien van een pannengedekt dak

Isolatie De woning is grotendeels geïsoleerd

Woonoppervlakte ca. 197 m2

Overige inpandige ruimte ca 46 m2

Inhoud ca. 923 m3

Externe bergruimte ca. 11 m2

Perceeloppervlakte 53.440 m2

(…)

Indeling

(…)

De garage is zowel (…) de bibliotheek als vanaf de buitenzijde te bereiken, in de garage in een bergzolder aanwezig.(…)

Op het erf bevindt zich tevens een carport voor 2 auto’s, een kippenren en diverse schuurtjes voor (hout)opslag. (…)

Voorwaarden

(…)

Onderzoeksplicht

De hiervoor genoemde informatieplicht van de verkoper ontslaat de koper niet van een eigen onderzoeksplicht. Ook zal de koper duidelijk aan moeten geven wat zijn specifieke bedoelingen zijn met de te kopen onroerende zaak. Mocht de koper verbouwingsplannen hebben, dan is het aan te bevelen om bij een tweede of latere bezichtiging een aannemer, architect of constructeur mee te nemen. Er ligt een verantwoordelijkheid ij de koper ten aanzien van zaken die opvraagbaar zijn bij de gemeente en andere openbare diensten. Daarom kan het verstandig zijn dat een koper zich laat bijstaan door een eigen “aankopend makelaar”. Dat is een makelaar die de belangen van u als koper behartigt”.

2.10.

Op 1 februari 2018 hebben [eiser1] c.s. de onroerende zaak bezichtigd. Aan [eiser1] c.s. is toen de verkoopbrochure overhandigd. De bezichtigingen werden begeleid door [A.] van Drieklomp.

2.11.

[eiser1] c.s. hebben [A.] op 3 februari 2018 een e-mail gestuurd met de navolgende inhoud:

“(…) Verder zal ik maandag/dinsdag contact opnemen met de gemeente Epe daar wij enkele vragen heb over de mogelijkheden op het perceel. Bestemmingsplan van het gebied hebben wij reeds digitaal ingezien maar kunnen het zelf onvoldoende doorgronden wat er mogelijk is.

Jammergenoeg is onze vaste bouwkundige tekenaar/architect weekje met vakantie en kan pas later invliegen op het project.”

2.12.

Op 12 februari 2018 hebben [eiser1] c.s. de onroerende zaak nogmaals bezocht. Op dezelfde dag hebben zij aan [A.] per e-mail bevestigd dat zij een bod doen op de onroerende zaak ter hoogte van € 765.000 onder voorbehoud van financiering. Drieklomp heeft daarop op 22 februari 2018 aan [eiser1] c.s. een conceptkoopovereenkomst toegestuurd. [eiser1] c.s. hebben die conceptovereenkomst voorgelegd aan een makelaar. Na beantwoording van de vragen van [eiser1] c.s. door Drieklomp, hebben partijen de koopovereenkomst op 2 maart 2018 ondertekend (hierna: de koopovereenkomst). Daarin is - voor zover hier van belang - het volgende vermeld:

“artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning.

(…)

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. (…).”

2.13.

Bij de koopovereenkomst is een vragenlijst gevoegd, die is ingevuld door [gedaagde/eiseres]. Voor zover hier van belang is daarin het navolgende vermeld:

2.14.

[eiser1] c.s. hebben [gedaagde/eiseres] op 3 april 2018 medegedeeld dat de financiering van de aankoop van de onroerende zaak rond is. De door [eiser1] c.s. verschuldigde waarborgsom is door de betrokken notaris ontvangen op 20 april 2018.

2.15.

Op 15 april 2018 hebben [eiser1] c.s. de onroerende zaak nogmaals bezocht. [gedaagde/eiseres] heeft hen toen rondgeleid.

2.16.

[eiser1] c.s. hebben bouwkundig adviseur [B.] ingeschakeld. Hij heeft op 10 mei 2018 en 18 mei 2018 het (bouw-)dossier en de archieven ten aanzien van de onroerende zaak geraadpleegd bij de gemeente Epe (hierna: de gemeente). In de dossiers zijn toen enkel vergunningen uit 1968 en 1976 aangetroffen met betrekking tot het verbouwen van een landhuisje en het verbouwen van een garage.

2.17.

[eiser1] c.s. hebben op 21 augustus 2018 aan [A.] een e-mail gestuurd met de navolgende inhoud:

“
Jazeker hebben wij er erg veel zin in. Zijn druk doende met onze bouw ingenieur plannen te maken.

Deze is al aantal keren bij de gemeente Epe geweest.

Opmerkelijk detail: landgoed status was daar niet bekend en vergunningen rondom de aanbouwen/
verbouwen waren niet te vinden. Weet jij daar misschien meer van? (…)”

2.18.

Per WhatsApp-bericht van 28 september 2018 hebben [eiser1] c.s. [gedaagde/eiseres] gevraagd de levering van de onroerende zaak uit te stellen om de financiering rond te krijgen. Zij hebben daarbij aangeboden om méér te betalen in ruil voor extra tijd.

2.19.

Op 29 september 2018 hebben [eiser1] c.s. aan [gedaagde/eiseres] medegedeeld dat de geplande levering op 1 oktober 2018 geen doorgang kan vinden en wordt opgeschort, omdat [gedaagde/eiseres] volgens [eiser1] c.s. niet levert wat is afgesproken vanwege het ontbreken van (duidelijkheid over) de vergunningen. [A.] (namens [gedaagde/eiseres]) heeft [eiser1] c.s. op 2 oktober 2018 in gebreke gesteld en gesommeerd uitvoering te geven aan de leveringsverplichting.

2.20.

[eiser1] c.s. hebben op 3 oktober 2018 aan [A.] gevraagd of er bij hem vergunningen aanwezig zijn van alle opstallen en verbouwingen betreffende de onroerende zaak, evenals gebruiksvergunningen van de ruimtes. Per e-mail van 3 oktober 2018 heeft [A.] zijn verbazing geuit over de gewijzigde opstelling van [eiser1] c.s. en medegedeeld dat er geen bouwvergunningen door hem zijn opgevraagd, maar dat de gebouwen wel ingetekend staan in de Basis Administratie Gemeente (BAG). [eiser1] c.s. hebben daarop geantwoord dat de vergunningen op orde dienen te zijn ten behoeve van de financiering van de aankoop van de onroerende zaak.

2.21.

Per brief van 5 oktober 2018 hebben [eiser1] c.s. de levering wederom opgeschort wegens het ontbreken van vergunningen. Tevens hebben zij daarin vermeld dat inmiddels bekend is geworden dat de aanwezige woning het ter plaatste toegestane maximale bouwvolume voor woningen overschrijdt. [gedaagde/eiseres] heeft per brief van 10 oktober 2018 aanspraak gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst, op straffe van verbeurte van de contractueel overeengekomen boete en ontbinding. [eiser1] c.s. hebben op 10 oktober 2018 de koopovereenkomst laten inschrijven in het Kadaster.

2.22.

De onroerende zaak is op 15 oktober 2018 door [gedaagde/eiseres] geleverd aan [eiser2] (eiseres sub 2). [eiser1] c.s. hebben daarbij rechten en weren voorbehouden.

2.23.

[eiser1] c.s. hebben op 30 november 2018 een aanvraag ingediend bij de gemeente voor vooroverleg. Per brief van 8 januari 2019 heeft de gemeente [eiser1] c.s. bericht dat het project ‘
het legaliseren van bestaande bouw’in strijd is met artikelen 7 en 26 van het bestemmingsplan 2017, omdat bijgebouwen in de bestemming “Bos” niet zijn toegestaan en de woning een inhoud heeft die groter is dan 750m3. In verband daarmee is het project niet voorgelegd aan de welstandscommissie. Tevens heeft de gemeente daarin medegedeeld dat [eiser1] c.s. de bestaande bouw dienen aan te passen aan de geldende wet- en regelgeving en voor zover nodig een omgevingsvergunningen dienen aan te vragen. Ook heeft de gemeente aangekondigd dat het team Handhaving en Nazorg van de gemeente zal bekijken of handhavend zal worden opgetreden. Op verzoek van [eiser1] c.s. heeft de gemeente in de brief van 26 januari 2019 aan [eiser1] c.s. een termijn gegund van zes weken voor het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning.

2.24.

Naar aanleiding van de brieven van de gemeente, hebben [eiser1] c.s. op 11 januari 2019 [gedaagde/eiseres] medegedeeld dat volgens hen sprake was van een gebrek aan de onroerende zaak. Op 8 februari 2019 hebben zij [gedaagde/eiseres] tevens aansprakelijk gesteld. [gedaagde/eiseres] heeft de aansprakelijkheid per brief van 18 februari 2019 van de hand gewezen.

2.25.

Op 8 mei 2019 hebben [eiser1] c.s. opnieuw een aanvraag tot vooroverleg ingediend bij de gemeente. De gemeente heeft op 28 mei 2019 geschreven dat het project ‘
het vergroten/wijzigen van de woning en bijgebouwen’in strijd is met artikel 26 van de regels van het bestemmingsplan 2017 en dat [eiser1] c.s. de bestaande bouw dienen aan te passen aan de geldende wet- en regelgeving en voor zover nodig een omgevingsvergunning dienen aan te vragen. Ook heeft de gemeente aangekondigd dat het team Handhaving en Nazorg van de gemeente zal bekijken of handhavend zal worden opgetreden.

2.26.

In opdracht van [eiser1] c.s. heeft mr. drs. [C.] op 28 maart 2019 een rapport opgesteld over de (bestuursrechtelijke) mogelijkheden van legalisatie van de onroerende zaak. Zij stelt daarin vast dat volgens het bestemmingsplan de woning een inhoud van maximaal 750m3 mag hebben, waarbij uitsluitend de ruimte boven de begane grondvloer in acht genomen hoeft te worden en de garage buiten beschouwing kan worden gelaten, omdat deze niet bestemd is om in te wonen en daarom als bijgebouw bij de woning aangemerkt moet worden. Zij merkt voort op dat onder het bestemmingsplan 2017 legalisatie van een bestaande woning met een groter volume dan 750 m3 mogelijk is indien ten tijde van indiening van het nieuwe bestemmingsplan de bestaande bouw groter was dan 750 m3. Onder bestaande bouw moet onder het bestemmingsplan 2017 enkel worden verstaan de legale bebouwing (artikel 1.21 van het bestemmingsplan 2017). Voor zover een beroep op bouwovergangsrecht mogelijk is, verschaft dat geen vergunning vervangende titel en wordt het bouwwerk daardoor niet gelegaliseerd, maar betekent dat wel dat er niet handhavend kan worden opgetreden. Daarnaast is volgens haar een beroep op het vertrouwensbeginsel wellicht mogelijk gezien de mededelingen van de gemeente in de nota van zienswijzen in 2003, maar ook dat levert geen legalisering op, doch slechts het uitblijven van handhaving. Tot slot zouden [eiser1] c.s. een grote buitenplanse afwijking kunnen aanvragen, aldus nog steeds het rapport van mr. [C.].

2.27.

[eiser1] c.s. hebben zich naar aanleiding van het rapport van mr. [C.] en de brief van de gemeente van 28 mei 2019 wederom gewend tot [gedaagde/eiseres]. Zij hebben tevens een WOB-verzoek ingediend bij de gemeente, op basis waarvan de gemeente aan [eiser1] c.s. (onder meer) de stukken zoals aangehaald in 2.3 en 2.5 van dit vonnis heeft verstrekt.

2.28.

Bij brief van 2 oktober 2019 hebben [eiser1] c.s. de koopovereenkomst met [gedaagde/eiseres] buitengerechtelijk partieel vernietigd, althans partieel ontbonden, en aanspraak gemaakt op schadevergoeding. [gedaagde/eiseres] heeft zich per e-mail van 3 oktober 2019 op het standpunt gesteld dat geen sprake is van schade, omdat de gemeente niet handhavend optreedt.

2.29.

Op 3 januari 2020 hebben [eiser1] c.s. ten laste van [gedaagde/eiseres] conservatoir derdenbeslag gelegd onder ABN, ING, Rabobank en de Volksbank.

2.30.

Facto Geo heeft op verzoek van [gedaagde/eiseres] op 9 juni 2020 een meetrapport uitgebracht, waaruit volgt dat de inhoud van de bestaande bebouwing inclusief inpandige garage 840 m3 bedraagt, op basis van de meetinstructies in het bestemmingsplan 2017. Exclusief de inpandige garage bedraagt de inhoud van de woning volgens het Facto Geo-rapport net iets minder dan 740 m3.

2.31.

Per brief van 30 juni 2020 heeft [gedaagde/eiseres] zich gewend tot de gemeente met het verzoek aan te geven of twee opties voor het aanpassen van de woning op de instemming van gemeente kunnen rekenen. Optie 1 betreft het converteren van de puntdaken van woning in platte daken, waardoor de inhoud van de woning afneemt naar 740 m3. Optie 2 betreft het aanmerken van de inpandige garage van de woning als bijgebouw. Per e-mail van 1 juli 2020 heeft [gedaagde/eiseres] deze opties ook voorgesteld aan [eiser1] c.s.

2.32.

Op 2 december 2020 heeft Esdeo-Bouwadvies op verzoek van [eiser1] c.s. eveneens een meetrapport opgesteld met betrekking tot de inhoud van de woning en de oppervlakte van de bijgebouwen op basis van de meetinstructies NEN2580 (althans NEN2850, wat de rechtbank opvat als typefout), die volgens het rapport niet of nauwelijks afwijken van de meetinstructies in het bestemmingsplan 2017. Daarin wordt als volgt overwogen:

“De woning

(…)

De inhoud van de woning delen is bepaald onder ‘NEN2580’ en bedraagt 735,9m2 (de rechtbank begrijpt: m3)

Deze inhoud valt binnen de regels van het bestemmingsplan, ook de goot- en bouwhoogte voldoet.

Bijgebouwen

Hiervoor is de overzicht tekening van Bouw- en Monumenten Advies Punt als onderlegger benut. De maatvoeringen zijn door ESDEO-Bouwadvies gecontroleerd.

Overzicht bijgebouwen in bestemming “wonen”:

Inpandige garage 30m2

carport/opslag 16,00 m2 deels in bestemming “wonen” en deels in bestemming “bos”

Totaal 46,00 m2

Deze oppervlakte valt binnen de regels van het bestemmingsplan.

Overzicht bijgebouwen in bestemming “bos”:

carport/opslag 50,00 m2 deels in bestemming “wonen” en deels in bestemming “bos”

tuinhuisje 12,47 m2

houtopslag 9,96 m2

Totaal 72,73 m2

Deze oppervlakte is niet toegestaan, dit gezien het bepaalde in artikel 7.2 sub a van het Bestemmingsplan Buitengebied Epe.

Vergunningen

De volgende vergunningen zijn bekend:

Nummering uit “Inhoud totale woning”

woning 30september 1968 inhoud 309,40 m3 delen 1, 2, 3, 11, 12 en 13

garage 30 september 1976 inhoud 117,35 m3 deel 5

Opmerking: aanvraag verbouwing garage nu woning

Totaal woning vergund inhoud 426,75 m3

(…)

Conclusie niet vergunde/vergunde situatie

Woning.

Voor de woning zou gewerkt kunnen worden aan het legaliseren van de gebouwdelen die nu benut worden als woning, dmv het aanvragen van een omgevingsvergunning.

Bijgebouwen.

Voor het bijgebouw genummerd 7 op tekening “inhoud totale woning” zou gewerkt kunnen worden aan legalisatie dmv een aan te vragen omgevingsvergunning.

Voor de bijgebouwen staande in het gebied met de bestemming “bos” is een aanvraag omgevingsvergunning zinloos.”

2.33.

Bij het rapport van Esdeo-Bouwadvies is onder meer een tekening gevoegd met de titel “
Inhoud totale woning”, waarin het volgende is vermeld:

3.Het geschil

in de hoofdzaak

3.1.

[eiser1] c.s. vorderen - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. voor recht verklaart dat de tussen [eiser1] c.s. en [gedaagde/eiseres] gesloten overeenkomst, te weten de koopovereenkomst van 2 maart 2018 (en de daarbij behorende algemene voorwaarden) rechtsgeldig gedeeltelijk is vernietigd, althans gedeeltelijk wordt vernietigd, althans, voor zover een gedeelte van de koopprijs betreft;

II. [gedaagde/eiseres] veroordeelt tot vergoeding van de schade die is ontstaan als gevolg van dwaling, dan wel als gevolg van de overige in de dagvaarding aangevoerde gronden en [gedaagde/eiseres] veroordeelt om aan [eiser1] c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:

€ 328.330,62, zijnde het bedrag dat [gedaagde/eiseres] op grond van de ongedaanmakingsverbintenissen aan [eiser1] c.s. dient te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente

althans € 328.330,62, zijnde het bedrag waarmee [eiser1] c.s. dienen te worden gecompenseerd in de zin van artikel 6:230 BW om daarmee het nadeel op te heffen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

subsidiair:

I. voor recht verklaart dat [gedaagde/eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, te weten de koopovereenkomst van 2 maart 2018 (en de daarbij behorende algemene voorwaarden) en dat die overeenkomst rechtsgeldig gedeeltelijk is ontbonden, althans gedeeltelijk wordt ontbonden op de gronden als gesteld in deze procedure, althans, voor zover een gedeelte van de koopprijs betreft;

II. [gedaagde/eiseres] veroordeelt tot nakoming van de ongedaanmakingsverbintenissen die zijn ontstaan als gevolg van de gedeeltelijke ontbinding, althans hierbij zullen ontstaan door het uitspreken van de gedeeltelijke ontbinding;

III. op grond van de onder 1 en II gevorderde en (of) de in de dagvaarding aangevoerde gronden, [gedaagde/eiseres] veroordeelt om aan [eiser1] c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 328.330.62, zijnde het bedrag dat [gedaagde/eiseres] op grond van de ongedaanmakingsverbintenissen aan [eiser1] c.s. dient te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Meer subsidiair:

I. voor recht verklaart dat [gedaagde/eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, te weten de koopovereenkomst van 2 maart 2018 (en de daarbij behorende algemene voorwaarden);

II. op grond van het onder I gevorderde en (of) de in de dagvaarding aangevoerde gronden, [gedaagde/eiseres] veroordeelt om aan [eiser1] c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 328.330,62, zijnde het bedrag aan schade dat door [gedaagde/eiseres] dient te worden vergoedt, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Meest subsidiair:

I. voor recht verklaart dat [gedaagde/eiseres] onrechtmatig jegens [eiser1] c.s. heeft gehandeld en gehouden is tot schadevergoeding;

Zowel primair, subsidiair, meer subsidiair en meest subsidiair:

I. [gedaagde/eiseres] veroordeelt tot betaling aan [eiser1] c.s. van € 6.775 ter zake de buitengerechtelijke incassokosten conform de Staffel;

met veroordeling van [gedaagde/eiseres] in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.

3.2.

[eiser1] c.s. leggen aan hun vorderingen primair ten grondslag dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. [eiser1] c.s. verkeerde in de onjuiste veronderstelling dat de woning voldeed aan de geldende bestuursrechtelijke wet- en regelgeving en zijn op basis hiervan tot de koopprijs gekomen. Als zij hadden geweten dat de woning moet worden verkleind omdat de maximale inhoud niet meer dan 750m3 mag zijn, hadden zij zeker geen € 765.000,- voor de woning betaald. [gedaagde/eiseres] heeft nagelaten hen in te lichten en heeft bovendien onjuiste mededelingen gedaan. [gedaagde/eiseres] wist dat er voor de aangebouwde delen van de woning geen vergunningen aanwezig waren en dat de inhoud van de woning groter was dan de toegestane inhoud op grond van het bestemmingsplan. Door daarover aan [eiser1] c.s. onjuiste mededelingen te doen, althans door [eiser1] c.s. daarover niet in te lichten, heeft [gedaagde/eiseres] haar mededelingsplicht geschonden, aldus nog steeds [eiser1] c.s. Subsidiair betogen [eiser1] c.s. dat de onroerende zaak niet de eigenschappen bezit die [eiser1] c.s. als kopers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten, zodat [eiser1] c.s. de koopovereenkomst partieel kunnen ontbinden. Meer subsidiair stellen [eiser1] c.s. dat Van der Pas-Jansen jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld. [eiser1] c.s. maken aanspraak op vergoeding van de teveel betaalde koopsom ten bedrage van € 143.299,-, alsmede de kosten voor de reconstructie van de woning begroot op € 139.878,10 en gemaakte advieskosten ten bedrage van €24.878,06, in totaal €324.286,38.

3.3.

[gedaagde/eiseres] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de vrijwaringszaak

3.4.

[gedaagde/eiseres] vordert - na wijziging van eis - dat de rechtbank, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Drieklomp veroordeelt om aan [eiser1] c.s. te betalen datgene waartoe [gedaagde/eiseres] als gedaagde in de hoofdzaak jegens [eiser1] c.s. mocht worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling;

Drieklomp veroordeelt in de kosten van het geding in deze vrijwaring waaronder de kosten van het door [eiser1] c.s. ten laste van [gedaagde/eiseres] gelegde conservatoire beslag en (voor zover van toepassing) loon betaald in het kader van het (voorlopig) deskundigenbericht en/of deskundigenonderzoek, te vermeerderen met de nominale advocaatkosten, advieskosten en onderzoekskosten die [gedaagde/eiseres] heeft moeten maken in de noodzakelijke verdediging in de door [eiser1] c.s. geëntameerde procedure en de vrijwaringsprocedure en de nominale nakosten, althans een tegemoetkoming in die kosten in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.

3.5.

Hieraan legt [gedaagde/eiseres] - zakelijk weergegeven - ten grondslag dat van Drieklomp als redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht dat zij, in de specifieke omstandigheden van het onderhavige geval, onderzoek doet naar het bestemmingsplan en bij [gedaagde/eiseres] nadere vragen stelt over de vergunningsstatus van de onroerende zaak. Door dit niet te doen is Drieklomp tekortgeschoten in de nakoming van de verkoopopdracht, zodat Drieklomp de schade van [gedaagde/eiseres] moet vergoeden. Die schade bestaat uit de eventueel aan [eiser1] c.s. te betalen (schade)vergoedingen en de proceskosten van [gedaagde/eiseres], aldus steeds [gedaagde/eiseres].

3.6.

Drieklomp voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in de hoofdzaak

primair: dwaling

4.1.

[eiser1] c.s. betogen dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en beroepen zich op artikel 6:228 lid 1 sub a en sub b BW. Zij stellen dat zij weliswaar het bestemmingsplan voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben bekeken, maar dat dat niet betekent dat zij op de hoogte waren van de overschrijding van de maximale inhoudsnorm. Volgens [eiser1] c.s. had [gedaagde/eiseres] hen hierop moeten wijzen. [eiser1] c.s. verwijten [gedaagde/eiseres] dat zij hierover bewust haar mond heeft gehouden en mededelingen heeft gedaan die [eiser1] juist gerust stelde, onder meer in de vragenlijst bij de koopovereenkomst en tijdens de bezichtigingen voorafgaand en na het sluiten van de koop. Dit betoog faalt.

4.2.

Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling (een onjuiste voorstelling van zaken) en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten (kenbaarheidsvereiste), de dwalende had behoren in te lichten (mededelingsplicht), zo volgt uit art. 6:228 lid 1 BW. Artikel 6:228 lid 2 BW bepaalt dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die niet in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven (verschoonbaarheid). Het bestaan van een mededelingsplicht veronderstelt (i) dat de wederpartij de juiste stand van zaken kende en (ii) voor hem kenbaar was dat het punt in kwestie voor de dwalende causaal was, terwijl (iii) hij er rekening mee moest houden dat de ander dwaalde en (iv) hij de dwalende naar verkeersopvattingen had behoren in te lichten.

4.3.

Aan de verwijten die [eiser1] c.s. aan [gedaagde/eiseres] in dit verband maken ligt de veronderstelling ten grondslag dat [gedaagde/eiseres] wist of in ieder geval behoorde te weten dat de inhoud van de woning groter was dan het maximaal toegestane bouwvolume bestemd voor bewoning van 750 m3 en/of dat de benodigde vergunningen ontbraken. [eiser1] c.s. hebben dit standpunt onderbouwd door te verwijzen naar de stijging van het volume van de woning sinds 1997 (van 725 m3 in 1997 naar 923 m3 in de verkoopbrochure in 2018) en de inspraakbrief uit 2001 van de echtgenoot van [gedaagde/eiseres] en de reactie daarop van de gemeente in de nota van zienswijzen in 2003.

4.4.

Anders dan [eiser1] c.s. betogen, is de rechtbank van oordeel dat daaruit niet kan worden afgeleid dat [gedaagde/eiseres] wist dat vergunningen ontbraken, dan wel dat de inhoud van de woning in strijd was met het bestemmingsplan. Uit de inspraakbrief blijkt immers slechts dat de echtgenoot van [gedaagde/eiseres] vroeg om de woning aan te merken als “villa”, teneinde verdere uitbreiding in de toekomst mogelijk te maken. [gedaagde/eiseres] heeft bovendien voldoende toegelicht dat zij de reactie van de gemeente in de nota van zienswijzen aldus heeft opgevat, dat de bestaande bouw positief bestemd was en dus voldeed aan de daaraan te stellen bestuursrechtelijke eisen. De rechtbank is voorts van oordeel dat [gedaagde/eiseres] en haar echtgenoot de reactie van de gemeente ook aldus hebben mogen opvatten. Verwezen wordt naar de volgende opmerking van de gemeente in de nota van zienswijzen: “
De woning is bestemd als “woondoeleinden”, en mag dus een maximale inhoud tot 600 m3 hebben, tenzij al een grotere oppervlakte aanwezig is ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, deze inhoud kan dan gewoon gehandhaafd blijven”.

4.5.

Pas later, in het kader van dit geschil met [eiser1] c.s. (het rapport van mr. [C.] en de correspondentie van [eiser1] c.s. met de gemeente), is gebleken dat bestaande bouw bestemd voor bewoning boven de 750 m3 niet toegestaan is onder het bestemmingsplan 2017 indien ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2017 de aanwezige bebouwing niet gelegaliseerd was (vgl. artikel 1.21 van het bestemmingsplan 2017). Niet is gebleken dat [gedaagde/eiseres] van deze specifieke bestuursrechtelijke bepaling uit het bestemmingsplan 2017 op de hoogte waren. Gelet op de onvoorwaardelijke opmerking van de gemeente in de nota van zienswijzen in 2003 zoals hiervoor aangehaald, bestond daar voor [gedaagde/eiseres] en haar echtgenoot ook geen aanleiding toe.

4.6.

Verder is onvoldoende is gebleken dat [gedaagde/eiseres] en haar echtgenoot een aanbouw aan de woning hebben gerealiseerd of de woning anderszins hebben uitgebreid. Uit de overgelegde plattegronden uit 1997 (toen [gedaagde/eiseres] de woning verwierf) en uit 2018 (toen [gedaagde/eiseres] de woning verkocht) blijkt dat uitsluitend de indeling van de woning is gewijzigd. Kennelijk is het verschil in volume (750 m3 in 1997 en 923 m3 in 2018) veroorzaakt door de kwalificatie van voormalige carport/berging als woongedeelte volgens de NVM-meetinstructie, zoals [gedaagde/eiseres] heeft betoogd.

4.7.

[gedaagde/eiseres] stelt voorts dat zij in de veronderstelling verkeerde dat voor de door haar en haar echtgenoot verrichte verbouwingen geen vergunning vereist was, omdat het uitsluitend interne verbouwingen betroffen. Hoewel die veronderstelling niet (altijd) juist is, acht de rechtbank het aannemelijk dat [gedaagde/eiseres] daadwerkelijk van die veronderstelling is uitgegaan. Door “
nee” in te vullen op de vraag of een verbouwing is uitgevoerd waarvoor een vergunning noodzakelijk is en “
n.v.t.”in te vullen in antwoord op de vraag of verbouwingen of uitbreidingen waren verricht zonder omgevingsvergunningen, heeft [gedaagde/eiseres] dan ook niet bewust valse inlichtingen verstrekt.

4.8.

[eiser1] c.s. hebben verder nog aangevoerd dat door [A.] (tijdens één van de bezichtigingen van de woning) en door [gedaagde/eiseres] zelf (tijdens een bezichtiging en/of de rondleiding door de woning op 15 april 2018) is medegedeeld dat de gemeente de woning inclusief de verbouwing van de voormalige carport/berging heeft goedgekeurd. Ook deze mededelingen zijn gezien het voorgaande in lijn met de gerechtvaardigde veronderstelling van [gedaagde/eiseres] op basis van de nota van zienswijzen uit 2003. Ook die mededelingen leveren dus geen grond voor het beroep op dwaling op. Aan verdere bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.

4.9.

Ter zitting hebben [eiser1] c.s. tenslotte nog aangevoerd dat sprake is van wederzijdse dwaling (vgl. artikel 6:228 lid 1 sub c BW). Zij hebben echter onvoldoende concreet toegelicht dat aan de daarvoor geldende vereisten is voldaan, zodat aan verdere beoordeling niet wordt toegekomen.

4.10.

Het voorgaande leidt tot de tussenconclusie dat [gedaagde/eiseres] geen mededelingsplicht heeft geschonden, zodat het beroep op dwaling faalt. Ook betekent dit dat de stelling van [eiser1] c.s. dat [gedaagde/eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld door haar mededelingsplicht te schenden, niet kan worden gevolgd. Zowel de primaire, als de meest subsidiaire vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

Subsidiair: non-conformiteit

4.11.

[eiser1] c.s. doen voorts een beroep op non-conformiteit en een tekortkoming van [gedaagde/eiseres] in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst (de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen). [eiser1] c.s. stellen dat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten en dat daarom sprake is van nonconformiteit in de zin van artikel 7:17 BW.

4.12.

Artikel 7:17 lid 2, eerste volzin, BW omschrijft wanneer een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst en er dus sprake is van non-conformiteit: indien de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Bepalend is dus het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper omtrent de eigenschappen van de zaak. Hetgeen de koper aan eigenschappen van de gekochte zaak mag verwachten (op het moment van contracteren) hangt af van alle relevante omstandigheden van het geval, zoals de aard van de zaak, de hoogte van de prijs, de omstandigheden waaronder de koop plaatsvond, de deskundigheid van koper en verkoper en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Art. 7:17 lid 2, tweede volzin, BW omschrijft nader wat de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten: de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper wordt aldus nader geconcretiseerd voor het gebruik dat van de zaak zal worden gemaakt.

4.13.

Partijen hebben gebruik gemaakt van een standaard NVM-koopakte, waarin is afgeweken van het bepaalde in artikel 7:17 BW. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is het risico van alle gebreken (zowel zichtbare als onzichtbare gebreken) uitdrukkelijk bij de koper ([eiser1] c.s.) gelegd. Artikel 6.3 bevat een uitzondering daarop: de verkoper ([gedaagde/eiseres]) geeft aan de koper de garantie dat de geleverde zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor het normaal gebruik daarvan nodig zijn. Voor de uitleg van ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Ingevolge artikel 6.3 staat [gedaagde/eiseres] echter niet in voor gebreken die het normale gebruik verhinderen indien die aan [eiser1] c.s. bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Hiermee wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van koper. Anderzijds is ook de kennis van de verkoper ([gedaagde/eiseres]) relevant en is zij gehouden mededeling te doen van gebreken die haar bekend zijn (mededelingsplicht).

4.14.

[eiser1] c.s. stellen dat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Zij stellen dat in de verkoopbrochure is vermeld dat de woning een inhoud van 923 m3 en acht kamers heeft, zodat [eiser1] c.s. mochten verwachten dat de volledige 923 m3 van de woning voor bewoning gebruikt kon worden. Volgens [eiser1] c.s. heeft [gedaagde/eiseres] dit echter niet geleverd, zodat sprake is van non-conformiteit.

4.15.

De rechtbank stelt voorop dat niet is gebleken dat de inhoud van de geleverde woning feitelijk afwijkt van de woning zoals die is verkocht. In de brochure staat vermeld dat de woning een inhoud van ca. 923 m3 heeft. Dit is berekend op basis van de NVM-meetinstructies. Dat die berekening onjuist is, is gesteld noch gebleken.

4.16.

Partijen zijn het er voorts over eens dat de woning op het deel van het landgoed staat dat de bestemming “wonen” heeft en het bestemmingsplan in zoverre niet aan het gebruik van de geleverde zaak als woning in de weg staat.

4.17.

De discussie spitst zich derhalve toe op de vraag of sprake is van strijdigheid van de woning met het bestemmingsplan 2017 op grond waarvan de maximale inhoud niet meer dan 750m3 mag zijn en de vraag of dat een non-conformiteit oplevert die voor rekening van [gedaagde/eiseres] komt.

4.18.

Zoals hiervoor is overwogen is niet gebleken dat [gedaagde/eiseres] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist of in ieder geval behoorde te weten dat de inhoud van de woning groter was dan het maximaal toegestane bouwvolume bestemd voor bewoning van 750 m3. [eiser1] c.s. moeten daarentegen geacht worden met het maximaal toegestane bouwvolume bekend te zijn geweest, nu vast staat dat zij voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst het bestemmingsplan hebben ingezien. In de verkoopbrochure zijn zij er ook op gewezen dat zij zelf verantwoordelijk zijn voor zaken die opvraagbaar zijn bij de gemeente en andere openbare diensten. Voor zover het bestemmingsplan aan het normale gebruik van de woning in de weg staat, komt dit derhalve in beginsel voor risico van [eiser1] c.s. De mededelingsplicht van [gedaagde/eiseres] gaat immers niet zo ver dat haar kan worden tegengeworpen dat zij heeft nagelaten [eiser1] c.s. op de hoogte te brengen van bepaalde feiten, waarvan zij zelf geen wetenschap had of behoefde te hebben.

4.19.

Daarbij komt dat geenszins is gebleken dat vanwege de beperking van het maximale bouwvolume voor woningen in het bestemmingsplan 2017, de woning voor een deel niet als woning gebruikt kan worden, zoals [eiser1] c.s. betogen. In het rapport van Esdeo, dat [eiser1] c.s. zelf hebben laten opstellen en door [eiser1] c.s. in het geding is gebracht, is immers vastgesteld dat de inhoud van het gedeelte van de woning dat als woning wordt gebruikt (“
de woning delen”) 735,9 m3 bedraagt. Daarbij is tevens uitdrukkelijk overwogen dat de inhoud van de woning binnen de regels van het bestemmingsplan 2017 valt en dat voor de delen die als woning worden benut gewerkt kan worden aan legalisatie door het aanvragen van een omgevingsvergunning (zie het citaat in 2.32 van dit vonnis).

4.20.

[eiser1] c.s. stellen dan ook ten onrechte dat uit het Esdeo-rapport moet worden afgeleid dat de inhoud van de woning in totaal 844 m3 bedraagt, en dus méér dan het volgens het bestemmingsplan 2017 toegestane maximale volume voor woningen van 750 m3. Zij baseren zich daarbij kennelijk niet op de tekst van het Esdeo-rapport (zoals in het voorgaande weergegeven), maar op het “
overzicht inhoud per nr.” zoals opgenomen in de tekening “
Inhoud totale woning” die is gevoegd bij het Esdeo-rapport (zie 2.33 van dit vonnis). Dit verschil tussen de tekst van het Esdeo-rapport en het overzicht in de tekening wordt veroorzaakt doordat in het laatstgenoemde overzicht ook de inhoud van de onderdelen van de woning met nummer 7 en 8 op de tekening worden meegerekend. Nummer 7 en 8 vertegenwoordigen in totaal 108,47 m3. Bij die nummers is vermeld “bijgebouw”. Het betreft de inpandige garage (plus puntdak op de inpandige garage) van de woning. Na aftrek van de inhoud van de nummers 7 en 8 uit het overzicht, resteert de inhoud van de woning 735,90 m3, zoals vermeld in de tekst en de conclusies van het Esdeo-rapport.

4.21.

Het vorenstaande wordt bevestigd in het op verzoek van [gedaagde/eiseres] op 9 juni 2020 op basis van de meetinstructies in het bestemmingsplan 2017 uitgebrachte meetrapport van Facto Geo. Hierin staat vermeld dat de inhoud van de bestaande bebouwing inclusief inpandige garage 840 m3 bedraagt en exclusief de inpandige garage net iets minder dan 740 m3.

4.22.

Het voorgaande betekent overigens niet dat de inpandige garage voorzienbaar gesloopt zal moeten worden, zoals [eiser1] c.s. betogen. Vast staat immers dat ook de inpandige garage is gelegen op het deel van het landgoed dat de bestemming “wonen” heeft. In het Esdeo-rapport is vermeld dat daarop bijgebouwen met een maximumoppervlakte van 75 m2 toegestaan zijn volgens het bestemmingsplan 2017. In het Esdeo-rapport wordt verder overwogen dat het bijgebouw met nummer 7, zijnde de inpandige garage, een oppervlakte heeft van 30 m2 en dat daarvoor een omgevingsvergunning kan worden aangevraagd als bijgebouw. Dit vindt ook bevestiging in het door mr. [C.] opgestelde advies. Ook zij concludeert dat volgens het bestemmingsplan de woning een inhoud van maximaal 750m3 mag hebben, waarbij uitsluitend de ruimte boven de begane grondvloer in acht genomen hoeft te worden en de garage buiten beschouwing kan worden gelaten, omdat deze niet bestemd is om in te wonen en daarom als bijgebouw bij de woning aangemerkt moet worden. Weliswaar betekent dit dat de inpandige garage enkel gebruikt mag worden als bijgebouw en dus niet als woning, maar [eiser1] c.s. mochten op basis van de koopovereenkomst ook niet anders verwachten.

4.23.

De rechtbank stelt vast dat de slaapkamer, badkamer en studeerkamer (inclusief puntdak) die zijn gerealiseerd áchter de inpandige garage, in de tekening bij het Esdeo-rapport worden aangeduid als nummer 6 en 9 en dus onderdeel uitmaken van de 735,90 m3 die volgens het Esdeo-rapport wél vallen binnen het volgens het bestemmingsplan 2017 toegestane maximum volume van 750 m3 voor woningen. Die ruimtes kunnen volgens het Esdeo-rapport (wanneer de gemeente beschikt over de correcte informatie over de daadwerkelijke inhoud van de woning volgens de meetinstructies van het bestemmingsplan 2017) wél gelegaliseerd worden als woning, door middel van het aanvragen van een omgevingsvergunning en kunnen dus in gebruik blijven als woning.

4.24.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de inhoud van het deel van de woning dat in gebruik is als woning, het toegestane bouwvolume van 750 m3 voor woningen niet overschrijdt en dus onder het geldende bestemmingsplan 2017 vergund kan worden als woning. Anders dan [eiser1] c.s. betogen is legalisatie derhalve niet alleen mogelijk met verkleining en aanpassing van de bebouwing. Ook de inpandige garage valt binnen de regels van het bestemmingsplan 2017 en kan vergund worden, zij het als bijgebouw. Dat in de brieven van de gemeente van 8 januari 2019 en 28 mei 2019, alsmede in het rapport van mr. [C.], er (nog) van uit wordt gegaan dat de bestaande bouw in strijd is met het bestemmingsplan 2017 en dat legalisatie uitgesloten is, doet daar niet aan af. Vast staat immers dat in de correspondentie met de gemeente ten onrechte is uitgegaan van een inhoud van de woning van 923 m3 (op basis van de NVM-meetinstructies). Dat de gemeente niet beschikt over de correcte gegevens over de inhoud van de woning op basis van de instructies in het bestemmingsplan 2017, blijkt reeds uit het feit dat het Esdeo-rapport (pas) is opgesteld op 2 december 2020, terwijl de laatste brief van de gemeente dateert van 28 mei 2019. Ook de conclusies in het rapport van mr. [C.] gaan er van uit dat de woning een groter volume heeft dan 750 m3, terwijl daarvan geen sprake blijkt te zijn volgens het (eigen) Esdeo-rapport van [eiser1] c.s.

4.25.

Gelet op het vorenstaande moet de conclusie luiden dat de beperking van het maximale bouwvolume voor woningen in het bestemmingsplan 2017 het normale gebruik van (alle delen van) de woning als woonhuis niet verhindert. Omdat de bestaande woning voorzienbaar gelegaliseerd kan worden onder het bestemmingsplan 2017, moet voorts worden aangenomen dat de gemeente ook niet handhavend zal optreden. De gemeente heeft in haar brieven van 8 januari 2019 en 28 mei 2019 weliswaar geschreven dat team Handhaving en Nazorg van de gemeente zal bekijken of handhavend zal worden opgetreden, maar tot op heden is ieder handhavend optreden uitgebleven, terwijl inmiddels ruim twee jaar is verstreken sinds de brief van de gemeente van 8 januari 2019. Ook hieruit volgt dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat het feitelijk gebruik van het gebouwde als woning onmogelijk wordt gemaakt.

4.26.

De slotsom luidt derhalve dat van non-conformiteit geen sprake is. Voor zover [eiser1] c.s. problemen ondervinden met de gemeente in het kader van hun plan om een nieuwe (en veel grotere) schuur te plaatsen met een oppervlakte van 200 m2 (al dan niet op een deel van het landgoed dat bestemd is als “bos”), is dat een omstandigheid die voor hun risico komt en geen feitelijk gebrek dat aan het normale gebruik van de onroerende zaak als woning in de weg staat.

4.27.

Nu [eiser1] c.s. bij hun vorderingen in deze procedure steeds zijn uitgaan van de (onjuiste) stelling dat woning zal moeten worden verkleind en zij uitsluitend stellen schade te hebben geleden als gevolg van de verkleining/aanpassing van de woning, wordt niet toegekomen aan de beoordeling van de vraag of de enkele omstandigheid dat de benodigde vergunningen ontbreken (terwijl die vergunningen wel kunnen worden verleend), een aan [gedaagde/eiseres] toerekenbare tekortkoming en/of non-conformiteit oplevert. Omdat [eiser1] c.s. niet hebben gesteld dat zij schade hebben geleden als gevolg van de enkele omstandigheid dat de benodigde vergunningen ontbreken, is ook de gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar.

4.28.

De subsidiair en meer subsidiaire vorderingen zullen daarom eveneens worden afgewezen.

4.29.

Ook de buitengerechtelijke incassokosten komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.

4.30.

[eiser1] c.s. zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in de hoofdzaak. De kosten worden aan de zijde van [gedaagde/eiseres] begroot op:

- griffierecht € 1.639,00

- salaris advocaat
€ 4.982,00(2 punten × tarief € 2.491)

totaal: € 6.621,00

4.31.

De gevorderde nakosten zullen worden begroot conform het daarop toepasselijke liquidatietarief en de wettelijke rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

in de vrijwaringszaak

4.32.

Omdat in de hoofdzaak is geoordeeld dat de vorderingen van [eiser1] c.s. tegen [gedaagde/eiseres] zullen worden afgewezen, komen ook de vorderingen van [gedaagde/eiseres] in de vrijwaringszaak niet voor toewijzing in aanmerking.

4.33.

[gedaagde/eiseres] zal als de in de vrijwaring in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten worden aan de zijde van Drieklomp begroot op:

- griffierecht € 4.131,00

- salaris advocaat
€ 4.982,00(2,0 punten × tarief € 2.491)

Totaal: € 9.113,00

4.34.

De gevorderde nakosten zullen worden begroot conform het daarop toepasselijke liquidatietarief en de wettelijke rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde/eiseres] tot op heden begroot op € 6.621,00, te vermeerderen met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

in de vrijwaringszaak

5.3.

wijst de vorderingen af;

5.4.

veroordeelt [gedaagde/eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Drieklomp tot op heden begroot op € 9.113,00, te vermeerderen met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde/eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.5.

verklaart dit vonnis in de vrijwaringszaak wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2021.^[1]

ECLI:NL:RBNHO:2021:1436

Geschil over de koop van een woning en de mededelingsplicht van de verkoper met betrekking tot bestemmingsplan en vergunningen

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.[eiser1],

1.De procedure

in de hoofdzaak

2.De feiten

3.Het geschil

in de hoofdzaak

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten