Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/5503
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 december 2021 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [# 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 402.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) 2020 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser (gedeeltelijk) gegrond verklaard en de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 362.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór aanvang van de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift aan verweerder verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2021 te Haarlem. Namens eiser is verschenen [A], echtgenote van eiser. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 390 m³ en de woning heeft een uitbouw met een inhoud van ongeveer 53 m³. De oppervlakte van het perceel is 297 m².
2. De WOZ-waarde van de woning is na uitspraak op bezwaar voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 362.000.
Geschil3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum).
4. Eiser bepleit een waarde van € 251.000 en stelt daartoe het volgende. Eiser is van mening dat het door verweerder aangevoerde vergelijkingsobject [# 2] te [Z] onbruikbaar is, omdat de levering van de woning heeft plaatsgevonden in april 2020 en deze datum te ver is verwijderd van de waardepeildatum, en dat het object [# 3] een betere vergelijking is. Voorts is eiser van mening dat verweerder bij de waardering van de woning een onjuiste grondprijs hanteert en ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Tot slot stelt eiser zich op het standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte onderhoudsstaat en voorzieningen van de woning. Voor de onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser onder meer op een taxatierapport van taxateur [C], die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 244.000, en op een bouwkundig rapport van bouwkundige [D]. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep.
5. Verweerder heeft de standpunten van eiser gemotiveerd weersproken en onder meer verwezen naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de gegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [# 4], [# 5] en [# 2], alle gelegen te [Z]. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten komen tot uiting in de kubieke meterprijs van de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank acht het door het verweerder aangevoerde vergelijkingsobject [# 2] onvoldoende vergelijkbaar. Het vergelijkingsobject [# 2] is weliswaar binnen een jaar na de waardepeildatum verkocht (op 28 november 2019), maar heeft een aanzienlijk hoger onderhoudsniveau dan de woning en is gelegen in een andere wijk. Bij beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld, laat de rechtbank derhalve het vergelijkingsobject [# 2] buiten beschouwing. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat het door hem aangedragen vergelijkingsobject [# 3] beter aansluit bij de woning dan het door verweerder aangevoerde vergelijkingsobject [# 2]. Nu het object [# 3] kort na de waardepeildatum is verkocht en wat type, ligging (het is gelegen in dezelfde wijk als de woning), omvang en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar is, acht de rechtbank [# 3] geschikt als vergelijkingsobject. De door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten [# 4] en [# 5] zijn eveneens kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar. De verkoopprijzen van zowel deze door verweerder aangedragen objecten als het door eiser aangedragen vergelijkingsobject, kunnen naar het oordeel van de rechtbank derhalve worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
9. Verweerder heeft met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde van de woning aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke meterprijzen. In de matrix zijn op een aantal punten vergelijkingen gemaakt tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en zijn verschillen zichtbaar gemaakt. De rechtbank is van oordeel, gelet op hetgeen eiser in de nadere stukken en ter zitting heeft aangevoerd, dat verweerder bij de waardering van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudsstaat van de woning. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Gelet op de door eiser verstrekte foto’s, het bouwkundig rapport en hetgeen eiser ter zitting heeft aangevoerd, is niet alleen het onderhoud van de woning ondergemiddeld, maar eveneens de kwaliteit van de woning. De door eiser gestelde funderings- en verzakkingsgebreken en de kosten van herstel zijn door verweerder ter zitting niet weersproken. Verweerder heeft dan ook naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen in waardekenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten tot uitdrukking komen in de kubieke meterprijs. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Verweerder heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Nu verweerder niet is geslaagd in zijn bewijslast, behoeft de stelling van eiser over een onjuiste grondprijs geen bespreking.
10. Eiser heeft een waarde bepleit van € 251.000. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem gestelde waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, nu de rechtbank ook het door eiser overgelegde taxatierapport niet volgt. De rechtbank zal daarom de waarde van de woning per de waardepeildatum in goede justitie vaststellen op € 330.000.
11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten gesteld. Voor een proceskostenveroordeling bestaat derhalve geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar, met uitzondering van de beslissing omtrent de proceskosten;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 330.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Bakker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 december 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.