ECLI:NL:RBNHO:2021:1397

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 8245185 / CV EXPL 19-19992

Uitspraakdatum: 17 februari 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser],

wonende te [woonplaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: M.B. van Munster

tegen

1.[gedaagde 1]

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. F.R. Duijn

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 24 december 2019 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde 1] heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingesteld.

1.2.

[eiser] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven. Ten slotte heeft [eiser] nog een laatste schriftelijke reactie op de tegenvordering gegeven, waarna vonnis is bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is sinds 15 november 1989 eigenaar van de boerderij aan [adres 1] te [woonplaats] . [gedaagde] is sinds 22 augustus 2008 eigenaar van het naastgelegen perceel aan [adres 2] .

2.2.

[eiser] heeft het hem toebehorende perceel destijds overgenomen van [voormalig eigenaar] . In de koopakte van 15 november 1989 is het verkochte aldus omschreven:
a. het perceel kadastraal bekend [aanduiding 1] , groot negen hectare acht en zeventig are zeventig centiare; enb. een gedeelte ter grootte van ongeveer vijftien hectare twee en veertig are vijftien centiare van het perceel kadastraal bekend [aanduiding 2] , te weten dit perceel geheel doch met uitzondering van een ongeveer noord-oostelijke hoek ter grootte van ongeveer negen en veertig are zestig centiare van voormeld perceel [aanduiding 2] , van welke uitgezonderde hoek de ongeveer zuid-oostelijke grens wordt gevormd door een lijn lopende ongeveer evenwijdig aan en op een afstand van ongeveer tachtig meter gemeten van de ongeveer noord-westelijke kadastrale grens van voormeld perceel [aanduiding 2] , de ongeveer zuid-westelijke grens wordt gevormd door de zuid-westelijke buitenzijde van het op deze uitgezonderde hoek aanwezige kippenhok en het verlengde daarvan in ongeveer noord-westelijke en in ongeveer zuid-oostelijke richting, terwijl de overige grenzen van deze uitgezonderde hoek samenvallen met de overeenkomstige kadastrale grenzen, een en ander zoals ter plaatse is aangeduid, (….)

2.3.

Bij de koopakte is een handgeschreven tekening gevoegd waarop het van de eigendomsoverdracht uitgesloten perceel is aangegeven. Dit perceel is een rechthoek, met rechte zijden en hoeken van negentig graden. Op deze tekening lopen de zuidoost grens (die een scheiding vormt tussen de percelen van [eiser] en [gedaagde] ) en de noordwest grens (die het perceel van [gedaagde] afscheidt van de openbare weg) evenwijdig aan elkaar.

2.4.

Het perceel dat bij [gedaagde] in eigendom is, betreft – min of meer – het deel dat in 1989 van het door [voormalig eigenaar] aan [eiser] verkochte perceel is uitgezonderd. Het perceel van [gedaagde] is in de koopovereenkomst tussen hem en (de erfgenamen van) [voormalig eigenaar] omschreven als volgt:
de vrijstaande villa met garage, schuur en ondergrond, erf, tuin en alle verder aan- en toebehoren, plaatselijk bekend als [adres 2] , kadastraal bekend [aanduiding 3] , groot éénenvijftig are negentig centiare (51.90 are)

2.5.

In 2007, 2016 en 2018 hebben landmetingen plaatsgevonden. Steeds is daarbij geconstateerd dat de noordoost grens niet recht (en evenwijdig aan de zuidoost grens) loopt, maar schuin, waardoor het perceel van [gedaagde] groter is dan op de onder 2.3 bedoelde tekening is ingetekend.

2.6.

Bij brief van 26 april 2018 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser] zich jegens [gedaagde] op het standpunt gesteld dat de betwiste strook grond op grond van de leveringsakte tussen [eiser] en [voormalig eigenaar] dan wel op grond van verjaring zijn eigendom is. [gedaagde] is gesommeerd om de eigendom van [eiser] te erkennen en om mee te werken aan aanpassing van de kadastrale informatie betreffende de strook grond.

2.7.

De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij brief van 7 augustus 2018 het standpunt van [eiser] weersproken en een voorstel voor een minnelijke regeling gedaan.

2.8.

Vervolgens hebben de huidige gemachtigden van partijen over de kwestie gecorrespondeerd.

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter

I. verklaart voor recht dat de strook grond tussen de percelen van [eiser] en [gedaagde] het eigendom is van [eiser] ;

II. [gedaagde] veroordeelt tot medewerking aan de inschrijving van de juiste erfgrens in het Kadaster, danwel verklaart dat, indien [gedaagde] geen medewerking verleent binnen veertien dagen na dit vonnis, het vonnis in de plaats zal treden van de voor inschrijving vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekeningen van [gedaagde] ;

III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 462,50 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 december 2019;

IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis en in de nakosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag:

primair: dat de strook grond sinds 15 december 1989 zijn eigendom is ex artikel 5:1 BW doordat hij dit in eigendom heeft verkregen van [voormalig eigenaar] ;
subsidiair: dat hij de strook grond heeft verkregen door verjaring op grond van artikel 3:99 BW (verjaring doordat [eiser] tenminste tien jaar bezitter te goeder trouw is geweest) dan wel op grond van artikel 3:105 jo. 3:306 BW (verjaring doordat [eiser] tenminste dertig jaar bezitter niet te goeder trouw is geweest).

4.Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij voert aan – samengevat – dat de strook grond blijkens kadastrale metingen behoort tot het bij hem in eigendom zijnde perceel. Dat sluit ook aan op de omvang van het perceel dat van [voormalig eigenaar] heeft gekocht en geleverd gekregen. Dit kan niet worden doorkruist door een onduidelijke afspraak tussen [eiser] en [voormalig eigenaar] . [eiser] heeft de strook grond ook niet door verjaring verkregen nu van onafgebroken bezit gedurende tenminste tien jaar geen sprake is geweest.

4.2.

[gedaagde] vordert dat de kantonrechter:

verklaart voor recht dat het perceel van [gedaagde] bekend als [adres 2] , kadastraal bekend als [aanduiding 3] , in totaal 5.190 m2 groot is, en dat de strook grond gelegen aan de zuidoostkant van het perceel van [gedaagde] en gelegen tussen de percelen van [gedaagde] en [eiser] , eigendom is van [gedaagde] ;

voor zover nodig, een deskundige benoemt, bijvoorbeeld een landmeter van het kadaster, die de grenzen van de percelen van [gedaagde] en [eiser] (voor zover aan elkaar grenzend) meet en vastlegt;

voorwaardelijk, [eiser] bij wijze van schadevergoeding in natura veroordeelt de door verjaring verkregen strook grond, gelegen aan de noordoostzijde van het perceel van [gedaagde] , binnen twee weken na dit vonnis aan [gedaagde] in eigendom over te dragen en al hetgeen te verrichten wat in dat kader noodzakelijk is, een en ander voor rekening van [eiser] , alles onder verbeurte van een dwangsom jegens [gedaagde] van € 500,- per dag dat [eiser] nalatig blijft aan het vonnis te voldoen, met een maximum van € 50.000,-;

[eiser] veroordeelt de aarden wal en/of grond en/of al hetgeen hij aan de noordwestzijde van het perceel van [gedaagde] op het terrein van [gedaagde] heeft geplaatst, binnen drie weken na betekening van dit vonnis te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of deel daarvan dat hij daar nalatig mee blijft, met een maximum van € 50.000,-;

danwel dat de kantonrechter een voorziening wijst die de kantonrechter meent te behoren;

[eiser] in de proceskosten veroordeelt.

4.3.

[gedaagde] legt hetgeen hij in conventie als verweer heeft aangevoerd, aan zijn vorderingen in reconventie ten grondslag. Daarbij voert hij aan dat [eiser] een aarden wal op het perceel van [gedaagde] heeft aangelegd, waarmee [eiser] inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [gedaagde] Voor zover [eiser] door verjaring niet te goeder trouw eigenaar is geworden van de strook grond, heeft hij door inbezitneming van die strook inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van [gedaagde] en daardoor onrechtmatig gehandeld. De daaruit voortvloeiende schade dient [eiser] te vergoeden.

4.4.

Voor zijn verweren verwijst [eiser] naar hetgeen hij in conventie aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd. Voor een meting door een deskundige bestaat geen aanleiding omdat de feitelijke situatie en de in de koopakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoelingen dienen te prevaleren. De voorwaardelijke vordering tot vergoeding van schade moet worden afgewezen omdat [eiser] de strook grond nooit op onrechtmatige wijze in gebruik heeft genomen. Ten aanzien van de aarden wal staat niet vast dat deze zich op het grondgebied van [gedaagde] bevindt, zodat voor verwijdering geen grondslag bestaat.

5.De beoordeling

5.1.

Vast staat dat de strook grond waarover partijen strijden blijkens de kadastrale metingen deel uitmaakt van het aan [gedaagde] toebehorende perceel. Uitgaande van de omvang van het door [voormalig eigenaar] aan [gedaagde] overgedragen perceel, te weten 5.190 m2, behoort de strook grond eveneens tot het perceel van [gedaagde]

5.2.

[eiser] stelt primair dat [voormalig eigenaar] de betreffende strook grond in 1989 aan hem heeft overgedragen. Hij beroept zich in dat verband op de overdrachtsakte en de bijbehorende tekening en met name de daarin opgenomen omschrijving van het perceel dat bij die gelegenheid juist niet aan hem werd overgedragen. De oppervlakte van het niet overgedragen deel is omschreven als ongeveer 4.960m2, uitgaande van een afstand van ongeveer 80 meter voor de lange zijde van de rechthoek en 62 meter voor de korte zijde daarvan. Omdat de oppervlakte van het perceel van [gedaagde] 5.190m2 bedraagt, komt volgens [eiser] aan hem een deel van 230m2 (5.190 minus 4.960) toe. Verder wijst [eiser] erop dat zowel uit de tekening als uit de omschrijving in de akte volgt dat de zuidoostelijke grens evenwijdig loopt aan de noordwestelijke grens en dat het perceel van [gedaagde] vier hoeken van negentig graden heeft.

5.3.

De kantonrechter stelt voorop dat het bij de beoordeling van de aanspraak van [eiser] op de strook grond naar vaste rechtspraak aankomt op de in de akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak, bezien in het licht van de gehele inhoud van die akte. Uitgaande van deze maatstaf oordeelt de kantonrechter dat zowel de omschrijving van het perceel in de akte als de daarbij behorende tekening dermate onnauwkeurig zijn dat de exacte omvang van het niet overgedragen deel van het perceel daaruit niet kan worden afgeleid. Het uitgezonderde perceel is met de hand in de kaart ingetekend, waarbij niet duidelijk is wie dat heeft gedaan. Alleen de afstand van 62 meter is op het kaartje aangegeven maar met de toevoeging van het +/- teken. In de omschrijving in de akte is bij elk metrage aangegeven dat het om een “ongeveer” afstand of oppervlakte gaat. Ook ten aanzien van het evenwijdig lopen van grenslijnen is aangegeven dat dit “ongeveer” het geval is. Kortom, volstaan is met een grove omschrijving van het perceel waarbij de maten en omvang zijn geschat. Dat volgt ook wel uit de omstandigheid dat blijkens de akte de zuidwestkant wordt gedefinieerd door het kippenhok, waarbij partijen er kennelijk van uit gingen dat die op 62 meter stond.
Zoals [gedaagde] onvoldoende weersproken heeft aangevoerd, stond het kippenhok in werkelijkheid op 65,3 meter. [gedaagde] wijst er verder op dat de oppervlakte van het perceel van [gedaagde] in de loop der jaren is gewijzigd, onder meer wegens de aanleg van een fietspad, en dat de grens op enig moment 80 centimeter is verschoven. De oppervlakte van het huidige perceel van [gedaagde] kan dus niet zonder meer worden vergeleken met die van het destijds aan hem overgedragen perceel. De verdere inhoud van de akte biedt geen aanknopingspunten met betrekking tot de partijbedoelingen ten aanzien van de omvang van het niet overgedragen deel. Ten slotte is nog van belang dat [gedaagde] onbetwist heeft aangevoerd dat [eiser] al onenigheid had met [voormalig eigenaar] over de erfgrens toen die laatste nog eigenaar was van het thans bij [gedaagde] in eigendom zijnde perceel. Op grond daarvan kan op zijn minst worden betwijfeld dat het destijds ook de bedoeling van [voormalig eigenaar] was om de betreffende strook grond aan [eiser] over te dragen.

5.4.

Op grond van hetgeen [eiser] heeft aangevoerd kan dus niet worden geconcludeerd dat de strook grond geen deel uitmaakt van het perceel dat in 1989 is uitgezonderd van het aan [eiser] overgedragen perceel. Dat betekent dat op grond daarvan ook niet kan worden geconcludeerd dat de strook grond door [voormalig eigenaar] aan hem is overgedragen en dat hij daarvan eigenaar is geworden. Daarmee faalt de primaire grondslag.

5.5.

Het komt dan aan op de subsidiair door [eiser] aangedragen grondslag: verjaring door inbezitneming van de strook grond. Een vereiste voor een geslaagd beroep op verjaring is dat [eiser] onafgebroken tien jaar (in geval van goede trouw) of twintig jaar (indien geen sprake is van goede trouw) de strook grond in bezit heeft gehad. Dat betekent dat hij zich ten aanzien van de grond op een voor buitenstaanders kenbare wijze de feitelijke macht over de strook grond heeft uitgeoefend en zich heeft gedragen alsof hij eigenaar daarvan was. Het moet voor de eigenaar van de grond, in dit geval [gedaagde] , duidelijk zijn geweest dat hij actie had moeten ondernemen tegen onrechtmatig gebruik van zijn grond. Dat iemand een perceel grond van een ander in bezit neemt, kan niet snel worden aangenomen. Er zal tenminste sprake moeten zijn van duurzame afsluiting van de grond voor de eigenaar en/of ingrijpend gebruik van die grond door degene die bezit daarvan pretendeert.

5.6.

[eiser] heeft in dit verband aangevoerd dat de strook grond al sinds 1989 met paaltjes en schapengaas is afgescheiden van het perceel van [gedaagde] en dat hij de strook grond in gebruik heeft gehad. Ter onderbouwing heeft hij foto’s overgelegd waaruit volgt dat hij in 1991 met een tractor over de grond rijdt en dat zich in 2007 en 2009 onderdelen van een moestuin (stalen bogen waarover een afdekzeil gespannen kan worden) op de strook grond bevinden alsmede door [eiser] gezaaide bloemen.

5.7.

De kantonrechter is van oordeel dat hetgeen [eiser] heeft aangevoerd onvoldoende is om te komen tot de conclusie dat hij de strook grond in bezit heeft genomen. Reden daarvoor is dat de palen en het schapengaas die de strook grond afscheiden van het perceel van [gedaagde] niet door [eiser] maar door [voormalig eigenaar] zijn aangebracht op het moment dat [eiser] de eigendom van zijn percelen verkreeg. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij dat hek heeft laten staan om te voorkomen dat zijn honden van het terrein af zouden kunnen. Het is, met andere woorden, dus niet [eiser] geweest die de strook grond door het plaatsen van een hek in bezit nam, maar het is [voormalig eigenaar] (en vervolgens [gedaagde] ) geweest die een deel van het eigen terrein hebben omheind. Uit de foto’s volgt dat de paaltjes en het schapengaas van een zodanige kwaliteit zijn dat deze de toegang tot de strook grond vanaf het perceel van [gedaagde] wel belemmeren maar niet onmogelijk maken. Dat [eiser] de strook grond tenminste tien jaar heeft gebruikt, is onvoldoende gebleken. De enkele foto uit 1990 waarop met de tractor over de grond wordt gereden, is daarvoor niet genoeg.
De aanwezigheid van een moestuin op de strook grond in 2007 en 2009 is daarvoor evenmin genoeg. Nog daargelaten dat [gedaagde] onbetwist heeft aangevoerd dat deze moestuin van [voormalig eigenaar] was en door hem werd bewerkt, maakt de moestuin (althans wat daarvan op de foto te zien is) een verwaarloosde en haveloze indruk. Het zaaien van bloemenzaad kan evenmin worden aangemerkt als een bezitsdaad. Ten slotte blijkt uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s dat de strook grond al jaren ongebruikt is: er is sprake van een stuk verwilderde natuur waarin struiken en bomen vrijuit groeien.

5.8.

Nu van inbezitneming door [eiser] geen sprake is, strandt de vordering tot verkrijgende of extinctieve verjaring al op dat punt, zodat de vraag of sprake was van goede trouw of niet, onbesproken kan blijven.

5.9.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat de vorderingen van [eiser] die zien op een verklaring voor recht en op wijziging van de inschrijving in het Kadaster, zullen worden afgewezen. Dat betekent dat er voor de vorderingen tot betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten door [gedaagde] ook geen grond is, zodat ook deze vorderingen zullen worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld.

5.10.

De beslissing in conventie betekent ook dat de eerste vordering van [gedaagde] zal worden toegewezen en dat [gedaagde] bij zijn tweede en derde vordering geen belang heeft zodat deze zullen worden afgewezen.

5.11.

Nog over blijft de vordering van [gedaagde] tot verwijdering van een aarden wal van [eiser] die zich op het perceel van [gedaagde] zou bevinden. Ter onderbouwing van die vordering heeft [gedaagde] verwezen naar een foto waarop de aarden wal te zien is. [eiser] heeft betwist dat die aarden wal zich op het terrein van [gedaagde] bevindt en ter onderbouwing daarvan ook een foto overgelegd. Subsidiair heeft [eiser] aangevoerd dat de sleufsilo en de aarden wal in 1993 door [eiser] zijn aangelegd terwijl [gedaagde] daartegen nooit enig bezwaar heeft gemaakt. Voor zover [eiser] onrechtmatig inbreuk op het eigendomsrecht van [gedaagde] zou maken, is diens vordering tot verwijdering van de aarden wal verjaard. [gedaagde] heeft dat laatste niet weersproken en heeft ook niet nader aangetoond dat de aarden wal zich op zijn perceel bevindt. Gelet daarop heeft [gedaagde] , mede in het licht van de betwisting door [eiser] , zijn vordering onvoldoende onderbouwd zodat deze zal worden afgewezen.

5.12.

Nu de reconventionele vordering die wordt toegewezen voortvloeit uit de conventie en nu de overige reconventionele vorderingen zullen worden afgewezen, ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagde] in de proceskosten in reconventie te veroordelen.

6.De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 373,50 (1,5 x € 249,00) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;

de tegenvordering

6.3.

verklaart voor recht dat het perceel van [gedaagde] bekend als [adres 2] , kadastraal bekend als [aanduiding 3] , in totaal 5.190 m2 groot is, en dat de strook grond gelegen aan de noordoostkant van het perceel van [gedaagde] en gelegen tussen de percelen van [gedaagde] en [eiser] , eigendom is van [gedaagde] ;

6.4.

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op € 186,75 (0,5 x 1,5 x € 249,00) aan salaris voor de gemachtigde;

6.5.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter