Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
zaak/rolnr.: 8914917 / CV EXPL 20-6820 (JS)
datum uitspraak: 24 februari 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting Woningstichting Het Grootslaggevestigd te Wervershoof
eiseres
eiseres
hierna te noemen: Het Grootslag
gemachtigde: L.V. Snijder
gemachtigde: L.V. Snijder
tegen
de stichting Kredietbank Nederland,
in hoedanigheid van bewindvoerder van [naam]
kantoorhoudende te Leeuwarden
gedaagde
hierna te noemen: de bewindvoerder q.q.
gemachtigde: mr. G.E. Helder
gemachtigde: mr. G.E. Helder
1.Het procesverloop
1.1.
Het Grootslag heeft bij dagvaarding van 3 december 2020 een vordering tegen de bewindvoerder q.q. ingesteld. De bewindvoerder q.q. heeft mondeling geantwoord.
1.2.
Op 26 januari 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben Het Grootslag en de bewindvoerder q.q. bij brieven van 19 januari 2021 en 25 januari 2021 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
De bewindvoerder q.q. is bewindvoerder over de goederen van [naam] .
2.2.
[naam] huurt sinds 14 september 2001 van Het Grootslag de woonruimte aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een maandelijkse huurprijs van (nu)
€ 545,14, bij vooruitbetaling te voldoen. Zij hebben daarvoor een huurovereenkomst d.d. 14 september 2001 gesloten (hierna: de huurovereenkomst).
€ 545,14, bij vooruitbetaling te voldoen. Zij hebben daarvoor een huurovereenkomst d.d. 14 september 2001 gesloten (hierna: de huurovereenkomst).
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Het Grootslag van toepassing. In artikel 7 lid 2 van Pro de algemene huurvoorwaarden staat dat de woning is bestemd als woonruimte en de huurder verplicht is de woning volgens de bestemming en als een goed huurder te gebruiken.
2.4.
In artikel 7 lid 5 van Pro de toepasselijke algemene huurvoorwaarden is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan om in de woning activiteiten te (laten) verrichten die op grond van het strafrecht en meer in het bijzonder de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals hennep kweken.
2.5.
Op 21 oktober 2020 heeft de politie in de woning een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. Daarnaast heeft de politie geconstateerd dat er sprake is van het illegaal afnemen van stroom in de woning.
2.6.
Op 27 oktober 2020 heeft Het Grootslag aan de bewindvoerder q.q. geschreven, samengevat, dat sprake is van wanprestatie van [naam] , omdat de tuin geen verzorgde indruk maakt, er een huurachterstand bestaat en [naam] in strijd met goed huurderschap handelt en het gehuurde niet als woonruimte gebruikt door in het gehuurde een hennepkwekerij te houden. In de brief wordt de bewindvoerder q.q. in de gelegenheid gesteld om ter voorkoming van een gerechtelijke procedure vrijwillig de huurovereenkomst van [naam] te beëindigen. De bewindvoerder q.q. heeft dat niet gedaan.
3.De vordering
3.1.
Het Grootslag vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning binnen drie dagen, betaling van de huurachterstand over de maand november 2020 (€ 545,14) en betaling van € 545,14 per maand vanaf 1 december 2020 tot aan de datum van ontruiming van de woning, met rente en kosten.
3.2.
Het Grootslag legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [naam] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de wet, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. [naam] heeft een huurachterstand doen ontstaan en nagelaten de tuin op zodanige wijze te onderhouden dat deze een verzorgde indruk maakt. Daarnaast is in de woning een hennepkwekerij aangetroffen en is er illegaal stroom afgenomen. Daarmee heeft [naam] niet gehandeld als een goed huurder (artikel 7:213 BW Pro), de woning gebruikt in strijd met de bestemming (artikel 7:214 BW Pro) en gehandeld in strijd met artikel 7 van Pro de algemene huurvoorwaarden. Op grond van het ernstig tekortschieten van [naam] kan van Het Grootslag niet langer gevergd worden dat [naam] nog langer in het genot van het gehuurde wordt gelaten.
4.Het verweer
4.1.
De bewindvoerder q.q. betwist de vordering en voert aan, samengevat, dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De huurachterstand is ingelopen en bedraagt minder dan drie maanden. De tuin is opgeknapt. [naam] heeft belang bij behoud van zijn woning. Hij woont daar al 20 jaar en de woning is het ouderlijk huis van zijn kinderen, die nog regelmatig over de vloer komen. [naam] kan bovendien nergens naartoe. De door Het Grootslag gestelde overlast is niet onderbouwd en wordt betwist.
5.De beoordeling
5.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en of de bewindvoerder q.q. moet worden veroordeeld tot ontruiming van de woning van [naam] .
5.2.
De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders als de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.3.
[naam] is tekortgeschoten in de nakoming van meerdere verbintenissen. In de eerste plaats heeft [naam] een hennepkwekerij in de woning (op zolder) gehouden en daarvoor illegaal stroom afgenomen. Er zijn onder andere 86 hennepplanten en zes moederplanten in de woning aangetroffen. Het aantal aangetroffen planten en de wijze waarop de kwekerij was ingericht, duiden op een bedrijfsmatige aanpak. Er is een indicatie dat er een eerdere oogst heeft plaatsgevonden. Daarmee heeft [naam] gehandeld in strijd met zijn verplichting om de woning als woonruimte te gebruiken en om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7 lid 2 en Pro lid 5 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:214 en Pro 7:213 BW).
5.4.
In de tweede plaats blijkt uit de door Het Grootslag overgelegde foto’s dat [naam] tekortgeschoten is in zijn verplichting om de tuin te onderhouden. Op 20 oktober 2020 heeft Het Grootslag [naam] in de gelegenheid gesteld de tuin uiterlijk op 3 november 2020 op orde te brengen. Uit de foto’s van 14 januari 2021 blijkt dat [naam] op dat moment niet aan het verzoek van Het Grootslag heeft voldaan. Hij is op dit punt dus ook tekortgeschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen.
5.5.
In de derde plaats is [naam] tekortgeschoten in zijn verplichting om de huur (tijdig) te betalen. Ter zitting is gebleken dat de huurachterstand in elk geval twee maanden bedraagt (de maanden november en december 2020). Het Grootslag kon ter zitting niet bevestigen of zij de betaling van de bewindvoerder q.q. voor de maand januari 2021 heeft ontvangen. Voor zover dat wel het geval is, dient die betaling in mindering te strekken op hetgeen hierna aan huur zal worden toegewezen.
5.6.
De tekortkomingen van [naam] rechtvaardigen op zich de ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter vindt met name het houden van de hennepkwekerij en de illegale afname van elektriciteit een ernstige tekortkoming. Het telen van hennep en de diefstal van stroom zijn ernstige strafbare feiten. Daarmee gaan risico’s gepaard van brand, schade en andere nadelen, zoals verzekeringsrisico’s en overlast voor omwonenden. De aard en omvang van de tekortkoming van [naam] rechtvaardigen dus ontbinding van de huurovereenkomst.
5.7.
De bewindvoerder q.q. heeft aangevoerd dat [naam] de woning al 20 jaar bewoont en zijn kinderen in de woning zijn opgegroeid en af en toe bij [naam] verblijven. Verder heeft [naam] , als hij uit de woning wordt gezet, geen andere plek om naartoe te gaan. De kantonrechter acht dit woonbelang van [naam] niet voldoende zwaarwegend tegenover het belang van Het Grootslag. Een ontbinding van een huurovereenkomst heeft vrijwel altijd ingrijpende gevolgen voor een huurder. Dat gegeven alleen staat niet aan de ontbinding van een huurovereenkomst in de weg, zeker niet als er (zoals hier) sprake is van een aan de huurder te verwijten tekortkoming van niet geringe betekenis. Weliswaar zijn de gevolgen voor [naam] (en zijn kinderen) aanzienlijk, maar [naam] heeft de gevolgen over zichzelf afgeroepen door in de woning een hennepkwekerij te houden. De kantonrechter is - alle omstandigheden afwegend en rekening houdend met de belangen van [naam] - van oordeel dat het woonbelang van [naam] niet opweegt tegen het belang van Het Grootslag. Dat belang bestaat eruit dat Het Grootslag wenst op te treden tegen personen die een hennepkwekerij in door haar verhuurde woningen houden met alle gevolgen van dien, zoals overlast en verstoring van het woongenot van omwonenden.
5.8.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Het Grootslag zal toewijzen, zoals hierna vermeld.
5.9.
De ontruimingstermijn wordt in verband met het Coronavirus (COVID-19) en gelet op de omstandigheden van dit geval gesteld op vier weken na betekening van dit vonnis.
5.10.
De proceskosten komen voor rekening van de bewindvoerder q.q., omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de tussen Het Grootslag en [naam] bestaande huurovereenkomst;
6.2.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. om binnen vier weken na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] , te verlaten en te ontruimen met al de haren en al het hare, en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van Het Grootslag te stellen;
6.3.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. om aan Het Grootslag te betalen € 545,14 aan huurachterstand tot en met november 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 26 november 2020 tot de dag van de volledige voldoening;
6.4.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. om aan Het Grootslag te betalen € 545,14 voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat de bewindvoerder q.q. het gehuurde vanaf 1 december 2020 in gebruik houdt;
6.5.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Het Grootslag tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 100,89
griffierecht € 449,00
salaris gemachtigde € 248,00;
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter